Lucas mot South Carolina Coastal Council
| Lucas mot South Carolina Coastal Council | |
|---|---|
| |
|
argumenterade 2 mars 1992 Beslut 29 juni 1992 | |
| Fullständigt ärendenamn | David H. Lucas, mot South Carolina Coastal Council |
| Citat | 505 US 1003 ( mer ) |
| Fallhistorik | |
| Tidigare | 304 SC 376 , 404 SE2d 895 (1991); cert . beviljat, 502 U.S. 966 (1991). |
| Senare | Häktad vid South Carolina Supreme Court, 309 SC 424 , 424 SE2d 484 (1992). |
| Innehav | |
| En föreskrift som berövar en ägare all ekonomiskt fördelaktig användning av mark utgör ett tagande om inte de förbjudna nyttjandeintressena inte ingick i äganderätten till att börja med. Med andra ord får en lag eller förordning med verkan att frånta all ekonomiskt fördelaktig användning inte göra mer än att duplicera det resultat som enligt olägenhetslagen skulle ha kunnat uppnås i domstol. | |
| Domstolsmedlemskap | |
| |
| Falls åsikter | |
| Majoritet | Scalia, sällskap av Rehnquist, White, O'Connor, Thomas |
| Samstämmighet | Kennedy (i dom) |
| Meningsskiljaktighet | Blackmun |
| Meningsskiljaktighet | Stevens |
| Påstående | Souter |
| Tillämpade lagar | |
| U.S. Const. gottgörelse. V , XIV | |
Lucas v. South Carolina Coastal Council , 505 US 1003 (1992), var ett fall där USA:s högsta domstol fastställde testet "total takings" för att utvärdera om en viss regleringsåtgärd utgör en regleringsåtgärd som kräver kompensation.
Bakgrund
- Käranden/framställaren
- David H. Lucas, ägare till två strandfastigheter i Isle of Palms, South Carolina .
- Svarande/respondent
- South Carolina Coastal Council, ett organ som beviljar tillstånd för användning av mark vid stranden .
Rättstillstånd
South Carolinas Coastal Zone Management Act (1977) krävde att ägare av kustland i "kritiska områden" nära stränder ska få tillstånd från den svarande South Carolina Coastal Council innan de överlåter marken till nya användningsområden. Statens Beachfront Management Act (1988), SC Code Ann. 48-39-10 § ff. (1989 Cum. Supp.), ökade bestämmelserna om utnyttjande av kustmark.
Fakta i målet
Framställaren David H. Lucas ägde två lediga tomter vid havet i Beachwood East Subdivision av Wild Dunes-utvecklingen på Isle of Palms i Charleston County, South Carolina . Beachfront Management Act förhindrade effektivt framställaren Lucas från att bygga bostäder på fastigheter på grund av de effekter det skulle ha på den allmänna stranden.
Tidigare historia
Lucas väckte talan och hävdade att begränsningarna för användningen av hans tomter var ett tagande av hans egendom utan bara kompensation. Den lägre domstolen gick med på det och tilldömde Lucas 1 232 387,50 dollar som enbart kompensation för det lagstadgade tagandet. South Carolinas regering överklagade, och South Carolinas högsta domstol vände.
Procedurhållning
Framställaren Lucas begär upphävande av domen i South Carolinas högsta domstol, återinförande av rättegångsdomstolens dom och förklaringen att Beachfront Management Act utgjorde ett beslut.
Högsta domstolens granskning
Problem
Huruvida South Carolina Supreme Court gjorde fel när den ansåg att Beachfront Management Act var en giltig utövande av polismakten och inte utgjorde ett tagande.
Argument/teorier
- Framställaren
- Ej uppgiven, antas återspeglas i hållning och resonemang.
- Svaranden
- (1) Beachfront Management Act är ett giltigt utövande av polisens makt, eftersom stranden/dynområdet vid stränderna är en värdefull allmän resurs, och uppförandet av strukturer på den marken bidrar till erosion och förstörelse av den resursen. (2) All egendom innehas med den begränsningen att staten får reglera egendomen på ett sådant sätt att allt värde tas bort.
Rättssäkerhet
En reglering som berövar en ägare all ekonomiskt fördelaktig användning av mark utgör ett tagande om inte de förbjudna nyttjandeintressena inte ingick i lagfarten till att börja med. Med andra ord får en lag eller förordning med verkan att frånta all ekonomiskt fördelaktig användning inte göra mer än att duplicera det resultat som enligt olägenhetslagen skulle ha kunnat uppnås i domstol. Som ett resultat kräver analys av "totala intäkter" ett övervägande av (1) graden av skada på allmän mark eller angränsande egendom som den reglerade verksamheten utgör, (2) det sociala värdet av sådan verksamhet och (3) den relativa lättheten med vilka de påstådda skadorna kan undvikas genom åtgärder som vidtas av antingen käranden eller regeringen.
Domstolens yttrande
I en majoritetsutlåtande av justitieminister Antonin Scalia fann domstolen att South Carolinas högsta domstol gjorde fel när den ansåg att Beachfront Management Act var ett giltigt utövande av polismakten och inte utgjorde ett tagande.
Resonemang
Majoriteten hävdade följande: (1) Att beröva all ekonomiskt fördelaktig användning är, ur en fastighetsägares perspektiv, ett berövande av egendomen i sig. (2) När all ekonomiskt fördelaktig användning är begränsad är det svårt att anta att lagstiftaren helt enkelt "justerar" ekonomiska fördelar och bördor. (3) Regler som begränsar all ekonomiskt fördelaktig användning kan ofta vara en sken av att pressa den marken till allmän tjänst. (4) Lucas mark har berövats all ekonomiskt fördelaktig användning. (5) Det finns inget sätt att särskilja regler som "förhindrar en skadlig användning" och ger fördelar för närliggande fastigheter. (6) I motsats till vad svaranden South Carolina hävdar, innehas äganderätten inte med begränsningen att staten kan reglera bort all egendoms ekonomiskt fördelaktiga användning.
Kennedys samtycke
- Kennedy, J., instämmer.
- Fastställandet av inget värde måste övervägas med hänvisning till ägarens rimliga, investeringsstödda förväntningar. Domare Kennedy uttryckte också oro över tanken att statlig reglering inte kunde gå längre än att duplicera den sedvanliga lagen om olägenheter utan att utsätta sig för utmaningen att kategoriskt ta, eftersom vissa ömtåliga länder kan förhindra sådan allmän oro att staten kan gå längre i att reglera utvecklingen än vad den allmänna lagen om olägenheter annars skulle tillåta.
Avvikande meningar
- Blackmun, J., avvikande.
- Domstolen borde inte ha beviljat certiorari för att pröva detta mål och den ignorerar sina behörighetsgränser, gör om sina traditionella prövningsregler och skapade samtidigt en ny kategorisk regel och ett undantag. Det kan aldrig bli en total förlust eftersom ägaren fortfarande kan åtnjuta andra egenskaper som ägande, såsom rätten att utesluta andra, picknick, simma, campa i ett tält eller bo på fastigheten i en rörlig släpvagn.
- Dessutom har statliga domstolar historiskt sett varit mindre benägna att finna att statliga åtgärder utgjorde ett beslut när den drabbade marken är obebyggd. Det finns inte heller någon Common Law- gräns för statens makt att reglera skadlig användning ens till den grad att allt ekonomiskt värde förstörs.
- Stevens, J., avvikande.
- Den kategoriska regel som skapats av domstolen är osund och ett oklokt tillägg till lagen om tagande. Tidigare hade domstolen arbetat med att förkasta en absolut formel för att fastställa ett tagande och har ofta tidigare ansett att en lag som gör egendom värdelös inte får utgöra ett tagande. Den nya regeln som skapats av domstolen är godtycklig eftersom en markägare vars egendom är förminskad i värde 95 % inte får tillbaka något medan en ägare vars egendom är förminskad till 100 % återfår markens fulla värde.
Souters uttalande
I en ovanlig anmälan skrev justitie Souter , en tidigare delstatsdomare i högsta domstolen (i New Hampshire), ett uttalande där han varken gick med i majoriteten eller tog avstånd och sa att fallet borde avskrivas på processuella grunder. Han skrev, "Ärendet borde ha avvisats som felaktigt beviljat, eftersom tingsrättens beslut att en total tagning hade skett är mycket tveksamt på grundval av de fakta som presenterats" eftersom "framställningen om prövning beviljades under antagandet att staten [South Carolina], genom förordning, hade berövat ägaren hela hans ekonomiska intresse i den aktuella fastigheten. Sådan var den statliga domstolens slutsats, som statens högsta domstol inte granskade."
Resultat
Dom/disposition
Domen upphävdes och beslutet återkallades för bedömning av om reglering kunde antas enligt statens olägenhetslagstiftning.
Efterföljande historia
Efter häktning vid South Carolinas högsta domstol beviljade domstolen parterna tillstånd att ändra sina inlagor för att fastställa vilka de faktiska skadorna var.
Legacy och andra anteckningar
Etablerade det moderna "total takings"-testet.
Efter att ha betalat Lucas $850 000 i ersättning för de två tomterna fortsatte South Carolina att sälja tomterna till privata parter för utveckling. Ett privathus på 5 000 kvadratmeter ligger nu på en tomt, medan den andra förblir obebyggd.
Se även
- Lista över fall i USA:s högsta domstol, volym 505
- Lista över fall i USA:s högsta domstol
- Listor över USA:s högsta domstolsfall i volym
- Lista över USA:s högsta domstolsfall av Rehnquist Court
- Grape Bay Ltd mot Attorney-General of Bermuda [1999] UKPC 43
- Engelsk jordlag
- Sydafrikansk landlag
externa länkar
- Text från Lucas v. South Carolina Coastal Council , 505 U.S. 1003 (1992) är tillgänglig från: Cornell CourtListener Findlaw Google Scholar Justia Oyez (ljud av muntlig argumentation)