Lloyds Bank plc v Rosset

Lloyds Bank plc v Rosset
Den övergivna Vincent Farmhouse
Domstol	brittiska överhuset
Fullständigt ärendenamn	Lloyds Bank plc mot Rosset and another (mot Mr Rosset and Mrs Rosset)
Bestämt	29 mars 1990
Citat(er)	[1990] UKHL 14 [1991] 1 AC 107 [1990] 2 WLR 867 [1990] 1 Alla ER 1111
Fallhistorik
Tidigare åtgärd(er)	Högsta domstolen inför HHJ Scarlett: Banken lyckades visa att Rosset inte var i verklig ockupation vid åtalsdatumet. Court of Appeal upphävde detta. Båda domstolarna ansåg att det var lämpligt att se ett rättvist bidrag som ledde till ett "underförstått gemensamt avsikt"-intresse hos fru Rosset.
Efterföljande åtgärd(er)	ingen
Domstolsmedlemskap
Domare sitter	Lord Bridge of Harwich Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver av Aylmerton Lord Jauncey av Tullikettle
Fall åsikter
Beslut av	Lord Bridge
Samstämmighet	Lord Griffiths Lord Ackner Lord Oliver av Aylmerton Lord Jauncey av Tullikettle
Nyckelord
Konstruktivt förtroende för eget kapital; faktisk befattning som övervägande intresse enligt tinglysningslagarna; inget direkt ekonomiskt bidrag. enda lagligt ägande; inga samägandelöften eller avtal; bidrag från renoveringsarbeten

Lloyds Bank plc v Rosset [1990] UKHL 14 är ett engelskt landslag , trustlag och äktenskapslagstiftning . Det handlar specifikt om översättning till pengar av fysiska bidrag från en sambo eller make (i förhållande till varandra), enligt vilka dess principer i stort sett har ersatts.

Fallet stod för påståendet att en oägande sambo som bidrar till kostnaden för att driva ett hus och till och med ganska vanliga renoveringar av en nedlagd fastighet inte i sig skapade ett fördelaktigt intresse till dennes fördel. Allt resonemang för domen levererades Lord Bridge , och fick fyra samstämmighet från de andra domarna som hade läst hans dom i förväg. Dess strikta gränser för eget kapital som flyter till en icke-ägande delägare ifrågasattes i Stack v Dowden , där den sista appellationsdomstolen som satt 2007 sa att "lagen har gått vidare".

I underrätten behandlade den en följdaspekt av att i stället finna ett giltigt bidrag: frågan om, i ett återtagandescenario, den förköpsförsäljare som inte är låntagaren eller den juridiska ägaren (i detta fall var make/maka/partner till låntagaren) är i "faktiskt yrke". Om så är fallet skulle det åsidosätta och överträffa långivarens intressen i fastigheten. Den domstolens panel fann (2-1) att Rossets renoveringsarbeten under skoldagen, inklusive dagen för inteckningen/det säkerställda övertrasseringen, uppgick till faktisk ockupation.

Fakta

Herr och fru Rosset hade köpt ett halvt övergivet hus som heter Vincent Farmhouse på Manston Road, i Thanet , Kent , med Mr Rossets familjeförtroendepengar. Förvaltarna hade insisterat på hans ensamma ägande som villkor för att ta trustpengarna. Han hade finansierat kostnaderna för renoveringen av huset. Hon hade inte lämnat några ekonomiska bidrag till förvärvet eller renoveringen, men hade dekorerat och hjälpt till genom att hjälpa till med professionella byggnadsarbeten under de omedelbara två månaderna innan de flyttade in på heltid (inklusive på natten). Fru Rosset var i besittning av bostaden den 7 november 1982, men kontrakt byttes inte förrän den 23 november. Herr Rosset tog ett lån från Lloyds Bank och säkrade det med en inteckning i bostaden. Åtalet verkställdes den 14 december, utan fru Rossets vetskap, och fullbordandet skedde den 17 december. Åtalet registrerades den 7 februari 1983. Då misslyckades Rosset med lånet. Lloyd's Bank sökte besittning av bostaden i slutet av 1980-talet eftersom lånet hamnade i efterskott.

Fru Rosset hävdade att hon hade rätt att stanna eftersom hon inte hade samtyckt till inteckningen och att hon hade ett övervägande intresse i fastigheten. Enligt Land Registration Act 1925 section 70(1)(g) (nu Land Registration Act 2002 Schedule 3, paragraf 2) hamnade bankens intresse därför bakom hennes.

Banken hävdade att hon inte hade någon äganderätt i hemmet, bland annat eftersom det arbete hon hade utfört inte var tillräckligt för att ge henne en skälig äganderätt. För det andra, som konstaterats i de lägre domstolarna, var hon inte "i faktisk yrke" vid det aktuella datumet.

Dom

hovrätt

Hovrätten 2—1 ansåg att fru Rosset faktiskt levde i sitt hem. Nicholls LJ ansåg att det hade varit en gemensam avsikt, på fakta, att hon skulle dela i fastigheten. Hon hade gjort handlingar till hennes nackdel, och hon var i verklig ockupation vid det aktuella datumet genom byggherrarna, i enlighet med domstolen nedan. Termen "faktisk ockupation" kräver inte fysisk närvaro, och det räckte med dagliga besök av fru Rosset i det halvförfallna huset. Han föreslog också att byggare åt fru Rosset också ockuperade för hennes räkning.

Köp LJ gick med på. Han klargjorde enligt sin uppfattning att innebörden av faktisk ockupation borde återspegla rättvisa regler, och därför skulle oupptäckbara människors intressen inte binda. Vidare enligt hans uppfattning var fru Rossets yrke "upptäckbar".

Mustill LJ var oenig och fann Rossett inte, enligt hans uppfattning i den faktiska ockupationen.

brittiska överhuset

Domstolen beslutade att fru Rosset inte hade något fördelaktigt intresse i fastigheten. Det fördes inga diskussioner om detta, och det arbete som fru Rosset gjorde räckte inte för ett konstruktivt förtroende.

Domstolen ansåg också, obiter , att datumet för att fastställa huruvida Mrs Rosset var i ockupation enligt LRA 1925 avsnitt 70 var det datum då åtalet skapades, dvs. den 17 december precis som Scarlett J hade tolkat lagen vid rättegången; emellertid vägrade den abjectly att dras in i huruvida Rosset var "i verklig ockupation" (förtydligande att detta skulle behöva vara innan avslutning). Enligt denna domstols uppfattning, eftersom det, till skillnad från domstolarna nedan, inte var något skäligt intresse för Rosset, skulle det vara onödigt att titta på hennes faktiska yrke eftersom hon i verkligheten inte hade någon strikt ekonomisk rätt att vara där för att överträffa långivaren.

Lord Bridge gav den enda juridiska åsikten och menade att eftersom det aldrig hade funnits någon uttrycklig överenskommelse om att hon skulle ha en andel, eller några bidrag till köpeskillingen, kunde fru Rosset inte etablera någon rättighet i hemmet. De andra domarna sa att de hade förläst den här domen och att de godkände den. Han sa:

Den första och grundläggande frågan som alltid måste lösas är om det, oberoende av eventuella slutsatser som kan dras av parternas uppträdande i samband med att dela huset som deras bostad och sköta deras gemensamma angelägenheter, det någon gång före förvärvet , eller undantagsvis vid något senare tillfälle, varit någon överenskommelse, överenskommelse eller överenskommelse mellan dem om att egendomen ska delas på ett fördelaktigt sätt. Upptäckten av ett avtal eller arrangemang att dela i denna mening kan, tror jag, endast baseras på bevis på uttryckliga diskussioner mellan partnerna, hur ofullkomligt ihågkomna och hur oprecisa deras villkor än må ha varit. När ett konstaterande härom har gjorts är det endast nödvändigt för den delägare som gör anspråk på ett förmånligt intresse gentemot den borättsberättigade delägaren att visa att han eller hon har handlat till hans eller hennes nackdel eller väsentligt förändrat sitt. ställning i tillit till avtalet för att ge upphov till ett konstruktivt förtroende eller ett proprietärt estoppel .

I skarp kontrast till denna situation står den mycket annorlunda där det inte finns några bevis som stödjer ett konstaterande av ett avtal eller arrangemang att dela, hur rimligt det än kunde ha varit för parterna att nå ett sådant arrangemang om de hade använt sig av fråga, och där domstolen helt måste förlita sig på parternas uppträdande både som grund för att sluta sig till en gemensam avsikt att dela egendomen på ett fördelaktigt sätt och som det beteende som åberopas för att ge upphov till ett konstruktivt förtroende. I denna situation kommer direkta bidrag till köpeskillingen från partnern som inte är den juridiska ägaren, vare sig initialt eller genom betalning av amorteringar, lätt motivera den slutsats som krävs för att skapa ett konstruktivt förtroende. Men som jag läser myndigheterna är det åtminstone ytterst tveksamt om något mindre kommer att göra.

[...]

Framstående exempel på mål som ger upphov till situationer i den första kategorin är å andra sidan Eves v Eves [1975] 1 WLR 1338 och Grant v Edwards [1986] Ch 638. I båda dessa fall, där parterna som hade sambor var ogifta, den kvinnliga partnern hade tydligt fått den manliga partnern att tro, när de bosatte sig tillsammans, att egendomen skulle tillhöra dem gemensamt. I Eves hade den manliga partnern sagt till den kvinnliga partnern att den enda anledningen till att fastigheten skulle förvärvas enbart i hans namn var för att hon var under 21 och att, men för hennes ålder, skulle han ha fått huset i deras gemensamma namn . Han medgav som bevis att detta helt enkelt var en "ursäkt". På samma sätt i Grant v Edwards fick den kvinnliga partnern höra av den manliga partnern att den enda anledningen till att inte förvärva egendomen i gemensamma namn var att hon var inblandad i äktenskapsskillnadsförfaranden och att om egendomen förvärvades gemensamt skulle detta kunna vara till skada för henne i dessa förfaranden.

[...]

Om Mrs. Rosset hade blivit berättigad till ett fördelaktigt intresse i fastigheten före färdigställandet kan det ha varit nödvändigt att undersöka en variant av frågan om prioriteringar som era Lordships just har övervägt i Abbey National Building Society v. Cann och, med förbehåll för det fråga, för att ta ställning till om hon i själva verket befann sig i "faktisk ockupation" av fastigheten den 17 december 1982. Eftersom dessa frågor nu har blivit akademiska, tror jag inte att något nyttigt syfte skulle tjäna med att gå in på dem.

Lord Griffiths , Lord Ackner , Lord Oliver och Lord Jauncey instämde.

Betydelse

Lloyds Bank plc mot Rosset utsattes för hård kritik för att inte inse att arbete kan generera ett rättvist intresse för ett familjehem. Det sades i Stack v Dowden av Lord Walker att:

Oavsett om Lord Bridges iakttagelse var berättigad 1990 eller inte, har lagen enligt min mening gått vidare, och era herrar borde flytta den lite mer åt samma håll, samtidigt som man har i åtanke att lagkommissionen snart kan komma med förslag som, om det antas av parlamentet, får omarbeta lagen på detta område.

Stack kan dock särskiljas från Rosset eftersom det var ett fall som gällde två juridiska ägare och inte en enda juridisk ägare och en person som gjorde anspråk på ett förmånligt intresse. I det avseendet var Lord Walkers kritik kraftfull obiter dicta och upphävde inte Rosset . Lloyds Bank plc v Rosset , som som House of Lords auktoritet måste upphävas av ett senare fall av lika auktoritet (dvs nu i Högsta domstolen), måste, enligt doktrinen om stare decisis , fortfarande ses som det ledande fallet om konstruktiva förtroendekrav avseende ensamrättslig ägares fastigheter.

Se även

• Engelsk förtroendelag
• Stack mot Dowden
• Gemensam avsikt (förmögenhetsrätt)

externa länkar

• Dom över BAILLI