Cheltenham & Gloucester Building Society mot Norgan

Cheltenham & Gloucester Building Society mot Norgan
Domstol	hovrätt
Bestämt	5 december 1995
Citat(er)	[1995] EWCA Civ 11 [1996] 1 WLR 343
Fallhistorik
Tidigare åtgärd(er)	På överklagande av ett överklagande från förvaltningsdomstolen: HHJ O'Malley sittande i Shaftesbury County Court
Domstolsmedlemskap
Domare sitter	Waite LJ Sir John May LJ Evans LJ
Nyckelord
Bolån

Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan [1996] 1 WLR 343 är ett engelskt landrättsfall som rör efterskott på inteckningar .

Enligt sektion 36 Administration of Justice Act 1970 (i dess ändrade lydelse) bör långivaren, för en låntagare i egen regi som står inför tillfälliga inkomstsvårigheter, fastställa en klart hållbar betalningsplan baserad på goda bevis som bedömts som, om den står i proportion till dess egna förväntade intressen, att betala av eftersläpningen under hela den återstående löptiden av bolånet snarare än nödvändigtvis den kortaste möjliga betalningsplanen. Detta kommer att bespara de höga kostnaderna och besvären för låntagaren av långivarens upprepade ansökningar till domstolen om ett beslut om slutlig besittning om efterskotten fortsätter att ackumuleras på fakta där domstolen bara sannolikt sprider ut ytterligare återbetalning av efterskottet.

Domarpanelen omkullkastade enhälligt domstolarna nedan och tillrättavisade parternas upprepade ansökningar, vilket resulterade i en serie domstolsförhandlingar och beslut – var och en införde mer överkomliga betalningsplaner fortfarande inom bolånetiden. Den utfärdade istället en åttafaldig lista över kriterier för framtida rättsfall att titta på för att bedöma vilken ordning de kommer att göra i förhållande till efterskott, med hänsyn till expertbevis inklusive faktorer som citeras av Council of Mortgage Lenders; Syftet är att undvika att endera sidan deltar i frekventa ansökningar (" irriterande rättstvister ") eller annat missbruk av rättsliga förfaranden .

Fakta

Mrs Norgan lånade £90 000 som skulle återbetalas varje månad tillsammans med ränta över 22 år (dvs. på ett återbetalningslån), säkrat på familjens bondgård. Räntorna var ursprungligen 11 + 1 ⁄ 4 % på 1970-talet och med Bank of Englands basränta fluktuerade. När hon hamnade på efterkälken C&G besittning, och detta stannade vid flera tillfällen. När de byggde upp försökte C&G igen.

Dom

Waite LJ , 353, 'bör domstolen ta utgångspunkten i hela pantlånets löptid och inledningsvis ställa frågan: "Skulle det vara möjligt för pantsättaren att behålla betalningen av eftersläpningen med avbetalningar under den perioden? ”' Domstolarna skulle sannolikt behöva överväga mer omfattande redovisningar och finansiell information, men det och åtföljande praktiska svårigheter 'bör dock enligt min bedömning inte tillåtas stå i vägen för att ge verkan åt det tydligt avsedda upplägget med lagstiftningen. ' De hade varit i domstol många gånger och C&G lade till kostnaden för sina förfaranden till räkningen mot fru Norgan och hennes man, som kämpade med. Dessa kommer i slutändan att behöva betalas och det visar på nackdelen med flera och fortsatta ansökningar till domstol enligt Administration of Justice Act 1970 avsnitt 36.

En fördel med att ta den period som är mest förmånlig för pantsättaren från början är att om hans eller hennes förhoppningar om återbetalning visar sig vara ogrundade och de nya amorteringar som ursprungligen beordrades som villkor för uppskov inte upprätthålls utan själva hamnar i efterskott, panthavaren kan med rätta höras säga att pantsättaren har haft sin chans och att befogenheterna enligt 36 § inte bör användas upprepade gånger för att tvinga ett långivande institut som redan har drabbats av avbrott i det regelbundna flödet av räntor som det hade rätt till. under de uttryckliga villkoren för bolånet att acceptera försäkringar om framtida betalningar från en låntagare som den har förlorat förtroendet för.

Evans LJ höll med:

Sammanfattningsvis kan en praktisk sammanfattning av våra domar vara till hjälp i framtida mål. Med utgångspunkt i ovanstående och på Waite LJs dom är följande överväganden sannolikt relevanta när en "skälig period" måste fastställas för syftet med avsnitt 36 i lagen från 1970.

(a) Hur mycket har låntagaren rimligen råd att betala, både nu och i framtiden?

b) Om låntagaren har tillfälliga svårigheter att uppfylla sina skyldigheter, hur länge är det troligt att svårigheten kommer att pågå?

(c) Vad var orsaken till de skulder som har ackumulerats?

(d) Hur mycket återstår av den ursprungliga termen?

(e) Vilka är relevanta avtalsvillkor och vilken typ av inteckning är det, dvs. när ska kapitalbeloppet återbetalas?

(f) Är det ett fall där domstolen bör utöva sin befogenhet att bortse från bestämmelserna om påskyndad betalning (avsnitt 8 i lagen från 1973)?

(g) Är det rimligt att förvänta sig att långivaren, under omständigheterna i det speciella fallet, ska få tillbaka räntan

(1) under hela den ursprungliga löptiden, eller

(2) inom en kortare period, eller till och med

(3) inom en längre period, dvs genom att förlänga återbetalningstiden? Är det rimligt att förvänta sig att långivaren ska kapitalisera räntan eller inte?

h) Finns det några skäl som påverkar säkerheten som bör påverka längden på betalningsperioden?

Mot bakgrund av svaren på ovanstående kan domstolen fortsätta att utöva sitt övergripande utrymme för skönsmässig bedömning, även med beaktande av eventuella ytterligare faktorer som kan uppstå i det särskilda fallet.

Domstolen återförvisade därför ärendet till länsrätten för en ansökan om att lägga fram ytterligare bevisning, för att bistå med att bilda en beslutsam dom enligt dessa kriterier.

Se även

• Engelsk jordlag
• Engelsk förtroendelag
• engelsk fastighetsrätt

Liknande fall

Bristol & West Building Society v Ellis [1996] EWCA Civ 1294

externa länkar

• I The Independent