Silven Properties Ltd mot Royal Bank of Scotland plc

Silven Properties Ltd mot Royal Bank of Scotland
Domstol	hovrätt
Fullständigt ärendenamn	Silven Properties Ltd. & Anor mot Royal Bank of Scotland Plc & Ors
Bestämt	21 oktober 2003 ( 2003-10-21 )
Citat(er)	[2003] EWCA Civ 1409 , [2004] 4 Alla ER 484
Domstolsmedlemskap
Domare sitter	Aldous LJ , Tuckey LJ , Lightman J
Fall åsikter
Beslut av	Lightman J
Nyckelord
Mortgage ; efterskott; återtagande; skälighet vid försäljning

Silven Properties Ltd mot Royal Bank of Scotland [2003] EWCA Civ 1409 är ett engelskt landrättsfall som rör beteendet hos mottagare som utsetts under hypotekslån . Den bekräftade förslaget att en långivare (och dess ombud eller mottagare) inte är skyldiga att ådra sig kostnader som sannolikt skulle försena en försäljning utöver den normala marknadsföringsperioden.

Fakta

1996 utsåg Royal Bank of Scotland (RBS) kuratorer över 33 fastigheter som Silven Properties intecknade och fortsatte med att sälja dem. Förvaltarna undersökte planering och uthyrning av fastigheterna, men bestämde sig för att sälja dem direkt. Silven hävdade att RBS:s mottagare var skyldiga att maximera värdet genom att få bygglov för utveckling och uthyrning av lediga fastigheter.

I Chancery Division ansåg Patten J att varken panthavaren eller mottagaren var skyldiga att ådra sig kostnader som sannolikt skulle försena en försäljning utöver den normala marknadsföringsperioden. Detta stöddes av målen Cuckmere Brick Co v Mutual Finance , Downsview Nominees Ltd mot First City Corporation Ltd och Medforth mot Blake .

Dom

Lightman J ansåg att RBS inte hade brutit mot sin skyldighet. En tull är skyldig i eget kapital (snarare än tort) men den bröts inte på fakta.

• Panträttshavaren har rätt att sälja den intecknade fastigheten i befintligt skick, men är inte skyldig att förbättra eller höja dess värde.
• Inteckningshavaren står fritt (i såväl sitt eget som pantsättarens intresse) att undersöka om och hur han kan "låsa upp" potentialen för värdestegring av den intecknade egendomen, men han är likaså fri att när som helst stoppa sin ansträngningar och gå istället direkt med en försäljning.
• Om pantsättaren kräver skydd i något av dessa hänseenden, vare sig genom att ålägga panthavaren ytterligare skyldigheter eller begränsningar av dennes rättigheter och befogenheter, måste han insistera på dem när köpet görs och på att skyddsbestämmelser tas in i panten. Den enda metod som finns tillgänglig för pantsättaren för att hindra panthavaren från att utöva sina rättigheter är att lösa in panten.

Påverkan

Silvens resonemang ansågs även gälla andra former av inteckningar i Den Norske Bank ASA mot Acemex Management Company Ltd. som avkunnades flera dagar senare. Som Longmore LJ noterade i sin dom:

25. ... Dessa lagförklaringar kan inte kringgås genom att säga, i fallet med lös lösöre såsom ett fartyg som panthavaren måste se till att sälja på den plats där det bästa priset är tillgängligt, eftersom att överföra en lösöre från en plats till en annan kommer oundvikligen att ta tid och innebära att försäljningen skjuts upp. Det skiljer sig helt från ett fall där en kort fördröjning är lämplig så att en fastighet kan annonseras ordentligt. Situationen kanske inte är densamma i fall där det inte finns någon verklig marknad för det berörda lösöret på den plats där panthavaren avser att sälja. Det kan till exempel vara olämpligt att sälja en värdefull bild i Panama snarare än i ett erkänt center för marknadsföring av bilder. Men även då skulle det finnas frågor om transportkostnaderna som skulle behöva lösas....

Se även

• Engelsk jordlag
• Engelsk förtroendelag
• engelsk fastighetsrätt

Vidare läsning

•   Geraldine Andrews; Richard Millett (2011). Law of Guarantees (6:e upplagan). London: Sweet & Maxwell . s. 439–440. ISBN 978-0-414-04471-5 . Hämtad 8 juli 2013 .
• Richard Clark; Burges lax; Neil Levy (maj 2012). "När processer kolliderar" (PDF) . Guildhall Chambers . Hämtad 8 juli 2013 . (sammanfattning av Silvens dom)