2002 års lag om fastighetsregistrering

2002 års lag om fastighetsregistrering
Storbritanniens parlament
Lång titel En lag för att göra bestämmelse om fastighetsregistrering; och för anslutna ändamål.
Citat 2002 c 9
Introducerad av Lord Chancellor Lord Irvine , 21 juni 2001
Territoriell utsträckning England och Wales
Datum
Kungligt samtycke 26 februari 2002
Början 13 oktober 2003
Upphävd —
Annan lagstiftning
Ändrad av —
Upphävd av —
Relaterar till

Fastighetsregistreringsregler 2003 Jordregistrering (Ändring) Regler 2005 Jordregistrering (Ändring) (Nr.2) Regler 2005
Status: Aktuell lagstiftning
Lagtext som ursprungligen antogs.
Texten till Land Registration Act 2002 som är i kraft idag (inklusive eventuella ändringar) i Storbritannien, från legislation.gov.uk .

Land Registration Act 2002 ( c 9 ) är en lag från Storbritanniens parlament som upphävde och ersatte tidigare lagstiftning som reglerar markregistrering , särskilt Land Registration Act 1925 , som styrde ett tidigare, men liknande, system. Lagen reglerar tillsammans med fastighetsregistreringsreglerna HM fastighetsregisters roll och praxis .

Bakgrund

Huvudartikel: History of English land law

Land Registration Act 2002 infördes som svar på lagkommissionen och HM Land Registry-rapporten, Land Registration for the Twenty-first Century ( 2001). Handlingen:

  • Förenklade och moderniserade lagen om fastighetsregistrering;
  • Fick registret att återspegla en mer korrekt bild av en äganderätt till mark, som mer fullständigt visar de rättigheter och underordnade intressen som påverkar den; och
  • Var tänkt att underlätta införandet av e-förmedling .

Lagen gjorde några stora förändringar i lagen som reglerar registrerad mark. Specifikt är det:

Jordregistrering

I 4 § föreskrivs att bouppteckning är obligatorisk när någon av följande händelser inträffar:

  • Fri egendom överlåts, oavsett om det sker under försäljning, gåva eller andra omständigheter;
  • Lagligt arrende för mer än sju år beviljas;
  • Lagligt hyresavtal med mer än sju år att löpa överförs; eller
  • Beviljande av en första juridisk avgift ( inteckning ) .

Underlåtenhet att registrera vid behov innebär att köparen eller förvärvaren endast får en skälig äganderätt till marken och att säljaren eller överlåtaren kvarstår som registrerad innehavare. En person med skälig äganderätt, det vill säga som har underlåtit att registrera sig, kan inte utnyttja de företrädesregler som finns i 29 och 30 §§ i lagen och kan bli sårbar om den (fortfarande) registrerade innehavaren försöker göra någon annan affär med marken.

Grader av titel

Vid första registreringen tilldelar registratorn en ägandegrad till varje registrerat dödsbo.

I fråga om egendomsgods kan någon av följande ägandegrader tillerkännas enligt s. 11 i lagen:

  • Absolut titel – Detta visar att det inte finns något tvivelaktigt med titeln. Boet tillkommer innehavaren och är endast föremål för anteckningar i registret och oregistrerade intressen som åsidosätter (vanligtvis kallat överordnat intresse ). Äganderätten behöver inte vara perfekt – om registraren anser att någon defekt "inte kommer att orsaka att innehavet under ägandet rubbas", ges absolut äganderätt – s.9(3) LRA.
  • Besittande äganderätt – det finns inga bevis på äganderätten (t.ex. förlorade lagfart). Titeln beror på negativ besittning . Det ger ingen garanti för äganderätten vid tidpunkten för registrering, men efterföljande problem (t.ex. förfalskning av innehavarens underskrift) kommer att täckas av garantin. Den kan uppgraderas till absolut titel efter att ha varit i besittning som ägare i 12 år (s.62(1), (4)).
  • Kvalificerad egendom – titeln är föremål för en grundläggande defekt. Det finns ingen garanti för det angivna felet. Den kan uppgraderas till absolut titel om registraren är nöjd med titeln – s.62 LRA.

I fråga om arrendegårdar kan någon av följande ägandegrader tillerkännas enligt s. 12 i lagen:

  • Absolut arrenderätt – samma som absolut äganderätt förutom att innehavaren också är föremål för villkor i arrendet
  • God arrenderätt – samma som absolut arrenderätt förutom att hyresvärdens rätt att bevilja arrendet inte garanteras
  • Besittande arrenderätt – samma som äganderätt
  • Kvalificerad arrenderätt – samma som kvalificerad egendom

Registreringsbara dispositioner

Dessa är äganderätter som endast är lagliga om de är registrerade. Registreringspliktiga dispositioner enligt s. 27 är:

  • varje överlåtelse av en egendom, vare sig för värde eller i form av gåva eller vid dödsfall
  • beviljande av ett lagligt hyresavtal för mer än sju år
  • beviljandet av ett lagligt hyresavtal som börjar gälla tre eller fler månader från beviljandet
  • beviljande av en juridisk avgift (en inteckning )
  • det uttryckliga beviljandet av rättsservitut

Enligt s. 27(1) : "Om en disposition måste slutföras genom registrering fungerar den inte enligt lag förrän de relevanta kraven är uppfyllda."

Prioritet

Enligt s. 29 i lagen, en person som förvärvar en andel genom ett registreringsbart förfogande mot värdefull vederlag (som vanligtvis är en egendom eller tomträtt, men även en laglig inteckning) och som framgångsrikt har registrerats som ägare av andelen, kräver det endast:

  • en anteckning i registret, främst en Notis i avgiftsregistret
  • oregistrerade intressen som åsidosätter ( överordnade intressen )
  • intressen undantagna från effekterna av registrering (en kategori som nu saknas)
  • och om dödsboet är ett arrende, till bördor i samband med arrendet

Alla andra intressen skjuts upp till räntan enligt dispositionen – dvs den framgångsrikt registrerade köparens intresse får företräde framför alla andra intressen.

Obs: om förvärvaren inte är en köpare (såsom mottagaren av en gåva eller under ett testamente), tar han eller hon äganderätten med förbehåll för alla redan existerande äganderättsintressen som påverkar marken – se s.28 LRA 2002

Restriktioner

En begränsning av ägarregistret hindrar registrering av ett förfogande om det inte efterlevs.

Detta är det lämpliga sättet att uppmärksamma en köpare på förekomsten av ett rättvist familjeintresse som uppstår under en trust av mark. En begränsning skyddar inte det intressets företräde, inte heller någon innehavsrätt – den meddelar köparen om intresset. I vilket fall som helst, i normalfallet, kommer köparen att överskrida och i sådana fall är det oväsentligt om köparen känner till det rättvisa familjeintresset eller inte. (Law of Property Act 1925; Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996)

Restriktioner är också användbara för att kontrollera affärer med marken som ett sekundärt skyddsmedel. Till exempel bör en person med option att köpa mark (t.ex. en exploatör) skydda detta intresse genom ett meddelande. De kan dock också införa en begränsning för att förhindra, eller för att bli uppmärksammad på, varje försök att överföra marken i strid med alternativet.

Lägger märke till

Enligt s. 32 i lagen: "En anmälan är en anteckning i [avgifts]registret avseende en intressebörda som påverkar en registrerad bo eller avgift."

Enligt s. 33 , kan följande intressen inte skyddas genom ett meddelande:

I samtliga fall skyddas dessa intressen mot en köpare på annat sätt.

Enligt s. 34 , kan alla andra intressen skyddas genom ett meddelande. Exempel inkluderar:

Negativt innehav

Lagen är känd för de ändringar som den har gjort i reglerna som reglerar negativt innehav i förhållande till registrerad mark (reglerna som gäller för oregistrerad mark förblir desamma, och 12 års innehav krävs fortfarande för att få äganderätt).

I lagen föreskrivs att den som utan tillstånd från ägaren upptar registrerad mark och behandlar den som sin egen i 10 år har rätt att ansöka om att bli registrerad som ägare, även om den ordning som lagen infört innebär att få anspråk kommer att vinna framgång. Specifikt, enligt punkt 1(1) i bilaga 6 till lagen:

En person kan hos registratorn ansöka om att bli registrerad som innehavare av en registrerad dödsbo i mark, om han varit i otillbörlig besittning av dödsboet under den tid av tio år som löper ut på dagen för ansökan.

Fastighetsregistret är skyldigt att meddela den registrerade innehavaren av marken att ansökan om äganderätt har gjorts. Den registrerade innehavaren har sedan 65 arbetsdagar på sig att invända mot registreringen. Invändningen kan ifrågasätta sökandens rätt att bli registrerad som ägare eller, mer vanligt, kommer den registrerade innehavaren att göra anspråk på förmånen av den process som anges i punkt 5 i bilaga 6. Detta föreskriver att en registrerad innehavare som invänder har ytterligare två år på sig att vräka den negativa innehavaren. Det kommer att räcka för att säkra vräkning inom dessa två år att den registrerade innehavaren förlitar sig på sin registrerade titel. Ingen annan anledning behöver anges. Underlåtenhet att säkerställa avhysning av den negativa innehavaren inom dessa två år ger den negativa innehavaren rätt att på nytt ansöka om att bli registrerad och en sådan andra ansökan kommer att godkännas.

I tre särskilda fall kan motinnehavaren registreras som innehavare utan att behöva vänta i ytterligare två år och även om innehavaren motsätter sig. Dessa speciella fall uppstår vanligtvis på grund av att den negativa innehavaren har någon annan anledning att göra anspråk på äganderätt utöver sin besittning i (minst) 10 år.

De nya reglerna som reglerar otillbörligt innehav återfinns i lagens del 9 , och reglerna som reglerar förfarandena för registrering av en motinnehavare finns i bilaga 6 till lagen.

Dessa regler är mycket svårare att uppfylla än sedvanerätten när det gäller negativt innehav, även om det nu står klart att alla regler för negativt innehav (i oregistrerad mark, enligt LRA 1925 och enligt LRA 2002) är förenliga med mänskliga rättigheter, se allmänt domen från den stora avdelningen vid Europeiska domstolen för mänskliga rättigheter i JA Pye (Oxford) Ltd och Another mot Storbritannien. Cobb och Foxs artikel hävdar att 2002 års lag orättvist gynnar markägare i anspråk på negativ besittning (genom punkterna 2 och 3 i schema 6), samtidigt som de förbiser de moraliska frågorna kring huk. Den reform som infördes genom 2002 års lag har åsikten att avsiktlig huk "...åtminstone i vissa fall är liktydigt med att sanktionera en stöld av mark". Under tiden anses den registrerade innehavaren vara "kladdlös" även om egendomen har glömts bort, med 2002 års lag "... utformad för att skydda registrerade ägare från möjligheten av sådan förbiseende eller oavsiktlig". Därför har Cobb och Fox hävdat att den nuvarande lagen förbiser de moraliska skälen för negativt innehav, såsom alltmer oöverkomliga bostäder och för att förhindra "stagnerande mark", istället för att upprätthålla åsikten att "tillfälliga husockupanter är moraliskt klandervärda" för deras avsiktliga intrång, "medan markägare är moraliskt oklanderliga".

En registrerad ägare behöver helt enkelt invända och sedan fortsätta att vräka inom två år. Den negativa innehavarens anspråk är därför sårbart enligt 2002 års lag och den registrerade innehavaren är skyddad under alla utom de mest ovanliga omständigheterna.

Efter antagandet av lagen började kommuner och andra organisationer med stora markinnehav systematisk registrering av sin mark för att förhindra att äganderätten förloras till husockupanter.

Invändning och dom

Vem som helst kan göra en invändning till registratorn om en ansökan (s.73). Justitiesekreteraren ska underrätta sökanden och, så länge invändningen inte är ogrundad, ska han avgöra invändningen genom överenskommelse mellan parterna. Om en överenskommelse inte kan uppnås måste ärendet hänskjutas till fastighetsregistreringsavdelningen, fastighetskammaren, första våningsdomstolen (tidigare kallad Adjudicator to HM Land Registry) som utses av Lord Chancellor (ss.107–114). Nämnden prövar också överklaganden från förolämpade personer om beslut av justitiesekreteraren om tillgång till fastighetsregisternätverket (Sch.5).

Tribunalen kan fatta vilket beslut som helst som High Court kan fatta om rättelse eller upphävande av vissa dispositioner, kontrakt och andra handlingar som påverkar intressen i mark. Överklaganden av tillsynsmyndighetens beslut kan göras till High Court (s.111).

Se även

Anteckningar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Land_Registration_Act_2002&oldid=1082976675 "