Bostadsinteckningsskyddad säkerhet
| Värdepapper |
|---|
 |
Obligationer som värdepapperiserar inteckningar behandlas vanligtvis som en separat klass, kallad bostadslåneskyddad säkerhet ( RMBS ). I den meningen hänvisar vi till det allmänna paketet av finansiella avtal som vanligtvis representerar kontantavkastning som betalas ut till investerare och som stöds av kontantbetalningar från husägare som betalar ränta och kapital enligt villkor som överenskommits med sina långivare; det är ett finansieringsinstrument som skapats av "upphovsmannen" eller "sponsorn" till hypotekslånet; utan korssäkerhet för individuella lån och inteckningar (eftersom det skulle vara omöjligt att få tillstånd från enskilda husägare), är det ett finansieringsinstrument som slår samman kassaflödet från individer och betalar ut dessa kontantkvitton med vattenfallsprioriteringar som gör det möjligt för investerare att bli bekväma med säkerhet om mottagande av kontanter när som helst.
Det finns flera viktiga skillnader mellan hypotekslån som skapats och betjänats av banker och som finns i bankens böcker och ett hypotekslån som har värdepapperiserats som en del av en RMBS. Främst bland dessa är resultatet att huvudmannen som interagerar med låntagaren och driver beslutsfattandet för "Servicer" som nyligen introducerats i relationen, inte längre har en skyldighet gentemot det ansvar som är förknippat med det allmänna förtroendet och bankstadgan som traditionellt kontrollerade låneförhållandena mellan banker och deras kunder. Såvida inte ett lån återskapas till en ursprunglig långivares balansräkning, ändras förhållandet mellan privatpersoner och konsumenter mellan låntagaren och hans bank till ett förhållande som är mellan den ursprungliga kunden och en sofistikerad ackrediterad investerare för vilken bankservicen agerar som en front.
En RMBS kallas ofta förvirrande men korrekt som en "obligationsliknande" finansiell investering eftersom en RMBS kan framställas ha liknande egenskaper, inklusive en "huvudinvestering" och en "avkastning"; "huvudsaklig investering" representerar dock inte köpet av ett individuellt skuldebrev utfärdat av en husägare, utan representerar snarare betalningen av "kapitalet" för rätten att få kassaflöde från ett investeringsavtal som innefattar många andra överenskommelser. Likaså är "avkastningen" endast beräkningen av en imputerad ränteavkastning som härrör från mottagandet av kassaflödena. RMBS-marknaden utgör den största finansieringskällan för bostadslån till amerikanska husägare (se nedan).
Utvecklingen för dessa värdepapper har i allmänhet ansetts vara mer förutsägbar än kommersiella inteckningsskyddade värdepapper (CMBS) , på grund av det stora antalet individuella och geografiskt diversifierade lån som finns inom varje enskild RMBS-pool. Det finns många olika typer av RMBS, inklusive inteckningsgenomföringar, säkerställda inteckningsförpliktelser (CMOs) och collateralized debt obligations (CDOs).
Ursprung
Ursprunget till moderna bostadslånesäkrade värdepapper kan spåras tillbaka till Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae ), även om variationer på värdepapperisering av inteckningar fanns i USA i slutet av 1800-talet och början av 1900-talet. År 1968 var Ginnie Mae den första att utfärda en ny typ av statsstödda obligationer, känd som bostadslånesäkrade säkerheter. Denna obligation tog ett antal bostadslån, slog samman den månatliga kapitalbeloppet och räntebetalningarna och använde sedan de månatliga kassaflödena som stöd för obligationen/lånen. Kapitalbeloppet för dessa bolån garanterades av Ginnie Mae, men inte risken att låntagare betalar av kapitalbeloppet i förtid eller väljer att refinansiera lånet, en uppsättning möjliga framtida utfall som kallas " förskottsbetalningsrisk ". Att sälja pooler av bolån på detta sätt gjorde det möjligt för Ginnie Mae att skaffa nya medel för att köpa ytterligare bostadslån från bolånemäklare, vilket främjade byråns uppdrag från kongressen att "utvidga billiga bostäder". Eftersom banker och andra långivare kunde sälja sina bolån i en RMBS använde de intäkterna för att göra nya bolån.
Eftersom dessa obligationer hade full tro och stöd från USA:s regering fick de höga kreditbetyg och "betalade en ränta som bara var något högre än statsobligationer." Efter framgången med Ginnie Maes erbjudanden började de andra två statligt sponsrade bostadsförmedlingarna, Fannie Mae och Freddie Mac , erbjuda sina egna versioner av RMBS. Regeringens garanti för hypotekslånen försäkrade investerare att om låntagaren misslyckades, skulle de återbetalas i sin helhet. Men i utbyte mot den garantin hölls låntagarna till strikta emissionsstandarder. Till exempel, med Fannie Mae, var bostadsköpare tvungna att göra en lägsta handpenning på 10 procent av bostadens värde, och köparens inkomst måste vara väl dokumenterad och helst från en periodisk lön.
Utveckling av private-label MBS
I slutet av 1970-talet arbetade ett team från Salomon Brothers med Bank of America för att skapa den första säkerheten med bostadslån som inte var statligt garanterad. En Salomon Brothers obligationshandlare vid namn Lewis Ranieri var avgörande i denna ansträngning. Han myntade termen " värdepapperisering " under denna period efter att ha gått med i projektet 1977. Enligt författaren Alyssa Katz var Ranieris ambition att revolutionera bolånemarknaden, som vid den här tiden var starkt beroende av statligt sponsrade bostadsförsäkringsinstitutioner (Ginnie Mae, Fannie Mae och Freddie Mac). Hans plan var att upptäcka ett sätt att göra bolånemarknaden till en helt privat affär och för att förverkliga det målet ville hans team skapa en säkerhetsprodukt "som kunde köpas och säljas bland investerare".
Tanken var att tillåta privata banker att ge ut lån och sedan sälja dessa lån till villiga investerare som letade efter en stadig inkomstström, vilket frigjorde kapital som banken sedan kunde ge ut ytterligare lån med. Trots att de arbetat med projektet i tre år var de obligationer som Salomon-teamet utvecklade ett kommersiellt misslyckande på grund av olika statliga bestämmelser och federala värdepapperslagar som går tillbaka till den stora depressionen
För att åtgärda detta problem hjälpte Ranieri till att skapa och försvara inför kongressen Secondary Mortgage Market Enhancement Act från 1984 (SMMEA). Alyssa Katz skriver i sin bok från 2009 om den amerikanska fastighetsmarknadens senaste historia att SMMEA
uppmanade kreditvärderingsinstituten - vid den tiden Moody's och Standard & Poor's - att väga in varje bolånepool. Så länge som en obligation fick en av de högsta betygen från byråerna - vilket innebär att investerare enligt byråernas åsikter borde vara säkra på att få betalt - kunde den säljas. Medan Securities and Exchange Commission skulle övervaka handeln med dessa värdepapper precis som den gjorde alla investeringar för försäljning, skulle den amerikanska regeringen inte längre enbart hantera marknaden för inteckningssäkrade värdepapper, som den hade gjort genom Ginnie Mae. "Vi tror att kreditvärderingstjänsterna erbjuder ett betydande investerarskydd", vittnade Ranieri inför kongressen i början av 1984.
Denna lag öppnade dörren för att tillåta "federalt kartlagda finansiella institutioner, inklusive kreditföreningar," möjligheten att "investera i bolånerelaterade värdepapper endast med begränsningar som den lämpliga regleringsnämnden kan införa." Det skapade marknaden för det egna märket MBS som inte fanns när Ranieri först utvecklade dem 1977.
Enligt David Maxwell från Fannie Mae, försökte inte utvecklarna av "privata märken" inteckningssäkrade värdepapper - eller åtminstone hamna - underskrida och ersätta Fannie och Freddies "byrå" MBS. De ville "hitta produkter de kunde dra nytta av där de inte behövde konkurrera med Fannie." Finansjournalisterna Bethany McLean och Joe Nocera hävdar att Ranieri och andra på Wall Street insåg att de aldrig skulle "driva [GSE] Fannie och Freddie från sin dominerande ställning som värdepapperiserare av traditionella bolån", men Fannie och Freddie hade inga affärer och inget intresse. i icke-prime-bolån ( subprime- eller Alt-A- inteckningar). Sålunda blev subprime-marknaden riket för private label Mortgage-Backed Securities.
Trancher
MBS:erna för det " statssponsrade företaget ", Fannie och Freddie ansågs vara "motsvarigheten till AAA-klassade obligationer" på grund av deras höga standarder och förslag på garanti från den amerikanska regeringen.
Även om subprime-lån med privata märken aldrig skulle kunna göra det påståendet, genom att "dela upp" de sammanslagna bolånen i "trancher", var och en med olika prioritet i strömmen av månatlig eller kvartalsvis kapital och ränteflöde, skulle de kunna skapa trippel A-klassad värdepapper från trancherna med högst prioritet — de mest "senior" trancherna.
Eftersom den eller de mest ledande tranchen var som en "hink" som fylldes med "vatten" av kapital och intresse som inte delade detta vatten med den näst lägsta hinken (dvs. tranchen) förrän den var fylld till brädden och svämmade över, de översta buckets/trancherna (i teorin) hade avsevärd kreditvärdighet och kunde få högsta kreditbetyg, vilket gjorde dem säljbara till penningmarknads- och pensionsfonder som annars inte skulle hantera subprime-bolånepapper.
De första private label-affärerna i slutet av 1980-talet och början av 1990 hade ofta bara två trancher, men 2005–06 blev affärerna mer komplexa. En "typisk" hypoteksstödd "affär" från ett av toppåren för subprime-lånepapper för privata märken (2006) beskrevs i Financial Crisis Enquiry Report . (Se tabellen till höger.) Med namnet "CMLTI 2006-NC2" gällde affären 4499 subprime-lån som skapats av New Century Financial – en Kalifornien-baserad långivare – och utgivna av en specialenhet skapad och sponsrad av Citigroup . Enheten emitterade 19 trancher av hypotekslån värda 947 miljoner USD. Eftersom Citigroup och andra företag fokuserade på att uppnå höga betyg, utgjorde de (fyra) seniorrancherna med trippel A 78 % eller 737 miljoner dollar av affären. Elva trancher var "mezzanine" – tre klassade AA, tre A, tre BBB och två BB (skräp). Den mest juniora delen var känd som "equity" eller "residual" eller "first loss". Den hade ingen kreditvärdighet och delades upp mellan Citigroup och en hedgefond. Ju mer "junior" tranchen är, desto högre är risken och desto högre ersättningsränta.
Enligt affärskrönikören Joe Nocera , från och med mitten av 2013, "förblir marknaden för privata inteckningssäkrade värdepapper ... döende"[27]; dess finansiering har blivit dominerad av Fannie och Freddie.
Tillväxt, innovation, korruption
Bostadslånesäkrade värdepapper och liknande klingande produkter skulle fortsätta att expandera och bli mer komplexa under 1980-talet. Till exempel, 1983 marknadsförde Freddie Mac den första säkerheten för hypotekslån (CMO)
Så småningom skulle strukturerad finansiering explodera [ förtydligande behövs ] i och med utvecklingen av CDO (colateralized debt obligation ) 1987 och även ytterligare uppfinningar, som CDO-Squared . CDO:er användes ursprungligen för att slå samman många olika RMBS:er (som i sig var pooler av bostadslån) och sedan dela upp dem i trancher och sälja dem till investerare. Slutresultatet av dessa finansiella innovationer var en sekundär bolånemarknad som existerade utanför de statligt sponsrade enheterna som gav en enorm tillväxtmöjlighet för Wall Street-bankerna. Enligt den tidigare chefsekonomen Simon Johnson från Internationella valutafonden växte den "totala volymen av privata värdepapper med hypotekslån (exklusive de utgivna av Ginnie Mae, Fannie Mae och Freddie Mac) från 11 miljarder dollar 1984 till över 200 miljarder dollar 1994 till nära ca. 3 biljoner dollar 2007."
Marknaden för värdepapperisering av privata bolån fortsatte att växa. 2004 kom "kommersiella banker, sparsamhets- och investeringsbanker ikapp Fannie Mae och Freddie Mac när det gällde värdepapperisering av bostadslån", och 2005 gick de om dem. Privat MBS växte främst genom att sänka sina standarder och värdepapperisera fler lågkvalitativa, högrisklån som Alt-A och subprime-lån. Forskaren Michael Simkovic hävdar att denna uppmjukning av standarder berodde på ökad konkurrens mellan värdepapperiserare för lån och större marknadsmakt för långivare. Finansjournalisterna Bethany McLean och Joe Nocera hävdar att Wall Streets värdepapperiserar uppmuntrade uppmjukningar av standarder eftersom lån av dålig kvalitet "betydde högre avkastning".
GSE:er lättade också på sina standarder som svar, men GSE-standarderna förblev generellt sett högre än standarderna på den privata marknaden, och GSE-värdepapperiseringar fortsatte generellt att prestera bra jämfört med resten av marknaden. Men vissa [ vem? ] tror att GSE:s dominans förvrängde marknaden, vilket ledde till överpriser som hjälpte till att leda till fastighetsbubblan och den ultimata federala regeringens räddningsaktion för GSE:erna. Som ett resultat av detta har flera lagstiftningsförslag och andra förslag för att gradvis avveckla GSE:erna utvecklats.
Marknadskollaps
Den mycket snabba tillväxten av lågkvalitativa bolån, finansierade genom värdepapperisering, anses allmänt vara en viktig orsak till det sena 2000-talets finanskris , även känd som subprime-bolånekrisen . Den privata RMBS-marknaden kollapsade till stor del efter 2008 och har ersatts av statligt stödda värdepapperiseringar som kännetecknas av mycket stramare emissionsgarantier och högre standarder.
Se även
- Ryskt inteckningsbevis
- Obligationer
- Hypotekslån (avsnittet USA:s hypoteksfinansieringsindustri )
- Subprime-bolånekris
- Räntepapper
- Konvexitetsrisk