Ropaigealach v Barclays Bank plc

Ropaigealach v Barclays Bank plc
Domstol	hovrätt
Bestämt	18 december 1998
Citat(er)	[1998] EWCA Civ 1960 [1999] 4 Alla ER 235 [2000] QB 263 [1999] 3 WLR 17 [1998] EG 189 (2000) 32 HLR 234,
Avskrift(er)	EWCA Civ 1960
Fallhistorik
Tidigare åtgärd(er)	Klaganden misslyckades också vid tidigare överklagande i Cardiff District Registry of High Court inför Longmore J.
Efterföljande åtgärd(er)	ingen
Rättsutlåtanden
Avslutade: "om det vore möjligt att tolka 36 § genom att ge panthavare skydd oavsett om panthavaren valde att skaffa besittning genom självhjälp eller rättsliga åtgärder, skulle jag för min del göra det. Jag har dock övertygats om att det är omöjligt."
Fall åsikter
Beslut av	Chadwick LJ
Samstämmighet	Henry LJ Clarke LJ
Nyckelord
Mortgage; efterskott; avsnitt 8 & 36 Administration of Justice Act 1970 ; domstols bedömning; inteckning exklusive avsnitt 103 i Law of Property Act 1925 (och berättigande till snabb försäljning efter oreglerad efterfrågan om egendom kunde tas in); självhjälp av långivare

Ropaigealach v Barclays Bank plc [2000] QB 263 är ett engelskt landrättsfall som rör eftersläpande inteckningar och en sällsynt inteckning över ett familjehem som hade rätt att gå in i ett hem (tillfälligt vakant) och sälja det utan domstolsbeslut.

Fakta

Den 8 oktober 1996 informerade banken Ropaigealach i ett brev om att den vidtog åtgärder för att förverkliga sin säkerhet. Ett brev med samma ordalag skickades till Ropaigealach på en annan adress. Banken skrev igen den 7 november till herr och fru Ropaigealach i deras hem, säkerheten, Windsor Esplanade 16. Före årets slut sålde banken den på auktion.

Familjen Ropaigealachs fick inte det sista brevet från Barclays (med ett slutligt krav på betalning, som tidigare, varning för att fastigheten skulle säljas men mer omedelbart) eftersom de höll på att renovera den och var borta. De hörde talas om den förestående försäljningen genom en granne.

Dom

Chadwick LJ gav den ledande domen, han sa att det var omöjligt att vara övertygad om att parlamentet hade avsett, när det antog paragraf 36 i Administration of Justice Act 1970, att panthavarens sedvanliga rätt att ta besittning i kraft av sin egendom skulle kunna utövas. endast med hjälp av domstolen. Den enda slutsatsen om parlamentets avsikt som domstolen med rätta kunde komma fram till var den som kunde härledas från de omständigheter under vilka paragrafen hade antagits, det lagstadgade sammanhang i vilket den förekom och språkbruket, och alla pekade i samma riktning. .

Detta innebar att det inte skulle finnas någon förklaring för att stoppa Barclays återtagande (som äger rum utan ett domstolsbeslut). Lagstiftningen skulle inte kunna "tolkas på annat sätt", det vill säga ge det skyddet.

Det förefaller mig dock vara väldigt konstigt att pantsättare endast ska ha skydd i det fall panthavaren väljer att vidta rättsliga förfaranden och inte i det fall han väljer att helt enkelt gå in i fastigheten.

Det var inte möjligt att dra slutsatsen att parlamentet hade för avsikt att täcka ett sådant fall (dvs. använda kreativ målinriktad tolkning) .

Clarke LJ som hölls enligt lag vid den tidpunkten, låntagare har endast skydd i de fall där långivaren har inlett rättsliga förfaranden och inte i fallet med förseningar där långivaren helt enkelt har rätten förbehållen där ett krav är obetalt och väljer [om laglig rätt] att gå in. Han lade till

problemet... i ett fall där panthavaren redan har utövat sin försäljningsbefogenhet, utan att ha tagit till sig... Lagkommissionen har lagt fram förslag om att reformera lagen på detta område. Det är upp till parlamentet att besluta om det ska acceptera dessa eller andra förslag.

Betydelse

Den sedvanliga doktrinen om en panthavares fredliga inträde i intecknade lokaler (tillåten genom inteckningar som utesluter 103 § i fastighetslagen) kan ha mildrats av

1. Lagen om intrång; och
2. Om ett privat hem, oförenlighet med artikel 8 i Human Rights Act 1998.

Hovrättens dom i Ropaigealach får inte längre betraktas som god rätt. En akademisk utövare har ägnat en artikel i en jordrättstidskrift som förklarar att hans klient-låntagare sedan 1998 i en landstingsrättsprocess hade stämt sin panthavare (långivare med säkerhet) som har utövat sina påstådda rättigheter att sälja sin bostad utan något domstolsbeslut. Långivaren gick snabbt med på att betala skadestånd och kostnader till låntagaren i stället för att försvara ett krav på intrång. Beslut från den sista appellationsdomstolen visar att tillämpningen av konventionen på icke-statliga personers egendomsförhållanden är en utmanande uppgift som kräver att flera hinder undanröjs.

I Manchester City Council v Pinnock accepterade högsta domstolen slutligen att HRA Art 8 skapade ett fristående lagstadgat försvar mot ett innehavsanspråk avseende en persons hem. Den klargjorde att innebörden av Art 8 ECHR och Art 8 HRA 1998 Sch.1 i samband med långivarens återtagande av en bostad är identiska och därför kanske också varje försäljning. Den använde avsnitt 3 i Human Rights Act 1998 för att målmedvetet tolka en lag från före 1998.

Det senare fallet gjordes banalt av Europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna i: Kay v United Kingdom [2011] HLR 2 med angivande av:

68. Som domstolen betonade i McCann är förlusten av ens hem den mest extrema formen av ingrepp i rätten till respekt för hemmet. Varje person som riskerar att drabbas av en sådan omfattning bör i princip kunna få åtgärdens proportionalitet fastställd av en oberoende domstol mot bakgrund av de relevanta principerna enligt artikel 8 i konventionen, trots att hans rätt enligt nationell lagstiftning ockupationen har kommit till ett slut.'

Inkompatibiliteten med mänskliga rättigheter kommer att tas bort av:

1. Ge en ny innebörd åt Administration of Justice Act 1970 s.36;
2. Ändring eller avskaffande av common law-regeln.

Högsta domstolen (Herr Justice Briggs) vägrade att ta bort den uppenbara oförenligheten 2008.

Helt obiter (i ett fall av hyresvärd och hyresgäst) sa den eniga panelen (skriven av två högsta domare) i den sista hovrätten i ett beslut 2016:

Det finns ett antal typer av bostadsinnehavare som inte skyddas av Protection from Eviction Act 1977 , och som därför kan vräkas fysiskt (om än fredligt), såsom inkräktare, barlicensinnehavare, delägare med hyresvärden och vissa tillfälliga ägare, som Tja, det verkar som pantsättare - se Ropaigealach v Barclays Bank plc [2000] QB 263.

Se även

• Engelsk jordrätt
  • Hypoteksrätt
• Human Rights Act 1998 (inte beaktas i detta beslut eftersom lagen började 2 oktober 2000)