Avskärmning

För begreppet inom psykoanalys, se Avskärmning (psykoanalys) .

Hus i Salinas, Kalifornien , under utestängning, efter att den amerikanska fastighetsbubblan sprack

Utestängning är en rättslig process där en långivare försöker få tillbaka saldot av ett lån från en låntagare som har slutat göra betalningar till långivaren genom att tvinga fram en försäljning av tillgången som används som säkerhet för lånet.

Formellt erhåller en hypotekslångivare (inteckningshavare) , eller annan panträttshavare , en uppsägning av en hypotekslåntagares (inteckningsgivarens) skäliga rätt till inlösen, antingen genom domstolsbeslut eller enligt lag (efter att ha följt ett specifikt lagstadgat förfarande).

Vanligtvis får en långivare en säkerhetsränta från en låntagare som belånar eller pantsätter en tillgång som ett hus för att säkra lånet. Om låntagaren fallerar och långivaren försöker återta egendomen, kan domstolar bevilja låntagaren en skälig inlösenrätt om låntagaren betalar tillbaka skulden. Även om denna rättvisa rätt existerar, är det ett moln på äganderätten och långivaren kan inte vara säker på att de kan återta egendomen. Därför, genom processen för avskärmning, försöker långivaren att omedelbart avsluta den skäliga rätten till inlösen och ta både laglig och skälig äganderätt till egendomen mot en enkel avgift . Andra panträttshavare kan också utmäta ägarens lösenrätt för andra skulder, såsom för förfallna skatter, obetalda entreprenörsräkningar eller förfallna husägarföreningsavgifter eller taxeringar.

Utmätningsprocessen som tillämpas på bostadslån är en bank eller annan säkerställd borgenär som säljer eller återtar ett skifte av fast egendom efter att ägaren har underlåtit att följa ett avtal mellan långivaren och låntagaren som kallas " inteckning " eller " förtroendehandling". . Vanligtvis är kränkningen av inteckningen en utebliven betalning av ett skuldebrev , säkrat genom en panträtt i fastigheten. När processen är klar kan långivaren sälja fastigheten och behålla intäkterna för att betala av sin inteckning och eventuella rättegångskostnader, och det brukar sägas att "långivaren har utmätta sin inteckning eller panträtt " . Om skuldebrevet gjordes med en regressklausul och om försäljningen inte ger tillräckligt för att betala det befintliga saldot av kapitalbelopp och avgifter, kan panthavaren ansöka om bristfällighetsdom . I många delstater i USA inkluderar poster som ingår för att beräkna beloppet av en bristfällighet, lånebeloppet, upplupna räntor och advokatarvoden minus det belopp som långivaren bjuder vid utmätningsförsäljningen.

Typer

Panträttshavaren kan vanligtvis inleda utmätning vid en tidpunkt som anges i inteckningshandlingarna, vanligtvis någon tid efter att ett fallissemang inträffar. I USA, Kanada och många andra länder finns flera typer av avskärmning. I USA till exempel används två av dem – nämligen genom rättslig försäljning och genom försäljningsrätt – i stor utsträckning, men andra sätt är möjliga i några andra amerikanska delstater.

Rättslig

Utmätning genom rättslig försäljning, vanligen kallad rättslig utmätning , innebär försäljning av den intecknade egendomen under överinseende av en domstol. Intäkterna går först till att tillfredsställa inteckningen, sedan andra panträttsinnehavare och slutligen pantsättaren/låntagaren om det finns några intäkter kvar. Rättslig avskärmning är tillgänglig i alla amerikanska stater och krävs i många (Florida kräver rättslig avskärmning). Långivaren inleder en rättslig avskärmning genom att lämna in en stämningsansökan mot låntagaren. Som med alla andra rättsliga åtgärder måste alla parter underrättas om avskärmningen, men anmälningskraven varierar avsevärt från stat till stat i USA. Ett rättsligt beslut meddelas efter utbyte av inlagor vid en (vanligtvis kort) förhandling i en statlig eller lokal domstol i USA. I vissa ganska sällsynta fall lämnas utmätningar in i amerikanska federala domstolar.

En rättstjänsteman övervakar försäljningen och verkställer de juridiska dokumenten och eventuella handlingar. Detta kan göras av en överrättsdomare eller en referent som särskilt utsetts av en domstol för integritetsskydd.

Icke-rättslig

Utmätning genom försäljningsrätt, även kallad icke-rättslig utmätning , och godkänns av många stater om en försäljningsfullmaktsklausul ingår i inteckningen eller om en förtroendehandling med en sådan klausul användes, istället för en faktisk inteckning. I vissa amerikanska delstater, som Kalifornien och Texas , är nästan alla så kallade inteckningar faktiskt förtroendehandlingar. Denna process involverar försäljning av fastigheten av inteckningsinnehavaren utan domstolsövervakning (som beskrivs närmare nedan). Denna process är i allmänhet mycket snabbare och billigare än utmätning genom rättslig försäljning. Liksom vid rättslig försäljning är panthavaren och andra panträttshavare första respektive andra fordringsägare till intäkterna från försäljningen.

Sträng

Andra typer av avskärmning anses vara mindre på grund av deras begränsade tillgänglighet. Under strikt utmätning , som är tillgängligt i ett fåtal stater inklusive Connecticut, New Hampshire och Vermont, om panthavaren vinner rättegången, beordrar domstolen den försummade pantsättaren att betala inteckningen inom en angiven tidsperiod. Skulle pantsättaren underlåta att göra det, vinner panthavaren äganderätten till fastigheten utan skyldighet att sälja den. Denna typ av utmätning är i allmänhet endast tillgänglig när värdet på egendomen är mindre än skulden (" under vatten "). Historiskt sett var strikt avskärmning den ursprungliga metoden för avskärmning.

Acceleration

Acceleration är en klausul som vanligtvis finns i avsnitt 16, 17 eller 18 i ett typiskt bolån i USA. Alla accelerationer är inte desamma för varje bolån, eftersom det beror på villkoren mellan långivare och förpliktade inteckningsgivare. När en löptid i bolånet har brutits träder accelerationsklausulen i kraft. Den kan deklarera hela skulden till långivaren om låntagaren/låntagarna skulle överföra äganderätten vid ett framtida datum till en köpare. Klausulen i inteckningen anger också att ett meddelande om uppskov måste delges den eller de skyldiga pantsättare som undertecknat Anteckningen. Varje bolån ger en tidsperiod för gäldenären/gäldenärerna att bota sitt lån. De vanligaste tidsperioderna för gäldenären är vanligtvis 30 dagar, men för kommersiella fastigheter kan det vara 10 dagar. Meddelandet om acceleration kallas krav och/eller överträdelsebrev. I brevet informerar den låntagaren om att de har 10 eller 30 dagar på sig från datumet på brevet att återställa sitt lån. Krav-/överträdelsebrev skickas ut med certifierad och vanlig post till alla anmärkningsvärda adresser till låntagaren/låntagarna. Också i accelerationen av hypotekslån långivaren måste tillhandahålla en payoff offert som uppskattas 30 dagar från dagen för brevet. Detta brev kallas ett FDCPA-brev (Fair Debt Collections Practices Acts) och/eller Initial Communication Letter. När låntagaren/låntagarna har fått de två breven som ger en tidsperiod för att återställa eller betala av sitt lån måste långivaren vänta tills den tiden löper ut för att vidta ytterligare åtgärder. När de 10 eller 30 dagarna har gått betyder det att accelerationen har löpt ut och långivaren kan gå vidare med utmätning av fastigheten.

Långivaren kommer också att inkludera eventuella obetalda fastighetsskatter och förfallna betalningar till detta belopp, så om låntagaren inte har betydande eget kapital kommer de att vara skyldiga mer än det ursprungliga beloppet för bolånet.

Långivare kan också påskynda ett lån om det finns en överföringsklausul, som förpliktar pantsättaren att meddela långivaren om varje överföring, oavsett om; en arrendeoption, arrenderätt på 3 år eller mer, markkontrakt, avtal om handling, överlåtelse av äganderätt eller intresse i fastigheten.

De allra flesta (men inte alla) bolån har idag accelerationsklausuler. Innehavaren av ett inteckningslån utan denna klausul har bara två alternativ: antingen vänta tills alla betalningar förfaller eller övertyga en domstol att tvinga en försäljning av vissa delar av fastigheten i stället för förfallna betalningar. Alternativt kan domstolen förordna om att fastigheten ska säljas som omfattas av inteckning, varvid intäkterna från försäljningen går till de betalningar som panthavaren är skyldig.

Bearbeta

Processen med avskärmning kan vara snabb eller lång och varierar från stat till stat. Andra alternativ som refinansiering , blankning, alternativ finansiering, tillfälliga överenskommelser med långivaren eller till och med konkurs kan ge husägare sätt att undvika utestängning. Webbplatser som kan koppla enskilda låntagare och husägare till långivare erbjuds i allt högre grad som mekanismer för att kringgå traditionella långivare och samtidigt uppfylla betalningsförpliktelser för bolåneleverantörer. Även om det finns små skillnader mellan staterna, följer avskärmningsprocessen i allmänhet en tidslinje som börjar med initiala missade betalningar, övergår till att en försäljning planeras och slutligen en inlösenperiod (om tillgänglig).

Strikt och rättsligt

I USA finns det två typer av utestängning i de flesta stater som beskrivs av common law . Med hjälp av en " handling i stället för utmätning " eller " sträng utmätning ", hävdar skuldebrevsinnehavaren äganderätten och innehavet av egendomen tillbaka i full tillfredsställelse av en skuld, vanligtvis på kontrakt.

I förfarandet som helt enkelt kallas avskärmning (eller kanske särskiljs som "rättslig avskärmning"), måste långivaren stämma den fallerande låntagaren i statlig domstol. Vid slutlig dom (vanligtvis summarisk dom ) till långivarens fördel är fastigheten föremål för auktion av länsfogden eller någon annan tjänsteman vid domstolen. Många stater kräver denna typ av förfarande i vissa eller alla fall av utmätning för att skydda eventuellt eget kapital som gäldenären kan ha i fastigheten, om värdet av den skuld som utmäts är väsentligt mindre än marknadsvärdet på den fasta egendomen; detta avskräcker också en strategisk avskärmning av en långivare som vill skaffa egendomen. I denna utmätning utfärdar sedan sheriffen en handling till den vinnande budgivaren på auktion. Banker och andra institutionella långivare kan bjuda på beloppet av den skyldiga skulden vid försäljningen men det finns ett antal andra faktorer som kan påverka budet, och om inga andra köpare kliver fram får långivaren äganderätten till den fasta egendomen i gengäld.

Icke-rättslig

Historiskt sett har den stora majoriteten av rättsliga utmätningar varit oemotståndliga, eftersom de flesta fallerande låntagare inte har några pengar att anlita ombud. Därför har den amerikanska finansbranschen lobbat sedan mitten av 1800-talet för snabbare utestängningsförfaranden som inte skulle täppa till statliga domstolar med obestridda mål och skulle sänka kostnaden för kredit (eftersom det alltid måste ha kostnaden för att återvinna säkerheter byggda- i). Långivare har också hävdat att att ta ut utmätningar från domstolarna faktiskt är snällare och mindre traumatiskt mot försumliga låntagare, eftersom det undviker de in terrorem effekterna av att bli stämd.

Som svar har en liten majoritet av USA:s delstater antagit icke-rättsliga utmätningsförfaranden där panthavaren (eller mer vanligt inteckningsinnehavarens advokats advokat, utpekade agent eller förvaltare) ger gäldenären ett meddelande om fallissemang (NOD) och panthavarens avsikt att sälja fast egendom i en form som föreskrivs av statens stadga ; NOD i vissa stater måste också registreras mot egendomen. Denna typ av utmätning kallas vanligtvis "lagstadgad" eller "icke-rättslig" utmätning, i motsats till "rättslig", eftersom panthavaren inte behöver lämna in en faktisk stämningsansökan för att inleda utmätningen. Ett fåtal stater ställer ytterligare procedurkrav som att få dokument stämplade av en domstolstjänsteman; Colorado kräver användning av en "offentlig förvaltare", en statlig tjänsteman, snarare än en privat förvaltare som specialiserat sig på att utföra utmätningar. Men i de flesta stater är den enda statliga tjänstemannen som är inblandad i en icke-rättslig utmätning county recorder, som bara registrerar eventuella förköpsmeddelanden och förvaltarens handling vid försäljning .

I denna typ av utmätning, om gäldenären misslyckas med att bota försummelsen, eller använder andra lagliga medel (som att ansöka om konkurs för att tillfälligt uppehålla utmätningen) för att stoppa försäljningen, kan panthavaren eller dess företrädare uppträda. en offentlig auktion på ett sätt som liknar länsmannens auktion. Noterbart är att långivaren själv kan bjuda på fastigheten på auktionen och är den enda budgivaren som kan lägga ett "kreditbud" (ett bud baserat på den utestående skulden själv) medan alla andra budgivare måste kunna omedelbart (eller inom en mycket kort tid) ge auktionsförrättaren kontanter eller motsvarande kontanter som en kassacheck . I maj 2012 USA:s högsta domstol osäkerhet kring en säkerställd borgenärs rätt att kreditera bud vid en försäljning enligt en kapitel 11- konkursplan. I RadLAX Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank, 566 US ______ (2012), fann domstolen att det var skyldigt att tolka konkurskoden "tydligt och förutsägbart med hjälp av väletablerade principer för lagstadgad konstruktion" för att lösa de kvardröjande osäkerheterna i kreditbudgivning enligt en kapitel 11 plan och upprätthålla säkrade borgenärers rättigheter.

Högstbjudande på auktionen blir ägare till den fasta egendomen, fri och fri från den tidigare ägarens intresse, men eventuellt belagd med panträtter som är högre än den utmätta inteckningen (t.ex. ett seniorbolån, obetalda fastighetsskatter, ogräs-/rivningspanträtter) . Ytterligare rättsliga åtgärder, såsom en vräkning , kan vara nödvändiga för att få tillgång till lokalen om den tidigare boenden inte frivilligt lämnar.

Försvar

I vissa delstater i USA, särskilt de där endast rättslig utestängning är tillgänglig, har den konstitutionella frågan om korrekt process påverkat möjligheten för vissa långivare att utestänga. I Ohio har USA:s federala distriktsdomstol för Northern District of Ohio avvisat många utmätningsåtgärder från långivare på grund av den påstådda långivarens oförmåga att bevisa att de är den verkliga parten i intresset. Samma sak hände i ett domstolsärende i Colorado i juni 2008.

I motsats härtill, i sex federala rättsliga kretsar och majoriteten av icke-rättsliga avskärmningsstater (som Kalifornien), har rättegången redan avgjorts som ett oseriöst försvar. Hela poängen med icke-rättslig avskärmning är att det inte finns någon statlig aktör (dvs. en domstol) inblandad. Den konstitutionella rätten till vederbörlig process skyddar endast människor från kränkningar av deras medborgerliga rättigheter av statliga aktörer, inte privata aktörer. (Landsskrivarens eller protokollförarens engagemang i att registrera de nödvändiga dokumenten har ansetts vara otillräcklig för att åberopa vederbörlig process, eftersom de enligt lag är skyldiga att registrera alla dokument som presenteras som uppfyller minimikraven för formatering och förvägras rätten att avgöra om en särskild avskärmning bör fortsätta.)

En ytterligare motivering är att enligt principen om avtalsfrihet , om gäldenärer vill åtnjuta det ytterligare skyddet av formaliteterna för rättslig utmätning, är det deras börda att hitta en långivare som är villig att ge ett lån med säkerhet genom ett traditionellt konventionellt inteckningslån istället för ett lån. förtroendehandling med försäljningsrätt. Domstolar har också förkastat argumentet som oseriöst att enbart lagstiftningshandlingen att tillåta eller reglera den icke-rättsliga avskärmningsprocessen därigenom omvandlar själva processen till statlig handling.

Eftersom det i sin tur inte föreligger rätt till vederbörlig förfarande vid utmätning har det ansetts att det saknar betydelse om låntagaren haft faktisk kännedom (dvs subjektiv medvetenhet) om utmätningen, så länge utmätningsförvaltaren utförde de uppgifter som föreskrivs av utmätningen. stadga i ett försök att meddela.

Rättvis avskärmning

"Strikt avskärmning" som finns tillgänglig i vissa stater är en rättvis rättighet för köparen av utestängningsförsäljningen. Köparen måste begära en domstol för ett dekret som upphäver en eventuell yngre panträttsinnehavares rättigheter till den äldre skulden. Om den yngre panträttshavaren inte gör invändningar inom den rättsligt fastställda tidsramen, upphävs hans panträtt och köparens äganderätt frigörs. Denna effekt är densamma som den strikta utestängningen som inträffade i engelsk common law av aktiekapital som ett svar på utvecklingen av inlösenkapitalet .

Titelsökning och skatterättsliga frågor

I de flesta jurisdiktioner är det vanligt att utmätningsgivaren skaffar en äganderättssökning av den fasta egendomen och underrättar alla andra personer som kan ha panträtt i egendomen, antingen genom dom , genom avtal eller genom lag eller annan lag, så att de kan infinna sig och hävda sitt intresse i utmätningsprocessen. Detta uppnås genom inlämnandet av en litispendens som en del av rättegången och registrering av den för att ge allmänheten besked om att utestängningsåtgärden är beroende. I alla amerikanska jurisdiktioner måste en långivare som genomför en utmätningsförsäljning av fast egendom som har en federal skatterättighet meddela 25 dagars varsel om försäljningen till Internal Revenue Service . Underlåtenhet att lämna besked leder till att panträtten kvarstår i den fasta egendomen efter försäljningen. Därför är det absolut nödvändigt att långivaren söker efter lokala federala skattepanträtter, så att om parterna i utestängningen har en federal skattepanträtt inlämnad mot dem, ges rätt meddelande till IRS. En detaljerad förklaring av IRS av den federala skatterättsliga processen kan hittas.

Bestrider en utmätning

Eftersom inlösenrätten är en skälig rättighet är utmätning en åtgärd i eget kapital. För att behålla lösenrätten kan gäldenären eventuellt begära ett föreläggande hos rätten. Om återtagande är nära förestående måste gäldenären söka ett tillfälligt besöksförbud. Gäldenären kan dock bli tvungen att ställa en säkerhet till ett belopp av skulden. Detta skyddar borgenären om försöket att stoppa utmätning helt enkelt är ett försök att undkomma skulden.

En gäldenär kan också ifrågasätta giltigheten av skulden i en fordran mot banken för att stoppa utmätningen och begära skadestånd. I ett utmätningsförfarande bär även långivaren bevisbördan för att de har befogenhet att utmäta.

Flera delstater i USA, inklusive Kalifornien, Georgia och Texas, inför ett "ömt" villkor som prejudikat för låntagare som försöker utmana en felaktig utestängning, som har sina rötter i principen om rättvisa principen att "den som söker eget kapital måste också först göra eget kapital " . som sedvanerättsregeln att den part som ansöker om hävning av ett avtal först måste återlämna alla förmåner som erhållits enligt avtalet.

Med andra ord, för att bestrida en påstådd felaktig utmätning måste låntagaren göra lagligt betalningsmedel för hela den återstående skulden före utmätningsförsäljningen. Kalifornien har en av de strängaste formerna av denna regel, i det att medlen måste tas emot av långivaren innan försäljningen. Ett anbudsförsök hölls otillräckligt när checken kom via FedEx på en måndag, tre dagar efter att utmätningsförsäljningen redan hade inträffat på fredagen.

Åtminstone en lärobok har attackerat paradoxen som är inneboende i anbudsregeln – nämligen om låntagaren faktiskt hade tillräckligt med kontanter för att omedelbart betala hela saldot, skulle de redan ha betalat av det och långivaren skulle inte försöka utmäta dem i första platsen — men det fortsätter att vara lag i de tidigare nämnda staterna.

Ibland har låntagare samlat in tillräckligt med kontanter i sista minuten (vanligtvis genom desperata brandförsäljningar av andra obelånade tillgångar) för att erbjuda bra anbud och har därmed bevarat sina rättigheter att utmana utestängningsprocessen. Domstolar har varit osympatiska mot försök från sådana låntagare att återkräva förluster vid brandförsäljning från utestängande långivare.

Ett anmärkningsvärt rättsfall ifrågasätter lagligheten av utmätningspraxis som ibland åberopas som bevis för olika påståenden om utlåning. I fallet First National Bank of Montgomery mot Jerome Daly hävdade Jerome Daly att banken inte erbjöd en juridisk form av motprestation eftersom pengarna som lånades ut till honom skapades vid undertecknandet av lånekontraktet. Myten rapporterar att Daly vann, inte behövde betala tillbaka lånet och banken kunde inte återta hans egendom. Faktum är att "domen" (allmänt kallad "Credit River-beslutet") dömdes som ogiltighet av domstolarna.

I ett nyligen genomfört fall i New York avvisade domstolen en långivares försök att utestänga en summarisk dom eftersom långivaren inte lämnade in korrekta intyg och papper till stöd för sin utmätningsåtgärd och dessutom, de papper och intyg som lämnades in inte förbereddes i det ordinarie verksamhet. Många låntagares advokater kommer att upprätta ett långivarebevis på överensstämmelse med kravet på 90 dagar före utmätning för att fördröja och förlänga utmätningsförfarandet, vilket ger låntagaren ytterligare 3 månader på sig att rensa sitt register och betala av sin skuld.

Utmätningsauktion

När enheten (i USA, vanligtvis en county sheriff eller designee) auktionerar ut en utestängd egendom kan skuldebrevsinnehavaren sätta utgångspriset som det återstående saldot på hypotekslånet. Det finns dock ett antal frågor som påverkar hur prissättning av fastigheter beaktas, bland annat konkursbeslut. På en svag marknad kan den utmätande parten sätta utgångspriset till ett lägre belopp om den anser att fastigheten som säkrar lånet är värd mindre än den återstående kapitalbeloppet på lånet. Tiden från meddelandet om utmätningar till faktiska fastighetsförsäljningar beror på många faktorer, till exempel metoden för utmätning (rättslig eller icke-rättslig).

När det återstående bolånebehållet är högre än det faktiska bostadsvärdet är det osannolikt att utmätningsparten kommer att locka auktionsbud vid denna prisnivå. Ett hus som har gått igenom en utmätningsauktion och inte lyckats locka några acceptabla bud kan förbli ägarens egendom. Det inventariet kallas REO (fastighetsägt). I dessa situationer försöker ägaren/tjänstemannen sälja den genom vanliga fastighetskanaler.

Ytterligare låntagarens skyldigheter

Inteckningsgivaren kan bli skyldig att betala för Private Mortgage Insurance, eller PMI, så länge som huvudbeloppet för hans eller hennes primära inteckning är över 80 % av värdet på hans eller hennes egendom. I de flesta situationer garanterar försäkringskraven att långivaren får tillbaka en viss fördefinierad andel av lånevärdet, antingen från intäkter från utmätningsauktioner eller från PMI eller en kombination av dessa.

Icke desto mindre, på en illikvid fastighetsmarknad eller om fastighetspriserna sjunker, kan fastigheten som utmäts säljas för mindre än det återstående saldot på det primära bostadslånet, och det kanske inte finns någon försäkring för att täcka förlusten. I detta fall kan den domstol som övervakar utmätningsförfarandet meddela en bristfällighetsdom mot pantsättaren. Bristdomar kan användas för att lägga pant i låntagarens övriga egendom som förpliktar pantsättaren att återbetala mellanskillnaden. Det ger långivaren en laglig rätt att samla in återstoden av skulden från pantsättarens övriga tillgångar (om sådana finns).

Det finns undantag från denna regel. Om bolånet är en skuld utan regress (vilket ofta är fallet med ägarbostadsinteckningar i USA), kanske långivaren inte går efter låntagarens tillgångar för att ta igen sina förluster. Långivarens möjlighet att göra en bristfällig bedömning kan begränsas av statliga lagar. I Kalifornien och vissa andra delstater i USA är originallånen (de som togs vid köptillfället) vanligtvis icke-regresslån; det är dock inte refinansierade lån och bostadslån.

Om långivaren väljer att inte fullfölja bristfälligheten – eller inte kan på grund av att bolånet är regressfritt – och accepterar förlusten, kan låntagaren bli tvungen att betala inkomstskatt på det obetalda beloppet om det kan anses vara "eftergiven skuld". De senaste ändringarna i skattelagstiftningen kan dock ändra hur dessa belopp rapporteras.

Eventuella panträtter som härrör från andra lån mot egendomen som utestängs ( andra inteckningar , HELOCs ) "utplånas" genom avskärmning.

Omförhandlingsalternativ

I kölvattnet av USA:s bostadsbubbla och den efterföljande subprime-bolånekrisen har det blivit ett ökat intresse för omförhandling eller modifiering av bolånen snarare än utmätning, och vissa kommentatorer har spekulerat i att krisen förvärrades av "långivares ovilja att omförhandla inteckningar". Flera policyer, inklusive det amerikanska finansdepartementet sponsrade Hope Now-initiativet och 2009 års plan "Making Home Affordable" har erbjudit incitament att omförhandla bolån. Omförhandlingar kan innefatta att sänka kapitalbeloppet eller tillfälligt sänka räntan. En studie från 2009 av Federal Reserve-ekonomer fann att även om man använde en bred definition av omförhandling, fick endast 3 % av "seriöst brottsliga låntagare" en ändring. Den ledande teorin tillskriver bristen på omförhandling till värdepapperisering och ett stort antal fordringsägare med säkerhetsintresse i bolånet. Det finns visst stöd bakom denna teori, men en analys av data fann att omförhandlingstakten var likartad bland osäkeriserade och värdepapperiserade bolån. Författarna till analysen hävdar att banker vanligtvis inte omförhandlar eftersom de förväntar sig att tjäna mer pengar med en avskärmning, eftersom omförhandling medför risker för "självläkning" och "omvandling". Regeringsstödda program som Home Affordable Refinance Program (HARP) kan ge husägare möjligheten att refinansiera sina bolån om de inte kan få en traditionell refinansiering på grund av deras minskade bostadsvärde.

En dubbelspårningsprocess verkade dock användas av många långivare, där långivaren samtidigt skulle prata med låntagaren om en "låneändring", men också gå vidare med en utmätningsförsäljning av låntagarens egendom. Låntagare hördes klaga på att de blev vilseledda av dessa metoder och ofta blev "förvånade" över att deras hem hade sålts på utmätningsauktion, eftersom de trodde att de befann sig i en "låneändringsprocess". Kalifornien har antagit lagstiftning för att eliminera denna typ av "dual-tracking" – The Homeowner Bill of Rights – AB 278, SB 900, som trädde i kraft den 1 januari 2013.

Erfarenheter från hushåll efter utmätning

En forskningsartikel från Federal Reserve Board från 2011, "The Post-Foreclosure Experience of US Households", använde kreditrapporter från mer än 37 miljoner individer mellan 1999 och 2010 för att mäta beteende efter utestängning, särskilt när det gäller framtida upplåning och bostadskonsumtion . Studien fann att: 1) I genomsnitt 23 % av personer som upplevde avskärmning hade flyttat inom ett år efter att avskärmningsprocessen startade. Samtidigt hade en kontrollgrupp (som inte står inför utestängning) endast en migrationshastighet på 12 %; 2) Endast 30 % av låntagarna efter utmätningen flyttade till stadsdelar med medianinkomsten minst 25 % lägre än deras tidigare grannskap; 3) Majoriteten av migranter efter utestängning hamnar inte i väsentligt mindre önskvärda stadsdelar eller mer trånga levnadsförhållanden; 4) Det fanns ingen signifikant skillnad i hushållsstorlek mellan gruppen efter avskärmning och kontrollgruppen. Endast 17 % av efterutmätningsindividerna hade dock samma antal och sammansättning av hushållsmedlemmar efter en utmätning som tidigare. Som jämförelse behöll kontrollgruppen samma hushållskamrater i 46 % av fallen; och 5) Endast cirka 20 % av individerna efter utmätningen valde att bo i hushåll där en person hade ett bolån. Sammantaget drar författarna slutsatsen att det är ”svårt att säga om denna lilla effekt beror på att chocken som leder till utmätning inte är långvarig, eftersom de kreditrestriktioner som åläggs genom att ha en utmätning på sin kreditupplysning inte är stora, eller att bostäder tjänster är mer oelastiska än andra former av konsumtion."

Berörd demografi

Nyligen genomförda bostadsstudier tyder på att minoritetshushåll i oproportionerligt hög grad upplever utmätningar. Andra överrepresenterade grupper inkluderar afroamerikaner, hyreshushåll, hushåll med barn och utlandsfödda husägare. Till exempel visar statistik att afroamerikanska köpare löper 3,3 gånger större risk än vita köpare att hamna i utestängning, medan latino- och asiatiska köpare är 2,5 respektive 1,6 gånger större. Som ett annat statistiskt exempel, över 60 procent av utmätningarna som inträffade i New York City 2007 involverade hyresfastigheter. Tjugo procent av utmätningarna i hela landet kom från hyresfastigheter. En anledning till detta är att majoriteten av dessa personer har lånat med riskabla subprime-lån. Det finns en stor brist på forskning gjord på detta område, vilket ställer till problem av tre skäl. En, att inte kunna beskriva vem som upplever utestängning gör det utmanande att utveckla policyer och program som kan förhindra/minska denna trend för framtiden. För det andra kan forskare inte säga i vilken utsträckning nyligen utmätningar har vänt de framsteg inom husägande som vissa grupper, som historiskt sett saknar lika tillgång, har gjort. För det tredje fokuseras forskningen för mycket på effekter på samhällsnivå även om det är de enskilda hushållen som drabbas hårdast. Många människor nämner sina egna eller deras familjemedlemmars medicinska tillstånd som den främsta orsaken till att de genomgår en avskärmning. Många har ingen sjukförsäkring och kan inte på ett adekvat sätt tillgodose sina medicinska behov. Detta pekar återigen på det faktum att utmätningar påverkar redan utsatta befolkningar. Kreditpoäng påverkas kraftigt efter en avskärmning. Det genomsnittliga antalet poäng som reduceras när du är 30 dagar försenad med din betalning av ditt bolån är 40 – 110 poäng, 90 dagar försenad är 70 – 135 poäng och en slutförd utmätning, blankning eller betalning i stället är 85 – 160 poäng.

Senaste trenderna

2009 försökte USA:s kongress rädda ekonomin med en räddningsaktion på 700 miljarder dollar till finansbranschen; Det fanns dock en växande konsensus om att den fördjupade kollapsen på bostadsmarknaden var kärnan i landets akuta ekonomiska nedgång. Efter att ha spenderat miljarder dollar på att rädda finansinstitutioner bara för att se ekonomin gå ännu djupare in i krisen, drev både liberala och konservativa ekonomer och lagstiftare för att omdirigera en ekonomisk stimulansräkning till vad de såg som kärnproblemet: bostadsmarknaden. Men under konsensus om att hjälpa bostadsmarknaden fanns det enorma skillnader om vem som skulle dra nytta av de konkurrerande planerna. Demokraterna ville rikta pengar direkt mot människor i den största nöd; och republikaner ville sikta pengar på nästan alla bostadsköpare, utifrån teorin att en stigande tidvatten så småningom skulle lyfta alla båtar.

Under 2010 skedde en ökning med 14 % av antalet bostäder som fick ett varsel mellan juli och september. Under det året fick ett av 45 hem en utmätningsansökan och problemet har blivit mer utbrett med den ökande arbetslösheten i hela landet. Banker har blivit extremt aggressiva utan mycket tålamod för dem som har hamnat på efterkälken med sina bolånebetalningar, och det finns fler familjer som går in i utestängningsprocessen snabbare än någonsin. Under 2011 var bankerna på väg att återta över 800 000 bostäder. Under 2010 var de högsta andelarna av utmätningsansökningar i Las Vegas, Nevada ; Fort Myers, Florida ; Modesto, Kalifornien ; Scottsdale, Arizona ; Miami, Florida ; och Ontario, Kalifornien . Den geografiska mångfalden i dessa städer uppvägs av det faktum att de alla är relativt storstadsområden. Storstäder som Houston, Texas såg en ökning med 26 % 2010, 23 % i Seattle, Washington och 21 % i Atlanta, Georgia . Dessa städer hade den lägsta arbetslösheten. På den motsatta änden av spektrumet var städerna med lägst avskärmningsgrad Rom, NY; South Burlington, VT; Charleston, WV; Bryan, TX; och Tuscaloosa, AL. Inte överraskande hade dessa områden några av de högsta rikstäckande arbetslöshetssiffrorna, vilket bidrar till att ytterligare visa denna korrelation. Ett citat från RealtyTracs vd James Saccacio sammanfattar de senaste trenderna:

"Utskärmning av översvämningsvatten minskade något under 2010 på landets hårdast drabbade bostadsmarknader. Trots det förblev utestängningsnivåerna fem till tio gånger högre än historiska normer på de flesta av dessa hårt drabbade marknader, där djupa risker kvarstår och potentiellt kan utlösa fler vågor av utestängningsaktivitet under 2011 och därefter."

Enligt RealtyTracs rapport om utestängningsdata för januari 2014 fick 1 av 1 058 hem i USA en utmätningsanmälan. Denna siffra faller i det högre spektrumet av avskärmningsfrekvens. I augusti 2014 var utestängningsgraden 33,7 %, 1,7 % upp från förra året. Ökningen av utestängningsaktiviteten har varit störst i New York och New Jersey, de två mest tätbefolkade områdena i USA, tätt efter dem är Florida.

Effekten av avskärmning

Notiser samlas på dörren och fönstret till ett avskärmat, obebodt hus.

Effekterna av utestängning sträcker sig längre än bara husägare utan expanderar också till städer och stadsdelar som helhet. Städer med höga utestängningsgrader upplever ofta mer kriminalitet och stölder med inbrott i övergivna hus, sophämtning på gräsmattor och en ökning av prostitution. Utestängningar påverkar också närliggande bostadsförsäljning på två nivåer - rum och tid. För en given tidsram har utmätningar en större negativ inverkan när de är närmare fastigheten som försöker säljas. Den konventionella uppfattningen som föreslås är att ökningen av utmätningar kommer att orsaka nedgångar i försäljningsvärdet för närliggande fastigheter, vilket i sin tur kommer att leda till en förlängning av bostadskrisen. En annan betydande inverkan från ökade utestängningssatser är på skolrörligheten för barn . Generellt tyder forskning på att byte av skola är skadligt för barn, även om detta i hög grad beror på kvaliteten på skolornas ursprung och destination. En studie gjord i New York City avslöjade att elever som bytte skola oftast gick in i en skola med i genomsnitt lägre provresultat och övergripande skolprestationer. Effekten av dessa drag på akademiska prestationer för enskilda studenter kräver ytterligare forskning. Utmätningar har också en känslomässig och fysisk effekt på människor. I en särskild studie av 250 rekryterade deltagare som hade upplevt avskärmning, uppfyllde 36,7 % screeningkriterier för allvarlig depression .

Efter land

Australien och Nya Zeeland

Utestängning har varit förbjudet enligt lag i Nya Zeeland i mer än ett sekel. Istället realiserar panthavaren säkerheten genom försäljning, varvid även utövandet av försäljningsrätten regleras i lag.

I båda dessa länder har den lagstadgade reformen förändrat sättet på vilket fastighetsaffärer bedrivs. Vad som kallas "inteckning" är ett lagligt intresse som registreras mot avgiften enkel titel på fastigheten. Torrens äganderättssystem för fastighetsregistrering används i båda länderna, skapar en registrering som ägare eller som en panthavare ett obestridligt intresse (såvida inte förvärvet av registreringen skedde genom bedrägeri vid jordöverföring) . Panthavaren håller därför aldrig avgiften enkel, och det finns en lagstadgad process för att initiera och genomföra en panthavarförsäljning i det fall panthavaren fallerar. I Nya Zeeland, som i England, t.ex., är ägandedatabasen nu elektronisk så det finns inga pappersdokument.

Irland

I Irland har utestängning avskaffats genom Land and Conveyancing Reform Act 2009 men kapitel 4 i del 9 i National Asset Management Agency Act 2009 föreskriver intjänandeorder som är likvärdiga med utestängning men som endast får användas av NAMA.

Folkrepubliken Kina

Utmätning i Folkrepubliken Kina sker som en form av förfaranden för indrivning av skulder under strikt rättslig utmätning, vilket endast är tillåtet enligt garantilagen och äganderätten.

Kina ändrade Folkrepubliken Kinas konstitution (antagen den 12 april 1988), för att tillåta överföring av markrättigheter, från "beviljade markrättigheter" till "tilldelade markrättigheter" vilket banade väg för privat markägande, vilket möjliggjorde uthyrning arrende och inteckning av mark. 1990 års förordningar om beviljande av markanvändningsrätter behandlade detta ytterligare följt av lagen om urbana fastigheter (antagen 5 juli 1994), "Folkrepubliken Kinas säkerhetslag" (antagen 30 juni 1995) och sedan " Urban Mortgage Measures" (utgiven 9 maj 1997) som resulterar i privatisering av mark och metoder för hypotekslån.

Inteckningar och utmätning

Kinesisk lag och praxis för hypotekslån har utvecklats med skyddsåtgärder för att förhindra utmätningar så mycket som möjligt. Dessa inkluderar obligatorisk sekundär säkerhet, hävning (kinesisk avtalslag) och att upprätthålla konton hos den långivande banken för att täcka eventuella fallissemang utan föregående meddelande till låntagaren. En panthavare kan stämma på en sedel utan utmätning, få en allmän dom och driva in den domen mot panthavarens annan egendom utan utmätning. När alla andra vägar har misslyckats kan en långivare begära en dom om utestängning . Enligt "civilprocesslagen" bör utmätningar slutföras inom en sexmånadersperiod, men detta är beroende av flera saker, inklusive om pantsättaren ansöker till domstolen för verkställighet av domen. Bolån är formellt utestängda på auktion av en auktoriserad auktionsspecialist.

Filippinerna

Det finns två metoder för avskärmning i Filippinerna . En panthavare kan utmäta antingen rättsligt eller utomrättsligt, enligt regel 68 i 1997 års reviderade regler för civilprocess och lag. nr 3135, respektive. En rättslig utmätning görs genom att lämna in ett klagomål till den regionala rättegångsdomstolen på den plats där fastigheten är belägen. Domaren fäller dom och ålägger pantsättaren att betala skulden inom en period av 90–120 dagar. Om skulden inte betalas inom nämnda tid, uppfyller en utmätningsförsäljning domen. I en utomrättslig utmätning behöver panthavaren inte inleda en talan i domstol utan kan helt enkelt lämna in en ansökan till Clerk of Court för att säkerställa närvaro av sheriffen som genomför den offentliga försäljningen. Detta görs i enlighet med en försäljningsrätt. Observera att dessa två lägen specifikt gäller för fastighetsinteckningar. Utmätning av lösöresinteckningar (inteckning i lös egendom) regleras av kap. 14 å lag nr 1506, som ger panthavaren rätt att sälja lösöret vid offentlig försäljning. Det har också ansetts att när det gäller lösöresinteckningar förbjuder lagen inte att utmätningsförsäljningen sker i privat regi om parterna kommer överens om det.

Spanien

Till skillnad från i USA, där en utmätning innebär slutet på raden, är utmätningen i Spanien bara början på husägarens problem. De kommer att behöva arbeta för banken i många år och kommer aldrig att kunna äga något – inte ens en bil. Spanska bolåneinnehavare är ansvariga för hela lånebeloppet till banken utöver dröjsmålsräntor och domstolsavgifter. Mycket av detta kan tillskrivas att Spanien har den högsta arbetslösheten i "eurozonen". Till skillnad från i USA är konkurs inte en adekvat lösning eftersom bolåneskulder är specifikt undantagna. Till skillnad från andra europeiska länder kan du inte gå till domstol för någon form av skuldsanering. Det har förekommit mycket tvist om denna politik i det spanska parlamentet, men regeringen är övertygad om att en bibehållande av denna politik kommer att förhindra att spanska banker någonsin upplever något som liknar USA-kaoset. Med återtagna fastigheter på sina böcker värda cirka 100 miljarder euro är bankerna i Spanien ivriga att bli av med utmätningar.

Sydafrika

För ett utvecklingsland finns det en hög frekvens av utestängningar i Sydafrika på grund av privatiseringen av bostadsleveranser. En av de största motståndarna till utestängningar är Western Cape Anti-Eviction Campaign som ser utestängningar som grundlagsstridiga och en särskild börda för utsatta fattiga befolkningar.

Schweiz

I Schweiz sker utmätning som en form av indrivning av skulder som betjänas av överherren av skuld (för närvarande Lord Overton Sheraton) förfaranden enligt schweizisk insolvenslagstiftning .

Storbritannien

I Förenade kungariket är utmätning en föga använd åtgärd som överlåter fastigheten till panthavaren med pantsättaren som varken har rätt till något överskott från försäljningen eller ansvar för eventuella underskott. Eftersom denna åtgärd kan vara hård, tillåter domstolarna det nästan aldrig, särskilt om ett stort överskott sannolikt kommer att realiseras, och dessutom när ett betydande överskott sannolikt inte kommer att realiseras är inteckningshavare inte benägna att söka utmätning i första hand eftersom den åtgärden inte lämnar dem möjlighet att återvinna ett underskott. Istället beviljar domstolarna vanligtvis ett beslut om innehav och ett försäljningsbeslut, vilket båda mildrar en del av återtagandets hårdhet genom att tillåta försäljningen samtidigt som långivare får möjlighet att återkräva eventuella skulder efter en försäljning.

Det brittiska avskärmningssystemet är unikt och sanna utestängningar är ganska ovanliga. Vanligare är att långivare fullföljer en process som kallas inteckningsinnehav (eller alternativt "återtagande" i fall där banken ursprungligen sålde fastigheten också).

Både inteckning (åter)innehav och utmätning är ganska lika, med de största skillnaderna är behandlingen av alla medel som överstiger det lånade beloppet och ansvar för eventuella underskott. Om bostaden säljs eller auktioneras ut för ett pris som överstiger lånebeloppet, återbetalas dessa medel till konsumenten i fallet med innehav eller återtagande av bolån. Om intäkterna från ett inteckningsinnehav inte räcker till för att täcka lånet förblir gäldenären ansvarig för återstoden, även om detta i de flesta fall kommer att bli en skuld utan säkerhet och hypoteksbolaget kommer att behandlas på en rättvis grund med gäldenärens andra fordringsägare utan säkerhet ( särskilt om gäldenären samtidigt eller senare går i konkurs eller ingår frivilliga överenskommelser med borgenärer). Däremot, vid utmätning behåller hypoteksbolaget alla rättigheter till intäkter från en försäljning eller auktion, men gäldenären är inte ansvarig för eventuella underskott.

Det brittiska systemet för avskärmning och innehav/återtagande av hypotekslån gynnar konsumenter framför långivare, eftersom Storbritannien har några protokoll före åtgärder på plats. Bolåneföretag måste samarbeta med husägare för att komma fram till en lösning och det är möjligt att fördröja domstolsprocesser (i slutändan, vilket gör det möjligt för många att undvika att förlora sin bostad) i situationer där låntagaren har anmält sig till individuella program eller om låntagarens inkomst är på väg att förbättras avsevärt med ett nytt jobb eller andra åtgärder som skulle göra det möjligt för dem att betala av eftersläpningen.

Det finns ingen exakt parallell till en amerikansk blankning, även om Storbritannien har en process som kallas Assisted Voluntary Sale. En assisterad frivillig försäljning har visserligen negativ krediteffekt för konsumenten, men den negativa effekten är mindre uttalad än vad man skulle kunna drabbas av om ärendet skulle gå vidare till domstol.

Kanada (Alberta)

I Alberta , Kanada , finns det tre steg till utestängning. För det första är ägaren efter med betalningar av bolån men har fortfarande full kontroll över fastigheten. Då har ägaren fortfarande äganderätten men har tappat kontrollen över egendomen till Court of Queens Bench of Alberta. Sist har den juridiska titeln överförts av domstolarna till bankerna.

Hela avskärmningsprocessen i Alberta kan ta ett år eller längre. De ursprungliga ägarna försöker sälja över värdet för att lösa sina ekonomiska problem. Domstolarna gynnar ägarna framför bankerna och säljer därför sällan under värde. Bankerna har pengarna och säljer därför aldrig under värde.

Utmätningar säljs också i befintligt skick utan regressrätt för köpare om något går fel. Det gör utmätningar i allmänhet överprissatta och riskfyllda.

Se även

• 2010 USA:s avskärmningskris
• Villkorlig uppsägning
• Handling i stället för utmätning
• Drive-by-inspektion
• Avskaffande av aktier
• Vräkning
• Finanskrisen 2007–2010
• Tålamod
• Avskärmning strippning
• Home Affordable Modification Program (HAMP)
• Home Affordable Refinance Program (HARP)
• HUD auktion
• Förlustreducering
• Ockupera hem
• Återtagande
• Fastighetstrender
• Kort försäljning (fastigheter)
• Strategisk standard
• Skattetagande – Skatteförsäljning, skatteauktioner, skatteutmätning
• Ledig fastighet

Vidare läsning

• Jones, Katie. Preserving Homeownership: Foreclosure Prevention Initiatives Congressional Research Service
•   Rhodos, Trevor. American Foreclosure: Allt du behöver veta om att förebygga och köpa . 348 sidor. McGraw-Hill , april 2008. ISBN 0-07-159058-7

externa länkar

Media relaterade till Avskärmning på Wikimedia Commons

• Amerikaner mot utmätningar