Stratahantering

Strata management , ibland känd som "body corporate management", är ett specialistområde för fastighetsförvaltning som involverar den dagliga driften och förvaltningen av en fastighet som ägs gemensamt och består av flera enheter, gemensamma utrymmen och gemensamma faciliteter. Det härrör från ett australiensiskt begrepp för egendomslag som kallas strata title som tillämpas på administration av gemensamt ägande i flerbostadshus på flera nivåer, eller strata. Tillväxtmarknader i Dubai, Abu Dhabi, Filippinerna och Indien har antagit det australiensiska systemet. Det är en av de snabbast växande bostadsformerna i USA idag, liknar gemensamt intresseutveckling (CID), en kategori som inkluderar planerade bostadsbebyggelse av småhus, känd som homeowner associations (HOAs), bostadsrätter, och andelslägenheter. Federalt subventionerad finansiering tillhandahållen av två statligt sponsrade företag Fannie Mae och Freddie Mac via enhetliga finansiella instrument – inteckningar som tvingar låntagaren att respektera avtalets begränsningar av den kollektiva egendomsregimen med PUD eller condo ryttare. Sådana bestämmelser är dock endast verkställbara när stadgar erkänner deras giltighet. Vanliga kostnadsskulder är ofta efterställda som juniora panträtter i konkursdomstolar, med banken som behåller ledande titel.

En framgångsrik hantering av sådan utveckling kräver inrättandet av ett strata title- system för att tillhandahålla ett ramverk för ägande, och riktlinjer för att hantera utvecklingen med flera användare och ägare.

Många jurisdiktioner antar begreppet gemensamt ägd egendom. Ägare i dessa typer av system blir automatiskt medlemmar i en ägar- eller samfällighetsförening. Dessa föreningar bär ytterst ansvaret för underhåll och skötsel av gemensamma utrymmen som lobbyr och korridorer samt gemensamma fritidsanläggningar som simhallar och gym. De ansvarar också för att driva de administrativa och ekonomiska aspekterna av fastigheten.

Lagförvaltarens roll är att arbeta med ägarnas bolag och verkställande kommitté för att framgångsrikt kontrollera, förvalta, underhålla och administrera fastigheten och att skapa en lämplig samhällsmiljö och inkluderar uppgifter som:

Allmän redovisning
Budgetering
Fakturering av avgifter/serviceavgifter
Efterskottsuppbörd
Ekonomisk rapportering
Avtalshantering
Mötesförberedelser
Kommunikation med fastighetsintressenter
Samordning av underhållsuppgifter
Upprätthållande av regler/stadgar
Utfärdande av meddelanden, order och intyg
Generalsekreteraruppgifter

Företagsavgifter

Företagsavgifter (även kallade avgifter ) är en obligatorisk del av strata living . Dessa avgifter ska betalas till det juridiska eller skiktbolag som förvaltar fastigheten, vilket gör det möjligt för dem att ta hand om saker som försäkring och underhåll av gemensamma utrymmen .

Essens

Om ett hem eller en investeringsfastighet har en skikttitel eller styrs av en juridisk person (enligt lag, måste bildas ett juridiskt bolag eller ett ägarbolag och varje andelsägare måste ges medlemskap), kommer vissa områden att vara kollektiva och behöver pengar för underhåll som ska betalas varje år. Om dessa avgifter inte betalas förlorar ensamägare rösträtten i alla ärenden som kräver ordinarie beslut. De kan fortfarande delta i möten och rösta i ärenden, om de kräver ett särskilt eller enhälligt beslut. En juridisk person kan tillerkänna ränta på förseningsavgifter och kan ansöka om återvinning av obetalda pengar hos domstolen .

Företagsavgifterna täcker allt från byggnadsförsäkringar och underhåll av gemensamma utrymmen, till gemensamma verktyg, byggnadsarbeten och reparationer . Det totala beloppet budgeteras varje år och delas sedan upp mellan andelsägarna.

I Australien kan hyresvärden i en hyresfastighet ta ut en juridisk avgift som utgående under vissa omständigheter . Lagstiftningen om detaljhandelsleasing varierar i innehåll mellan delstater/territorier .

Hushållskostnader

Stephen Raff skrev i sin bok, The Body Corporate Handbook: A Guide to Buying, Owning and Living in a Strata Scheme or Owners Corporation i Australien att den enda skillnaden mellan bolagsavgifter och hushållskostnader "är att om du har ett hus kommer att ha lite mer kontroll över tidpunkten för utgiften . "

Beräkning

Bolagsarvoden för varje år budgeteras och delas sedan upp mellan andelsägarna. De av bolagsstämman beräknade arvoden kommer att presenteras på årsstämman och beslutas med majoritet. De kvartalsvisa avgifter som varje andelsägare ska betala kommer sedan att beräknas.

Företagsavgifter beror på flera faktorer som fastighetens ålder (ju äldre fastigheten är, desto fler avgifter kommer att behövas), skick, underhåll, stratakommitté etc. Till exempel har vissa fastigheter gym , pooler , tennisbanor och grillplatser , och det är anledningen till att de har höga bolagsavgifter. Brendan Kelly och Simon Buckingham rekommenderar också att köpa hus som har en stor markkomponent, eftersom husen slits ut och försämras med tiden medan fastighetens markvärde tenderar att gå upp. "Enheter och lägenheter är mindre benägna att uppskatta lika mycket som hus på land, och bolagsavgifter för enheter och lägenheter kan avsevärt öka kostnaderna för att hålla fastigheten."

Vissa människor ber fastighetsmäklaren att ge dem de föregående årens juridiska avgifter för lägenheten eller enheten etc. Dessutom kan juridiska personer avtala med en juridisk person om att ge administrativ hjälp till företaget.

Företagsavgifter är avdragsgilla , men andelsägare får tillbaka en procentsats som motsvarar deras personliga marginalskatt .

Stratahantering i New South Wales, Australien

Strata management i New South Wales, Australien styrs för närvarande av lagstiftning, inklusive Strata Schemes Management Act 1996 och Strata Schemes Management Regulation 2010. Men i oktober 2015 antog New South Wales parlament "Strata Schemes Management Act 2015" och " Strata Schemes Development Act 2015" som till stor del ersätter de tidigare lagarna som styr stratahantering. Tillsammans fastställer lagarna över 90 nyckelreformer i syfte att förenkla stratalagar. Majoriteten av dessa reformer påbörjades den 30 november 2016. Några större förändringar inkluderar att stärka ansvarsskyldigheten för stratachefer, snabbare och enklare godkännandeprocess för att lösa tvister inklusive renoveringsförfrågningar, hyresgästdeltagande i möten (system med över 50 % hyresgäster), elektroniska metoder för att rösta om motioner, möjlighet att bötfälla otillåten bilparkering, ta bort fastighetsutvecklarens auktoritet och inflytande vid utformningen av Owners Corporation som kan binda ägare, riktlinjer för att hantera konstruktionsfel, stävja praxis för proxy farming.

Alla system måste se över sina nuvarande stadgar senast den 30 november 2017.

Ett stratasystem är en byggnad, eller samling av byggnader, där individen var och en äger en liten del som kallas "tomt", men där det också finns gemensam egendom (t.ex. ytterväggar, fönster, tak, uppfarter, foajéer, staket, gräsmattor och trädgårdar ). Varje ägare delar ägandet av den gemensamma egendomen. Strata-system gäller för bostadsområden, kommersiella, industriella, blandade användningsområden, hotell- och pensionärsbyar.

Tomtägare äger insidan av enheten men inte byggnadens huvudstruktur. Vanligtvis är de fyra huvudväggarna, taket och taket samt golvet gemensam egendom. Skiljeväggarna inom tomten, golvbeläggningar och inventarier såsom badkar, toalettskålar och bänkskivor är alla tomtägarens egendom.

Nyckelbegreppet är att tomtägaren i praktiken äger luftrummet (och allt som ingår i luftrummet) innanför tomtens gränsväggar, golv och tak. Luftrummet kan sträcka sig till balkonger och innergårdar.

Nyckelaspekter av stratahantering

Granskning av register

Tomtägare och presumtiva köpare med skriftligt tillstånd från en tomtägare kan inspektera böcker och register för ett stratasystem mot en avgift i enlighet med avsnitt 108 i Strata Schemes Management Act 1996. Det finns företag som är specialiserade på att inspektera böcker och register och kan organisera en "strata search"-inspektion.

Tomtägare och potentiella köpare med skriftligt tillstånd från en tomtägare kan också begära ett intyg som innehåller grundläggande information om strata-schemat i enlighet med avsnitt 109 i Strata Schemes Management Act 1996, inklusive de avgifter som ska betalas, utestående avgifter och eventuella särskilda avgifter. stadgar som ägarbolaget har gjort under de senaste två åren.

Finanshantering

Ett ägarbolag ansvarar för samma typ av utgifter som en vanlig hushållare. Dessa inkluderar verktyg, byggnadsförsäkring och reparation och underhåll. För att täcka kostnaderna för utgifter kräver lagen att varje ägarbolag bildar en administrativ fond och en sjunkande fond och tar upp avgifter från ägarna i enlighet med avsnitt 76 i Strata Schemes Management Act 1996. Alla avgifter måste debiteras i proportion till andelen rättigheter för varje parti i enlighet med avsnitt 78 i Strata Schemes Management Act 1996. Avgifter måste beslutas vid varje årlig bolagsstämma.

Förvaltningsfonden är för löpande löpande utgifter, medan den sjunkande fonden är för kostnader för framtida kapitalutgifter.

Från och med juli 2009 måste varje ägarbolag ha en tioårig plan för sjunkande fond. Att ta fram en tioårig plan för sjunkande fond innebär att framtida reparationer och underhåll förutses i god tid.

Om ägarbolaget måste betala en skuld som inte budgeterats för i någon av fondernas beräkningar, måste en särskild avgift avtalas på en bolagsstämma och betalas till förvaltningsfonden i enlighet med avsnitt 76 i Strata Schemes Management Act 1996.

En obetald avgift medför ränta med 10 % enkel ränta per år om den inte betalas inom en månad efter förfallodagen.

Försäkring

Ägarbolaget ansvarar för att se till att alla nödvändiga försäkringar finns på plats i enlighet med avsnitt 83 i Strata Schemes Management Act 1996. Byggnaden måste värderas vart femte år i enlighet med avsnitt 85 i Strata Schemes Management Act 1996.

Journalföring

Ägarbolaget måste föra vissa register i minst 5 år inklusive protokoll från dess möten, korrespondens, fullmakter och finansiella register.

Strata rulle

Ägarbolaget måste förbereda och föra en strata roll i enlighet med avsnitt 96 i Strata Schemes Management Act 1996 inklusive namn och adresser till alla tomtägare, hyresgäster, panthavare, den ursprungliga ägaren och förvaltaren, rättighetsenheterna, försäkring detaljer och stadgar för stratasystemet.

Reparationer och underhåll

Ägarbolaget måste reparera gemensam egendom och tomtägare måste reparera vad som helst på sin tomt. Detta kan dock vara svårt då det inte alltid är tydligt vad som är gemensam egendom och vad som tillhör tomtägaren.

Från och med den 30 november 2016 kommer kosmetiska förändringar av tomten inte att kräva ägarnas bolags godkännande. Mindre och större renoveringar, inklusive ändringar av golvbrädor eller förändringar av byggnadens strukturella och yttre utseende kommer fortfarande att kräva ett godkännande på 50 % (allmän upplösning) respektive 75 % (särskild upplösning).

Av lagar

Det finns inga obligatoriska stadgar. Vissa modellförordningar är fastställda i lagstiftning, andra fastställs av den ursprungliga ägaren. Stadgar kan läggas till, ändras eller upphävas på bolagsstämma om motionen går igenom.

Strata hanterande agenter

Ägarföretaget kan anlita en strata-manager för att arbeta på alla ägares vägnar för att hjälpa till att hantera strata-schemat genom att ingå ett förvaltningsbyråavtal, som beskriver deras uppgifter och ansvar. Utnämningen av en verkställande ombud kan endast beslutas med en majoritetsröst vid en bolagsstämma i enlighet med avsnitt 27 som Strata Schemes Management Act 1996. Agenter utför vissa eller alla funktioner eller uppgifter eller befogenheter för ägarbolaget, inklusive administrativa ärenden som att kalla till möten och ta ut avgifter.

Verkställande kommitté

Ägarbolaget måste välja en verkställande kommitté som kan fatta många av de dagliga besluten om att driva strata-systemet för dess räkning snarare än att besluta ärenden enbart på bolagsstämmor, men ägarbolaget kan åsidosätta exekutivkommitténs beslut eller begränsa vad de kan fatta beslut om. Verkställande utskottet väljs vid varje årsstämma. Den kan ha mellan en och nio medlemmar. När de är valda bestämmer ledamöterna vem som ska inneha posterna som ordförande, sekreterare och kassör. Ledamöter i ledningsgruppen kan väljas om de är ägare, företagsförvaltare eller person som inte är ägare men som nomineras av en ägare som inte kan väljas.

Typer av möten

Första årsstämman

Den första årsstämman måste hållas inom två månader efter utgången av den inledande perioden, vilket är när en tredjedel av de totala berättigande enheterna har sålts och lotsägarinformationen är registrerad på skiktlistan. På dagordningen ingår beslut om försäkringsskydd, bokföring, val av verkställande kommitté, stadgar och utnämning av strataförvaltare och vaktmästare. Kallelse till stämman ska lämnas till varje tomtägare senast sju dagar före stämman. Om aviseringar postas måste ytterligare fyra arbetsdagar medges för porto.

Årliga bolagsstämmor

På årsstämmans dagordning ingår att fastställa tidigare protokoll, en kopia av bokslutet, information om försäkringar, val av revisorer och val av ledningsgrupp. Kallelsetiden är densamma som vid första årsstämma.

Extra bolagsstämmor

Varje bolagsstämma i ägarbolaget som inte är en årsstämma kallas extra bolagsstämma. Dessa möten kan hållas vid behov. Uppsägningstiden är densamma som första bolagsstämman.

Verkställande kommitténs möten

Verksamhetsutskottets dagordning hålls efter årsstämman inkluderar fastställande av tidigare protokoll, utnämning av tjänstemän samt allmänna löpande ärenden som uppkommer. Kallelse till mötet ska sättas på anslagstavlan 72 timmar före mötet. Om ägarbolaget inte har en anslagstavla eller om strataordningen anses vara en stor strataordning, ska möteskallelsen ges till alla tomtägare. Beskedet kan göras via e-post.

Lösa tvister

När tvister inte kan lösas informellt, finns det en mer formell process för tvistlösning som anges i Strata Schemes Management Act 1996. Ägarföretag, ägare eller invånare kan vidta åtgärder genom medling, dom och NSW Civil and Administrative Tribunal.

Se även

Källor

Earl, George; Reid, Sacha; Jayawardenaa, Nirodha; Roca, Eduardo; Liu, Benjamín; Chung, Richard (april 2020). "Body Corporate Fees: Löser de allmänningens tragedi i bostäder? Bevis från Australien" ( PDF) : 6, 14 . Hämtad 13 augusti 2020 . {{ citera journal }} : Citera journal kräver |journal= ( hjälp )