Butiksleasing

Retail Lease i Chicago

Ett detaljhandelsleasingavtal är ett juridiskt dokument som beskriver villkoren enligt vilka en part går med på att hyra fastigheter från en annan part. Ett leasingavtal garanterar leasetagaren (hyresgästen) användning av en tillgång och garanterar leasegivaren (fastighetsägaren) regelbundna betalningar från leasetagaren under ett visst antal månader eller år. Både hyrestagaren och uthyraren måste upprätthålla villkoren i avtalet för att hyresavtalet ska förbli giltigt.

Kommersiell leasing

Ett kommersiellt hyresavtal är avsett att vara ett avtal mellan ägaren av en fastighet och den person som vill starta någon form av företag på den marken. Ett detaljhandelshyresavtal är ett slags kommersiellt hyresavtal i lokaler som helt eller till övervägande del används för butiksverksamhet. Dessa hyresavtal drar till sig ytterligare skydd enligt lagen, så det är viktigt att välja vilken typ av hyresavtal verksamheten ingår. Leasingjurister är specialister inom området leasing och kan konsulteras för juridisk rådgivning vid ingående av ett hyresavtal. Att äga kommersiella fastigheter innebär också att ett företag måste förvalta det också och ett företag kanske inte är beredd att göra det. Nyare företag kräver vanligtvis att välja kommersiell leasing framför fastighetsinnehav eftersom de ofta inte har det medel som krävs för att köpa tillräckligt med affärsutrymme.

Definitioner

Ett kommersiellt leasingavtal kallas också ett hyresavtal för kommersiella fastigheter , kommersiella fastigheter, företag, industrier och kontorslokaler. Den som äger fastigheten som ska hyras kallas uthyrare eller hyresvärd. Hyrestagaren eller hyresgästen använder och hyr ut fastigheten som ägs av uthyraren och ger dem ekonomisk ersättning.

Skillnader mellan ett bostads- och kommersiellt hyresavtal

Ett hyresavtal för kommersiella fastigheter skiljer sig från ett hyresavtal för bostäder. Bostadshyresavtal är till för hyresgäster som söker fastighet att hyra att bo i, medan kommersiella hyresavtal är avsedda att användas i affärssyfte. Generellt sett har kommersiella leasingavtal mindre skydd på plats för hyresgästen jämfört med bostadshyresavtal. Regeringen antar att hyresgäster som är involverade i företagsavtal är mer kunniga och bättre kan förhandla fram ett angenämt avtal för sig själva, vilket ger varje part mer förhandlingsstyrka. Bostadshyresavtal innehåller i de flesta fall fler skydd för hyresgästen, enligt statlig lag. Hyresvärden och hyresgästen kan företrädas av sofistikerade juridiska råd, vilket inte är vanligt i bostadshyresavtal. Dessutom tenderar kommersiella leasingavtal att involvera en större betydande summa pengar.

Ett annat sätt som kommersiella leasingavtal skiljer sig åt är att de är mer förhandlingsbara. I bostadshyresavtal ges en hyresgäst ett hyreskontrakt med liten eller ingen möjlighet att förhandla om villkoren. Det är inte ovanligt att kommersiella hyresvärdar också tar detta tillvägagångssätt, men de flesta är villiga att förhandla om villkor.

Kommersiella hyresavtal är i genomsnitt också längre än bostadshyresavtal, cirka tio till tolv år. Ett hyresavtal för kontorslokaler kommer vanligtvis att ha en löptid på fem år med möjlighet att förnya eller förlänga hyresavtalet.

Mäklarens roll

Det är inte ovanligt att kommersiella hyresavtal involverar en kommersiell fastighetsmäklare, till skillnad från bostadsavtal. En mäklare arbetar ofta åt hyresvärden på provision. Detta provisionsbelopp baseras på det avtal de kan säkra med hyresgästen vad gäller villkor som hyra och ytor. Givet denna information är det känt att mäklaren har en skyldighet gentemot hyresvärden inte hyresgästen. Hyresgästen kan dock anlita sin egen oberoende mäklare för att hjälpa dem i deras sökande efter kommersiell fastighet att hyra. Detta tillägg skulle påverka fördelningen av mäklararvoden, eftersom de sedan skulle dela upp dem mellan en grupp om fyra i motsats till två individer.

Det finns flera fördelar och nackdelar med att anlita en mäklare som hyresvärd. Att använda sig av en mäklare kan ge hyresvärden tillgång till mäklarens nätverk med medlemmar i samhället, hjälpa dem att förstå komplexa skatte- och områdeslagar, förhandla med köpare etc. En nackdel kommer från det faktum att fastighetsmäklare normalt betalas av provision. Detta kan leda till att de gynnar fastigheter med högre priser. Men med kompensation av en fast avgift i motsats till provision skulle detta beteende kunna motverkas.

Garanti för boende

En hyresvärd av kommersiell fastighet behöver inte se till att utrymmet är beboeligt, annat än att det finns värme och varmvatten utöver de andra koder eller lagar. I en bostadsfastighet måste utrymmet vara säkert, rent och i anständigt skick. Hyresvärden i ett kommersiellt hyresavtal behöver dock inte underhålla lokalerna eller gemensamma utrymmen. Mer av det ansvaret förs över på hyresgästen, som sannolikt skulle ta utrymmet "som det".

Hyresreglering

Kommersiella avtal kan också ha hyresavgifter mycket dyrare än de i bostadsavtal, eftersom det inte finns något tak för hur höga de kan gå. Bostadsfastigheter är mer kontrollerade. Detta är ytterligare en anledning till att en hyresgäst kan dra nytta av att få juridisk rådgivning i sina förhandlingar med en hyresvärd.

En blivande hyresgäst eller hyresvärd blir bekant med skillnader som dessa för att öka sin förståelse av lagen innan de ingår ett hyresavtal för första gången.

Typer av avtal

Det finns inget universellt standardavtal för kommersiella fastigheter. Varje företag är olika liksom deras ägare, så alla kräver olika behov. Följande är exempel på olika typer av hyresavtal som parterna sannolikt kommer att hamna i:

Nettoleasing

I denna typ av avtal kommer hyresvärden inte att stå för någon av de driftskostnader som är förknippade med den kommersiella fastigheten. Istället tar hyresgästen på sig kostnaden för grundhyran samt en procentandel av fastighetskostnaderna beroende på hur mycket fastigheten de upptar. Double Net och Triple net är två varianter av denna avtalstyp.

Fullserviceleasing

I denna typ av avtal betalar hyresgästen ett engångsbelopp till hyresvärden i utbyte mot olika tjänster. Dessa tjänster varierar men inkluderar vanligtvis verktyg, underhåll, säkerhet och vaktmästeri. Det är också vanligt att detta hyresavtal används i kontorsbyggnader med fler än en hyresgäst.

Bruttouthyrning

I denna typ av avtal erhåller hyresvärden en bruttobetalning av hyran från hyresgästen, som också ansvarar för att betala sin egen el. Övriga fastighetskostnader ska betalas av hyresvärden. I vissa fall är dock hyresgästen ansvarig för att dela på kostnaderna för förknippade med fastigheten om de överstiger ett visst belopp. Dessa är variationerna för detta bruttoleasingavtal:

Lägenhet hyresavtal

Detta avtal är en variant av bruttohyreskontraktet där hyresgästen betalar ett fast pris för en bestämd tidsperiod. Detta avtal används ofta av småföretag.

Steguthyrning

Detta avtal är också en variant av bruttoarrenden. Detta kontrakt tar hänsyn till ökningen av de utgifter som hyresvärden täcker genom att hyresgästens grundhyra höjs varje period.

Procentuell leasing

I denna avtalstyp kan en procentandel av hyresgästens bruttointäkt som tjänats in för att driva sin verksamhet krävas som betalning till hyresvärden. Dessutom kan en del av hyresvärdarna också kräva grundhyror varje period. Vad som beskrivs som bruttointäkt kan variera beroende på hyresavtal, vissa poster dras av i denna beräkning såsom moms eller returprodukter.

Förhandling

I de flesta fall är villkoren för ett hyresavtal för kommersiell fastighet förhandlingsbara mellan hyresgästen och hyresvärden. Det finns dock flera faktorer som påverkar hur mycket de olika villkoren kan förhandlas fram.

Förbättringar av hyresrätter

Denna del av ett hyresavtal beskriver vilken ombyggnad av fastigheten som kommer att täckas av hyresgästen eller hyresvärden. Detta kan innefatta förbättringar som takplattor eller säkerhetssystem. Det här avsnittet kommer också att specificera när varje förbättring kommer att göras, av vem och till vilken kostnad. Dessa saker kan vara beroende av hyresavtalets varaktighet och mängden utrymme som hyresgästen upptar under sin vistelse.

Leasingtid

Hur lång tid som överenskommits för en boende att använda hyrd egendom kan i allmänhet förhandlas. Det är vanligt att hyresvärdar argumenterar för längre hyresavtal och att hyresgäster argumenterar för kortare eller medellånga villkor, var och en erbjuder hyresgästen och hyresvärden olika fördelar eller nackdelar.

Exklusivitet

Denna paragraf ingår i allmänhet inte i ett grundläggande företagshyresavtal, men det kan begäras av hyresgästen. Det hindrar hyresvärden från att hyra ut ytterligare egendom för användning av ett annat företag som säljer en liknande produkt eller tjänst.

Användning av lokaler

Denna klausul beskriver vilken affärsverksamhet som är tillåten eller inte tillåten av hyresgästen när han ockuperar det hyrda utrymmet. Denna klausul gynnar ofta hyresgäster som redan finns i de lokaler som ägs av hyresvärden, eftersom den kan bidra till att eliminera ytterligare konkurrens mellan befintliga hyresgäster.

Förhandlingsstyrka

Mängden förhandlingsstyrka en part har under förhandlingar om i ett kommersiellt hyresavtal kan variera beroende på hur mycket hävstång de har. Detta kan inkludera "vakansgraden i det relevanta geografiska området, hyresutrymmets prestige, hyresgästmix, hyresgästens verksamhet och industri och hyresgästens ekonomiska goodwill". Ansedda eller inflytelserika hyresgäster kan vara till nytta för en hyresvärd med flera lediga fastigheter att fylla, eftersom den hyresgästen kan locka andra till området. Detsamma kan sägas om en värdefull plats.

Uppsägning

Hyreskontrakt kan innehålla terminologi som ger en hyresvärd laglig rätt att säga upp en hyresgästs vistelse om de säljer, river eller rehabiliterar sin byggnad. Hyresvärden är dock skyldig att meddela hyresgästen.

Ändringar

I många utrymmen krävs tillstånd innan en hyresgäst kan göra ändringar i utrymmet. Detta kan innehålla något så enkelt som dekorationer.

andrahandsuthyrning

Tillstånd från hyresvärden kan också behövas för någon som vill hyra ut sitt utrymme i andra hand, även från någon som vill ta över verksamheten. En hyresgäst kan begära att ett särskilt språk läggs till i avtalet som hindrar hyresvärden från att förhindra omplaceringen med goda skäl.

Andra överväganden

Det finns olika faktorer som en småföretagare kan tänka på innan han bestämmer sig för att ingå ett hyresavtal eller köpa fastighet till sin verksamhet. SBA sammanställde en lista över några av dessa faktorer att ta hänsyn till: Driftskrav, Kapitalförsörjning och behov, finansiering och betalningsflexibilitet, andrahandsvärde, utrustning och skatter.

Andra vanliga klausuler i detta hyresavtal som läggs till och förhandlas kan inkludera: Drifttimmar, reparationer och definierat utrymme som ska hyras.

om underordning och icke-störning

Denna klausul används i kommersiella leasingavtal för att fastställa rättigheterna mellan en hyresgäst, hyresvärd och tredje part. Den består av tre delar: underordning, attornment och icke-störning. De omständigheter under vilka denna klausul kommer till spel är mycket vanliga.

Underordning

Denna första klausul påverkar hyresgästen mest. Det flyttar hyresgästens, eller arrenderättens, intressen upp till en juniorposition över en tredje part. Denna position kommer in i bilden om hyresvärden beslutar att använda byggnaden som säkerhet. Detta kan missgynna hyresgästen eftersom det ger hyresvärden möjlighet att säga upp sitt hyresavtal om byggnaden utmäts.

Icke-störning

Med hänsyn till villkoren i underställningsparagrafen ger denna störningsfri klausul hyresgästen mer skydd. Det tillåter dem att fortsätta verka i utrymmet så länge de gör sina betalningar, underordnar sina intressen och går med på att erkänna en ny hyresvärd om fastigheten säljs eller utestängs. Om en hyresgäst inte inkluderade denna klausul kan de riskera att förlora affärer och ett tillflöde av nya utgifter på grund av byte av plats om hyresavtalet sägs upp.

Attornment

Slutligen innebär fullmaktsklausulen förhållandet mellan hyresgästen och en ny ägare. Som tidigare nämnts måste hyresgästen känna igen och acceptera en ny hyresvärd. Detta innebär att de skulle överta alla tidigare hyresvärdens rättigheter och skyldigheter som anges och avtalats i hyresavtalet med hyresgästen.

Kommersiella leasingalternativ

I vissa fall kanske ett kommersiellt hyresavtal inte passar en företagare. I så fall kan de överväga alternativ, så här är några av de vanligaste:

Co-Working Space

Detta alternativ är vanligt med tekniska startups. De erbjuder en rad villkor som i allmänhet är kortsiktiga alternativ.

Inkubator

Dessa erbjuder också kortsiktiga alternativ för arbetsyta, cirka två till tre år. Sådana utrymmen liknar kommersiella hyresavtal genom att de är öppna för en mängd olika verksamhetstyper, men flera av anläggningarna i byggnaden är gemensamma.

Marknadsstånd

Dessa erbjuder företagare möjligheten att bedriva verksamhet utan ett åtagande om ett kommersiellt hyresavtal. Det kräver dock fortfarande nödvändiga licenser, tillstånd och efterlevnad av föreskrifter