Markkontrakt
Ett markkontrakt , ofta beskrivet med annan terminologi som anges nedan , är ett kontrakt mellan köparen och säljaren av fast egendom där säljaren tillhandahåller köparen finansiering i köpet och köparen betalar tillbaka det resulterande lånet i omgångar . Enligt ett markkontrakt behåller säljaren den lagliga äganderätten till fastigheten men tillåter köparen att ta den i besittning för de flesta andra ändamål än det lagliga ägandet. Försäljningspriset betalas vanligtvis i periodiska omgångar, ofta med en ballongbetalning i slutet för att göra betalningarnas tidslängd kortare än i motsvarande fullt amorterade lån (ett lån utan en slutlig ballongbetalning). När hela köpeskillingen inklusive eventuell ränta är betald , är säljaren skyldig att överlåta (till köparen) lagfarten till fastigheten. En första handpenning från köparen till säljaren krävs vanligtvis också.
Den rättsliga statusen för markkontrakt varierar mellan jurisdiktionerna. [ vagt ]
Eftersom ett markkontrakt anger försäljning av en specifik fastighet mellan en säljare och köpare, kan ett markkontrakt betraktas som en speciell typ av fastighetskontrakt . I de vanliga mer konventionella fastighetskontrakten ger en säljare inget lån till köparen; avtalet anger antingen inget lån eller innehåller bestämmelser om ett lån från en annan "tredje part" långivare, vanligtvis en finansiell institution i praktiken. , placeras vanligtvis en panträtt , som en del av en pant- eller förvaltningshandling , på fastigheten, där fastigheten fungerar som säkerhet tills lånet är återbetalat.
Andra villkor för ett markkontrakt inkluderar:
- villkor kontrakt
- kontrakt för gärning
- avtal om gärning
- markavbetalningskontrakt
- avbetalningsförsäljningsavtal
Avbetalningar
Det är vanligt att avbetalningarna av köpeskillingen liknar bolånebetalningar till belopp och effekt. Beloppet bestäms ofta enligt ett amorteringsschema för bolån . I själva verket är varje delbetalning delbetalning av köpeskillingen och delbetalning av ränta på den obetalda köpeskillingen. Detta liknar bolånebetalningar som är en del av amorteringen av bolånets kapitalbelopp och en del av räntan. När köparen betalar mer till lånebeloppet över tiden, ökar deras eget kapital (billig titel eller skälig ränta) i fastigheten. Till exempel, om en köpare betalar en handpenning på 2 000 USD och lånar 8 000 USD för ett markskifte på 10 000 USD och betalar av ytterligare 4 000 USD av detta lån (exklusive ränta), har köparen 6 000 USD i eget kapital i landet (vilket är 60 % av den rättvisa äganderätten), men säljaren innehar laglig äganderätt till marken enligt dokumentation ( handlingar ) i ett statligt registreringskontor tills lånet är helt återbetalat. Men om köparen inte betalar avbetalningar, kan markkontraktet betrakta underlåtenhet att i tid betala avbetalningar som ett avtalsbrott , och markens eget kapital kan återgå till säljaren, beroende på markkontraktets bestämmelser.
Eftersom markkontrakt lätt kan skrivas eller ändras av vilken säljare eller köpare som helst; man kan stöta på alla typer av återbetalningsplaner: endast ränta, negativa amorteringar , korta ballonger, extremt långa amorteringar bara för att nämna några. Det är inte ovanligt att markkontrakt förblir oregistrerade. Av flera skäl kan köparen eller säljaren besluta att avtalet inte ska antecknas i tingsboken. Det gör inte kontraktet ogiltigt, men det ökar exponeringen för oönskade biverkningar. Vissa stater, till exempel Minnesota, utfärdar kontrakt utan en accelerationsklausul , som i fallet med en försummelse gör att säljaren kan häva avtalet, vilket eliminerar eventuella principiella brister, som i fallet med avskrivning, eller att rätta sig i 18 månader eller mer medan köparen, om inte ett aktiebolag, tillåts behålla sina rättigheter till fastigheten medan indrivningsförsök görs, när köparen ofta kvalificerar sig för konkurs, vilket gör avtalet, när det saknar nämnda accelerationsklausul, i praktiken en avbetalning option, när köparen inte har några andra fordringsbara tillgångar. I konkurser kommer vissa regioner att tolka det som ett exekutionskontrakt som kan förkastas, medan andra kommer att behandla det som en skuld som ska betalas ur konkursstiftelsen. Det och en mängd andra juridiska oklarheter har lett till en trend mot att eliminera användningen av markkontrakt för att ta bort eventuella incitament, och som ett resultat, de nackdelar som dessa kontrakt har jämfört med standardsedeln och inteckningen, som är tydligare definierade i och regleras av lag.
Anledningar till användning
Även om de flesta markkontrakt kan användas av en mängd olika skäl, är deras vanligaste användning som en form av kortsiktig säljarfinansiering. Vanligtvis, men inte alltid, kommer det datum då hela köpeskillingen förfaller att vara år tidigare än när köpeskillingen skulle betalas i sin helhet enligt amorteringsschemat. Det resulterar i att slutbetalningen blir en stor ballongbetalning . Eftersom summan av slutbetalningen är så stor kan köparen få ett konventionellt hypotekslån från en bank för att göra slutbetalningen. Markkontrakt används ibland av köpare som inte kvalificerar sig för konventionella hypotekslån som erbjuds av ett traditionellt låneinstitut på grund av oetablerade eller dåliga krediter eller en otillräcklig handpenning. [ citat behövs ] Markkontrakt används också när säljaren är ivrig att sälja och köparen inte får tillräckligt med tid för att ordna med konventionell finansiering.
Det kan också finnas andra fördelar med att använda ett markkontrakt. När en tredje part långivare, till exempel ett finansinstitut, ger ett lån, har denna tredje part sina egna intressen att skydda mot de andra två inblandade parterna, säljaren och köparen. Att fastställa rätt titel och värde på fastigheten som ska användas som säkerhet är viktigt för långivaren. Således kräver långivaren vanligtvis titelservice inklusive titelsökning och titelförsäkring av ett oberoende titelbolag, värdering och termitinspektion av fastigheten för att säkerställa att den har tillräckligt värde, en markundersökning för att säkerställa att det inte finns några intrång och användning av advokater för att säkerställa stängningen är korrekt gjord . Tredje parts långivares krav ökar stängningskostnaderna , som långivaren kräver att säljaren och/eller köparen betalar. Om säljaren också är långivare, krävs vanligtvis inte kostnaderna av säljaren och kan resultera i avslutande kostnadsbesparingar och färre komplikationer. Det kan också vara säljarens ståndpunkt att om köparen efterfrågar någon av dessa tjänster kan han stå för kostnaderna och ordna själv. För fastigheter där endast relativt obebyggd mark är inblandad och om säljaren är villig att finansiera kan priset på den tomma marken vara så lågt att de konventionella stängningskostnaderna inte lönar sig och kan vara ett hinder för en snabb och enkel försäljning. Enkel finansiering och en enkel försäljningstransaktion kan vara ett bra försäljningsargument för en säljare att erbjuda en köpare.
Ett markkontrakt är ett ensidigt kontrakt och kan inte överlåtas till en annan köpare utan samtycke från säljaren som tillhandahåller finansieringen.
Konsumentskyddsfrågor
På grund av växande oro för att försäljning via markkontrakt kan bryta mot sanningen i utlåningslagarna , överväger Consumer Financial Protection Bureau ( CFPB) att reglera dessa fastighetsförsäljningar. Under 2015 ändrades Texas lag för att automatiskt placera den lagliga äganderätten till fastigheten hos köparen genom att lämna in avtalet till handlingskontoret i det län där fastigheten är belägen. Medan säljaren förlorar äganderätten, behåller säljaren en säljarens panträtt i fastigheten för det utestående saldot av kontraktet.
Historiskt sett var avtal för handling populära i mitten av 1900-talets Chicago, och köpare, ofta svarta familjer som undvek statligt försäkrade hypotekslån , "ackumulerade inte eget kapital och stod inför en lång och osäker väg till ägande".