Mikeover Ltd mot Brady
| Mikeover Ltd v Brady | |
|---|---|
 Ett meddelande om vräkning (som kommer att ha publicerats eller bearbetats enligt reglerna)
| |
| Domstol | hovrätt |
| Bestämt | 26 maj 1989 |
| Citat(er) |
[1989] EWCA Civ 1 [1989] 3 Alla ER 618 (1990) 59 P&CR 218 [1989] 40 EG 92 [1989] 2 EGLR 61 21 HLR 513 |
| Avskrift(er) | HTML-version av Judgment på bailii.org |
| Fallhistorik | |
| Tidigare åtgärd(er) | Klaganden förlorade också i domstolen nedan, första instans |
| Efterföljande åtgärd(er) | ingen |
| Utlåtanden | |
| i mål: Dessa två avtal... kunde inte i lag skapa ett gemensamt hyresförhållande, eftersom de två parternas monetära förpliktelser inte var gemensamma förpliktelser och det därför inte fanns någon fullständig intresseenhet. Härav följer att det inte förelåg någon gemensam hyresrätt. Eftersom Miss Guile och svaranden inte hade någon befogenhet att utesluta varandra från ockupation av någon del av lokalen, följer det också att deras respektive flera rättigheter aldrig kan ha varit större än licenstagarnas under perioden för deras | |
| medlemskap | |
| i gemensam ockupationsdomstol | |
| Domare sitter |
Anthony Lincoln J Slade LJ |
| Fall åsikter | |
| Beslut av | Slade LJ |
| Nyckelord | |
| Leasing | |
Mikeover Ltd v Brady [1989] är ett engelskt landrättsfall som rör definitionen av hyresavtal , närmare bestämt en standard hyresrätt i motsats till en licens . Här bekräftades och upprätthölls en licens där två tidigare sambo hade fallit samman och separerat; från den återstående licenstagaren, i efterskott, den extra tid att förbli som den gamla hyresrättslagen från 1977 ger , som han hoppades kunna dra nytta av.
Fakta
Mikeover Ltd hade hyrt 179 Southgate Rd, London , N1, och sedan hyrt ut den till Mr Brady och Miss Guile. Var och en undertecknade separata men identiska "licensavtal" som tillåter dem att dela i sex månader för £86,66 i månaden. Efter att de sjätte månaderna löpt ut fick de stanna kvar på samma villkor. Miss Guile flyttade ut i början av 1986 och berättade för Mr Ferster, Mikeover Ltds direktör, i april 1986. Mr Brady erbjöd sig att fortsätta att betala £173,32 i hyra. Herr Ferster svarade "Jag kan inte acceptera det. Jag håller dig bara ansvarig för din andel.' Men Mr Brady hamnade fortfarande i efterskott för sin halva, och Mikeover Ltd försökte ta bort honom i början av 1987. Han hävdade att han hade ett hyreskontrakt av lägenheten för att få hyresskydd .
Länsrätten ansåg att de bara hade tillstånd.
Dom
Slade LJ ansåg att de bara hade licenser. Det fanns exklusiv besittning gemensamt med den andra ägaren, men det fanns ingen intresseenhet och ingen gemensam hyresrätt, och begränsningen av betalningar till deras egna aktier var avgörande. Detta innebar att arrangemangen inte kunde skapa en gemensam hyresrätt eftersom förpliktelserna inte var gemensamma. Det fanns ingen bluff. Det fastställdes att det måste finnas de fyra enheterna närvarande, äganderätt, ränta, äganderätt och tid, och det fanns ingen enhet av ränta eftersom det bara fanns flera skyldigheter för betalning av hyran. Det kräver att det finns "gemensamma rättigheter och gemensamma skyldigheter".
Efter andaktsfullt fallet med Stribling från 1989 tillade Slade LJ:
Parker LJ vars omdöme Fox LJ och Sir Denys Buckley höll med om, sa:
- "De tre licenserna var i sak och i verkligheten precis vad de utgav sig för att vara. Rättigheten, särskilt given under var och en av uppsägning med 28 dagars uppsägningstid från båda sidor, och bestämmelsen enligt vilken var och en endast var ansvarig för en specifik summa som faktiskt var en tredjedel av det belopp som hyresvärden kräver, är helt oförenliga med en gemensam hyresrätt."
Hela inkonsekvensen med ett gemensamt hyresavtal av en bestämmelse som gör varje licensinnehavare ansvarig endast för en tredjedel av den totala summan som hyresvärden kräver var, som vi läser Stribling v Wickham , en del av det väsentliga resonemang som ledde denna domstol till sitt slutgiltiga beslut.
Kommentar
Akademisk kritik publicerad av tidskrift: det är inte klart varför det finns ett krav på en äkta (faktisk) gemensam hyresrätt [vid alla inflyttningstillfällen], när det inte finns något sådant krav för att ha en gemensam egendom.
Fall godkända och följt
- Stribling mot Wickham (EWCA, 15 mars 1989, ej rapporterad)
Prejudikat tillämpat
- Obiter dictum av Lord Templeman och Obiter dictum av Lord Jauncey i Antoniades , nedan.