Eves v Eves

Eves v Eves
Domstol hovrätt
Fullständigt ärendenamn Janet Eves mot Stuart Eves
Bestämt 28 april 1975
Citat(er)
[1975] EWCA Civ 3 [1975] 1 WLR 1338
Fallhistorik
Tidigare åtgärd(er) Klaganden förlorade i High Court den 10 april 1974 inför vicekanslern
Domstolsmedlemskap
Domare sitter

Lord Denning, Master of the Rolls Browne LJ Brightman J
Nyckelord
konstruktivt förtroende, familjehem, rättvisa, sambo

Eves v Eves [1975] EWCA Civ 3 är ett engelskt landrättsfall som rör konstruktiva förtroende för familjens hem.

Fakta

Mr Eves köpte ett hem och behöll den juridiska titeln i sitt namn med hjälp av intäkterna från sitt gamla hem och ett hypotekslån. Hans sambo flickvän i vad som skulle visa sig vara 4 + 1 2 år, Janet Eves, bodde där och frågade varför hon inte hade blivit ägare. Han sa att det berodde på att hon ännu inte var 21. De hade inte gift sig eftersom Mr Eves redan var gift men var främmande. Janet tog ändå sitt efternamn genom handlingsundersökning i slutet av 1968 efter att ha flyttat in i sitt tidigare äktenskapshus. Janet födde deras första barn i april 1969. "Huset var väldigt smutsigt och förfallet. De gick in och gjorde sitt hem där. Hon gjorde mycket arbete med huset och trädgården. Hon gjorde mycket mer än många fruar skulle göra. gör. Hon tog bort tapeten i hallen. Hon målade träslöjd i vardagsrummet och köket. Hon målade köksskåpen. Hon målade tegelverket på framsidan av huset. Hon bröt upp betongen [med en 14 lb slägga] i främre trädgården. Hon bar delarna till en skuta. Hon, med honom, rev ett skjul och satte upp ett nytt skjul. Hon gjorde iordning trädgården för gräsmatta. För att lägga till det hela fick de sitt andra barn, en flicka, på 29 december 1970."

Den 19 januari 1973 fick Janet en order från domarna som gav henne vårdnaden om de två barnen och beordrade Stuart Eves att betala 5 pund i veckan underhåll för varje. Han höll inte på med dessa betalningar.

Målet kom upp i High Court i april 1974, hos rektor. Han accepterade Janets bevis framför Stuart Eves, men ansåg att hon inte hade rätt till någon andel i huset. Hon överklagade.

Dom

Lord Denning MR höll Mr Eves höll huset på konstruktivt förtroende och Janet hade en andel på 25%. Att göra förbättringsarbetet manifesterade en gemensam avsikt att ta del av hemmets eget kapital.

De andra överklagandedomarna instämde men med olika resonemang:

Browne LJ :

Vicekanslern accepterade i sin dom att det hade funnits någon sorts överenskommelse mellan Janet och Stuart Eves om att huset skulle ställas i deras gemensamma namn, men att Stuart Eves hade lurat Janet Eves ur detta genom att säga att huset inte kunde vara tagen i hennes namn eftersom hon var under 21. Faktum är att hon var över 21 när förmedlingen genomfördes. Rektor sa:

Om denna diskussion och detta arrangemang på något sätt hade kopplats i bevisningen till Mrs. Eves verksamhet efter köpet, skulle upplägget, tror jag, ge ett betydande stöd för en slutsats om gemensamt ägande baserat på det bidrag som dessa verksamheter representerar.

Rektorn kom dock fram till att han inte kunde hitta någon sådan koppling. Av skäl som kommer att förklaras mer fullständigt av Mr. Justice Brightman, är jag beredd att dra slutsatsen att det fanns en sådan koppling; och följaktligen att resultatet är att Janet Eves är berättigad till en andel i det förmånliga intresset i detta hus. Jag håller med min Herre om att den rätta siffran i det här fallet är en fjärdedel. Följaktligen instämmer jag, som jag har sagt, att överklagandet bör bifallas och beslutet göras i den form som min Herre föreslagit.

Brightman J :

Svaranden sålde huset i Romford. 39, Broadhurst Avenue köptes till priset av £5 600. £2 400 kom från nettointäkterna från försäljningen av Romford-huset, och saldot på £3 200 togs upp på inteckning. Överlåtelsen togs i svarandens namn ensam och pantbrevet verkställdes av denne ensam.

Det framgår av bevisningen, och det konstaterades så av rektor, att svaranden vid köpet berättade för klaganden att om hon hade varit 21 år skulle han ha satt huset i deras gemensamma namn, eftersom det skulle bli deras gemensamma hem. Han håller med om att han använde hennes ålder som en ursäkt för att undvika den här kursen. Han tillfrågades i korsförhör:

"Varför gjorde du den kommentaren till henne om att huset är i gemensamma namn men för det faktum att hon var under 21?" Han svarade:

"Jag antar att det på den tiden var en ursäkt för att jag inte behövde sätta det i gemensamma namn."

Det förefaller mig som om detta svar ger en klar slutsats om att det fanns en förståelse mellan dem att hon var avsedd att ha något slags äganderättsintresse i huset: annars hade ingen ursäkt behövts.

Efter köpet gick klaganden och svaranden igång med att ställa i ordning huset och trädgården. Rektor accepterade följande beskrivning av det arbete som klaganden utfört, varav det mesta han fann utfördes strax efter flytten...

En andra dotter föddes i december 1970. Tyvärr försämrades relationerna och i november 1972 lämnade svaranden. Han gifte om sig 1972. Han och hans fru bor nu i huset. Klaganden fick vårdnaden om de två barnen, och ett beslut har fattats om att svaranden ska bidra till deras underhåll. Klaganden och hennes barn har nu ett hem på annat håll...

Gissing v Gissing [1971] är den huvudsakliga auktoritet som har lästs för oss för att ange det korrekta tillvägagångssättet i denna typ av fall...

Det aktuella fallet är annorlunda. Svaranden fick uppenbarligen klaganden att tro att hon skulle ha något odefinierat intresse i fastigheten och att hennes namn endast utelämnades från överlåtelsen på grund av hennes ålder. Detta är naturligtvis inte tillräckligt för att skapa ett välgörande intresse till hennes fördel; det skulle i bästa fall bara finnas en "frivillig förtroendeförklaring" som skulle vara "omöjlig att genomföra i brist på skrivande": per Lord Diplock...

Om det emellertid var en del av uppgörelsen mellan parterna, uttryckt eller underförstått, att klaganden skulle bidra med sitt arbete för att reparera ett hus där hon skulle ha ett visst fördelaktigt intresse, så tror jag att arrangemanget blir en som lagen kan ge verkan. Detta verkar stämma överens med resonemanget...

Genom att tillämpa lagen på ett svårt område så gott jag kan, kommer jag utan stort förtroende till slutsatsen att domstolen borde antyda att klaganden var avsedd att förvärva en fjärdedels andel i huset. På denna grund hålls huset av svaranden i förtroende vad gäller tre fjärdedelar för honom själv och en fjärdedel för klaganden.

Samtidigt anser jag att så länge svaranden håller nere inteckningsbetalningarna bör han inte vara ansvarig gentemot klaganden för en bostadshyra. Dessutom, så länge som han inom rimlig tid ersätter underhållsskyldigheten för sina barn av klaganden och fortsätter att betala de förfallna avbetalningarna i framtiden, bör en försäljning inte förordnas på klagandens instans i för att förverkliga sitt intresse för fastigheten. När barnen har passerat den ålder då underhållsbidrag ska betalas kan domstolen behöva överväga om det skulle vara rätt att rikta en försäljning i klagandens instans. Men självklart kan svaranden nöja sig med att betala ut henne efter överenskommelse. Också när inga bolånebetalningar längre förfaller, kan det bli nödvändigt för domstolen att pröva frågan om en bostadshyra. Det är dock framtidsfrågor och man får hoppas att de kommer att lösas på ett tillfredsställande sätt genom överenskommelse mellan parterna innan de faktiskt uppstår.

Anses i

R v Robson (Stephen) (1990) 92 Cr App R 1; The Times, 7 augusti 1990, CA (E&W)

Tillämpas i

Grant v Edwards [1986] Ch 638, CA (E&W)

Se även

Anteckningar