Street mot Mountford
| Street mot Mountford | |
|---|---|
| |
| Domstol | brittiska överhuset |
| Fullständigt ärendenamn | Street mot Mountford |
| Bestämt | 2 maj 1985 |
| Citat(er) | [1985] UKHL 4 , [1985] AC 809; [1985] 2 WLR 877 |
| Domstolsmedlemskap | |
| Domare som sitter |
Lord Scarman Lord Keith från Kinkel Lord Bridge of Harwich Lord Brightman Lord Templeman |
| Nyckelord | |
| Leasing; licenser | |
Street v Mountford [1985] UKHL 4 är ett engelskt landslagsmål från House of Lords. Den fastställde principer för att avgöra om någon som ägde en fastighet hade en hyresrätt (dvs. ett hyresavtal), eller endast en licens. Detta hade betydelse för syftet med lagstadgad hyresrätt till en rimlig hyra, och hade en vidare betydelse eftersom ett hyresavtal hade "äganderättslig" status och skulle binda tredje part.
Lord Templeman ansåg att det avgörande kännetecknet för ett hyresavtal var exklusiv besittning, trots att denna uppfattning hade avvisats och kraftigt kritiserats i ett antal domstolsfall tidigare, till exempel i domen av Denning LJ i Errington v Errington .
Fakta
Den 7 mars 1983 gav Roger Street, en advokat i Bournemouth, rum 5 och 6 i St Clement's Gardens nr 5, Boscombe till Mrs Wendy Mountford för en "licensavgift" på £37 per vecka, som kan sägas upp med fjorton dagars varsel. Mrs Mountford undertecknade också ett formulär som sa att hon förstod att Rent Act 1977 inte gällde för att reglera hennes hyresbetalningar. Hyreslagen 1977 vid den tiden gällde endast hyresavtal, inte licenser, och obligatoriska hyresvärdar accepterar en hyra som ansågs rimlig av en oberoende tjänsteman eller domstol, och som också krävde mer än fjorton dagars uppsägningstid. Mrs Mountford hävdade att hon hade ett hyreskontrakt.
Domaren ansåg att Mrs Mountford hade ett hyreskontrakt och Mr Street överklagade.
Dom
hovrätt
Court of Appeal [1985] 49 P&CR 324 ansåg att det skriftliga avtalet var tydligt att Mr Street inte avsåg det. Slade LJ , 322, "det är uppenbart den tydliga avsikten hos båda parter att de rättigheter som beviljas endast ska vara de som tillhör en personlig rätt till ockupation och inte en hyresgästs."
brittiska överhuset
House of Lords ansåg att trots en motsatt avsikt som uttrycktes i kontraktet, hade Mrs Mountford ett hyresavtal. Lord Templeman gav den ledande domen. Han började med att säga att en hyresrätt är en period av år som är absolut enligt sedvanerätten och lagen om egendomslag 1925, avsnitt 205(1)(xxvii). Ursprungligen var de inte äganderätter, men en laglig egendom i arrenderätter skapades genom stadgan om Gloucester 1278 och en lag från 1529. Han noterade också att det medgavs att Mrs Mountford fick exklusiv besittning, och då kommer hyresvärdar bara att ha begränsade rättigheter att gå in, se och reparera.
När det gäller bostäder är det ingen svårighet att avgöra om bidraget ger exklusiv besittning. En innehavare av bostadsboende till hyra för en period är antingen hyresgäst eller hyresgäst. Hyresvärden är hyresgäst om hyresvärden tillhandahåller närvaro eller tjänster som kräver att hyresvärden eller hans anställda utövar obegränsad tillgång till och användning av lokalen. En hyresgäst har rätt att bo i lokalen men kan inte kalla platsen för sin egen. I Allan v Liverpool Overseers (1874) LR 9 QB 180, 191-2 sa Blackburn J:
"hyresvärden är där i syfte att kunna, som hyresvärdar vanligtvis gör när det gäller logi, att ha sina egna tjänare som sköter huset och möblerna och har behållit yrket för sig själv, fastän han har gått med på att ge hyresgästens exklusiva åtnjutande av ockupationen.'
[...]
Han kan vara ägare i avgift enkel, en inkräktare, en panthavare i besittning, ett föremål för en välgörenhetsorganisation eller en tjänsteinnehavare.
[...]
Det framfördes på uppdrag av Mr Street att domstolen under dessa omständigheter inte kan besluta att avtalet skapade en hyresrätt utan att inkräkta på den avtalsfrihet som båda parter åtnjuter. Mina herrar, Mr Street åtnjöt friheten att erbjuda Mrs Mountford rätten att ockupera de rum som ingår i avtalet på sådana lagliga villkor som Mr Street behagade. Mrs Mountford åtnjöt friheten att förhandla med Mr Street för att få andra villkor. Båda parter åtnjöt frihet att ingå avtal eller inte avtala och båda parter utövade denna frihet genom att ingå avtal på de villkor som anges i det skriftliga avtalet och på inga andra villkor. Men de rättsliga konsekvenserna av avtalet kan, när det väl har ingåtts, endast avgöras med hänsyn till avtalets verkan. Om avtalet uppfyllde alla krav för en hyresrätt, ledde avtalet till en hyresrätt och parterna kan inte ändra avtalets effekt genom att insistera på att de bara skapade en licens. Tillverkningen av ett redskap med fem ben för manuell grävning resulterar i en gaffel även om tillverkaren, obekant med det engelska språket, insisterar på att han tänkt göra och har gjort en spade.
[...]
Jag accepterar att hyreslagarna är irrelevanta för problemet med att avgöra rättsverkan av de rättigheter som avtalet ger. Liksom parternas uttalade avsikt kan hyreslagarna inte ändra avtalets verkan.
[...]
Mina herrar, den enda avsikten som är relevant är den avsikt som framgår av avtalet att bevilja exklusiv besittning under en period till en hyra. Ibland kan det vara svårt att upptäcka om ensamrätt tilldelas ensamrätt vid den verkliga konstruktionen av ett avtal.
Lord Templeman fortsatte med att hänvisa till och adoptera Windeyer J i det australiensiska fallet Radaich v Smith och sa att den grundläggande egenskapen i ett hyresavtal är exklusiv besittning. Lord Scarman, Keith, Bridge och Brightman instämde.
Betydelse
När det gäller bostadsfastigheter har en rad fall försökt lösa de relaterade frågorna om vad som motsvarar exklusiv besittning och vad som motsvarar en "bostad", som den rättsliga effekten av Street v Mountford, tillsammans med Rent Act 1977 ( som ändrad genom Housing Act 1988 ), är att en hyresrätt eller hyresavtal föreligger endast om exklusiv besittning beviljas för "en bostad".
I alla dessa fall har domstolarna upprepade gånger betonat behovet av att titta på verkligheten i arrangemanget och att bortse från de konstgjorda etiketter som vanligtvis används i dokumenten. Sådana dokument, som alltid upprättas av hyresvärden, representerar endast hyresvärdens syn på de rättigheter som skapas.
I AG Securities v Vaughan (1988) beslutade House of Lords att exklusiv besittning inte hade beviljats, där upp till fyra avtal existerade samtidigt för delning av en enda lägenhet av icke-närstående hyresgäster, eftersom det fanns en faktisk delning av ockupationen. I ett förenat överklagande kallat Antoniades v Villiers , ett mål rörande en fristående lägenhet, förnekade avtalet uttryckligen att innehavaren hade exklusiv besittning och föreskrev uttryckligen att ägaren skulle tillåta andra att dela lokalen. House of Lords beslöt att eftersom lägenheten i realiteten var för liten för att rymma andra, så att den inte kunde delas, var formuleringen endast en förevändning avsedd att kringgå hyreslagen, och att i lag uppgick arrangemanget följaktligen till ett beviljande av exklusiv besittning.
I Family Housing Association v Jones (1990), där en bostadsförening hyste hemlösa tillfälligt, beslutade hovrätten att en hyresrätt ändå skapades, eftersom det i realiteten var meningen att Mrs Jones och hennes barn skulle vara de enda hyresgästerna. betalade varje vecka, och i praktiken delade de faktiskt inte på boendet; trots uttrycklig bestämmelse i avtalet att hon inte hade exklusiv besittning, och trots att föreningen innehade nyckel.
Däremot hade i Westminster CC mot Clarke (1992) en bosatt i ett rum på ett vandrarhem ett avtal som tillät vandrarhemmets ägare obegränsat tillträde till rummet, och som innehöll en bestämmelse som gjorde det möjligt för innehavaren att tvingas dela rummet. Det fanns ingen faktisk delning; men arrangemanget ansågs likväl vara en licens, inte en hyresrätt, eftersom rummet inte utgjorde en separat bostad.
Se även
Anteckningar
- N Gravells (red), Landmark Cases in Land Law (2013)