Re Ellenborough Park
| Re Ellenborough Park | |
|---|---|
 Ellenborough Park
| |
| Domstol | hovrätt |
| Fullständigt ärendenamn | [förvaltarna för de lagstadgade och testamenten för parkens markägare (avlidna)] [mycket detaljerade namn och beskrivningar, aldrig citerade i sin helhet] -och- Helen Maddison (Gift kvinna) och Fred Allen [ett urval av ägarna till den angränsande hus] |
| Bestämt | 15 november 1955 |
| Citat(er) |
|
| Avskrift(er) | Den domstolsgodkända utskriften på bailii.org |
| Fallhistorik | |
| Tidigare åtgärd(er) | Klaganden (en "förtroenderepresentant" snarare än en fientlig målsägande) "förlorade" också i första instans inför Danckwerts J (i High Court) |
| Efterföljande åtgärd(er) | ingen |
| Fall åsikter | |
| Bedömning: "vi kan inte se någon principiell skillnad mellan Ellenborough Park och en trädgård i den vanliga betydelsen av det ordet. Det är den kollektiva trädgården för de närliggande husen till vars användning den ägnades av godsägarna och som sådan är mycket nöjd. , enligt vår bedömning, kravet på anknytning till de dominerande hyresrätterna som det hör till. Resultatet påverkas inte av den omständigheten att rätten till parken i detta fall åtnjuts av några få hus som inte omedelbart frontar parken. . ... Rätten här ... är, av redan angivna skäl, en som hör till de omgivande husen som sådan, och utgör en fördelaktig egenskap att bo i ett hus som vanligen förstås. Dess användning för ändamål, inte bara för motion och vila utan också för sådana vanliga hushållsändamål som föreslogs i argumentationen – till exempel för att ta ut små barn i barnvagnar eller på annat sätt – är inte rättvist att beskriva som en ren rekreation eller nöjen och är uppenbarligen fördelaktig för lokalerna till vilka den är kopplad." | |
| Fall åsikter | |
| Beslut av | Sir Raymond Evershed MR (läser domstolens dom) |
| Samstämmighet | |
| Nyckelord | |
| Servitutsrättens omfattning; skapande av servitut; uttryckligt servitut och/eller servitut på recept; om rätt att använda park i lagfart ett servitut; karaktär av rättigheter som kan utgöra ett servitut i lag | |
Re Ellenborough Park [1955] EWCA Civ 4 var ett engelskt landrättsfall som omformulerade testerna för ett servitut (omfattningen av servitutslagen ) . Den fann ett servitut att använda en gemensam trädgård vara ett giltigt servitut i lag. Det finns inget krav på att alla hus ska ligga direkt intill trädgården för att dra nytta av det.
Fakta
Ellenborough Park är en 7,5 tunnland (3,0 ha) park i Weston-super-Mare (delad av en mindre väg, som inte beaktas av någondera sidan, inte heller av domstolarna som följd). Den större parken ägdes 1855 av två gemensamma arrendatorer som sålde bort ytterdelar för husbyggande och gav rätt i köpe-/köpebreven till husägarna (och uttryckligen till deras efterträdare) att åtnjuta den parkmark som förblev.
Marken åtnjöts fritt fram till 1955, då domare Danckwerts fattade sitt beslut i en komplex tvist i första instans. Det överklagade målet handlade om en monetär fråga som berörde landet för första gången. Den kretsade kring det faktum att krigskontoret hade använt marken under andra världskriget , och ersättning skulle betalas ut till grannarna (om det korrekt påstods ett äganderättsligt intresse att använda marken, nämligen ett servitut) eller markägaren, förvaltarna av den ursprungliga ägaren om de var de enda personerna med ett ägande (enligt Compensation Defense Act 1939, avsnitt 2 (1)).
Markägaren (av parken), förmånstagarna av de ursprungliga ägarnas förtroende, ifrågasatte påståendet om ett "servitut" från de närmaste grannarna som åtnjuter den uttryckliga rätten att använda parken i sina handlingar (titel), som de i praktiken också regelbundet haft. De uppgav att dessa angränsande ägare (och deras hyresgäster) endast hade en personlig fördel (en licens, utan äganderätt), och inte ett eget servitut (som skulle innefatta äganderätt).
Dom
Lord Evershed MR höll att ockupanterna av fastigheterna i fråga hade ett servitut över Ellenborough Park. Han fastställde att fyra kriterier för att definiera ett servitut fanns, hämtade från Cheshire's Modern Real Property , och sa:
För argumentet framför oss nöjde sig Mr Cross och Mr Goff med att anta, som korrekta, de fyra egenskaper som formulerades i Dr Cheshires "Modern Real Property", 7:e upplagan, på sidorna 456 och följande. De är (1) Det måste finnas en dominerande och en tjänande hyresrätt: (2) ett servitut måste "inrymma" den dominerande hyresrätten: (3) dominerande och tjänande ägare måste vara olika personer och (4) en rätt över mark kan inte uppgå till ett servitut om det inte kan utgöra föremål för bidrag.
[...]
Kan det då sägas om den rätt till full njutning av ifrågavarande park, som beviljades genom överlåtelsen den 23 december 1864, och som av redan angivna skäl enligt vår mening var avsedd att fogas till den egendom som förmedlas till Mr Porter, att den hyste och betjänade den egendomen? Det är uppenbart att rätten i viss mån har höjt fastighetens värde och denna hänsyn kan inte avfärdas som helt irrelevant. Det är naturligtvis en poäng att notera; men vi instämmer i Mr Cross påstående att det inte på något sätt är avgörande för problemet. det räcker inte att visa att rätten ökat värdet på den överlåtna egendomen om det inte också visas att den hade samband med den normala åtnjutandet av den egendomen. Det förefaller oss som om frågan huruvida denna koppling föreligger eller inte i första hand är en sakfråga och till stor del beror på arten av den påstådda dominerande hyresrätten och arten av den beviljade rättigheten. Beträffande den förra var det i parternas övervägande vid 1864 års förmedling att den förmedlade egendomen skulle användas för bostadsändamål och inte för kommersiella ändamål. Det framgår av själva överlåtelsen och köparens redan angivna förbund, att det boningshus etc. som han förbundit sig att bygga inte får "upptas eller användas som öppen eller exponerad butik eller för något ändamål för handel eller kommers. annat än ett logihus eller privat skola eller seminarium" utan säljarens skriftliga medgivande. Eftersom det anges i punkt 4 i Mr Rendells intyg till stöd för stämningen och har medgetts att alla transporter av tomter för byggnadsändamål som ligger utanför eller nära Ellenborough Park var vad gäller (bland annat) användaren i huvudsak desamma som 1864 års transport, den oundvikliga slutsatsen är att de hus som skulle byggas på tomterna skulle utgöra ett bostadsområde. Som framgår av kartan som är Bilaga "G" till Mr Rendells ytterligare intyg av den 13 oktober 1955 varierade husen som byggdes på tomterna runt och nära Ellenborough Park i storlek, några var stora fristående hus och andra mindre och antingen parhus eller i rad. Vi har redan uppgett att köparna av alla de tomter som faktiskt angränsade till parken gavs rätt att åtnjuta nyttjande av den, liksom köparna av några av de tomter som, även om de inte låg intill parken, bara var korta. avstånd därifrån. Beträffande arten av den beviljade rättigheten visar 1864 års överlåtelse att parken skulle hållas och underhållas som en nöjesplats eller prydnadsträdgård och att det var tänkt att den alltid skulle hållas i gott skick och välfylld. med växter och buskar; och försäljarna ingick förbund att de inte vid något tillfälle därefter skulle uppföra eller tillåta att uppföras något boningshus eller annan byggnad (förutom en grotta, rosett, sommarstuga, blomsterstånd, fontän, notställ eller annan prydnadsuppställning) inom eller på någon del av nöjesfältet. Mot bakgrund av dessa omständigheter hävdade Mr Cross att det erforderliga sambandet mellan rätten att använda parken och det normala nöjet av de hus som byggdes runt den eller i närheten av den inte hade fastställts. Han liknade positionen med en rättighet som beviljades köparen av ett hus att använda Zoologiska trädgårdar gratis eller att delta i Lord's Cricket Ground utan betalning. En sådan rätt skulle otvivelaktigt, sade han, öka värdet på den förmedlade egendomen men kunde enligt lag inte löpa med den som ett servitut, eftersom det inte fanns någon tillräcklig koppling mellan åtnjutandet av rätten och användningen av huset. Det är förmodligen sant, tror vi, att i ingen av Mr Crosss illustrationer skulle den förmodade rätten utgöra ett servitut, ty det skulle vara helt främmande för och oberoende av användningen av ett hus som hus, nämligen som plats i som husägaren och hans familj bor och gör till sitt hem; och det är av denna anledning som den analogi som Mr Cross försökte upprätta mellan sina illustrationer och det aktuella fallet enligt vår mening inte kan stödjas. En mycket närmare liknelse, som det förefaller oss, är fallet med en man som säljer egendomen till en del av sitt hus och ger köparen, dennes arvingar och överlåtare rätten, som hör till sådan del, att använda trädgården gemensamt med säljaren och hans uppdrag. I ett sådant fall skulle anslutningstestet, eller boende, vara tillfredsställt. ty på samma sätt som användningen av en trädgård utan tvekan förhöjer och hänger samman med den normala njutningen av det hus som den tillhör, så skulle också den beviljade rätten, i det förmodade fallet, vara nära förknippad med användningen och njutningen av delen. av de sålda lokalerna. Vi anser att detta i sak är fallet i förevarande mål. Parken blev en gemensam trädgård till nytta och glädje för dem vars hus gränsade till den eller låg i dess närhet. Dess rabatter, gräsmattor och promenader var beräknade att ge alla de bekvämligheter som det är syftet med trädgården till ett hus att ge; och bortsett från det faktum att dessa bekvämligheter sträckte sig till ett antal husägare istället för att vara begränsade till en (vilket i denna aspekt av fallet är oväsentligt) kan vi inte se någon principiell skillnad mellan Ellenborough Park och en trädgård i den vanliga betydelsen av detta ord. Det är den kollektiva trädgården för de närliggande husen till vars bruk den ägnats av godsägarna och som sådan i stort sett uppfyllde, enligt vår bedömning, kravet på anknytning till de dominerande hyresrätterna som den hör till. Resultatet påverkas inte av omständigheten att rätten till parken i detta fall åtnjuts av några få hus som inte omedelbart frontar parken. Testet för nuvarande syften är utan tvekan att parken i en verklig och begriplig mening bör utgöra trädgården (om än den gemensamma trädgården) för de hus till vilka dess njutning är ansluten. Men vi tycker att testet är tillfredsställt vad gäller dessa få angränsande, inte angränsande, hus. Vi anser att utvidgningen av njutningsrätten till dessa få hus inte negativt förekomsten av den nödvändiga "nexus" mellan det föremål som njuts av och de lokaler som njutningen uttrycks tillhöra.
[...]
Den tredje av frågorna som omfattas av Dr Cheshires fjärde villkor vilar i första hand på en proposition som anges i Theobalds The Law of Land (1929) på sidan 263, där det sägs att ett servitut "måste vara en rätt till nytta och förmån och inte en av ren rekreation och nöjen." Det förefaller inte som om en proposition i liknande termer anges av Gale. Passagen i Theobald motiveras med hänvisning till två fall: Mounsey v Ismay , 3 Hurlstone & Coltman, sidorna 486, 498, och Solomon v Vintners Co. , 4 Hurlstone & Norman, sidorna 585, 593. Det andra av dessa mål gällde med rätt till stöd, och förefaller endast vara relevant för nuvarande syften på grund av ett ingripande under diskussionen från Chief Baron Pollock och Baron Bramwell på sidan 593 i rapporten, där det föreslogs att en som under en lång period spelat racketar mot väggen hos en granne skulle ha rätt att inte få väggen riven. Vi hänvisades också i argument till det skotska fallet i House of Lords of Dyce v Hay , 1 MacQueen, sid 305, och till det tidigare fallet före Lord Eldon däri hänvisat till Dempster v Cleghorn , 2 Dow, sid 40. Den f.d. av dessa två fall gällde ett krav från invånarna i Aberdeen att ströva efter behag över ett stycke land som gränsar till floden Don, och för detta ändamål att använda varje del av landet till praktiskt uteslutande av alla rättigheter. användaren från ägarens sida. Fallet handlade därför om vad som strängt taget kunde kallas ett krav från ett stort och illa definierat antal personer på en jus spatiandi . I Lord Eldons fall (där det enda beslutet var att återförvisa ärendet till Court of Session) stod tvisten mellan vissa personer, invånare i staden St. Andrews och andra, som hävdade rätten att spela golf på St. Andrews' Golf Links, och en hyresgäst vars kaniner sades störa det korrekta underhållet av golfbanan. Lord Eldon observerade att fallet hade väckt en stor känsla av känsla - vilket faktiskt tillräckligt kan framgå av påståendet att några av kaninerna på kursen var engelska kaniner. Varken det fallet eller fallet Dyce v Hay förefaller oss ge ett verkligt stöd åt Theobalds påstående, åtminstone i dess tillämpning på en sådan lätthet som den nuvarande.
[...]
Utan tvekan är en trädgård ett nöje - på hög auktoritet är den det renaste av nöjen ; men enligt vår bedömning är det inte en rättighet som inte har någon kvalitet vare sig av nytta eller nytta som dessa ord bör förstås. Rätten här i rättegången är av redan angivna skäl en tillhörande de omgivande husen som sådan, och utgör en fördelaktig egenskap av bosättning i ett hus som vanligen förstås. Dess användning för ändamål, inte bara för motion och vila utan också för sådana vanliga hushållsändamål som föreslogs i argumentationen - till exempel för att ta ut små barn i barnvagnar eller på annat sätt - är inte rättvist att beskriva som en ren rekreation eller nöjen, och är uppenbart fördelaktigt för lokalerna till vilka den är kopplad. Om Baron Martins test tillämpas, är rätten i färg, i fråga om användbarhet, ganska analog med en ledningsrätt som går över åkrar till t.ex. järnvägsstationen, vilket ändå skulle vara en bra rättighet, även om den gav en längre väg till målet. Vi anser därför att uttalandet av Baron Martin åtminstone måste begränsas till att utesluta rätten att ägna sig åt sådana rekreationer som var aktuella i det aktuella fallet, hästkapplöpning eller kanske spela spel, och har ingen tillämpning på fakta i aktuellt fall.
Se även
Anteckningar
- Referenser
- Notes
- N Gravells (red), Landmark Cases in Land Law (2013)