Inteckningsskyddad säkerhet

Ett inteckningsskyddat värdepapper ( MBS ) är en typ av tillgångsskyddat värdepapper (ett " instrument ") som säkras genom en inteckning eller samling av inteckningar. Bolånen sammanställs och säljs till en grupp individer (en statlig myndighet eller investeringsbank) som värdepapperiserar , eller paketerar, lånen till ett värdepapper som investerare kan köpa. Obligationer som värdepapperiserar hypotekslån behandlas vanligtvis som en separat klass, benämnd bostäder ; en annan klass är kommersiell , beroende på om den underliggande tillgången är bolån som ägs av låntagare eller tillgångar för kommersiella ändamål, allt från kontorslokaler till flerbostadshus.

Strukturen för MBS kan vara känd som "pass-through", där ränte- och amorteringsbetalningar från låntagaren eller bostadsköparen passerar genom den till MBS-innehavaren, eller så kan den vara mer komplex och består av en pool av andra MBS. Andra typer av MBS inkluderar säkerställda inteckningsförpliktelser (CMOs, ofta strukturerade som fastighetshypoteksinvesteringskanaler) och säkerställda skuldförbindelser (CDOs).

En hypoteksobligation är en obligation som backas upp av en pool av inteckningar på en fastighetstillgång som ett hus . Mer generellt kallas obligationer som är säkrade genom pantsättning av specifika tillgångar bostadsobligationer. Hypoteksobligationer kan betala ränta i antingen månads-, kvartals- eller halvårsperioder. Förekomsten av bostadsobligationer krediteras vanligtvis Mike Vranos .

Andelar i subprime MBS som emitterats av olika strukturer, såsom CMOs, är inte identiska utan snarare utfärdade som trancher (franska för "slices"), var och en med olika prioritetsnivåer i skuldåterbetalningsströmmen, vilket ger dem olika risknivåer och pris. Trancher av en MBS - särskilt de lägre prioriterade trancherna med högre ränta - packas ofta om ytterligare och säljs vidare som skuldförbindelser med säkerhet. Dessa subprime-MBS utgivna av investeringsbanker var en stor fråga i subprime-bolånekrisen 2006–2008.

Det totala nominella värdet av en MBS minskar över tiden, eftersom som bolån, och till skillnad från obligationer och de flesta andra räntebärande värdepapper, betalas inte kapitalet i en MBS tillbaka som en enda betalning till obligationsinnehavaren vid förfall utan snarare betalas tillsammans med räntan på varje periodisk betalning (månadsvis, kvartalsvis, etc.). Denna minskning i nominellt värde mäts av MBS:s "faktor", den procentandel av det ursprungliga "ansiktet" som återstår att återbetala.

I USA kan MBS utfärdas av strukturer som upprättats av statligt sponsrade företag som Fannie Mae eller Freddie Mac , eller så kan de vara "privata märken", utfärdade av strukturer som inrättats av investeringsbanker.

Värdepapperisering

Värdet av emissioner av inteckningsskyddade värdepapper i biljoner USD, 1990–2009. (källa: sifma statistik, strukturerad ekonomi )

Säkerhetsemission med säkerhet för småhus, 2003–2017

Processen för värdepapperisering är komplex och beror mycket på den jurisdiktion inom vilken processen genomförs. Bland annat fördelar värdepapperisering risk och tillåter investerare att välja olika investerings- och risknivåer. Grunderna är:

1. Bolån ( hypotekslån ) köps från banker och andra långivare, och eventuellt tilldelas ett specialföretag (SPV).
2. Köparen eller mottagaren samlar dessa lån till samlingar eller "pooler".
3. Köparen eller överlåtaren värdepapperiserar poolerna genom att emittera värdepapper med säkerhet i hypotekslån.

Medan ett bostadslåneskydd (RMBS) säkras av enfamiljsfastigheter eller två- till fyrafamiljsfastigheter, säkras ett kommersiellt inteckningsskyddat värdepapper (CMBS) av kommersiella och flerfamiljsfastigheter, såsom flerfamiljshus, butiks- eller kontorsfastigheter, hotell, skolor, industrifastigheter och andra kommersiella platser. En CMBS är vanligtvis uppbyggd som en annan typ av säkerhet än en RMBS.

Dessa värdepap _ Eftersom innehavare av bostadslån i USA har möjlighet att betala mer än den erforderliga månatliga betalningen (avdrag) eller att betala av hela lånet ( förskottsbetalning ), är det månatliga kassaflödet för en MBS inte känt i förväg, och en MBS utgör därför en risk för investerare.

I USA sponsras de vanligaste värdepapperiseringsfonderna av Fannie Mae och Freddie Mac , amerikanska regeringssponsrade företag. Ginnie Mae , ett amerikanskt regeringssponsrat företag som backas upp av den amerikanska regeringens fulla tro och kredit, garanterar att dess investerare får betalningar i tid men köper ett begränsat antal bolånesedlar. Vissa privata institutioner värdepapperiserar också inteckningar, så kallade "privata märken"-bolånepapper. Emissioner av inteckningsskyddade värdepapper med privata märken ökade dramatiskt från 2001 till 2007 och avslutades sedan abrupt 2008, när fastighetsmarknaderna började vackla. Ett exempel på en emittent av privata märken är Real Estate Mortgage Investment Conduit), en skattestruktur som vanligtvis används för CMOs; bland annat undviker en REMIC-struktur så kallad dubbelbeskattning.

Fördelar och nackdelar

Värdepapperiseringen av bolån på 1970-talet hade fördelen av att ge mer kapital till bostäder i en tid då den demografiska utbuktningen av babyboomers skapade bostadsbrist och inflationen undergrävde en traditionell källa till bostadsfinansiering, spar- och låneföreningarna (eller sparsamheten ) , som var begränsade till att ge okonkurrenskraftiga räntor på 5,75 % på sparkonton och följaktligen förlora spararnas pengar till penningmarknadsfonder . Till skillnad från den traditionella lokaliserade, ineffektiva bolånemarknaden där det kan finnas brist eller överskott på medel vid en viss tidpunkt, var MBS:er nationella till sin omfattning och regionalt diversifierade. Bolånesäkrade värdepapper hjälpte till att flytta räntan från banksektorn och underlättade större specialisering bland finansinstitutioner.

Däremot kan pantsäkrade värdepapper ha "obönhörligen lett till framväxten av subprime-industrin" och "skapat dolda systemrisker". De "upphävde också sambandet mellan låntagare och långivare". Historiskt sett har "mindre än 2% av människorna förlorat sina hem på grund av avskärmning", men med värdepapperisering, "när en långivare väl sålde ett bolån hade den inte längre någon andel i om låntagaren kunde göra sina betalningar."

Historia

Bland de tidiga exemplen på inteckningsskyddade värdepapper i USA var slavhypoteksobligationerna från början av 1700-talet och farm railroad-hypoteksobligationerna från mitten av 1800-talet som kan ha bidragit till paniken 1857. Det fanns också en omfattande kommersiell MBS-marknad på 1920-talet.

USAs regering

I juni 1933 undertecknades Glass-Steagall Act av president Franklin D. Roosevelt . Detta lagstiftningsinitiativ skiljde kommersiell bankverksamhet från investeringsbankverksamhet och gav skydd mot eventuell korruption med många typer av investeringspapper (som MBS). Även om bolånet med fast ränta ännu inte existerade vid denna tidpunkt, ansåg lagen att det var olagligt för en bankinstitution att både sponsra skulder och designa investeringsinstrument eller marknadsskapande verktyg som samma enhet. Med andra ord, Mortgage-Backed Security kunde förmodligen inte ha funnits vid denna tidpunkt (utan en liten justering av lagarna).

Som en del av New Deal efter den stora depressionen skapade den amerikanska federala regeringen Federal Housing Administration (FHA) med National Housing Act från 1934 för att hjälpa till med konstruktion, förvärv och rehabilitering av bostadsfastigheter. FHA hjälpte till att utveckla och standardisera bolånet med fast ränta som ett alternativ till ballongbetalningslånet genom att försäkra dem, och hjälpte bolånedesignen att få användning.

1938 skapade regeringen också det statligt sponsrade företaget Fannie Mae för att skapa en likvid andrahandsmarknad för dessa bolån och därigenom frigöra långivaren att skapa fler lån, främst genom att köpa FHA-försäkrade bolån. Som en del av Housing and Urban Development Act från 1968 delades Fannie Mae upp i nuvarande Fannie Mae och Ginnie Mae för att stödja de FHA-försäkrade bolånen, såväl som Veterans Administration (VA) och Farmers Home Administration (FmHA) försäkrade inteckningar, med den amerikanska regeringens fulla tro och kredit. År 1970 godkände den federala regeringen Fannie Mae att köpa privata bolån – det vill säga de som inte var försäkrade av FHA, VA eller FmHA, och skapade Freddie Mac för att utföra en roll som liknar den som Fannie Mae. Ginnie Mae investerar inte i privata bolån.

Värdepapperisering

Ginnie Mae garanterade en godkänd långivares första inteckningsgenomgångssäkerhet 1968. 1971 utfärdade Freddie Mac sin första inteckningsgenomgång, ett så kallat andelsbevis, som huvudsakligen består av privata inteckningar. 1981 utfärdade Fannie Mae sin första inteckningsgenomföring, kallad en inteckningsskyddad säkerhet . 1983 utfärdade Freddie Mac den första pantförpliktelsen med säkerhet .

1960 antog regeringen Real Estate Investment Trust Act för att tillåta skapandet av Real Estate Investment Trust (REIT) för att uppmuntra fastighetsinvesteringar, och 1977 utfärdade Bank of America den första private label-pass-through. 1983 ändrade Federal Reserve Board förordning T för att tillåta mäklare och återförsäljare att använda pass-throughs som marginalsäkerhet , motsvarande icke - konvertibla obligationer utan köp . År 1984 antog regeringen Secondary Mortgage Market Enhancement Act för att förbättra säljbarheten av privata märkes-pass-throughs, som förklarade att nationellt erkända statistiska kreditvärderingsorganisationer AA- klassade hypotekssäkrade värdepapper är lagliga investeringar som motsvarar statspapper och andra federala statsobligationer för federalt chartrade banker (som federala sparbanker och federala sparföreningar ), statligt godkända finansinstitut (som depåbanker och försäkringsbolag ) såvida de inte åsidosattes av statlig lag före oktober 1991 (vilket 21 delstater gjorde), och Department of Labor -reglerade pensionsfonder .

Tax Reform Act från 1986 tillät skapandet av den skattebefriade fastighetshypotekinvesteringskanalen (REMIC) special purpose vehicle för det uttryckliga syftet att utfärda genomgångar. Tax Reform Act kan ha bidragit till sparande- och lånekrisen på 1980- och 1990-talen som resulterade i Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act från 1989, som dramatiskt förändrade spar- och lånebranschen och dess federala reglering, vilket uppmuntrade långivning.

Ändå var förmodligen den mest inflytelserika åtgärden som uppmuntrade subprime-hypotekkrisen 2008 (annat än bankinstitutens försumliga handlingar) Financial Services Moderation Act (även kallad Gramm–Leach–Bliley Act ). Det undertecknades i lag 1999 av president Clinton , och tillät enbart, internt skapande (av ensamma bankinstitut) av Mortgage-Backed Securities som investerings- och derivatinstrument. Detta lagstiftningsbeslut justerade eller finjusterade inte bara den redan existerande lagen, det upphävde effektivt Glass-Steagall Act från 1933, den enda återstående lagstadgade skyddet mot den efterföljande katastrofen.

Subprime-bolånekris

Huvudartikel: Subprime-hypotekkris

Lågkvalitetslånesäkrade värdepapper med stöd av subprime-lån i USA orsakade en kris som spelade en stor roll i den globala finanskrisen 2007–08 . År 2012 hade marknaden för högkvalitativa inteckningssäkrade värdepapper återhämtat sig och var ett resultatcenter för amerikanska banker.

Typer

De flesta obligationer med säkerhet i bolån klassificeras som en MBS. Detta kan vara förvirrande, eftersom en säkerhet som härrör från en MBS också kallas en MBS. , används kvalificeraren pass-through , på samma sätt som "vanilla" betecknar ett alternativ utan speciella egenskaper.

Undertyper av inteckningsskyddade säkerheter inkluderar:

• Pass-through-värdepapper emitteras av en trust och fördelar kassaflödena från den underliggande poolen till värdepappersinnehavarna på en pro rata-basis. En trust som utfärdar pass-through-certifikat beskattas enligt reglerna för tillståndsgivare i Internal Revenue Code. Enligt dessa regler beskattas innehavaren av ett pass-through-certifikat som direkt ägare till den del av trusten som kan tilldelas certifikatet. För att emittenten ska erkännas som en trust i skattehänseende kan det inte finnas någon betydande befogenhet enligt trustavtalet att ändra sammansättningen av tillgångspoolen eller på annat sätt återinvestera mottagna betalningar, och trusten måste ha, med begränsade undantag, endast en enda klass av ägarintressen.
  • Ett bostadslåneskyddat värdepapper (RMBS) är ett pass-through MBS som backas upp av inteckningar i bostadsfastigheter .
  • Ett kommersiellt inteckningsskyddat värdepapper (CMBS) är ett genomgående MBS som backas upp av inteckningar i kommersiella fastigheter.
• En pantförpliktelse med säkerhet , eller "betalningsobligation", är en skuldförbindelse för en juridisk person som ställs som säkerhet av de tillgångar den äger. Pay-through-obligationer är vanligtvis indelade i klasser som har olika löptider och olika prioriteringar för erhållande av kapitalbelopp och i vissa fall av ränta. De innehåller ofta en sekventiell lönesäkerhetsstruktur, med minst två klasser av inteckningsskyddade värdepapper emitterade, där en klass får planerade kapitalbetalningar och förskottsbetalningar före någon annan klass. Genombetalda värdepapper klassificeras som skuld i inkomstskattehänseende.
• En strippad inteckningsskyddad säkerhet (SMBS) där varje bolånebetalning dels används för att betala ner lånets kapital och dels används för att betala räntan på det. Dessa två komponenter kan separeras för att skapa SMBS, av vilka det finns två undertyper:
  • En räntefri avdragen inteckningsskyddad säkerhet (IO) är en obligation med kassaflöden som backas upp av räntekomponenten i fastighetsägarens bolånebetalningar.
    • En nettoräntemarginalsäkerhet (NIMS) är återvärdepapperiserad återstående ränta på ett inteckningsskyddat värdepapper
  • En avskalad hypoteksskyddad säkerhet ( PO) är en obligation med kassaflöden som backas upp av den huvudsakliga återbetalningskomponenten av fastighetsägarens inteckningsbetalningar.

Det finns en mängd olika underliggande bolåneklassificeringar i poolen:

• Prime hypoteks är överensstämmande inteckningar med främsta låntagare, fullständig dokumentation (såsom verifiering av inkomst och tillgångar), starka kreditvärden etc.
• Alt-A- bolån är en dåligt definierad kategori, vanligtvis främsta låntagare men inte överensstämmer på något sätt, ofta lägre dokumentation (eller på något annat sätt: fritidshus, etc.) Alt-A-bolån tenderar att vara större i storlek än subprime lån och har betydligt högre kreditkvalitet. Ett Alt-A-lån kan till exempel vara till en individ med flera och varierande inkomstkällor; förvaltningsfastigheter är ofta Alt-A-lån. Eftersom Alt-A-lån inte överensstämmer med lån är de inte kvalificerade för köp av Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Subprime- bolån har generellt svagare kreditpoäng samt liten eller ingen verifiering av inkomst eller tillgångar, höga skuld-till-inkomstkvoter, etc.
• Jumbolån när storleken på lånet är större än det "överensstämmande lånebeloppet" som fastställts av Fannie Mae eller Freddie Mac. Som sådan är bolåneräntorna på jumbolån något högre än för konforma lån.

Dessa typer är inte begränsade till Mortgage Backed Securities. Obligationer som backas upp av bolån men som inte är MBS kan också ha dessa undertyper.

Det finns två typer av klassificeringar baserade på emittenten av värdepapperet:

• Myndighet, eller regering, emitterade värdepapper av statligt sponsrade företagsutgivare , som Fannie Mae , Freddie Mac och Ginnie Mae .
  • Fannie Mae och Freddie Mac säljer kortfristiga (3–6 månader) räkningar på auktion enligt ett veckoschema, och långfristiga (1–10 år) sedlar på månatliga auktioner.
  • De underliggande bolånen för Agency MBS är endast ett till fyra enfamiljsbostadslån.
• Värdepapper från icke-statliga emittenter som inte är byråer eller privata märken, till exempel truster och andra enheter för särskilda ändamål som investeringskanaler för fastighetshypotekslån .
  • De underliggande bolånen för icke-byrå MBS stöds av andra hypotekslån, tillverkade bostadslån och en mängd olika kommersiella fastighetslån, förutom enfamiljsbostadslån.

Sekundär bolånemarknad

Den sekundära bolånemarknaden är den marknad där ett nätverk av långivare säljer, och investerare köper, befintliga bolån eller MBS. En stor andel av de nyuppkomna bolånen säljs av sina initiativtagare till denna stora och likvida marknad där de paketeras i MBS och säljs till offentliga och privata investerare, inklusive Fannie Mae, Freddie Mac, pensionsfonder, försäkringsbolag, fonder och hedgefonder. .

På grund av bolånens långsiktiga karaktär är andrahandsmarknaden en viktig faktor för att upprätthålla långivarens likviditet. Infusionen av kapital från investerare ger hypotekslångivare som banker, sparsamhet, hypoteksbanker och andra långivare en marknad för sina lån. Förutom att tillhandahålla likviditet och öka den totala effektiviteten kan sekundärmarknaden jämna ut geografiska kreditskillnader. I vissa avseenden, särskilt där subprime och andra mer riskfyllda bolån är inblandade, kan dock den sekundära bolånemarknaden förvärra vissa risker och volatilitet.

TBA

TBA – förkortning för "to-be-announced" värdepapper – involverar en speciell typ av handel med inteckningssäkrade värdepapper. TBA är den mest likvida och viktigaste sekundära bolånemarknaden, med volymer i biljoner dollar årligen. TBA handlas av MBS-handlare med nominella belopp. Det finns avvecklingsdagar när handlarna måste göra gott på sina affärer. På den tiden väljer de fraktioner från olika pooler för att göra upp sin TBA. Endast byråer med inteckningsskyddade värdepapper handlar på TBA-marknaden. "I en TBA-transaktion kommer parterna överens om ett pris för att leverera en given volym Agency Pass-Through Mortgage-Backed Securities vid ett specificerat framtida datum. Det utmärkande för en TBA-transaktion är att den faktiska identiteten på de värdepapper som ska levereras vid avveckling anges inte på verkställighetsdatum ("handelsdatum"). Istället kommer parterna i handeln överens om endast fem allmänna parametrar för de värdepapper som ska levereras: emittent, typ av inteckning, löptid, kupong och avvecklingsmånad ."

TBA:er är avgörande för att bestämma de slutliga räntorna som bolånetagare betalar, eftersom långivare kan "låsa in" räntor och använda TBA för att säkra sin exponering. TBA används också för att säkra många icke-TBA-berättigade bolåneprodukter, såsom hybrid ARMs och icke-byrålån.

Säkerställda obligationer

Huvudartikel: säkerställd obligation

I Europa finns det en typ av tillgångsskyddad obligation som kallas en säkerställd obligation , allmänt känd under den tyska termen Pfandbriefe . Säkerställda obligationer skapades först i Tyskland på 1800-talet när Frankfurter Hypo började ge ut säkerställda bostadslån. Marknaden har varit reglerad sedan skapandet av en lag som styrde värdepapper i Tyskland 1900. Den viktigaste skillnaden mellan säkerställda obligationer och inteckningssäkrade eller tillgångssäkrade värdepapper är att banker som ger lån och paketerar dem till säkerställda obligationer behåller dessa lån. deras böcker. Detta innebär att när ett företag med bolånetillgångar på sina böcker emitterar den säkerställda obligationen, växer dess balansräkning, vilket inte skulle inträffa om det utfärdade en MBS, även om det fortfarande kan garantera värdepappersbetalningarna.

Används

Risk, avkastning, betyg och avkastning relaterar

Det finns många skäl för långivare att finansiera sin verksamhet genom att ge ut värdepapper med säkerhet i hypotekslån. Värdepapper med säkerhet i inteckning:

1. omvandla relativt illikvida , enskilda finansiella tillgångar till likvida och omsättbara kapitalmarknadsinstrument
2. tillåta långivare att fylla på sina medel, som sedan kan användas för ytterligare initieringsaktiviteter
3. kan användas av Wall Street- banker för att tjäna pengar på kreditspreaden mellan uppkomsten av ett underliggande bolån (privatmarknadstransaktion) och den avkastning som efterfrågas av obligationsinvesterare genom obligationsemissioner (vanligtvis en offentlig marknadstransaktion)
4. är ofta en mer effektiv och billigare finansieringskälla i jämförelse med andra bank- och kapitalmarknadsfinansieringsalternativ.
5. tillåta emittenter att diversifiera sina finansieringskällor genom att erbjuda alternativ till mer traditionella former av skuld- och aktiefinansiering
6. tillåta emittenter att ta bort tillgångar från sin balansräkning, vilket kan bidra till att förbättra olika finansiella nyckeltal, utnyttja kapital mer effektivt och uppnå överensstämmelse med riskbaserade kapitalstandarder

Den höga likviditeten hos de flesta värdepapper med säkerhet i hypotekslån gör att en investerare som vill ta en position inte behöver ta itu med svårigheterna med teoretisk prissättning som beskrivs nedan; priset på en obligation noteras i huvudsak till verkligt värde, med en mycket snäv köp-/erbjudande-spread .

Skäl (andra än investeringar eller spekulationer ) för att komma in på marknaden inkluderar önskan att säkra sig mot en sänkning av förskottsbetalningar (en kritisk affärsrisk för alla företag som specialiserar sig på refinansiering).

Marknadens storlek och likviditet

Från och med andra kvartalet 2011 fanns det cirka 13,7 biljoner dollar i total utestående amerikanska bolåneskuld. Det fanns cirka 8,5 biljoner dollar i totala amerikanska bolånerelaterade värdepapper. Ungefär 7 biljoner dollar av detta värdepapperiserades eller garanterades av statligt sponsrade företag eller statliga myndigheter, de återstående 1,5 biljonerna dollar poolades av privata bolånekanaler.

Enligt Bond Market Association var bruttoemissionen i USA av byrån MBS (se även diagrammet ovan):

• 2005: 0,967 biljoner USD
• 2004: 1 019 biljoner USD
• 2003: 2 131 biljoner USD
• 2002: 1 444 biljoner USD
• 2001: 1 093 biljoner USD

Prissättning

Värdering

Den vägda genomsnittliga löptiden (WAM) och den vägda genomsnittliga kupongen (WAC) används för värdering av en pass-through MBS, och de utgör grunden för att beräkna kassaflöden från den inteckningsgenomströmningen. Precis som den här artikeln beskriver en obligation som en 30-årig obligation med 6 % kupongränta , beskriver den här artikeln en pass-through MBS som en 3 miljarder USD pass-through med 6 % genomslagsränta, en 6,5 % WAC och 340- månad WAM. Genomströmningshastigheten skiljer sig från WAC; det är den ränta som investeraren skulle få om han/hon hade denna genomgående MBS, och genomströmningsgraden är nästan alltid lägre än WAC. Skillnaden går till servicekostnader (dvs. kostnader för att samla in lånebetalningarna och överföra betalningarna till investerarna.)

För att illustrera dessa begrepp, överväg en hypotekspool med bara tre hypotekslån som har följande utestående bolånebalanser, bolåneräntor och månader kvar till löptid:

Lån	Utestående bolånesaldo	Bolåneränta _	Återstående månader till förfall	Procentandel av poolens totala saldo på 900 000 USD (lånets " viktning ")
Lån 1	200 000 USD	6,00 %	300	22,2 2 %
Lån 2	400 000 USD	6,25 %	260	44,4 4 %
Lån 3	300 000 USD	6,50 %	280	33,3 3 %
Övergripande pool	900 000 USD	WAC: 6,27 7 %	WAM: 275,5 5	100 %

Vägt genomsnittlig löptid

Den vägda genomsnittliga löptiden (WAM) för en pass-through MBS är genomsnittet av löptiden för bolånen i poolen, viktat av deras saldon vid utfärdandet av MBS. Observera att detta är ett genomsnitt för bolån, till skillnad från begrepp som vägd genomsnittlig livslängd och varaktighet , som är medelvärden för betalningar av ett enskilt lån.

Viktningarna beräknas genom att dividera varje utestående lånebelopp med det totala utestående beloppet i bolånepoolen (dvs. 900 000 USD). Dessa belopp är de utestående beloppen vid utfärdandet eller initieringen av MBS. WAM för exemplet ovan beräknas enligt följande:

WAM = (22,2 2 % × 300) + (44,4 4 % × 260) + (33,3 3 % × 280) = 66,6 6 + 115,5 5 + 93,3 3 = 275,5 5 månader

Ett annat mått som ofta används är den vägda genomsnittliga låneåldern .

Vägt genomsnittlig kupong

Den vägda genomsnittliga kupongen (WAC) för en pass-through MBS är genomsnittet av kupongerna för bolånen i poolen, viktat av deras ursprungliga saldon vid utfärdandet av MBS. För exemplet ovan är detta:

WAC = (22,2 2 % × 6,00%) + (44,4 4 % × 6,25%) + (33,3 3 % × 6,50%) = 1,3 3 % + 2,7 7 % + 2,16 6 % = 6,27 7 %

Teoretisk prissättning

Prissättningen av en "vanilj" företagsobligation baseras på två källor till osäkerhet: fallissemangsrisk (kreditrisk) och ränteexponering (IR). MBS lägger till en tredje risk: förtida inlösen ( förskottsbetalning) . Antalet husägare i bostads-MBS värdepapperiseringar som betalar i förskott ökar när räntorna sjunker. En anledning till detta fenomen är att husägare kan refinansiera till en lägre fast ränta . Kommersiell MBS minskar ofta denna risk med samtalsskydd.

Eftersom dessa två riskkällor (IR och förskottsbetalning) är kopplade, är det ett svårt problem inom finans att lösa matematiska modeller av MBS-värde . Svårighetsgraden ökar med IR-modellens komplexitet och sofistikeringen av IR-beroendet för förskottsbetalning, till den grad att ingen lösning i sluten form (dvs. en som kan skrivas ned) är allmänt känd. I modeller av denna typ ger numeriska metoder ungefärliga teoretiska priser. Dessa krävs också i de flesta modeller som specificerar kreditrisken som en stokastisk funktion med en IR- korrelation . Utövare använder vanligtvis specialiserade Monte Carlo-metoder eller modifierade Binomial Tree numeriska lösningar.

Ränterisk och förskottsbetalningsrisk

Teoretiska prissättningsmodeller måste ta hänsyn till kopplingen mellan räntor och lånehastigheten. Förskottsbetalningar på bolån görs vanligtvis för att en bostad säljs eller för att husägaren refinansierar till ett nytt bolån, förmodligen med lägre ränta eller kortare löptid. Förskottsbetalning klassificeras som en risk för MBS-investeraren trots att de får pengarna, eftersom det tenderar att inträffa när rörliga räntor sjunker och obligationens fasta inkomst skulle vara mer värdefull (negativ konvexitet ). Med andra ord skulle de erhållna intäkterna behöva återinvesteras till en lägre ränta. Därav termen förskottsbetalningsrisk .

Professionella investerare använder i allmänhet arbitrage-prissättningsmodeller för att värdera MBS. Dessa modeller använder räntescenarier som överensstämmer med den aktuella avkastningskurvan som drivkrafter för de ekonometriska förskottsbetalningsmodellerna som modellerar husägarnas beteende som en funktion av beräknade bolåneräntor. Med tanke på marknadspriset producerar modellen en optionsjusterad spread , ett värderingsmått som tar hänsyn till de risker som är inneboende i dessa komplexa värdepapper.

Det finns andra drivkrafter för förskottsbetalningsfunktionen (eller förskottsbetalningsrisken), oberoende av räntan, såsom :

• ekonomisk tillväxt, vilket är korrelerat med ökad omsättning på bostadsmarknaden
• bostadsprisernas inflation
• arbetslöshet
• regulatorisk risk (om lånekrav eller skattelagar i ett land ändras kan detta förändra marknaden djupt)
• demografiska trender och en skiftande riskaversionsprofil , vilket kan göra bolån med fast ränta relativt mer eller mindre attraktiva

Kreditrisk

Huvudartikel: Kreditrisk

Kreditrisken för inteckningssäkrade värdepapper beror på sannolikheten för att låntagaren betalar de utlovade kassaflödena (kapitalbelopp och ränta) i tid. Kreditbetyget för MBS är ganska högt eftersom :

1. De flesta hypotekslån inkluderar forskning om bolånetagarens förmåga att återbetala, och kommer att försöka låna ut endast till de kreditvärdiga. Ett viktigt undantag från detta är "no-doc" eller "low-doc" lån.
2. Vissa MBS-emittenter, som Fannie Mae , Freddie Mac och Ginnie Mae , garanterar mot risken för husägares fallissemang. När det gäller Ginnie Mae stöds denna garanti av den amerikanska federala regeringens fulla tro och kredit. Detta är inte fallet med Fannie Mae och Freddie Mac, men dessa två enheter har kreditlinjer hos den amerikanska federala regeringen; dessa kreditlinjer är dock extremt små jämfört med den genomsnittliga summa pengar som cirkulerar genom dessa enheter under en dags affär. Dessutom kräver Fannie Mae och Freddie Mac i allmänhet privat bolåneförsäkring på lån där låntagaren ger en handpenning som är mindre än 20 % av fastighetsvärdet.
3. Att slå ihop många bolån med okorrelerade sannolikheter för fallissemang skapar en obligation med mycket lägre sannolikhet för total fallissemang, där inga husägare kan göra sina betalningar (se Copula ). Även om den riskneutrala kreditspreaden teoretiskt sett är identisk mellan en bolåneensemble och det genomsnittliga bolånet inom den, minskar risken för katastrofala förluster.
4. Om fastighetsägaren skulle fallera står fastigheten kvar som säkerhet . Även om fastighetspriserna kan röra sig under värdet på det ursprungliga lånet, ökar detta soliditeten i betalningsgarantierna och avskräcker låntagarens fallissemang.

Om MBS inte garanterades av den ursprungliga fastigheten och emittentens garanti, skulle kreditbetyget för obligationerna vara mycket lägre. En del av anledningen är det förväntade negativa urvalet mot låntagare med förbättrad kredit (från MBS som sammanslagits av initial kreditkvalitet) som skulle ha ett incitament att refinansiera (i slutändan gå med i en MBS-pool med högre kreditvärdighet).

Verkliga priser

På grund av mångfalden i MBS-typer finns det ett brett utbud av prissättningskällor. I allmänhet gäller att ju mer enhetlig eller likvid MBS är, desto större är transparensen eller tillgängligheten för priser. De flesta handlare och penningförvaltare använder Bloomberg och Intex för att analysera MBS-pooler och mer esoteriska produkter som CDO , även om verktyg som Citis The Yield Book, Barclays POINT och BlackRocks AnSer också är vanliga över Wall Street, särskilt för förvaltare av flera tillgångar. . Vissa institutioner har också utvecklat sin egen proprietära programvara. Tradeweb används av de största obligationshandlarna ("primärerna") för att handla om lotter (1 miljon USD och större).

Komplexa strukturerade produkter tenderar att handla mindre ofta och involvera mer förhandling. Priserna för dessa mer komplicerade MBS, såväl som för CMOs och CDOs, tenderar att vara mer subjektiva, ofta tillgängliga endast från återförsäljare.

För "vanilj" eller "generiska" 30-årspooler (utgivna av Fannie Mae, Freddie Mac eller Ginnie Mae) med kuponger på 3,5–7 %, kan man se priserna publicerade på en TradeWeb-skärm av primärvalen som kallas To Be Allocated (TBA). Detta beror på att de faktiska poolerna inte visas. Dessa är terminspriser för de kommande 3 leveransmånaderna eftersom poolerna inte har minskat; endast utfärdande byrå, kupong och dollarbelopp avslöjas. En specifik pool vars egenskaper är kända skulle vanligtvis handla "TBA plus {x} ticks" eller en "pay-up", beroende på egenskaper. Dessa kallas "specificerade pooler", eftersom köparen specificerar poolegenskapen han/hon är villig att "betala" för.

Priset på en MBS-pool påverkas av förskottsbetalningshastigheten, vanligtvis mätt i enheter av HLR eller PSA . När ett bolån refinansierar eller låntagaren betalar i förskott under månaden ökar amorteringsmåttet.

Om en investerare har förvärvat en pool till en premie (>100), vilket är vanligt för högre kuponger, riskerar de att få förskottsbetalning . Om köpeskillingen var 105, förlorar investeraren 5 cent för varje förbetald dollar, vilket kan minska avkastningen avsevärt. Detta kommer sannolikt att hända eftersom innehavare av bolån med högre kupong kan ha ett större incitament att refinansiera.

Omvänt kan det vara fördelaktigt för obligationsinnehavaren att låntagaren betalar i förskott om MBS-poolen med låg kupong köptes med rabatt (<100). Detta beror på att när låntagaren betalar tillbaka bolånet så gör han det till "pari". Om en investerare köper en obligation till 95 cent på dollarn, när låntagaren betalar i förskott, får investeraren tillbaka hela dollarn, vilket ökar deras avkastning. Det är dock mindre sannolikt att detta inträffar, eftersom låntagare med lågkuponglån har lägre, eller inga, incitament att refinansiera.

Priset på en MBS-pool påverkas också av lånebalansen. Vanliga specifikationer för MBS-pooler är lånebeloppsintervall som varje bolån i poolen måste passera. Vanligtvis ger högpremium (högkupong) MBS med stöd av bolån med ett ursprungligt lånesaldo som inte är större än 85 000 USD de största utbetalningarna. Även om låntagaren betalar en högre avkastning än marknaden, avråds han eller hon från att refinansiera ett litet lånesaldo på grund av den höga fasta kostnaden.

Lågt lånesaldo: < $85 000 Mellanlånesaldot: $85 000–110 000 $ Högt lånesaldo: $110 000–150 000 $ Superhögt lånesaldo: $150 000–175 000 $ TBA: > $175 000

Mångfalden av faktorer gör det svårt att beräkna värdet på ett MBS-papper. Ofta håller inte marknadsaktörerna med, vilket resulterar i stora skillnader i noterade priser för samma instrument. Utövare försöker ständigt förbättra förskottsbetalningsmodeller och hoppas kunna mäta värden för indatavariabler som impliceras av marknaden. Varierande likviditetspremier för relaterade instrument och förändrad likviditet över tiden gör detta till en svår uppgift. En faktor som används för att uttrycka priset på ett MBS - värdepapper är poolfaktorn .

Registrering och elektroniska registreringssystem för hypotekslån

En kritisk komponent i värdepapperiseringssystemet på den amerikanska marknaden är Mortgage Electronic Registration Systems (MERS) som skapades på 1990-talet, som skapade ett privat system där underliggande inteckningar tilldelades och omfördelades utanför den traditionella registreringsprocessen på länsnivå. Legitimiteten och den övergripande noggrannheten hos detta alternativa registreringssystem har ställts inför allvarliga utmaningar med början av bolånekrisen: när de amerikanska domstolarna svämmar över med utmätningsärenden , avslöjas bristerna i MERS-modellen, och både lokala och federala regeringar har börjat vidta åtgärder genom sina egna processer och vägran (i vissa jurisdiktioner) av domstolarna att erkänna den juridiska auktoriteten för MERS-uppdrag. Överlåtelsen av inteckning (förtroendehandling) och sedlar (skyldighet att betala skulden) pappersarbete utanför de traditionella amerikanska länsdomstolarna (och utan betalning av registreringsavgift) är föremål för rättslig prövning. Juridiska inkonsekvenser i MERS verkade ursprungligen triviala, men de kan återspegla dysfunktionalitet i hela den amerikanska branschen för värdepapperisering av bolån.

Se även

• A anteckningar
• Bank of America bostadslån
• Dollarrulle
• Lewis Ranieri , fadern till MBS
• Nya århundradet
• USA:s bostadsbubbla

Bibliografi

•   Fabozzi, Frank J .; Modigliani, Franco (1992). Marknader för inteckningar och värdepapper med inteckningar . Boston, Massachusetts: Harvard Business School Press. ISBN 978-0-87584-322-3 .
•   Hayre, Lakhbir (2001). Salomon Smith Barneys guide till värdepapper med inteckningar och tillgångar . Wiley. ISBN 978-0-471-38587-5 .
• Lemke, Thomas P.; Lins, Gerald T.; Picard, Marie E. (2017). Värdepapper med säkerhet i inteckning . Thomson West.

externa länkar

• Vink, Dennis och Thibeault, André (2008). "ABS, MBS och CDO Compared: An Empirical Analysis" The Journal of Structured Finance
• MBS Basics av ​​Mortgage News Daily, MBS Commentary
• Vad är en inteckningsskyddad säkerhet? av Chris Wilson, i Slate Magazine
• TBA-handel och likviditet på Agency MBS Market, av Federal Reserve Bank of New York