Crabb mot Arun DC
| Crabb mot Arun DC | |
|---|---|
 | |
| Domstol | hovrätt |
| Citat(er) | [1975] EWCA Civ 7 , [1976] 1 Ch 179 |
| Fallutlåtanden | |
| Lord Denning MR | |
| Nyckelord | |
| Proprietär estoppel , övervägande | |
Crabb v Arun District Council [1975] EWCA Civ 7 är ett ledande engelskt landslags- och avtalsfall rörande " proprietary estoppel ". Lord Denning MR bekräftade att när överenskommelser rör förvärv av rättigheter över mark, finns det inget behov för båda parter att tillhandahålla en motprestation för att upprätthålla uppgörelsen. Även om skuldestoppet inte kan hitta en grund för talan, ansågs det att i den speciella situationen med mark är hänsyn inte nödvändigt alls.
Fakta
Pagham vid havet, nära Bognor Regis . Hans gräns mot 3 + 1 ⁄ 2 tunnland i väster, avgränsad av den offentligt ägda Mill Park Road, tillhörde Arun District Council (ADC) (tidigare Chichester Rural District Council). Hans norra gräns vänd mot Hook Lane. Han trodde att han njöt av två accesspunkter på Mill Park Road, som ledde upp till Hook Lane, och ut ur byn, punkt "A" och punkt "B". Tillträdespunkten "A" var öppen i kraft av ett formaliserat servitut , beviljat när den tidigare ägaren av hela kommunen 5 + 1⁄2 tunnland hade sålt fastigheten vidare till nuvarande ägare, Accesspunkt "B" var öppen endast för att lät Crabb använda det, utan något formellt skriftligt avtal på plats.
I februari 1968 satte ADC upp grindar vid punkt "A" och "B". Crabb trodde att han hade försäkringar att använda båda grindarna och sålde bort den norra halvan av landet, där åtkomstpunkt "A" var. För den södra halvan av landet förlitade han sig på att ha åtkomstpunkt "B" öppen. I januari 1969 säkrade han insidan av porten vid punkt "B" med hänglås. ADC svarade med att ersätta grindarna med ett staket. Crabb bad om att åtkomstpunkten skulle öppnas igen. ADC sa att de skulle i gengäld för £3000. Crabb stämde därefter rådet och påstod att han hade fått en försäkran om att portarna skulle förbli öppna.
Rättegångsdomaren fann att Crabb inte hade fått någon formell eller fast försäkran, men ännu viktigare, om det fanns, hade Crabb inte lämnat någon motprestation i utbyte för det, och det var inte verkställbart. Crabb överklagade beslutet.
Dom
Lord Denning MR ansåg att löftet kunde verkställas och att en rätt till tillträde över ADC:s mark skulle göras. Det bedömdes också att det kan ha varit lämpligt för Crabb att betala ett belopp för kostnaderna för arbetet i samband med uppförandet och borttagandet av staketet, men med tanke på att marken hade varit oanvändbar under de fem eller sex åren stängslet hade funnits, hade Crabb inget ekonomiskt ansvar i förhållande till kostnaderna för att stängslet skulle uppföras eller avlägsnas.
När Mr Millett, QC, för Mr Crabb sa att han ställde sin sak om ett estoppel, skakade det mig lite: eftersom det är vanligt att anta att estoppel inte i sig är en orsak till talan. Men det är för att det finns estoppels och estoppels. Vissa ger upphov till talan. Vissa gör det inte. Hos arten av estoppel som kallas proprietär estoppel, ger den upphov till en talan. Vi hade tillfälle att överväga det för en månad sedan i Moorgate Mercantile v Twitchings [1975] 3 WLR 286 där jag sa att effekten av estoppel på den sanna ägaren kan vara att
"hans egen äganderätt till egendomen, vare sig det är mark eller gods, hade ansetts vara begränsad eller utsläckt, och nya rättigheter och intressen har skapats däri och detta verkar på grund av hans beteende - vad han har fått den andre att tro - även om han aldrig hade tänkt det."
De nya rättigheterna och intressena, skapade genom estoppel, i eller över mark, kommer att skyddas av Domstolarna och på så sätt ge upphov till en talan. Detta citerades i Spencer, Bower och Turner på estoppel by Representation, andra upplagan (1966) på sidorna 279 till 282.
Grunden för detta proprietära estoppel - liksom för promissory estoppel - är mellanläggandet av eget kapital. Rättvisa kommer in, sannerligen, för att mildra stränga lagar. De tidiga fallen talade inte om det som "estoppel". De talade om det som att "höja ett eget kapital". Om jag får utvidga det, sa Lord Cairns: "Det är den första principen som alla rättvisa domstolar utgår ifrån", att det kommer att hindra en person från att insistera på sina strikta juridiska rättigheter - vare sig de härrör från ett kontrakt eller på hans lagfart. , eller enligt lag - när det skulle vara orättvist för honom att göra det med hänsyn till de affärer som har ägt rum mellan parterna, se Hughes v Metropolitan Railway Co (1877) 2 AC 448. Vilka affärer är då de som kommer att hindra honom från att insistera på sina strikta juridiska rättigheter? -Om han gör ett bindande kontrakt som han inte kommer att insistera på den strikta rättsliga ställningen, kommer en domstol att hålla honom till sitt kontrakt. Med undantag för ett bindande kontrakt, om han ger ett löfte att han inte kommer att insistera på sina strikta juridiska rättigheter - då, även om det löftet kan vara omöjligt i lag på grund av brist på övervägande eller brist på skrift - då, om han gör förutsatt att han vet eller har för avsikt att den andre kommer att agera på det, och han agerar på det, så kommer återigen inte en domstol att tillåta honom att gå tillbaka på det löftet, se Central London Property Trust v High Trees House (1947) KB 130 : Richards (Charles) v Oppenhaim (1950) KB 616, 623. Kort om ett faktiskt löfte, om han, genom sina ord eller sitt uppträdande, beter sig så att det får en annan att tro att han inte kommer att insistera på sina strikta juridiska rättigheter - med vetskapen eller avsikt att den andre kommer att agera på den övertygelsen - och han gör det, som återigen kommer att höja ett eget kapital till förmån för den andre: och det är för en domstol att säga på vilket sätt det egna kapitalet kan tillgodoses. Fallen visar att detta rättvisa inte beror på överenskommelse utan på ord eller beteende. I Bamsden v Dyson (1866) LR 1 HL på sidan 170 talade Lord Kingsdown om en muntlig överenskommelse "eller vad som motsvarar samma sak, en förväntan, skapad eller uppmuntrad." I Birmingham & District Land Co v The London & North Western Railway (1888) 40 Ch D på sidan 277 sa Lord Justice Cotton att
".... det som passerade gjorde inte ett nytt avtal utan det som hände .... tog upp ett eget kapital mot honom."
Och det var Privy Council som sa det
"... domstolen måste titta på omständigheterna i varje enskilt fall för att avgöra på vilket sätt det egna kapitalet kan tillgodoses"
givna instanser, se Plimmer v City of Wellington Corporation (1884) 9 AC 713-4.
Nya fall ger illustrationer av principen. I Inwards v Baker (1965) 2 QB 29 ansågs att sonen, trots att lagfarten fanns hos kärandena, hade ett eget kapital att stanna kvar i bungalowen "så länge han önskade att använda den som sitt hem". Herr domare Danckwerts sa (på sidan 38):
"Rättvisa skyddar honom så att en orättvisa inte kan begås."
I ER Ives Investment Ltd v High (1967) 2 QB 379 ansågs att High och hans efterträdare hade ett eget kapital som endast kunde tillgodoses genom att tillåta honom att ha tillträdesrätt över gården, "så länge som blocket av lägenheter har sin grund på hans mark." I Siew Soon Hah v Wang Tong Hong [1973] AC 837 ansåg Privy Council att det fanns en "rättvisa eller rättvisa estoppel som skyddade svaranden i hans yrke i 30 år". I Bank Negara Indonesia v Philip Foallm (1973) 2 Malaya Law Journal ansåg Privy Council att, trots att han inte hade något skydd enligt hyreslagen, hade han ett eget kapital att vara kvar "så länge han fortsatte att utöva sitt yrke. "
Frågan är då: var omständigheterna här sådana att de kunde höja ett eget kapital till förmån för Mr. Crabb? Det är sant att rådet om lagfarten hade äganderätten till deras mark, fri från tillträde vid punkt B. Men de fick Mr. Crabb att tro att han hade eller skulle beviljas tillträdesrätt vid punkt B. Vid mötet den 26 juli 1967 berättade Mr. Alford och Mr. Crabb för rådets representant att Mr. Crabb hade för avsikt att dela de två hektaren i två delar och ville ha tillgång till punkt B för den bakre delen: och rådets representant gick med på att han skulle ha denna tillgång. Jag tror inte att rådet kan undvika ansvar genom att säga att deras företrädare inte hade någon behörighet att komma överens om detta. De anförtrodde honom uppgiften att sätta ut gränsen för staketet och portarna: och de måste vara ansvariga för hans uppträdande under den, se åklagaren för prinsen av Wales v Collom ( 1916) 2 KB på sidan 207: Moorgate Mercantile v Twitchings (1973) 3 WLR på sidan 298 AB.
Domaren fann att det inte fanns "ingen definitiv försäkran" av rådets företrädare och "inget fast åtagande", utan bara ett "principavtal", vilket betyder att jag antar att det, som Alford sa, det fanns "några ytterligare processer" att göra. gått igenom innan det skulle bli bindande. Men om det fanns några sådana processer i parternas medvetande, var rådets efterföljande uppträdande sådant att de avstod från dem. Rådet satte faktiskt upp portarna vid punkt B till betydande kostnader. Det fick verkligen Crabb att tro att de var överens om att han skulle ha rätt till tillträde genom punkt B utan vidare.
Domaren sa också att, för att fastställa denna egenkapital eller estoppel, måste rådet ha känt till att Crabb sålde den främre delen utan att förbehålla sig en rätt till tillträde för den bakre delen. Jag tror inte att detta var nödvändigt. Rådet visste att Crabb hade för avsikt att sälja de två delarna separat och att han skulle behöva tillträde vid punkt B såväl som punkt A. Eftersom de kände till hans avsikt - och de gjorde ingenting för att missbruka honom utan bekräftade det genom att sätta upp portar vid punkt B - det var deras uppförande som fick honom att agera som han gjorde: och detta höjer en rättvisa till hans fördel mot dem.
Under dessa omständigheter förefaller det mig orättvist att rådet skulle insistera på deras strikta titel som de gjorde: och att vidta den överlägsna åtgärden att dra ner portarna utan ett ord av varning: och att kräva av Crabb 3 000 pund som priset för servitut. Om han omedelbart hade begärt ett föreläggande till förmån för sitt eget kapital - för att hindra dem från att ta bort grindarna - tycker jag att han borde ha fått det. Men det gjorde han inte. Han försökte förhandla fram villkor, men dessa misslyckades har talan kommit för rättegång. Och vi har frågan: På vilket sätt ska nu det egna kapitalet tillgodoses?
Här visas equity som mest flexibelt, se Snell's Equity , 27:e upplagan, sidan 568, och illustrationerna där. Om saken slutgiltigt hade avgjorts 1967, borde jag ha trott att, även om ingenting sades vid mötet i juli 1967, det ändå vore ganska rimligt att rådet begärde att Crabb skulle betala något för tillträdet till punkt B, ev. - och jag gissar - några hundra pund. Men, som Millett påpekade under diskussionens gång, på grund av rådets beteende, har baklandet varit instängt. Det har varit sterilt och gjort oanvändbart i fem eller sex år: och Mr. Crabb har inte kunnat hantera det under den tiden. Denna förlust för honom kan tas med i beräkningen. Och för närvarande förefaller det mig som att Mr. Crabb, för att tillgodose det egna kapitalet, borde ha rätt till tillträde till punkt B utan kostnad utan att betala något för det.
Jag skulle därför hävda att Crabb, som ägare av den bakre delen, har rätt till tillträde vid punkt B över kanten till Mill Park Road och en rätt till väg längs den vägen till Hook Lane utan att betala ersättning. Jag skulle godkänna överklagandet och förklara att han har ett servitut i enlighet därmed.
Lawton LJ gav en kortare samstämmig dom.
Scarman LJ sa följande.
I ett sådant fall anser jag att det nu är väl fastlagd rätt att domstolen, efter att ha analyserat och bedömt parternas beteende och förhållande, måste besvara tre frågor. För det första, finns det ett eget kapital etablerat? För det andra, vad är omfattningen av det egna kapitalet, om ett sådant är etablerat? Och för det tredje, vilken lättnad är lämplig för att tillgodose eget kapital? Se:- Hertigen av Beaufort v Patrick (1853) 17 Beavan 60; Plimmer v Wellington Corporation (1884) 9 AC 699; och Inwards v Baker (1965) 2 QB 29, ett beslut från denna domstol, och särskilt observationerna från testaren av Rolls på sidan 37. Jag anser därför att det är karaktären på den undersökning som domstolarna måste genomföra i en fall av detta slag. I jakten på den undersökningen tycker jag inte att distinktionen mellan promissory och proprietary estoppel är till hjälp. Denna distinktion kan verkligen vara värdefull för dem som måste lära ut eller förklara lagen; men jag tror inte att det, för att lösa det speciella problem som ett särskilt fall tar upp, är till den minsta hjälp att dela upp lagen i kategorier.
[...]
Jag övergår nu till de andra två frågorna - omfattningen av det egna kapitalet och den lättnad som behövs för att tillfredsställa den. Eftersom det inte finns något bidrag, inget verkställbart kontrakt, ingen licens, skulle jag analysera minimikapitalet för att göra rättvisa mot käranden som en rättighet antingen till ett servitut eller till en licens på villkor som ska överenskommas. Jag tror inte att det är nödvändigt att gå längre än så. Att gå så långt skulle naturligtvis stödja den rättvisa åtgärden med föreläggande som eftersträvas i denna talan. Om det inte finns någon överenskommelse om villkor, om överenskommelse inte uppnås, kan domstolen enligt min bedömning och måste i detta förfarande fastställa vilka villkor käranden ska ställas för att göra det möjligt för honom att dra nytta av den skäliga rätten som han anses ha. Det är intressant att det har funnits en del tvivel bland framstående advokater tidigare om huruvida domstolen kan fortsätta så. Lord Kingsdown hänvisar faktiskt till dessa tvivel i en passage, som jag inte behöver citera, på sidan 171 i sitt tal i Ramsden v Dyson . Lord Thurlow trodde tydligt att domstolen hade denna makt. Andra advokater på den tiden gjorde det inte. Men det råder inget tvivel om att domstolarna sedan Ramsden mot Dyson har agerat utifrån att de måste fastställa inte bara omfattningen av det egna kapitalet, utan också de villkor som krävs för att uppfylla det, och de har gjort det i ett stort antal och olika fall. Jag behöver bara hänvisa till den intressanta samlingen av fall som räknas upp i Snell on Equity, 27:e upplagan på sidorna 567 till 568: paragraf 2(b). I det aktuella fallet måste domstolen3 överväga vad som nu är nödvändigt för att tillgodose kärandens rättvisa. Hade saken tagit en annan vändning, skulle jag utan att tveka ha sagt att käranden skulle ställas på villkor som om möjligt skulle komma överens med svarandena, och, om inte överenskommits, avgöras av domstolen. Men, som redan nämnts av Master of the Rolls och min Herre, Lord Justice Lawton, har det funnits en historia av förseningar, och faktiskt högfärdighet, som det är omöjligt att bortse från. I januari 1969 spärrade de tilltalade, av skäl som de utan tvivel då ansåg vara goda, utan att rådfråga käranden, hans mark. De tog bort inte bara hänglåsen som han hade satt på grindarna vid punkt B, utan själva grindarna. I deras ställe satte de ett stängsel - vilket gör åtkomst omöjlig utom genom att bryta ner stängslet. Jag är inte benägen att överväga om de tilltalade ska klandras i moraliska termer för vad de gjorde. Jag vet bara inte. Men effekten av deras agerande har varit att sterilisera målsägandens mark; och av de skäl som jag har försökt ange, var en sådan talan ett intrång i en skälig rättighet som käranden besitter. Det har involverat honom i förlust, som inte har mätts; men eftersom det utgjorde en sterilisering av ett industriområde under en mycket avsevärd tid, måste det överstiga varje form av penningbelopp som käranden rimligen innan det gjordes borde ha betalat myndigheten för att få en verkställbar laglig rätt, anser jag därför att ingenting nu bör betalas av käranden och att han från domstolen bör få det försenade skyddet av det egna kapitalet som han har upprättat. Rimliga villkor, andra än penningbetalning, bör överenskommas: eller, om de inte överenskommits, bestämmas av domstolen.