Hawaii Housing Authority v. Midkiff
| Hawaii Housing Authority v. Midkiff | |
|---|---|
| |
|
Argumenterad 26 mars 1984 Beslutad 30 maj 1984 | |
| Fullständigt ärendenamn | Hawaii Housing Authority, et al. v. Midkiff, et al. |
| Citat | 467 US 229 ( mer ) |
| Fallhistorik | |
| Tidigare | Sammanfattande dom för svaranden, Midkiff v. Tom , 483 F. Supp. 62 ( D. Haw. 1979); omvänt, 702 F.2d 788 ( 9:e omr. 1983); trolig jurisdiktion noterad, 464 U.S. 932 (1983). |
| Innehav | |
| Staten kan använda framstående domänbefogenheter för att omfördela koncentrerat fastighetsägande till en större grupp människor. | |
| Domstolsmedlemskap | |
| |
| Fallutlåtande | |
| Majoritet | O'Connor, anslöt sig enhälligt |
| Marshall deltog inte i behandlingen eller beslutet i ärendet. | |
| Tillämpade lagar | |
| U.S. Const. ändra. V | |
Hawaii Housing Authority v. Midkiff , 467 US 229 (1984), var ett fall där USA:s högsta domstol ansåg att en stat kunde använda framstående domän för att ta mark som överväldigande var koncentrerad i händerna på privata markägare och omfördela den till bredare befolkning av privata invånare.
Bakgrund
Endast 22 markägare ägde 72,5% av avgiften enkla titlar på ön Oahu, och Hawaii State Legislature drog slutsatsen att det fanns ett oligopol i markägande som "skevde statens bostadsavgifter enkla marknad, blåste upp markpriserna och skadade allmänheten lugn och välfärd."
Men bristen på byggbar mark på Oahu berodde till stor del på att ungefär hälften av ön är statligt ägd och därmed otillgänglig för privatägda bostäder.
Hawaii lagstiftande församling antog ett fördömande system, som var avsett att överföra titlar till tomterna från dess ägare, Bishop Estate, till hyresgästerna. Fallet fokuserade på att ta mark som innehas av Bishop Estate, en välgörenhetsstiftelse som innehade resterna av den hawaiianska monarkin , och använde intäkterna till att stödja Kamehameha-skolorna , som ger utbildning till hawaiianska barn. Bishop Estate hade delat upp en del av sin mark på Oahu och arrenderat ut enskilda tomter till markhyrestagare, som byggde hem på dem och först betalade nominella hyror till godset.
Men eftersom Oahu markvärden steg, steg också hyrorna, och hyresgästerna krävde att staten skulle förvärva godsets titel och återförmedla de enskilda tomterna till hyresgästerna-husägarna, som skulle behöva betala ett rimligt marknadsvärde för att ersätta staten för förvärvet.
Beslut
Domstolens beslut hänvisade till Berman v. Parker (1954) där framstående domänmakt hade använts för att återuppbygga slumområden och för eventuell försäljning eller uthyrning av de dömda markerna för privat intresse.
Domstolen beslutade att USA:s kongress hade makten att avgöra vad som var för allmänhetens bästa framför rättsväsendet. Beslutet likställde polismakt med den eminenta domänen av suveränens krav på offentlig användning.
I ett 8-0 beslut röstade domstolen att den hawaiianska lagen var konstitutionell. Hawaiis agerande för att reglera oligopolet sågs som en klassisk utövande av statens polisbefogenheter , och ett omfattande och rationellt tillvägagångssätt för att identifiera och korrigera marknadsmisslyckanden och tillfredsställde doktrinen om allmän användning. Mark behövde inte tas i offentlig användning för att kunna använda framstående domän . Det var tagandets syfte och inte dess mekanik som var viktiga. Här användes en eminent domän för att ge en övergripande marknadsfördel till den bredare befolkningen.
Beslutet antydde att det var fråga om en rättslig respekt för lagstiftaren. Om lagstiftaren fastställer att det finns väsentliga skäl för utövandet av maktövertagandet, måste domstolar skjuta upp lagstiftarens beslut om att upptagandet kommer att tjäna allmänt bruk.
Domstolen ansåg att insatserna för att korrigera koncentrerat fastighetsägande var ett legitimt offentligt syfte.
Beslutets begränsningar
Beslutet satte dock gränser för regeringens makt, och angav:
Ett rent privat tagande kunde inte motstå granskningen av kravet på offentlig användning; det skulle inte tjäna något legitimt syfte för regeringen och skulle därmed vara ogiltigt.... Domstolens mål har upprepade gånger uttalat att "en persons egendom inte får tas till förmån för en annan privatperson utan ett motiverat offentligt syfte, trots att ersättning utgår .'
Verkningarna
Efterdyningarna av Midkiff -beslutet lyckades dock inte uppnå det uttalade syftet med omfördelningslagstiftningen. Det kunde inte skapa nya bostäder eftersom det endast överförde äganderätten från arrendatorn till de arrendatorer-husägare som redan ockuperade befintliga bostäder på den aktuella fastigheten. Så fort de tidigare hyresgästerna skaffade sig enkla fastigheter till sina hem, blev deras hem attraktiva för japanska investerare som betalade höga priser för dessa hem, till stor del i de exklusiva stadsdelarna Kahala och Hawaii Kai . Det ledde till en krusningseffekt över hela ön.
Bostadspriserna på Oahu , långt ifrån att falla, som hade avsetts av lagstiftaren, steg uppåt och mer än fördubblades inom sex år. [ citat behövs ]
Midkiffs primära innehav bekräftades av Kelo v. City of New London (2005).
Se även
externa länkar
- Text från Hawaii Housing Authority v. Midkiff , 467 U.S. 229 (1984) är tillgänglig från: CourtListener Findlaw Justia Library of Congress Oyez (ljud av muntliga argument)