Elektroniska registreringssystem för hypotekslån
 | |
| Typ | Privatägt företag |
|---|---|
| Industri | Finansiella tjänster |
| Grundad | 1995 |
| Huvudkontor | Reston , Virginia , USA |
Område som betjänas |
Förenta staterna |
| Produkter | MERS System, MERS eRegistry, MERS Commercial |
| Förälder | MERSCORP, Inc. |
| Hemsida | mersinc.org |
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. ( MERS ) är ett amerikanskt privatägt företag . MERS är ett separat och distinkt företag som fungerar som förvaltare av bolån efter sekelskiftet och ägs av holdingbolaget MERSCORP Holdings, Inc., som äger och driver ett elektroniskt register känt som MERS-systemet , vilket är utformat för att spåra servicerättigheter och ägande av bolån i USA. Enligt finansdepartementet, styrelsen för Federal Reserve, The Federal Deposit Insurance Corporation och Federal Housing Finance Agency, är MERS en agent för långivare utan någon hänvisning till MERS som huvudman. Den 5 oktober 2018 meddelade Intercontinental Exchange (NYSE: ICE) och MERS att ICE hade förvärvat hela MERS.
Historia
Det nuvarande Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. är den tredje generationen företag med samma namn som etablerades den 1/1/1999. Den ursprungliga "MERS" var helt enkelt förkortningen för Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., 1995. 1997 registrerade Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. "MERS" som ett servicemärke hos United States Patent and Trademark Office (USPTO) för sitt hypotekslån eRegistry-system. Det ursprungliga bolaget har sedan dess gått samman med andra enheter som skapats av dess chefer och styrelse.
Även om 1995 Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (version #1) skapade MERS servicemärke och system, existerade det inte längre efter namnbytet till MERSCORP, Inc. från 1/1/1999 och sedan igen till MERSCORP Holdings , Inc. den 2/27/2012 som är ägare och operatör av eRegistry men inte avslöjas i inteckningar.
Fastighetslagstiftning och fastighetstransaktioner i USA är föremål för statliga bestämmelser och registreringskrav på länsnivå. Det gjorde det ganska besvärligt för finansiella företag att utveckla en smidig funktion på en marknad baserad på bolån i början av 1980-talet. Detta beror på att varje gång ett finansiellt instrument som innehåller inteckningar säljs, kan olika delstatslagar kräva att försäljningen av varje sådan inteckning (eller förtroendehandling ) registreras i de lokala länsdomstolarna för att bevara vissa rättigheter ( t.ex. rätten att utmäta utomrättsligt), vilket utlöser skyldighet att betala motsvarande inspelningsavgifter. Så den finansiella industrin, som var ivriga att handla med värdepapper med säkerhet i hypotekslån , behövde hitta en väg runt dessa registreringskrav, och det var så här MERS-systemet föddes för att ersätta offentlig registrering med en privat. Ändå beskriver MERS sin verksamhet som ett komplement till offentliga markregistreringssystem. "MERS®-systemet är den enda nationella databasen som ger fri allmän tillgång till serviceinformation för registrerade bostadslån, som kompletterar offentliga markregistreringssystem som har sitt ursprung i flera hundra år gamla fastighetslagar." År 2007 registrerade MERSCORP Holdings, Inc. cirka två tredjedelar av alla bostadslån i USA.
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (#3 1999-versionen) är ägaren till registreringen (eller ägarens förvaltare) av säkerhetsräntan som härrör från inteckningar som förlängs av långivare, investerare och deras låneförmedlare och registreras i länets landbok. Genom att använda MERS undviker de långivare och investerare som är de verkliga intressenterna behovet av att lämna in uppdrag i länsregistret, vilket sänker kostnaderna för långivare och, hävdar de, konsumenter genom att minska kostnaderna för länsregistreringsavgifter till följd av fastighetsöverföringar och tillhandahåller en central källa för information och spårning för bostadslån. MERSCORP Holdings, Inc.s roll för att underlätta handel med bolån var relativt okontroversiell i början, men fortsatta följder av subprime-bolånekrisen har placerat företaget i centrum för flera juridiska utmaningar som ifrågasätter företagets rätt att initiera utmätningar. Skulle dessa utmaningar lyckas kan den amerikanska banksektorn möta ett förnyat behov av kapitalisering.
Frågan om äganderätten till MERS-systemet är suddig mellan enheterna till den grad att domstolar tenderar att blanda ihop eRegistry-systemet med den nominerade eftersom de använder samma "MERS"-akronym. MERS-systemet påstås ha uppfyllt "Safe Harbor" -kraven i den statligt ledda Uniform Electronic Transactions Act (UETA) och E-SIGN (Electronic Signatures in Global and National Commerce Act of 2000) antagna av kongressen i de dokument som arkiverats av MERSCORP, Inc. nka MERSCORP Holdings, Inc. med United States Trademark and Patent Office. Det är dock oklart hur MERS-systemet hämtar dokumenten från Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (#3 1999-version).
MERSCORP Holdings, Inc.:s MERS-system
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. började som ett projekt i oktober 1993 när Fannie Mae , Freddie Mac och Ginnie Mae producerade en vitbok (med hjälp från advokatfirman Covington & Burling) om behovet av ett elektroniskt bolåneregistreringssystem. MERS-akronymen myntades strax därefter. Mortgage Bankers Association engagerade sig och MERS bildades i oktober 1995. MERS tilldelade ett kontrakt till Electronic Data Systems (EDS) för att utveckla och serva tekniksystemen, och MERS lanserades officiellt i april 1997.
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. var avsedd att fungera som förvaltare för fastighetstransaktioner på ett sätt som är starkt analogt med hur Cede & Co. fungerar som förvaltare av registret (dvs. "gatans namn"-ägare) för alla värdepapper som innehas i förtroende av Depository Trust & Clearing Corporation . I slutet av 1960-talet och början av 1970-talet drunknade den amerikanska värdepappersindustrin i papper på grund av den stora komplexiteten i att fysiskt utbyta tusentals aktiecertifikat varje dag. Genom att "immobilisera" fysiska aktiecertifikat och senare ersätta dem helt och hållet med bokföring, möjliggjorde DTCC utvecklingen av den moderna datoriserade värdepappersindustrin.
När inteckningsskyddade värdepapper växte i volym under 1980-talet blev det självklart att en liknande mekanism behövdes för de inteckningar som placerades i dessa värdepapper. Det underliggande problemet är att ett hypotekslån som överförs till en MBS (Mortgage-Backed Security) måste bli "konkursfjärr" från den ursprungliga långivaren. Det vill säga, i händelse av att den ursprungliga långivaren kollapsade (som till slut hände under finanskrisen 2007 för många sådana långivare), krävde MBS-investerare något slags skydd för att säkerställa att långivarens egna fordringsägare inte kunde "undvika" (i konkurstermer, rollback) ) överföringen av lånen till MBS som bedrägliga överföringar och suger tillbaka dem till långivarens konkursbo. Det enklaste sättet att skapa ett sådant skydd är att helt enkelt förmedla lånet mot vederlag genom tre eller fyra enheter innan det når MBS. Som nämnts ovan måste var och en av dessa transporter registreras hos den relevanta registreringsenheten eller fastighetsregistret. Med varje lån som krävde tre eller fyra uppdrag, och hundratals hypotekslån som gick in i varje MBS, blev resultatet att inspelare översvämmades med uppdrag och investeringsbanker fann sig kvävas av pappersarbete och inspelares avgifter. MERS-systemet fixade detta problem genom att de flesta standardlånedokument ändrades till att namnet MERS var den nominella mottagaren eller panthavaren. Detta gjorde det möjligt för långivare och investerare att överföra bolån utan att spela in uppdrag på lokala inspelares kontor och slapp i sin tur att behöva betala inspelningsavgifter.
Helst, förutsatt att ett lån betalas tillbaka i tid, behöver ett MERS-lån endast två dokument som ska registreras: den ursprungliga inteckningen eller förtroendehandlingen med namnet Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., och en återbetalning av inteckningen eller förtroendehandlingen. till låntagaren (därmed en sammanslagning av juridisk och skälig äganderätt). Om alla enheter längs vägen är medlemmar i MERSCORP Holdings, Inc., spåras alla mellanliggande överföringar mellan dessa punkter endast på MERS-systemet, och den enhet som innehar lånet vid slutet registrerar bara återbetalningen som en agent för MERSCORP Holdings, Inc. (Lägg märke till hur MERS är både (1) en agent för den ursprungliga långivaren, och sedan (2) den slutliga långivaren agerar som en agent för MERSCORP Holdings, Inc.; det är därför MERS kritiker ofta attackerar det som "två- ställs inför.") Om låntagaren fallerar kommer lånetjänstemannen att registrera en överlåtelse på uppdrag av Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. till den verkliga intressenten (dvs en investeringsbank i dess egenskap av förvaltare för en MBS) och initiera utmätning . Medan den sista tilldelningen före MERS-systemet alltid skulle ha registrerats vid den tidpunkt då MBS skapades, gjorde MERS-systemet det möjligt för bankerna att undvika att behöva registrera det om inte och tills (1) utmätning blev nödvändig eller (2) lånet såldes av MBS-förvaltaren till en enhet utanför MERS-systemet som ägs av MERSCORP Holdings, Inc. Om lånet fungerar till slutet behöver överlåtelsen aldrig registreras.
MERS-systemet tjänar flera andra syften. Det gör det möjligt för konsumenter, ägandebolag och andra fastighetsspecialister att enkelt identifiera de nuvarande innehavarna av registrerade bolån och erhålla ansvarsfrihet trots eventuella överföringar av bolånen eller fusioner eller förvärv av långivare och investerare i intresse som annars kan göra det svårt att spåra ägande. om det underhålls korrekt av MERSCORP Holdings, Inc.-medlemskapet. Informationen i MERS-systemet kan hjälpa till att identifiera möjliga bolånebedrägerier som involverar identiteten på en potentiell köpare och frågor om ägarbeläggning. Den centraliserade databasen för MERS-systemet kan också hjälpa till att upptäcka system för egendomsvändning och köp, återigen om den underhålls korrekt, en vanlig kritik mot MERS-systemets system.
Inteckning identifikationsnummer
Ursprunget av MERSCORP Holdings, Inc.:s MERS-system, är bolåneidentifikationsnumret (MIN) ett unikt 18-siffrigt nummer som används för att spåra ett bolån under hela dess livstid, från ursprung till värdepapperisering till avbetalning eller utmätning. I allmänhet identifierar de första 7 siffrorna låneserviceföretaget unikt, och de återstående 11 siffrorna används internt av serviceföretaget, vanligtvis som lånenummer.
Servicetjänst-ID
Genom MERS-systemet ServicerID kan husägare söka efter sin bolåneservice, oavsett om bolånet har bytt ägare sedan lånet uppstod. Genom att identifiera långivaren kan husägare försöka identifiera sin långivare för att inleda förhandlingar om reviderade bolånevillkor och vidta åtgärder som kan undvika utestängning.
MERSCORP Holdings, Inc. MERS-systemets eRegistry
MERS-systemets eRegistry är ett registersystem som identifierar ägaren (Controller) och förvaringsinstitutet (Plats) för registrerade eNotes. Ägaren beskrivs också som Investeraren. "Investerare -- När det gäller MERS® eRegistry, den enhet som är ägaren av hypotekslånet som representeras av eNote." Byggt av MERSCORP Holdings, Inc. med godkännande av Mortgage Bankers Association (MBA) och lanserat 2004, påstås MERS-systemets eRegistry uppfylla "safe harbor"-kraven i E-SIGN- och UETA-lagstiftningen. Både Fannie Mae och Freddie Mac kräver registrering av eNotes på MERS-systemets eRegistry innan de är berättigade till köp.
MISMO och MERS
I februari 2009 valdes MERSCORP Holdings, Inc.:s MERS-system ut för att hantera den dagliga driften av Mortgage Industry Standards Maintenance Organization ( MISMO ), även om MBA skulle fortsätta sin fulla kontroll över MISMO.
2010 års avskärmningskris
Tvister och större rättsliga beslut
Suddigheten av de faktiska identiteterna för de "MERS"-relaterade enheterna har lett till förvirring inom domstolssystemet och avskärmningsprocessen.
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. mot Lisa Marie Chong, et al. (United States District Court, District of Nevada)
Den 4 december 2009 fann domare Dawson att "MERS inte tillhandahöll några bevis för att det var ombudet eller förvaltaren för den nuvarande ägaren av det fördelaktiga intresset i sedeln, det har inte klarat sin börda att fastställa att det är en verklig part i seddeln. intresse med att stå." Han utfärdade sitt beslut i 5 av de 18 fallen (In re Chong, In re Pilatich, In re Cortes, In re Medina och In re O'Dell) efter överklagande men vägrade att hävda att "MERS inte skulle kunna etablera sig som en verklig part i intresse hade identifierat innehavaren av sedeln eller tillhandahållit tillräckliga bevis för källan till dess auktoritet."
Cervantes v. Countrywide Home Loans Inc. (United States District Court, District of Arizona)
Den 24 september 2009 beslutade US District Court för District of Arizona i Cervantes v. Countrywide Home Loans, Inc., et al. , avvisade alla federala och statliga lagkrav som gjorts av tre låntagare i ett klagomål som lämnats in mot en grupp svarande som inkluderade MERS. Domstolen diskuterade huruvida MERS var en riktig förmånstagare men endast i sammanhanget om dess inblandning utgjorde ett bedrägeribrott mot låntagarna. Domstolen fann att enbart användningen av MERS inte var bedrägeri enligt sedvanelag mot låntagarna, och fann att "Klagandena har misslyckats med att hävda vilken effekt, om någon, att lista MERS-systemet som en "sken"-förmånstagare på förtroendehandlingen hade på deras skyldigheter som låntagare."
Den amerikanska appellationsdomstolen för den nionde kretsen bekräftade domstolens dom till förmån för MERS i ett publicerat yttrande som lämnades in den 7 september 2011. Domstolen slog fast att en låntagare inte hade någon grund för att ifrågasätta ställningen för en enhet som MERS. Den uppmärksammade dock också fotnoten i en juridisk referensbok att en sådan låntagare fortfarande hade ett gottgörelse genom att väcka talan om att få förvaltarens försäljning upphävd.
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. v. Revoredo, et al. (Florida Third District Court of Appeals)
Både 3rd District Court of Appeals i Miami och 2nd District Court of Appeals i Lakeland ansåg att MERS kan utestänga. Senior domare Alan R. Schwartz noterade att beslutet delvis var baserat på förändringarna i finans och teknik över tiden. "Problemet uppstår från svårigheten att försöka få in ett modernt innovativt handelsinstrument i nomenklatur och juridiska kategorier som i huvudsak härrör från den medeltida engelska jordlagstiftningen", skrev Schwartz.
Ett relaterat fall i Florida är BONY Mellon v. Pino. Efter att husägaren Pino hade konstaterat att bankpapper var bristfälliga, flyttade BONY för att avvisa sin egen talan, förmodligen med avsikt att åtgärda pappersarbetet och sedan starta en andra process för utestängning, Florida är en rättslig utestängningsstat. Pino ifrågasatte bankens rätt att avslå sin egen talan på ett sådant sätt. När fallet närmade sig en förhandling vid Floridas högsta domstol kom parterna överens. Dagar senare registrerade banken ett meddelande vid countryinspelaren att Pino nu var den fria och tydliga ägaren till sitt hus. Banken släppte med andra ord sitt anspråk, förmodligen värt många tusen dollar, till Pinos hus, eftersom bankadvokater trodde att de sannolikt skulle förlora vid statens högsta domstol, och därmed skapa ett prejudikat som kan kosta dem mycket pengar. Att undvika prejudikatet var värt mer än de förlorade pengarna som lånades ut till Pino. Trots bankens agerande beslutade domstolen att pröva ärendet för att avgöra om bankernas "avvisa-fixa-stämma igen"-metoden är korrekt. (Brittany Davis, Miami Herald-bloggen, 10 maj 2012)
Jewelan Jackson, et al. v. Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (Minnesota Supreme Court)
Den 14 augusti 2009 beslutade Minnesota Supreme Court att MERS kunde utesluta enligt statlig lag som registrerad panthavare.
En grupptalan ingavs av husägare i Delaware för att hålla MERS ansvarig för bedrägliga avgifter på utmätningar som lämnats in av MERS.
Husägare har hävdat i domstol att deras hem inte kunde utestängas eftersom MERS förtroendehandlingar var olagliga. I andra fall har statliga hovrätter ansett att MERS har rätt att utmäta panträtter när det är innehavare av sedeln och inteckningen.
Landmark Nat'l Bank v. Kesler (Kansas högsta domstol)
Den 28 augusti 2009 utfärdade Kansas högsta domstol i Landmark National Bank v. Kesler , 2009 Kan. LEXIS 834 (28 augusti 2009), ett beslut som involverade MERS som fokuserade på slutgiltiga domar. MERS inblandning i detta ärende uppstod genom att bolaget inte fick besked om utmätning trots att MERS var registrerad panthavare på en juniorpanträtt. I yttrandet noterade domstolen att "även om MERS tekniskt sett var berättigad till meddelande och delgivning i den ursprungliga utmätningsåtgärden - en fråga som vi inte avgör i nuläget - är vi inte tvungna att dra slutsatsen att domstolen har missbrukat dess utrymme för skönsmässig bedömning när det gäller att avslå yrkandena om att upphäva tredskodom och kräva förening av MERS...." Ärendet påverkade inte MERS ställning att utmäta och bolaget har rätt att få besked om rättsliga åtgärder när MERS är panthavare. Domstolen drog slutsatsen att MERS inte offentligt hade registrerat ägandekedjan med de relevanta registren över handlingar i län över Kansas. Domarna fastställde att ett inteckningskontrakt består av två dokument: en förtroendehandling (som säkerställer fastigheten som säkerhet) och skuldebrevet (som drar in låntagaren till långivaren), och fastställde att "i händelse av att hypotekslånet på något sätt skiljer sedelns och förtroendehandlingens intressen åt... med förtroendehandlingen som ligger hos någon oberoende enhet... inteckningen kan bli omöjlig att verkställa."
Den 30 april 2010, en appellationsdomstol i Kansas i MERS, Inc. v. Graham , 44 Kan. App. 2d 547, 2010 WL 1873567, vid **4-**5, tolkade Kesler som att MERS faktiskt inte har befogenhet att utmäta en inteckning i Kansas där det inte nämns MERS i skuldebrevet, MERS agerar enbart som "nominee" för långivaren, och det finns inga bevis för att skuldebrevet har överlåtits till MERS eller att MERS på annat sätt har ett intresse av skuldebrevet.
MERSCORP, Inc., RESPA Litigation (United States Court of Appeals for the Fifth Circuit)
2008 ogillade USA:s appellationsdomstol för den femte kretsen en grupptalan mot MERS i flera distrikt. Kärandena hävdade att en mindre avgift som tas ut av hypotekslångivare, som sedan betalades till MERS, bröt mot bestämmelserna i lagen om fastighetsförlikningsförfaranden (RESPA). Kärandena hävdade också att MERS orättvist tagit emot affärshänvisningar från hypotekslångivarna. Emellertid ansåg kretsdomarna att "I utbyte mot arvodet utförde MERS tjänsten att vara den permanenta inteckningshavaren i de offentliga markregistren..." Målsägandens klagomål avslogs av appellationsdomstolen för underlåtenhet att ange ett krav enligt RESPA .
District of Columbia åklagarens verkställighetsuttalande
Den 27 oktober 2010 utfärdade DC-åklagaren Peter Nickels ett uttalande som drar slutsatsen att "en utmätning inte får påbörjas mot en DC-husägare såvida inte säkerhetsintresset för den nuvarande sedelinnehavaren stöds av offentliga anmälningar till distriktets registreringsenhet." Så enligt Nickels åsikt kommer efterföljande överföringar av bolånet på MERS register inte att räknas om de inte också registrerades i DC
Gomes v. Countrywide Home Loans (California Court of Appeal for the Fourth Appellate District, Division One)
Den 18 februari 2011 bekräftade Kaliforniens appellationsdomstol för det fjärde appellationsdistriktet upprätthållandet av en betalningsanmärkning utan tillstånd att ändra. I ett yttrande från justitierådet Joan Irion dömde domstolen till förmån för MERS på två sätt: (1) Kaliforniens icke-rättsliga utestängningsstadgar tillät inte uttryckligen eller underförstått en rättegång enbart för att avgöra om den part som inledde en utestängning var behörig att göra det; och (2) även om de gjorde det, samtyckte käranden till användningen av MERS för att initiera avskärmningen när han undertecknade förtroendehandlingen. Gomes citerade uttryckligen till och förlitade sig på statens högsta domstols beslut från 2010 i Lu v. Hawaiian Gardens Casino, Inc., som klargjorde att en viss konservativ metod för lagstadgad analys (först formulerad av justitierådet Frank K. Richardson 1979 och antagen av en majoriteten av domstolen i ett yttrande från 1988 av överdomare Malcolm M. Lucas ) gäller alla Kaliforniens stadgar, inte bara California Insurance Code. Således, om Kaliforniens lagstiftande församling inte uttryckligen har skrivit in en rättegångsorsak i en lag, existerar den helt enkelt inte. Högsta domstolen i Kalifornien avslog Gomes begäran om granskning den 18 maj 2011. Gomes advokat lämnade sedan in en begäran om stämningsansökan i USA:s högsta domstol där han försökte utmana MERS på vagt formulerade federala konstitutionella grunder som inte tidigare tagits upp i underrätterna. Han misslyckades dock med att ifrågasätta grundlagen för Kaliforniens regel för att hitta en underförstådd talan, vilket sannolikt skulle ha misslyckats i alla fall, eftersom den federala regeln för att hitta en underförstådd talan är nästan identisk. Högsta domstolen avslog framställningen den 11 oktober 2011.
In re Agard (US Bankruptcy Court, Eastern District of New York)
Den 10 februari 2011 behandlade den amerikanska konkursdomstolen i New Yorks östra distrikt en begäran om befrielse från konkursuppehållet som väckts av US Bank som förvaltare av en värdepapperiseringsfond. US Bank hävdade rätten att utmäta gäldenärens inteckning delvis på grund av påstådd överlåtelse av inteckningen från MERS. Domstolen fann sig tvingad av Rooker-Feldman-doktrinen att verkställa en tidigare dom av statens domstol om utestängning, men fortsatte med att överväga flera argument som MERS framförde om dess juridiska status och auktoritet, och noterade att den hade väntat med att besluta om dussintals ytterligare fall tills dessa ärenden har klarlagts. Domstolen fann att MERS inte hade någon makt som ombud att överlåta bolånet enligt dess regler, dess medlemsavtal eller villkoren för själva inteckningen. Domstolen fann också att MERS inte hade någon befogenhet som inteckningshavare att överlåta panten: "MERS ståndpunkt att det kan vara både panthavaren och en agent för panthavaren är i bästa fall absurt."
Rätten konstaterade,
MERS och dess partners fattade beslutet att skapa och driva en affärsmodell som till stor del utformades för att undvika kraven från den traditionella bolåneregistreringsprocessen. Domstolen accepterar inte argumentet att eftersom MERS kan vara involverad i 50 % av alla bostadslån i landet, är det skäl nog för denna domstol att blunda för det faktum att denna process inte följer lagen.
Residential Funding v. Saurman (Michigans högsta domstol)
I april 2011, i Residential Funding v. Saurman , beslutade Michigan Court of Appeals två konsoliderade mål som ansåg att MERS inte hade befogenhet att utestänga icke-rättsligt i enlighet med MCL 600.3204(1)(d) eftersom det faktiskt inte ägde något intresse. i skulden. Michigan Supreme Court upphävde beslutet i ett beslut den 16 november 2011, och fann att MERS är ägare till ett intresse i bolånet eftersom "[MERS] avtalsförpliktelser som panthavare var beroende av huruvida pantsättaren uppfyllde skyldigheten att betala skulden. som inteckningen säkrade." Domstolen klargjorde dock att MERS status som "ägare av ett intresse i skuldsättningen" inte är lika med en ägarandel i sedeln."
Den 16 november 2011 utfärdade Michigan Supreme Court, som förstod hur brådskande och potentiellt detta ärende skulle få, ett tvingande beslut, i stället för att bevilja överklagandet, och upphävde appellationsdomstolens dom. (Residential Funding Co, LLC v Saurman, 2011 WL 5588929 (Mich, 1 november 2011). Domstolen instämde i appellationsdomstolens avvikande åsikt, "i enlighet med MCL 600.3204(1)(d), Mortgage Electronic Registration System (MERS) ) är "ägare ... till ett intresse i den skuld som säkerställs av den aktuella inteckningen i vart och ett av dessa konsoliderade fall" eftersom "[MERS] avtalsförpliktelser som panthavare var beroende av huruvida pantsättaren uppfyllde skyldigheten att betala skulden som inteckningen säkrade.'" Domstolen klargjorde att "MERS-status som 'ägare av ett intresse i skuldsättningen' inte är liktydigt med en ägarandel i sedeln. Snarare ägde MERS som rekordinnehavare av inteckningen en panträtt i fastigheten, vars fortsatta existens var villkorad av att skulden skulle tillgodoses." Detta intresse av skulden ... bemyndigade MERS att utmäta genom annons enligt MCL 600.3204(1)(d)." (min kursivering) .
Domstolen tolkade MCL 600.3204(1) som inkluderande snarare än exklusiv. Domstolen ansåg att de med ett "intresse av skuldsättningen" inkluderar inteckningshavare (såsom MERS) och utgör en kategori av parter som har rätt att utmäta genom reklam, tillsammans med de som "äger skulden" och de som "agerar som service. ombud för inteckningen."
Calvo v. HSBC (Court of Appeals of California, Second District, Division Eight)
Den 12 september 2011 sade California Court of Appeal för det andra distriktet att klagomålet (en påstådd överträdelse av avsnitt 2932.5 i California Code som kräver att innehavaren av en panthavare ska registrera en överlåtelse innan han utövar sin befogenhet att sälja fast egendom) var irrelevant eftersom det endast gällde inteckningar, inte förtroendehandlingar.
Robinson v. Countrywide (överdomstolen i Kalifornien, fjärde distriktet)
Den 12 september uttalade fjärde distriktsdomstolen, med hänvisning till sitt eget beslut i maj i Gomes v. Countrywide , att "det lagstadgade systemet... inte tillhandahåller en förebyggande process som ifrågasätter ställning. Följaktligen kommer kärandenas krav på skadestånd för felaktigt inledande av utmätning. och för deklaratorisk lättnad baserad på kärandenas tolkning av paragraf 2924, underavdelning (a), ange inte en rättslig grund för talan."
Bain vs. Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Washingtons högsta domstol)
väckte Kristin Bain från Tukwila, WA, talan mot MERS (och ett dotterbolag) för utmätning av hennes hus utan att ens avslöja den faktiska ägaren av hennes inteckning.
I augusti 2012 beslutade Washingtons högsta domstol med Bain och sa att MERS inte var en laglig förmånstagare av hennes gärning och inte hade rätt att utse förvaltare. Beslutet säger: "En enkel läsning av stadgan leder oss till slutsatsen att endast den faktiska innehavaren av skuldebrevet eller annat instrument som bevisar förpliktelsen kan vara en förmånstagare med befogenhet att utse en förvaltare att gå vidare med en icke-rättslig utmätning av fast egendom . Enkelt uttryckt, om MERS inte innehar sedeln är den inte en laglig förmånstagare".
Elektroniska signaturer och attesteringar
Eftersom MERS-systemet är elektroniskt beror det på elektronisk lagring och överföring av juridiska dokument. När det gäller frågan om attestering av elektroniska signaturer och hedrande av attesterade signaturer över delstatsgränser, USA:s representanthus antagit lagförslag för att legalisera dessa steg, och 2010 antog den amerikanska senaten lagstiftningen utan debatt. President Barack Obama motsatte sig dock offentligt lagstiftningen den 7 oktober 2010. Som ett resultat dog lagförslaget, och delstatens lagar styr huruvida elektroniska signaturer kan attesteras eller om en attesterad signatur i en stat måste accepteras i en annan.
Kontrovers
Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. har genererat mycket debatt, kontroverser och kritik bland rättstvister och akademiker i "några av de mest lästa laggranskningsartiklarna under de senaste åren." Dustin A. Zacks, till exempel, kritiserade Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. för att ha intagit direkt inkonsekventa ståndpunkter i olika domstolar runt om i landet. Zacks artikel fann stöd hos Bain Court som citerade honom för förslaget att "MERS:s tjänstemän ofta utfärdar uppdrag utan att verifiera den underliggande informationen, vilket har resulterat i felaktiga eller bedrägliga överföringar." Professor Christopher Peterson har på liknande sätt hävdat att MERS är oprigtig när han samtidigt hävdar att han är inteckningshavare och förvaltare/ombud för långivaren eller förvaltaren. Peterson liknade denna påstådda dubbelhet med att vara besläktad med den tvåsidiga romerske guden Janus , medan Zacks jämförde Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. med en "varelse som är mer lik en bläckfisk med många tentakler." Petersons artiklar om MERS, som också kritiserar MERS för dess påstådda skadliga effekt på integriteten och transparensen av offentlig inspelning, har citerats av otaliga anti-MERS-tvister och i beslut som är både negativa och gynnsamma för MERS.
Andra akademiker har kritiserat Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. med motiveringen att dess nominella ägande av miljontals bostadslån utgör en katastrofal risk för bolåneinvesterare om Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. någonsin skulle försättas i konkurs. En sådan konkurs skulle kunna innebära att inteckningar skulle "övergå i bolagets konkursbo och bli tillgängliga för att tillgodose borgenärernas fordringar". En juridikprofessor föreslog till och med att MERS-systemet skulle skrotas helt, och att det skulle ersättas med ett helt nytt nationellt inspelningssystem.
externa länkar
- mersinc.org , företagets officiella webbplats
- MERS Service-ID