AG Securities v Vaughan
| AG Securities v Vaughan | |
|---|---|
 Linden Mansions, Hornsey Lane
| |
| Domstol | brittiska överhuset |
| Fullständigt ärendenamn | AG Securities v Vaughan; Antoniades mot Villiers |
| Citat(er) | [1988] UKHL 8 , [1990] 1 AC 417, [1988] 3 All ER 1058 |
| Nyckelord | |
| Leasing, licenser | |
AG Securities v Vaughan and Antoniades v Villiers [1988] UKHL 8 var två överhus- mål som avgjordes i samma dom, som tillsammans klargjorde och bekräftade som en central roll för exklusiv äganderätt för att identifiera vad som utgör ett hyresavtal ( inklusive ett hyresavtal) för syften med engelsk jordlag .
Fakta och tidigare hovrättsbeslut
I det första fallet ägde AG Securities, ett obegränsat företag, 25 Linden Mansions, Hornsey Lane , London: fyra sovrum och gemensamma utrymmen (för de som bor i sovrummen). Det hyrde ut (uthyrning) dessa till Nigel Vaughan och tre andra. Var och en flyttade in vid olika tidpunkter från 1982 och skrev på oberoende avtal. I maj 1985 sade AG Securities upp avtalen. De hävdade att de gemensamt innehade en hyresrätt (ett hyresavtal) och därför hade lagstadgat skydd. Domaren ansåg att det inte fanns något hyresavtal, det här var en licens. Hovrätten ansåg det omvända, men Sir George Waller avstod.
I det andra fallet ägde Antoniades 6 Whiteley Rd, Upper Norwood , London, med ett sovrum, kök och badrum, och hyrde ut det till Mr Villiers och Miss Bridger. De flyttade ihop och undertecknade identiska avtal den 9 februari 1985. Dessa angav att hyreslagen inte gällde och att "licensgivaren inte är villig att ge... exklusiv besittning" och att användningen av lägenheten var "gemensamt med licensgivaren och sådana andra licenstagare eller inbjudna som han kan tillåta från tid till annan”. Klausul 16 sa att andra personer kunde använda rummen. 1986 hävdade Antoniades besittning. Lagen skulle begränsa befogenheten att ta bort dem. Domaren ansåg att de hade ett hyreskontrakt. Hovrätten ansåg att de var tillståndshavare.
Dessa fall överklagades till House of Lords .
brittiska överhuset
House of Lords ansåg att Herr Vaughan med sina medhyresgäster endast var licenstagare och inte hyresgäster, eftersom ingen hade exklusiv besittning och deras rättigheter inte kunde slås samman för att ge ett gemensamt hyresavtal, medan Mr Villiers och Ms Bridger hade exklusiv besittning av deras rum - om än gemensamt - och därför hade ett hyresavtal, trots ordalydelsen i deras avtal som identifierade att de endast hade en licens (att ockupera).
När Lord Templeman diskuterade dessa fall observerade Lord Templeman att hyresgäster kunde beskrivas som de personer som har rätt att skyddas med besittningsskydd och maximala hyror sedan Rent Act 1915, fram till Rent Act 1977 . Människor kunde inte dra sig ur sådana lagar, som var avsedda att skydda de utsatta från skada och att förhindra samtycke till undermålig behandling med hjälp av tvång , och de kunde inte heller undvikas genom att välja ord som inte stämde överens med verkligheten. Om det var möjligt skenformuleringar bara bli normen, och lagens skyddande avsikt skulle inte uppnås:
Parter i ett avtal kan inte träda ur hyreslagen; om de kunde göra det skulle lagarna vara en död bokstav eftersom en person som söker bostad i ett tillstånd av bostadsbrist kan gå med på vad som helst för att få tak över huvudet... Domstolens plikt är att genomdriva lagarna och på så sätt göra att iaktta en princip som är inneboende i lagarna och som länge har erkänts, principen att parterna inte kan dra sig ur lagen...
Se även
Anteckningar
- N Gravells (red), Landmark Cases in Land Law (2013)