Errington mot Wood
| Errington mot Wood | |
|---|---|
 | |
| Domstol | Hovrätten i England och Wales |
| Fullständigt ärendenamn | Kallas även v Errington Errington |
| Citat(er) | [1951] EWCA Civ 2 , [1952] 1 KB 290 |
| Fallhistorik | |
| Tidigare åtgärd(er) | Käranden förlorade också i första instans. |
| Domstolsmedlemskap | |
| Domare sitter | Somervell , Denning och Hodson LJ |
| Nyckelord | |
| Accept, ensidigt erbjudande | |
Errington v Wood [1951] EWCA Civ 2 är ett engelskt avtalsrättsligt och engelskt landrättsligt beslut från appellationsdomstolen rörande avtal och rätten till specifik fullgörande av en försäkran som åberopas.
Fakta
Herr Errington köpte 1936 ett hus på Milvain Avenue, Newcastle upon Tyne , åt sin son och svärdotter, och betalade 250 pund, och de återstående 500 punden från ett bolån, betalades av med 15 s i veckan av de nygifta. Herr Errington lovade dem att de kunde stanna i yrket så länge de betalade bolånet och att när alla avbetalningar var betalda skulle det bli deras. Han gav henne byggsällskapets bok och sa: 'Skicka inte av med den här boken. Huset blir din egendom när bolånet är betald.' Han dog och sonen lämnade för att flytta in hos sin mamma. Modern sökte besittning av svärdottern.
Domaren ogillade yrkandet om innehav.
Dom
De tre nämndemännen i hovrätten ansåg enhälligt att svärdottern inte behövde flytta hemifrån, eftersom hon hade rätt att stanna kvar och betala av bolånet som en del av ett bindande avtal med fadern, för varierande skäl.
Somervell LJ gav panelens första (första läsning) bedömning.
Denning LJ menade att detta inte bara var hyresrätt efter behag ; fadern kunde inte ha återkallat sitt löfte när paret hade börjat utföra handlingen att betala av avbetalningarna på hypotekslån. Löftet skulle bara upphöra att binda honom om de lämnade sin del av löftet ofullständig och ofullständig. De 15 s i veckan var inte hyra, de var inte skyldiga att betala den, pappan kunde bara vägra att överlåta huset till dem. Paret var licenstagare, men de fick en skälig rätt att stanna kvar så länge de betalade avbetalningar, som skulle mogna till en bra rättvis titel när bolånet var betald. Fadern gjorde ett ensidigt kontrakt , som inte kunde återkallas när de väl började prestera, men som skulle upphöra att binda honom om de inte fullföljde sin sida. Även om de hade exklusiv besittning, var de licenstagare eftersom de bara har ett personligt privilegium att stanna kvar, utan rätt att överlåta eller hyra ut i andra hand. Men de var inte blotta licenstagare, snarare än avtalslicenstagare. Han sa att det inte fanns något behov av att antyda en skyldighet att slutföra betalningarna. Gränsen går där dottern slutar betala, och faderns dödsbo måste hämta räkningen. Då skulle hon förlora sin rätt att stanna. Paret hade en licens, som saknade en hyresrätt men en avtalsenlig, eller åtminstone skälig kvarståenderätt, som skulle växa till en god rättvis äganderätt så snart bolånet betalades. Regeln att en licens alltid kunde återkallas efter behag "ändrades på grund av inskjutning av eget kapital." Hans dom fortsatte:
Vad är resultatet av dessa fakta i lagen? Förhållandet mellan parterna är öppet för tre möjliga juridiska konstruktioner:
- (i) Att paret var hyresgäster efter behag och betalade ingen hyra. Det var vad domaren trodde att de var. Han sade att svaranden i Lynes v. Snaith, 1899 1 QB, sid 486, "var i exklusiv besittning och var därför inte en ren licenstagare utan i positionen som en hyresgäst efter behag".
- Men enligt min mening är det väsentligt med en hyresförhållande efter behag att den skulle kunna fastställas av endera parten på begäran, och det är helt klart att förhållandet mellan dessa parter inte var så bestämbart. Fadern kunde inte kasta ut paret så länge de betalade avbetalningarna regelbundet till Byggnadsföreningen. Det var alltså inte en upplåtelse efter behag. Jag erkänner att jag är glad över att nå detta resultat: eftersom det verkar som att, om paret hölls som hyresgäster efter behag, skulle faderns titel besegras efter 13 år, långt innan paret betalade avbetalningarna, vilket skulle strida mot rättvisan i målet.
- (ii) Att paret var hyresgäster till en hyra på 15s. 0d. en vecka, varvid sådan hyra av bekvämlighetsskäl betalas direkt till Byggnadsföreningen i stället för fadern, och hyresförhållandet är antingen en veckohyresrätt eller en hyresrätt för den tid som amorteringarna pågår. Men jag tror inte att 15s. 0d. kan möjligen betraktas som hyra, av den enkla anledningen att paret inte var skyldiga att betala den. Om de inte betalade det kunde fadern inte stämma för det eller utmäta för det. Han kunde bara vägra att överlåta huset till dem. Om 15-talet. 0d. inte var hyra, så ger det ingen anledning att anta ett hyresförhållande.
- (iii) att paret var licenstagare, som hade en tillåten sysselsättning kortare än en hyresrätt, men med en avtalsenlig rätt, eller i alla fall, en skälig rätt att stanna kvar så länge de betalade avbetalningarna, vilket skulle växa till en bra skälig titel till själva huset så snart panten var betald. Detta är, tror jag, den rätta synen på förhållandet mellan parterna. Jag ska förklara hur jag kommer fram till det.
Den klassiska definitionen av en licens föreslogs av överdomare Vaughan på 1600-talet i Thomas v Morrall (1673) Vaughan på sidan 351:
"En dispens eller en licens överlåter på ett korrekt sätt inget intresse eller ändrar eller överför egendom i någonting utan gör bara en handling laglig utan vilken den hade varit olaglig".
Skillnaden mellan en arrenderätt och en licens är därför att i en arrenderätt övergår ett intresse i marken, medan det i en licens inte gör det. För att skilja mellan dem har en avgörande prövning ibland antagits vara om innehavaren har exklusiv besittning eller inte. Om han släpptes i exklusiv besittning, sades han vara hyresgäst, om än endast hyresgäst efter behag, se Doe v. Chamberlayne (1839) 5 M. & W. 14, 16, Lynes v Snaith , 1899 1 QB, sid. 486: medan om han inte hade exklusiv besittning var han bara en licenstagare, Peakin v Peakin , 1895 2 IR, sid 359.
Detta test har dock ofta gett upphov till farhågor eftersom det kanske inte stämmer överens med verkligheten. Ett bra exempel är Howard v Shaw , (1841) 8 M. & W., sid 118, där en person lämnades i exklusiv besittning enligt ett köpekontrakt. Baron Alderson sa att han var en hyresgäst efter behag; och baron Parke höll med viss svårighet med honom, men lord Abinger sa det
"medan svaranden ockuperade enligt ett giltigt kontrakt för försäljning av fastigheten till honom, kunde han inte anses vara hyresgäst".
Nu, efter att hundra år gått, har det blivit klart att Lord Abinger hade rätt. Testet av exklusiv besittning är inte på något sätt avgörande.
Det första fallet som visade detta var Becker v Palmer , 1942 AER, sid 674, där en ägare gav några evakuerade tillstånd att bo i en stuga under krigets varaktighet, utan hyra. Denna domstol ansåg att de evakuerade inte var hyresgäster, utan endast licenstagare. The Master of the Rolls, Lord Creane, sa (på sidan 677):
"Att antyda att det finns en avsikt att skapa ett förhållande mellan hyresvärd och hyresgäst förefaller mig vara helt omöjligt. Det finns en gyllene regel som har allmän tillämpning, nämligen att lagen inte tillskriver en avsikt att ingå rättsförhållanden när omständigheterna och parternas uppträdande motverkar någon avsikt av detta slag."
Dessa eftertryckliga ord har haft sin effekt.
Vi har haft många exempel på senare tid av ockupanter i exklusiv besittning som har ansetts vara inte hyresgäster, utan endast licenstagare. När en rekvisitionsmyndighet tillät människor att komma i besittning till en veckohyra, Minister of Health v Bellotti , 1944 KB, sidan 298, Southgate Borough Council v Watson , 1944 KB, sidan 541, Ministry of Agriculture v Matthews , 1950, 1 KB, 148: när en hyresvärd berättade för en hyresgäst vid sin pensionering att han kunde bo i en stuga hyra gratis för resten av sina dagar, Foster v Robinson , 1951 1 KB, 149, 156, när en hyresvärd, vid döden av änkan efter en lagstadgad hyresgästen, lät sin dotter förbli i besittning och betala hyra i sex månader, Marcroft Vagons Ltd. v. Smith, 1951 2 KB, sid 496 när ägaren av en butik tillät chefen att bo i en lägenhet ovanför butiken, men inte gjorde det. kräva att han skulle göra det, och värdet på lägenheten beaktades till £1 per vecka vid fastställandet av hans lön, Webb Ltd. anses vara tillståndshavare och inte hyresgäst.
Likaså finns det många fall där en hustru, som har övergivits av sin man och lämnats av honom i äktenskapshemmet, har ansetts vara, inte en hyresgäst till makens ägare, Bramwell v Bramwell , 1942 1 KB, sid 370, Pargeter v Pargeter , 1946 1 AER, sid 250, inte heller en bar licenstagare, Oldgate Estate v Alexander , 1950 1 KB, sid 311, utan att vara i en särställning – en licenstagare med särskild rätt – enligt vilken mannen inte kan lämna henne ut förutom genom ett beslut av domstolen, Middleton v Baldeck , 1951 1 KB, sidan 657.
Resultatet av alla dessa fall är att även om en person som utlåts i exklusiv besittning vid första anblicken anses vara hyresgäst, kommer han ändå inte att anses vara det om omständigheterna motverkar någon avsikt att skapa en hyresrätt. Ord ensamma kanske inte räcker. Parterna kan inte förvandla en hyresrätt till en licens genom att bara kalla den en. Men om omständigheterna och parternas uppträdande visar att allt som avsågs var att ockupanten skulle tillerkännas ett personligt privilegium, utan intresse i marken, kommer han att hållas endast som licenshavare.
Med tanke på dessa senaste fall tvivlar jag på om Lynes v Snaith , 1899 1 QB, sid 486, och fallet med viltvårdaren som avses däri skulle avgöras på samma sätt i dag.
Med tillämpning av ovanstående principer på det aktuella fallet förefaller det mig som om paret hade exklusiv besittning av huset, men att det redan inte fanns något förhållande mellan hyresvärd och hyresgäst. De var inte hyresgäster efter behag utan licenstagare. De hade bara ett personligt privilegium att stanna där, utan rätt att överlåta eller hyra ut i andra hand. De var dock inte bara licenstagare. De var licenstagare med avtalsenlig rätt att stanna kvar. Som sådana har de enligt lag ingen rätt att stanna kvar, utan bara i rättvisa, och skäliga rättigheter råder nu.
Jag erkänner dock att det har tagit tid för domstolarna att nå denna ståndpunkt. Enligt sedvanerätt kunde en licens alltid återkallas efter eget behag, trots ett kontrakt om motsatsen, Wood v Leadbitter (1845) 13 M. & W., sid 838. Avhjälpandet av ett avtalsbrott var endast i skadestånd. Det var den uppfattning som allmänt hölls fram till för några år sedan, se till exempel vad som sades i Booker v Palmer , 1942 AER, 674, 677, Thompson v Park , 1944 KB, 408, 410. Regeln har dock ändrats på grund av detta mellanläggning av eget kapital.
Juridik och rättvisa har varit sammansmälta i nästan 80 år, och sedan 1948 har det blivit klart att en licensgivare som ett resultat av sammansmältningen inte kommer att tillåtas att kasta ut en licenstagare i strid med ett kontrakt för att låta honom stanna kvar, se Winter Garden Theatre v Millenium , 1946 1 AEI, på sidan 680 per Lord Greene, 1948 AC på sidan 191 per Lord Simon: inte heller i strid med ett löfte som licenstagaren har handlat på, även om han inte gav något värde för det, se Foster v Robinson , 1951 KB, sidan 149 på sidan 156, där Master of the Rolls, Sir Raymond Evershed, sa att han som ett resultat av det muntliga arrangemanget att låta männen stanna, "var berättigad som licensinnehavare att ockupera lokalerna utan kostnad för resten av hans dagar". Denna tillförsel av eget kapital innebär att avtalslicenser nu har en egen kraft och giltighet och inte kan återkallas i strid med avtalet. Varken licensgivaren eller någon som gör anspråk genom honom kan utan förvarning bortse från avtalet förutom en köpare för värde.
Jag borde kanske nämna två fall som vid första anblicken tycks återgå till den tidigare uppfattningen: Det första är Rogers v Hyde , 1951 2 KB, sidan 923, där en hyresvärd lovade att ett delingsarrangemang (som egentligen var en licens) skulle " vara inom hyreslagen". Det ansågs av denna domstol att tillståndshavaren inte var skyddad: eftersom hyreslagen endast verkar på hyresrätter, och att, precis som parterna inte kunde kontraktera sig från lagarna, så kunde de inte ingå kontrakt med dem. Inget argument fördes fram för att hyresvärdens löfte motsvarade att säga: "Jag lovar att ge dig, min tillståndshavare, samma skydd som hyreslagen ger hyresgästerna". Om detta argument hade framförts, skulle just den punkt som uppstår i detta fall ha uppstått; men som det hände togs inte poängen, så det fanns inget beslut om det.
Det andra fallet är Thompson v Earthy , 1951 2 KB, sid 596, där en man mot god övervägande gav ett åtagande att han skulle tillåta sin fru och sina barn att bo i hans hus hyresfria. Det ansågs att maken hade rätt att besegra sitt löfte genom att sälja huset över hennes huvud, trots att köparen tog med full kännedom om löftet. Jag noterar emellertid att, när han kom till detta beslut, betonade justitierådet Roxburgh att hustrun inte var en licensinnehavare, och grundade sig på något jag sa i Oldgate Estates v Alexander , 1950 1 KB 311, 319: men det senare beslutet från denna domstol i Foster v Robinson , 1951 1 KB, 149, 154, visar att hon var licensinnehavare och att maken inte kunde ha kastat ut henne i strid med sitt löfte. Jag kan inte låta bli att tänka att om det fallet hade åberopats för den lärde domaren, så hade beslutet kunnat bli annorlunda. Jag ser därför ingenting i dessa senaste fall som kan rubba den uppfattning jag har uttryckt om avtalslicenser.
I det aktuella fallet står det klart att fadern uttryckligen lovade paret att egendomen skulle tillhöra dem så snart inteckningen var betald och underförstått lovade att så länge de betalade avbetalningarna till Byggnadsföreningen skulle de få förbli i besittning. De var inte köpare eftersom de aldrig förpliktade sig att betala avbetalningarna, men de befann sig ändå i en situation som var lik köpare. De har handlat på löftet och varken fadern eller hans änka, hans efterträdare i titeln, kan avvisa dem utan hänsyn till det.
Resultatet är att överklagandet enligt min mening bör ogillas och inget beslut om besittning bör meddelas. Jag kommer till denna slutsats på en annan grund än den som den lärde domaren nådde fram till, men det är alltid öppet för en svarande att stödja domen på vilken grund som helst.
Hodson LJ gav en kort instämmande dom.