Andra inteckning

Andra inteckningar, vanligtvis kallade juniorpanträtter, är lån med säkerhet i en fastighet utöver den primära inteckningen . Beroende på tidpunkten då den andra inteckningen uppstår, kan lånet struktureras som antingen en fristående andra inteckning eller piggyback andra inteckning. Medan ett fristående andra inteckning öppnas efter det primära lånet, skapas de med en piggyback-lånestruktur samtidigt med det primära inteckningslånet. När det gäller metoden för uttag av medel kan andrabolån ordnas som bostadslån eller bostadslån . Bostadslån beviljas för hela beloppet vid tidpunkten för lånet , till skillnad från bostadslån som ger husägaren tillgång till ett förutbestämt belopp som återbetalas under återbetalningsperioden .

Beroende på typen av lån kan räntorna på det andra bolånet vara fasta eller varierade under hela låneperioden. I allmänhet är andralånelån föremål för högre räntor i förhållande till det primära lånet eftersom de har en högre risknivå för den andra panthavaren. I händelse av utmätning , där låntagaren misslyckas med fastighetslånet , säljs den egendom som används som säkerhet för att säkra lånet för att betala skulder för båda bolånen. Eftersom den andra inteckningen har en underordnad anspråk på försäljning av tillgångar , får den andra hypotekslångivaren resterande behållning efter att den första inteckningen har betalats i sin helhet och kan därför inte återbetalas helt. Utöver löpande ränteåterbetalningar ådrar låntagare initiala kostnader i samband med uppkomst, ansökan och utvärdering av lånet. Avgifterna relaterade till bearbetningen och tecknandet av den andra inteckningen kallas ansökningsavgiften respektive initieringsavgiften. Låntagare är också föremål för extra kostnader som debiteras av långivaren , värderingsmannen och mäklaren .

Vid refinansiering , om husägaren vill refinansiera den första inteckningen och behålla den andra inteckningen, måste husägaren begära en underordning från den andra långivaren för att låta den nya första långivaren gå in i den första pantinnehavarens position. På grund av långivarens riktlinjer är det sällsynt med konventionella lån för en fastighet som har ett tredje eller fjärde inteckning. I situationer när en egendom går förlorad på grund av utmätning och det finns lite eller inget eget kapital , har den första panträttshavaren möjlighet att begära en förlikning för mindre med den andra pantinnehavaren för att frigöra den andra inteckningen från titeln. När den andra kvarstadsinnehavaren befriar sig från titeln kan de komma efter husägaren i civil domstol för att driva en dom. Vid denna tidpunkt är det enda tillgängliga alternativet för husägaren att acceptera domen eller lämna in konkurs .

Andra inteckning typer

Klumpsumma

Andra inteckningar finns i två huvudsakliga former, bostadslån och hemlån. Ett bostadslån, vanligtvis kallat ett engångsbelopp, beviljas för hela beloppet vid tidpunkten för lånet. Räntorna på sådana lån är fasta för hela lånetiden, vilka båda bestäms när det andra bolånet initialt beviljas. Dessa nära avslutade lån kräver att låntagare gör princip- och räntebetalningar på månadsbasis i en amorteringsprocess. Ränteåterbetalningarna är kostnader förknippade med upplåning medan betald princip minskar lånesaldo. Vid varje efterföljande återbetalning förblir det totala beloppet konstant, men andelen som är relaterad till räntekostnaden minskar medan beloppet som motsvarar principen ökar. Detta säkerställer att lånet är helt återbetalat i slutet av betalningsplanen. Bostadslån används vanligtvis för skuldkonsolidering eller löpande konsumtionsutgifter eftersom det generellt är lägre risk förknippad med fasta räntor.

Kreditgräns

Home equity-krediter är öppna lån där beloppet som lånas varje månad kan variera efter husägarens gottfinnande. Dessa lån erbjuder flexibla återbetalningsscheman och är föremål för rörliga räntor som potentiellt kan öka eller minska under lånetiden. Låntagare har tillgång till radbeloppet som är förutbestämt vid tidpunkten för lånet, men är inte skyldiga att dra belopp om de inte vill. Den revolverande kreditfaciliteten ger låntagare flexibiliteten att dra ut belopp endast när det krävs för att undvika ränta på onödiga krediter. Detta säkerställer att en lägsta skuldnivå bibehålls eftersom månatliga återbetalningar endast motsvarar de använda beloppen snarare än hela det tillgängliga beloppet. Bostadslån används ofta när låntagare förutser framtida konsumtionsutgifter samt kreditchocker som påverkar tillgången till krediter i framtiden.

Andra bolånestruktur

Fristående andra panträtter utfärdade, 1995-2006

Fristående andra inteckning

Andra inteckningar kan struktureras som antingen en fristående affär eller ett piggyback-lån. Fristående andra bolån öppnas efter det primära hypotekslånet för att få tillgång till hemkapital utan att störa det befintliga arrangemanget. Vanligtvis köper bostadsköparen ett primärt bolån för hela beloppet och betalar den nödvändiga 20-procentiga handpenningen . Under lånetiden ökar månatliga amorteringar av bolån och stigande fastighetspriser fastighetens eget kapital. I sådana fall kan fristående andralån använda fastighetens eget kapital som säkerhet för att få tillgång till ytterligare medel. Detta finansieringsalternativ erbjuder också konkurrenskraftiga räntor i förhållande till osäkrade personliga lån som minskar månatliga amorteringar. Med hänvisning till personliga lån utan säkerhet, utsätts långivare för en högre risknivå eftersom säkerheter inte krävs för att säkra eller garantera de skyldiga beloppen. Om låntagaren skulle misslyckas med sina återbetalningar, kan långivaren inte sälja tillgångar för att täcka den utestående skulden. Följaktligen säkerställer andrahandslån inte bara tillgång till större belopp utan också lägre räntor jämfört med lån utan säkerhet. Med ökat kassaflöde används andralån för att finansiera en mängd olika utgifter efter lånets gottfinnande, inklusive hemrenoveringar, collegeundervisning, sjukvårdskostnader och skuldkonsolidering.

Piggyback andra inteckning

Piggyback andra inteckningar uppstår samtidigt med det första bolånet för att finansiera köpet av ett hem i en enda stängningsprocess. I ett konventionellt bolånearrangemang tillåts bostadsköpare att låna 80 procent av fastighetens värde samtidigt som en handpenning på 20 procent. De som inte kan erhålla förskottsbetalningskravet måste betala den extra kostnaden för privat hypoteksförsäkring (PMI) som tjänar till att skydda långivare under händelsen av utestängning genom att täcka en del av den utestående skulden som köparen är skyldig. Därför är alternativet att öppna ett andra inteckningslån specifikt tillämpligt på köpare som inte har tillräckliga medel för att betala en handpenning på 20 procent och som vill undvika att betala PMI. Vanligtvis finns det två former där piggyback andra inteckning kan ta. Den vanligaste av de två är bolånearrangemanget 80/10/10 där bostadsköparen beviljas 80 procent belåningsgrad ( LTV ) på det primära bolånet och 10 procent LTV på det andra bolånet med en nedgång på 10 procent betalning. Det piggyback andra bolånet kan också finansieras genom en 80/20 lånestruktur. I motsats till den tidigare metoden kräver detta arrangemang ingen handpenning samtidigt som bostadsköpare fortfarande tillåter 80 procent LTV på det primära bolånet och 20 procent LTV på det andra bolånet.

Återbetalning

Löpande räntebetalningar

Olika räntepolicyer gäller för olika typer av andrahandslån. Dessa inkluderar bostadslån och bostadslån. När det gäller bostadslån förskotterar långivare hela beloppet vid tidpunkten för lånet. Följaktligen är husägare skyldiga att betala tillbaka lån med princip och ränta för hela beloppet på ett månatligt schema. Den fasta räntan som tas ut på sådana lån sätts vid tidpunkten för lånet, vilket säkerställer konstanta månatliga amorteringar under hela låneperioden. Däremot är hemlånekrediter öppna och baserade på en rörlig ränta. Under lånetiden får husägare låna upp till ett förutbestämt belopp som ska betalas tillbaka under återbetalningstiden. Även om rörliga räntor kan tillåta lägre initiala återbetalningar, har dessa räntor potential att öka under återbetalningsperiodens varaktighet. Andra bolåneräntebetalningar är också avdragsgilla förutsatt att vissa villkor är uppfyllda. Denna fördel med andrahandslån minskar låntagarens beskattningsbara inkomst med värdet av räntekostnaden. I allmänhet är de totala månatliga amorteringarna på det andra bolånet lägre än för det första bolånet. Detta beror på det mindre beloppet som lånas i det andra bolånet jämfört med det primära lånet snarare än skillnaden i ränta. Andra bolåneräntorna är vanligtvis högre på grund av den relaterade risken med sådana lån. Under utmätningstillfället återbetalas det primära inteckningslånet först med de återstående medlen som används för att tillfredsställa den andra inteckningen. Detta leder till en högre risknivå för den andra bolånegivaren eftersom de är mindre benägna att få tillräckliga medel för att täcka de lånade beloppen. Följaktligen är andrabolån föremål för högre räntor för att kompensera för den förknippade risken för utmätning.

Avslutande kostnader

Andra inteckningsgivare är föremål för förskottsavgifter i samband med stängningskostnaden för att erhålla inteckningen utöver löpande betalningar . Dessa inkluderar ansöknings- och startavgifter samt avgifter till långivaren, värderingsmannen och mäklaren. Ansökningsavgiften tas ut av potentiella låntagare för handläggning av den andra bolåneansökan. Denna avgift varierar mellan långivare och är vanligtvis ej återbetalningsbar. Ursprungsavgiften debiteras efter långivarens gottfinnande och är förknippad med kostnaderna för att bearbeta, teckna och finansiera det andra inteckningslånet. Även kallad långivarens avgift, poäng är en procentandel av lånet som debiteras av långivaren. Med varje punkt översatt till en procentandel av lånebeloppet, har låntagare möjlighet att betala denna avgift för att sänka låneräntan. Medan betalningspoäng ökar förskottsbetalningarna, utsätts låntagare för lägre räntor som minskar de månatliga återbetalningarna under låneperioden. Andrabolån är beroende av fastighetens eget kapital som sannolikt kommer att variera över tiden på grund av förändringar i fastighetens värde. Professionella värderingsmän som bedömer marknadsvärde resulterar i en merkostnad för potentiella låntagare. En mäklararvode, förknippad med tjänsten att tillhandahålla rådgivning och ordna det andra bolånet, ådras även låntagare.

Trender för andrahandslån

Genomsnittliga försäljningspriser för nya bostäder sålda i USA, 1963-2016

Fastighetspriser

Eskalerande fastighetspriser är vanligt i lågräntemiljöer som ökar lånekapaciteten, förutom lägre emissionsstandarder och hypoteksproduktinnovation som ger större tillgång till krediter. Dessa faktorer bidrar till en ökning av efterfrågan på fastigheter och bostadspriser. Innebörden av sådana miljöer är den ökade kostnaden för att köpa en fastighet i form av handpenning och månatliga amorteringar av bolån. Medan konventionella primära bolån tillåter bostadsköpare att låna upp till 80 procent av fastighetens värde, är de villkorade av en handpenning på 20 procent. Bostadsköpare som har otillräckliga medel för att uppfylla detta krav måste betala primär hypoteksförsäkring (PMI) utöver ränta på primärlånet. Denna kostnad kan variera i kostnad beroende på storleken på handpenningen, kreditpoängen och typen av lån. Av denna anledning är andrahandslån särskilt attraktiva för att uppskatta bostadsmiljöer eftersom de tillåter bostadsköpare med en handpenning på mindre än 20 % att låna ytterligare belopp för att kvalificera sig för ett primärt bolån utan att köpa PMI. Dessa icke-traditionella bolåneprodukter kan minska kostnaderna för att finansiera ett hem eller göra det möjligt för bostadsköpare att kvalificera sig för dyrare fastigheter. Ur ett långivares perspektiv skapar stigande fastighetspriser incitament att skapa bolån eftersom kreditrisken kompenseras av fastighetens ökande värde. Av samma anledning har befintliga husägare tillgång till större hemkapital, som kan användas som en källa för ytterligare medel genom att öppna ett andra bolån. Sammantaget, när priserna på fastighetsmarknaden fortsätter att stiga, tenderar efterfrågan på andrahandslån och andra icke-traditionella bolåneprodukter att öka.

Räntor

Lägre räntor ökar förmågan att upprätthålla en given skuldnivå, vilket uppmuntrar husägare att ta ut bostadskapital i form av andrahandslån. Specifikt minskar lägre räntor räntan på lån och minskar den totala kostnaden för upplåning. I samband med bolånemarknaderna innebär detta minskade månatliga bolånebetalningar för husägare och ytterligare incitament för potentiella bostadsköpare att öka upplåningen. Detta påverkar lånebeloppet som beviljas utöver antalet sökande som kvalificerar sig för högre skuldnivåer. Med avseende på en sjunkande ränta kan bostadsköpare med låga inkomster som tidigare inte var berättigade kvalificera sig för billigare bostadslån trots högre skuld-till-inkomstnivåer .

Historia om andra inteckningar

Australien

Före den finansiella avregleringen på 1980-talet dominerades den australiensiska bolånemarknaden av ett litet antal banker och låneinstitut. Detta medförde ett begränsat konkurrenstryck eftersom det finansiella systemet var stängt för utländska banker och offshore-transaktioner. På grund av stränga reglerande praxis på 1960-talet var banker konkurrensmässigt underlägen i förhållande till icke-banks finansiella mellanhänder, vilket ledde till en förlust av marknadsandelar . Detta fortsatte tills bolånemarknaden avreglerades finansiellt på 1980-talet, vilket tillät banker att verka mer konkurrenskraftigt mot finansbolag, handelsbanker och byggbolag . Efter detta blev bolånemarknaden dessutom utsatt för internationell konkurrens som gav högre kreditnivåer till finansinstitut. Under denna period ökade användningen av finansiella mäklare mellan låntagare och långivare i takt med att bolånemäklare kom in på marknaden. Denna del av icke-banksektorn växte avsevärt under 1990-talet och bidrog till 10 procent av alla skrivna bostadslån. På grund av hög efterfrågan på fastigheter blev bostadslånen extremt lönsamma, vilket ökade konkurrensen om de etablerade bankerna. Medan befintliga långivare började erbjuda smekmånadslån med rabatterade räntor under det första året, var de tveksamma till att sänka vanliga rörliga räntor eftersom detta skulle sänka räntorna på befintliga lån. Däremot använde bolånemäklare värdepapperisering för att få billig finansiering och erbjuda priser 1 till 1,5 ppt lägre än befintliga långivare. Genom att skapa lån och sälja dem till värdepapper fick bolånemäklare provisioner och avgifter för originering utan att behålla risken för lån av låg kvalitet. Detta skapade starka ekonomiska incitament att skapa stora volymer lån oavsett risk och återspeglades i de minimala inträdeskvalifikationerna för deltagare, användningen av provisioner för ersättningen till mäklare, bristande ansvarsskyldighet och dålig rådgivning till konsumentkunder. I kombination med dåliga standarder och praxis för bostadslån, erbjöd icke-banksektorn också en mängd olika finansiella produkter utöver traditionella lån och bolån. Produkterna inkluderade andrahandslån, icke-konforma lån, omvända hypotekslån , aktielån, internet- och telefonbanker , mobila hypotekslångivare, återbetalningsmöjligheter, kvittningskonton och betalkort kopplade till bolån. När tillväxten av finansiella tillgångar ökade, pressades bankerna att använda dessa produkter och acceptera lägre marginaler.

Förenta staterna

Dåliga emissionsstandarder från banker och låneinstitut spelade en betydande roll i den snabba ökningen av andrahandslån under början av 2000-talet före den globala finanskrisen (GFC) 2007. Detta påverkades starkt av ekonomiska incitament och möjligheter som uppstod under USA bostadsbubblan som uppmuntrade mer riskfyllda lån och utlåningsmetoder. Bolånemäklare och långivare erbjöd prisvärda produkter med 100 procent LTV. Detta tillät potentiella husägare att köpa fastigheter med noll handpenning och begränsad låntagare dokumentation . Dessutom tillhandahöll Fannie Mae och Freddie Mac liknande erbjudanden till låginkomsttagare, inklusive lån med LTV-kvoter som översteg 90 procent av fastighetens värde. När utlåningsstandarderna fortsatte att slappna av, utökades LTV-kvoterna till 107 procent, vilket återspeglade bostadsköpares rullande ansöknings- och startavgifter på sina bolån.

Dokumentation

Att få en andra inteckning liknar att köpa ett hem, där långivaren kräver en mängd information och dokumentation för att fatta beslut om ansökan:

Lönelappar
Skatteåterbäring
kontoutdrag
Ifylld låneansökan
Dåliga utlåningsmetoder

Andrabolån uppvisar ofta potentiella problem som inte är typiska för ett konventionellt bostadsköp.

Ballongbetalningar
Frivillig försäkring
Förskottsbetalning påföljder

Se även