Noteringskontrakt

Ett noteringsavtal (eller noteringsavtal ) är ett avtal mellan en fastighetsmäklare och en ägare av fastighet som ger mäklaren befogenhet att agera som ägarens ombud vid försäljning av fastigheten.

Om mäklaren är medlem i National Association of Realtors måste avtalet innehålla alla följande villkor:

1. Ett startdatum och ett uppsägningsdatum.
2. Listpriset för vilket fastigheten kommer att erbjudas till försäljning .
3. Ersättningsbeloppet som erbjuds mäklaren, oavsett om det är i form av ett fast arvode eller en procentandel av försäljningspriset.
4. De villkor enligt vilka mäklararvodet ska betalas av säljaren.
5. Bemyndigar mäklaren att samarbeta med andra mäklare som underagenter eller köparagenter och specificerar den ersättning som ska erbjudas dessa mäklare i händelse av att de skaffar en köpare.
6. Bemyndigar mäklaren att avslöja eller inte avslöja förekomsten av tidigare mottagna erbjudanden.

Dessutom kan andra villkor som kan förekomma i avtalet inkludera:

• Fullmakt till mäklaren att sätta upp en skylt, att göra reklam för fastigheten och att sätta en låsbox på dörren, samt säljarens skyldigheter att informera mäklaren om fastighetens skick och mäklarens skyldighet att ge säljaren råd om regler och lagar som kan påverka försäljningen.

Vanligtvis finns separata noteringsavtal för försäljning av bostadsfastigheter, för mark och för kommersiella eller affärsmässiga fastigheter.

Vid notering av fastigheten försöker fastighetsförmedlingen att få en köpare till fastigheten och, med tanke på att lyckas hitta en tillfredsställande köpare, räknar mäklaren med att få en provision (arvode) för de tjänster mäklaren tillhandahållit.

Betalning av provision eller avgift

Även om villkoren i kontraktet kan variera, är vanligtvis betalningen av en provision (eller avgift) till mäklarhuset beroende av:

• den framgångsrika förhandlingen av ett köpekontrakt mellan en tillfredsställande köpare och säljare och köparens efterföljande förmåga och vilja att avsluta affären, eller
• hitta en tillfredsställande köpare som är redo, villig och kan betala hela noteringspriset (eller mer) för fastigheten till salu utan några oförutsedda händelser.

Om säljaren vägrar att sälja fastigheten när något av ovanstående två villkor gäller, anses det vanligtvis att fastighetsmäklaren har gjort sitt jobb med att hitta en tillfredsställande köpare och säljaren måste fortfarande betala provisionen, även om detaljerna är fastställda enligt noteringsavtalet. Om inte stängning (eller "avveckling" eller "stängning av deposition", som det kallas i vissa delar av landet) är ett villkor i noteringsavtalet, kan köparens underlåtenhet att slutföra transaktionen inte kräva att säljaren betalar en provision till mäklaren.

Provisionen är vanligtvis en procentandel av fastighetens försäljningspris som sträcker sig från 2 eller 3 % upp till cirka 10 %, men vanligtvis i intervallet cirka 3 - 7 % för hus. Provisionen kan också vara en fast avgift eller en kombination av fast avgift och procentsats, baserat på den kurs du förhandlar om. Provisionssatser och avgifter är förhandlingsbara och inte reglerade. De genomsnittliga dagarna för försäljning på din marknad, reklam, arbetskostnader, löptid och konkurrens kan påverka den kurs som är acceptabel av fastighetsmäklaren innan du ingår ett noteringsavtal.

Provisionen betalas av säljaren till noteringsfastighetsmäklaren, som sedan kompenserar sin noteringsmäklare och eventuella samarbetande mäklare/ombud från denna provision genom separata avtal med dem.

Noteringspris och slutligt kontraktspris

Noteringsavtalet innehåller vanligtvis också ett noteringspris för fastigheten och ett utgångsdatum då kontraktet löper ut. Om fastigheten säljs till ett lägre eller högre pris betalar säljaren dock en provision med ett proportionellt lägre eller högre belopp. Om säljaren inte accepterar ett pris som är lägre än noteringspriset, måste mäklaren vänta tills en tillfredsställande försäljning för att tjäna provision.

I händelse av att flera erbjudanden presenteras kan säljaren acceptera det erbjudande som är mest lämpligt för honom/henne, även om priset inte är det högsta. Provisionen i procent kommer att betalas enligt det accepterade priset. Säljaren kan, ofta i samförstånd med fastighetsmäklaren, välja att acceptera ett erbjudande som är lägre än det högsta erbjudandet av olika skäl, såsom villkor eller oförutsedda förutsättningar i det erbjudna köpekontraktet eller upplevda skillnader i ekonomisk kvalifikation hos de konkurrerande köparna.

Vanligtvis har fastighetsmäklaren erfarenhet och data för att fastställa ett lämpligt noteringspris för säljarens fastighet och kommer att rekommendera ett noteringspris till säljaren. Säljaren kan acceptera, avvisa eller försöka förhandla fram ett annat noteringspris för kontraktet. Om säljarens pris är orealistiskt högt och agenten inte kan övertyga säljaren om något annat, kan agenten avböja att lista fastigheten.

Utgångsdatum

Att lista en fastighet medför vanligtvis vissa utgifter för listningsmäklaren och tar lite tid och ansträngning för listningsförsäljaren. För att göra det värt besväret vill de ha en viss minsta noteringsperiod för att ha goda chanser att sälja fastigheten. Noteringskontraktet måste dock ha ett utgångsdatum. En typisk noteringsperiod är ofta tre till sex månader. Om fastigheten inte är såld eller under ett köpekontrakt vid det laget, kan säljaren besluta att åternotera fastigheten, kanske med ett annat noteringspris, hos samma eller en annan mäklare eller agent, eller inte lista den alls. Noteringen av fastigheten kan börja vid ett datum senare än det datum då noteringsavtalet undertecknades för att ge säljaren tid att förbereda fastigheten för visning eller försäljning.

Typer av noteringskontrakt

Det kan finnas flera typer av noteringskontrakt:

• Exklusiv rätt att sälja : Säljaren ska betala courtage till förmedlingen om fastigheten vid utgångsdatumet i noteringskontraktet säljs, oavsett om köparen erhålls genom byrån eller inte. Även om säljaren hittar köparen själv, är provision fortfarande skyldig mäklaren. Vidare kan säljaren inte lista fastigheten hos någon annan mäklare förrän noteringen upphör med fastigheten osåld.

Mäklare som är REALTORS och därmed är medlemmar i NAR är skyldiga att föra in fastigheten i det lokala MLS -systemet och erbjuda ersättning till samarbetande mäklare.

• Exklusiv Agentur : Säljaren kan endast lista fastigheten med en mäklarfirma tills noteringskontraktet löper ut med egendomen osåld. Säljaren ska betala mäklaren en provision om fastigheten säljs till en köpare som erhållits genom den mäklarfirman. Enligt överenskommelse, om säljaren hittar köparen själv, behöver säljaren inte betala någon provision. Eftersom det inte kommer att finnas någon samarbetande mäklare inblandad kommer fastigheten inte att listas i MLS.
• Öppen byrå : En säljare kan ingå ett avtal om att sälja sin fastighet med mer än en mäklarfirma i öppna byrålistor. Säljaren ska betala en provision endast till mäklarfirman som tar köparen för fastigheten. Vanligtvis, om säljaren hittar köparen själv, behöver säljaren inte betala någon provision.

Se även

• Fastighetsaffär