Refinansiering

Refinansiering är att ersätta en befintlig skuldförbindelse med en annan skuldförbindelse under en annan löptid och ränta. Villkoren för refinansiering kan variera kraftigt beroende på land, provins eller stat, baserat på flera ekonomiska faktorer såsom inneboende risk , beräknad risk, politisk stabilitet i en nation, valutastabilitet, bankregler , låntagarens kreditvärdighet och kreditvärdighet för en nation. I många industrialiserade länder inkluderar vanliga former av refinansiering hypotekslån och billån .

Om ersättningen av skuld sker under ekonomisk nöd , kan refinansiering kallas skuldsanering .

Ett lån (skuld) kan refinansieras av olika anledningar:

  1. För att dra fördel av en bättre ränta (en reducerad månadsbetalning eller en reducerad löptid)
  2. Att konsolidera andra skulder i ett lån (en potentiellt längre/kortare sikt beroende på ränteskillnad och avgifter)
  3. För att minska det månatliga återbetalningsbeloppet (ofta på längre sikt, beroende på ränteskillnad och avgifter)
  4. För att minska eller ändra risk (till exempel byte från ett lån med rörlig ränta till ett lån med fast ränta )
  5. För att frigöra kontanter (ofta för en längre period, beroende på ränteskillnad och avgifter)

Refinansiering av skäl 2, 3 och 5 genomförs vanligtvis av låntagare som har ekonomiska svårigheter för att minska sina månatliga återbetalningsförpliktelser, med påföljden att de kommer att ta längre tid att betala av sin skuld.

I samband med personlig (i motsats till företags) finansiering, gör refinansiering av flera skulder hanteringen av skulden enklare. Om skulder med hög ränta, såsom kreditkortsskulder , konsolideras i bostadslånet , kan låntagaren betala av den återstående skulden till bolåneräntor under en längre period.

För bostadslån i USA kan det finnas skattefördelar med refinansiering, särskilt om man inte betalar alternativ minimiskatt .

Risker

Vissa tidsbundna lån har sanktionsklausuler (" call provisions ") som utlöses av en förtida återbetalning av lånet, helt eller delvis, samt "stängningsavgifter". Det tillkommer även transaktionsavgifter på refinansieringen. Dessa avgifter måste beräknas innan man påbörjar en refinansiering av lån, eftersom de kan utplåna alla besparingar som genereras genom refinansiering. Straffklausuler är endast tillämpliga på lån som betalas av före förfallodagen. Om ett lån betalas av vid förfall är det en ny finansiering, inte en refinansiering, och alla villkor för den tidigare förpliktelsen upphör när de nya finansieringsmedlen betalar av den tidigare skulden.

Om det refinansierade lånet har samma ränta som tidigare, men en längre löptid, kommer det att resultera i en större total räntekostnad över lånets löptid och att låntagaren blir skuldsatt i många år till. Vanligtvis har ett refinansierat lån en lägre ränta. Denna lägre ränta, i kombination med den nya, längre löptiden som återstår på lånet, kommer att sänka betalningarna.

En låntagare bör beräkna den totala kostnaden för ett nytt lån jämfört med det befintliga lånet. Den nya lånekostnaden kommer att inkludera stängningskostnaderna, förskottsbetalningsavgifter (om några) och räntan som betalas under det nya lånets löptid. Detta bör vara lägre än den återstående räntan som kommer att betalas på det befintliga lånet för att se om det är ekonomiskt vettigt att refinansiera.

I vissa amerikanska jurisdiktioner, som varierar beroende på amerikansk stat, betraktas refinansierade bolån som regressskuld , vilket innebär att låntagaren är ansvarig vid fallissemang, medan orefinansierade inteckningar är icke -regressskulder .

Poäng

Huvudartikel: Point (inteckning)

Refinansieringslångivare kräver ofta en procentandel av det totala lånebeloppet som en förskottsbetalning. Vanligtvis uttrycks detta belopp i "poäng" (eller "premier") i USA. 1 poäng = 1 % av det totala lånebeloppet. Fler poäng (dvs en större förskottsbetalning) kommer vanligtvis att resultera i en lägre ränta. Vissa långivare kommer att erbjuda sig att själva finansiera delar av lånet, vilket genererar så kallade "negativa poäng" (dvs. rabatter).

Typer (endast amerikanska lån)

Typer av refinansiering av lån

Refinansiering kan gälla den skuld som skapas av flera typer av lån. De inkluderar bolån, billån, studielån , kreditkortsaldon, personliga lån och andra liknande typer av skuldförbindelser.

Refinansiering av bolån

av bolån är normalt baserad på husägarnas mål och avser ofta bostadslån. De specifika typerna av refinansiering av bolån inkluderar ränta och löptid, utbetalning, cash-in, ingen stängningskostnad och effektivisering. Ränte- och löptidsrefinansiering är vad de flesta tänker på när det kommer till refinansiering av bolån. Det inkluderar att ersätta ditt ursprungliga huslån med ett nytt. Cash-out refinansiering gör det möjligt för husägare att extrahera kontanter ur sitt eget kapitalvärde. Cash-in refinansiering gör att husägare kan betala in på sitt bolån för att betala ner lånets kapital för att arbeta mot målet att få en bättre ränta eller sänka månatliga betalningar. Refinansiering utan stängningskostnad hjälper husägare att undvika stängningskostnader i kombination med refinansiering. Strömlinjeformad refinansiering hjälper husägare att hoppa över steg i refinansieringsprocessen som värderingar och kredithistorik, men är normalt endast tillgänglig för statligt stödda bostadslån.

Refinansiering av billån

av billån är ett sätt som fordonsägare kan ändra skuldförbindelserna kopplade till sina fordon. Refinansieringsprocessen för autolån liknar refinansiering av bolån där den nya skuldförbindelsen kommer med en ny löptid och ränta. Utbetalningsrefinansiering kan också gälla billån om fordonsägare behöver använda delar av sitt fordonskapital medan leasing-utköpsfaciliteten för att hålla fordonet i besittning. Fordonsägare bör förstå riskerna och konsekvenserna av att förlänga löptiden innan refinansiering.

Ingen stängningskostnad

Låntagare med denna typ av refinansiering betalar vanligtvis få om några förskottsavgifter för att få det nya bolånelånet. Denna typ av refinansiering kan vara fördelaktig, förutsatt att den rådande marknadsräntan är lägre än låntagarens befintliga ränta enligt en formel som bestäms av långivaren som erbjuder lånet. Värderingsavgiften kan inte betalas av långivaren eller mäklaren så denna kommer alltid att synas i de totala avvecklingsavgifterna längst ner på din uppskattning av god tro ( GFE).

Detta kan vara ett utmärkt val på en vikande marknad eller om du inte är säker på att du kommer att hålla lånet tillräckligt länge för att få tillbaka slutkostnaden innan du refinansierar eller betalar av det. Till exempel planerar du att sälja din bostad om tre år, men det kommer att ta fem år att få tillbaka slutkostnaden. Detta kan hindra dig från att överväga en refinansiering, men om du väljer alternativet noll slutkostnad kan du sänka din ränta utan att ta någon risk att förlora pengar.

I det här fallet får mäklaren en kredit eller vad som kallas yield spread premium (YSP). Avkastningsspridningspremier är de pengar som ett hypoteksbolag får för att skapa ditt lån. Mäklaren tillhandahåller kunden och den dokumentation som behövs för att behandla lånet och långivaren betalar dem för att tillhandahålla denna tjänst i stället för att betala en av sina egna lånehandläggare. Eftersom en mäklare kan ha mer än en långivare som skapar lån, kan de ibland få ytterligare YSP för att ta in en större volym av lån. Detta baseras normalt på finansiering av mer än 1 miljon totalt lån per månad. Detta kan till stor del gynna låntagaren, särskilt sedan den 1 april 2011. Nya lagar har implementerats av den federala regeringen som kräver att alla mäklare har satt prissättning med de långivare som de gör affärer med. Mäklare kan få så mycket YSP att de kan ge dig en lägre ränta än om du gick direkt till långivaren och de kan betala för alla dina avslutande kostnader i motsats till långivaren som skulle få dig att betala för alla tredje parts avgifter på din egen. Du får en lägre taxa och lägre avgifter. Sedan den nya RESPA-lagen från och med april trädde i kraft 2011 kan mäklare inte längre bestämma hur mycket de vill tjäna på lånet. Istället undertecknar de ett kontrakt i april som säger att de bara kommer att behålla en viss procent av YSP och resten kommer att gå mot låntagarens stängningskostnad.

True No Closing Cost-bolån är vanligtvis inte de bästa alternativen för människor som vet att de kommer att behålla det lånet under hela löptiden eller åtminstone tillräckligt med tid för att få tillbaka slutkostnaden. När låntagaren betalar ur egen ficka för sina avslutande kostnader löper de en högre risk att förlora pengarna de investerat. I de flesta fall kan låntagaren inte förhandla om avgifterna för värderingen eller depositionen . Ibland, när du slår in stängningskostnader i ett lån, kan du enkelt avgöra om det är vettigt att välja den lägre räntan med stängningskostnad eller den något högre räntan gratis. Vissa fall kommer din betalning att vara densamma, i så fall skulle du vilja välja den högre kursen utan några avgifter. Om betalningen för 4,5 % med 2 500 USD i avvecklingsavgifter är densamma för 4,625 % gratis kommer du att betala samma summa pengar under lånetiden, men om du väljer lånet med stängningskostnad och du refinansierar innan slutet av din löptid slösade du bort pengar på slutkostnaden. Ditt lånebelopp kommer att vara 2 500 mindre vid 4,625 % och din betalning är densamma.

Ingen bedömning krävs

Obama -administrationen godkände flera refinansieringsprogram som syftade till att hjälpa husägare under vatten att dra fördel av de historiskt låga räntorna. De flesta av dessa program kräver ingen bedömning och omfattar alla lånetyper. De program som erbjuds under 2013 inkluderar:

  1. FHA Streamline Refinance : Den största gruppen som drar nytta av detta refinansieringsprogram kommer att vara de som har ett FHA-lån som godkändes före den 31 maj 2009. För dem som uppfyller detta datum är FHA PMI-räntorna väldigt mycket låga. Detta effektivisera refinansieringsprogram utan värdering är också tillgängligt för låntagare som inte längre bor i fastigheten (som deras primära bostad) eller äger huset som investeringsfastighet.
  2. VA Loan Refinance : Veteranadministrationen erbjuder refinansiering av ränteminskning, eller IRRR, för veteranhusägare som helt enkelt vill sänka sin ränta, utan någon bedömning . Dessa lån är också tillgängliga för kvalificerade veteraner som inte längre bor i fastigheten som sin primära bostad.
  3. HARP Refinance : När Home Affordable Refinance Program (HARP) lanserades 2009, försökte det hjälpa husägare med undervattenslån att refinansiera sina lån till lägre månatliga betalningar och räntor. Den första versionen av programmet misslyckades med att hjälpa så många husägare med undervattenslån som man hoppades, vilket ledde till lanseringen av en ny och förbättrad version av HARP, kallad HARP 2, för att hantera komplikationerna. HARP 2 begränsar inte längre belåningsvärdet till 125 %, och tillåter alla belåningsvärden acceptabelt, vilket täcker undervattenshem.
  4. USDA bostadslån : Ingen bedömning krävs – den nuvarande bostaden måste vara i ett USDA "footprint area" och för närvarande vara försäkrad under USDA-programmet. Så refinansiering från ett konventionellt lån eller ett FHA-lån till USDA kommer inte att fungera under detta program. Ingen kreditupplysning krävs – det aktuella bolånet måste vara aktuellt, och alla de föregående 12 månaderna av bolånebetalningar måste göras i tid. Det är allt. Vi verifierar bara att du gjorde dina husbetalningar i tid. Anställningsverifiering krävs – vi kommer att behöva verifiera att du är anställd och drar tillräckligt med pengar för att uppfylla riktlinjerna för emissionsgarantin... vilket betyder att vi måste bevisa att du har tillräckligt med inkomst för att göra dina husbetalningar. Kan inte ta ut pengar – Allt du kan göra är att finansiera ditt nuvarande lånesaldo och den nya garantiavgiften (USDA PMI) som är 1,5 %.

Uttag

Huvudartikel: Cash out refinansiering

Denna typ av refinansiering kanske inte hjälper till att sänka den månatliga betalningen eller förkorta bolåneperioderna. Det kan användas för hemförbättring, kreditkort och annan skuldkonsolidering om låntagaren kvalificerar sig med sitt nuvarande hemkapital; de kan refinansiera med ett lånebelopp som är större än deras nuvarande bolån och behålla pengarna.

I situationer där låntagaren har både första och andra bolån är det vanligt att dessa lån konsolideras som en del av refinansieringsprocessen. Men även om låntagaren inte får någon netto "utbetalning" som en del av transaktionen, kommer långivare i vissa fall att betrakta detta som en utbetalningstransaktion på grund av "12-månadersregeln". Denna regel säger att varje refinansiering som sker inom 12 månader efter ett andra inteckningslån (som inte var en del av den ursprungliga köptransaktionen) betraktas som en utbetalningsrefinansiering.

Se även

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Refinansiering&oldid=1134893012 "