Negativ amortering

Inom finans sker negativ amortering (även känd som NegAm , uppskjuten ränta eller graderad betalningshypotek ) närhelst lånebetalningen för någon period är mindre än räntan som debiteras under den perioden så att det utestående saldot på lånet ökar . Som amorteringsmetod läggs sedan det kortade beloppet (skillnaden mellan ränta och amortering) till det totala skuldbeloppet till långivaren. En sådan praxis måste man komma överens om innan man kortsluter betalningen för att undvika utebliven betalning. Denna metod används vanligtvis i en introduktionsperiod innan lånebetalningarna överstiger räntan och lånet blir självamorterande. Termen används oftast för bolån ; företagslån med negativ amortering kallas PIK-lån .

Amortering avser processen att betala av en skuld (ofta från ett lån eller bolån) genom regelbundna betalningar. En del av varje betalning är för ränta medan det återstående beloppet appliceras mot kapitalbeloppet. Den procentuella räntan kontra kapitalbeloppet i varje betalning bestäms i ett amorteringsschema .

Definiera egenskaper

Negativ amortering förekommer endast i lån där den periodiska betalningen inte täcker räntan för den låneperioden. Den obetalda upplupna räntan aktiveras sedan månadsvis till det utestående kapitalbeloppet. Resultatet av detta är att lånebeloppet (eller kapitalbeloppet) ökar med den obetalda räntan på månadsbasis. Syftet med en sådan funktion är oftast för avancerad kontanthantering och/eller enklare betalningsflexibilitet, men inte för att öka den totala överkomligheten.

Neg-Ams har också vad som kallas en omarbetad period, och det omarbetade huvudbalanstaket är i USA baserat på federal och statlig lagstiftning. Den omarbetade perioden är vanligtvis 60 månader (5 år). Det omarbetade kapitalbalanstaket (även känd som "neg am-gränsen") är vanligtvis upp till en ökning på 25 % av det amorterade lånesaldot jämfört med det ursprungliga lånebeloppet. Stater och långivare kan erbjuda produkter med kortare omarbetningsperioder och huvudsakliga saldotak; men kan inte ge ut lån som överstiger deras statliga och federala lagstadgade krav enligt lag.

Ett nyare lånealternativ har införts som ger en 40-årig låneperiod. Detta gör minimibetalningen ännu lägre än en jämförbar 30-årsperiod.

Speciella fall

• 
  
  Omvänd hypotekslån : I det extrema eller begränsande fallet med principen om negativ amortering behöver låntagaren i ett lån inte göra betalningar på lånet förrän lånet förfaller; det vill säga all ränta aktiveras och den ursprungliga kapitalbeloppet och all upplupen ränta per förfallodagen betalas av samtidigt och på en gång. Det vanligaste sammanhanget där detta arrangemang förekommer är att använda småhusfastigheter som säkerhet för lånet, i vilket fall lånet är känt som en omvänd inteckning . I USA är villkoren för omvända inteckningar kraftigt reglerade av federal lag, som från och med januari 2016 sätter en lägre åldersgräns på uppsättningen tillåtna låntagare och kräver att bolånet förfaller endast när låntagaren inte längre använder egendomen i fråga som hans/hennes huvudsakliga bostad, vanligtvis på grund av låntagarens död. På grund av särdragen hos konceptet med omvänd hypotekslån och det begränsade sammanhang där termen förekommer i praktiken, använder de flesta amerikanska myndigheter termen "negativ amortering" för att beteckna de och endast de lån där låntagaren betalar under hela livslängden lånet, men under och endast under dess tidiga skeden, känd som den negativa amorteringsperioden eller "NegAm"-perioden, gör vad som i själva verket är delbetalningar, nämligen betalningar som är lägre än beloppet för ränta som uppstått under betalningsperioden.

Typiska omständigheter

Alla NegAM bostadslån kräver så småningom full återbetalning av kapitalbelopp och ränta enligt den ursprungliga löptiden för bolånet och anteckningen undertecknad av låntagaren. De flesta lån tillåter bara NegAM att ske i högst 5 år och har villkor för att "omarbeta" (se nedan) betalningen till ett fullt amorterande schema om låntagaren tillåter att kapitalbeloppet stiger till ett förutbestämt belopp.

Detta lån skrivs ofta i högkostnadsområden, eftersom de månatliga bolånebetalningarna kommer att vara lägre än någon annan typ av finansieringsinstrument.

Negativa amorteringslån kan vara högrisklån för oerfarna investerare. Dessa lån tenderar att vara säkrare på en fallande räntemarknad och mer riskfyllda på en stigande räntemarknad.

Starträntor på negativ amortering eller lägsta betalningsalternativ kan vara så låga som 1 %. Detta är betalningsräntan, inte den faktiska räntan. Betalningsräntan används för att beräkna minimibetalningen. Andra minimibetalningsalternativ inkluderar 1,95 % eller mer.

Justerbar hastighet funktion

NegAM-lån är idag mestadels raka, justerbara räntelån (ARM), vilket innebär att de är fixerade för en viss period och justeras varje gång den perioden har förflutit; t.ex. en månad fast, justering varje månad. NegAm-lånet, som alla bolån med justerbar ränta, är knutet till ett specifikt finansiellt index som används för att bestämma räntan baserat på det aktuella indexet och marginalen (påslaget som långivaren tar ut ) . De flesta NegAm-lån är idag knutna till det månatliga finansvärdet, i linje med de månatliga justeringarna av detta lån. Det finns också Hybrid ARM-lån där det finns en period med fasta betalningar i månader eller år, följt av en ökad förändringscykel, såsom sex månader fast, sedan månadsvis justerbar.

Det graderade betalningslånet är ett NegAm-lån med "fast ränta", men eftersom betalningen ökar med tiden har det aspekter av ARM-lånet tills amorteringsbetalningar krävs.

De mest anmärkningsvärda skillnaderna mellan det traditionella betalningsalternativet ARM och hybridbetalningsalternativet ARM ligger i starträntan, även känd som "minimibetalnings"-räntan. På en traditionell betalningsalternativarm baseras minimibetalningen på en kapitalbelopp och ränteberäkning på 1 % - 2,5 % i genomsnitt.

Starthastigheten på ett hybridbetalningsalternativ ARM är högre, men ändå extremt konkurrenskraftigt betalningsmässigt.

På ett hybridbetalningsalternativ ARM, härleds minimibetalningen med hjälp av "endast ränta"-beräkningen av starträntan. Starträntan på hybridbetalningsalternativet ARM beräknas vanligtvis genom att ta den fullt indexerade kursen (faktisk notränta), och sedan subtrahera 3 %, vilket ger dig starträntan.

Exempel: 7,5 % helt indexerad ränta − 3 % = 4,5 % (4,5 % skulle vara starträntan på ett hybridlönealternativ ARM)

Denna riktlinje kan variera mellan långivare.

Alias ​​betalningsalternativet ARM-lån är kända av:

• PayOption ARM
• Negativt amorteringslån (Neg Am)
• Välj - A - Betala
• Lån med uppskjuten ränta (det här är hur detta lån introducerades till bolånebranschen när det först skapades)

Bolåneterminologi

• Cap

Procentandel av förändring i NegAm-betalningen. Varje år stiger minimibetalningen. De flesta minimibetalningar stiger idag till 7,5 %. Med tanke på att en höjning av en ränta på 1 % på ett bolån till 5 % är en ökning med 20 %, kan NegAm växa snabbt på en stigande marknad. Normalt efter det 5:e året omarbetas lånet till ett justerbart lån som förfaller om 25 år. Detta är för en 30-årig lånetid. Nyare betalningsalternativ erbjuder ofta en löptid på 40 år med en högre underliggande ränta.

• Life cap

Maximal ränta som tillåts efter omarbetning enligt villkoren i noten. I allmänhet har de flesta NegAm-lån under de senaste 5 åren ett livstak på 9,95 %. Idag är många av dessa lån begränsade till 12 % eller högre.

(I allmänhet använder författaren tidsreferenser som är relativa till en tidsram som inte är definierad. 'Idag' vilket är?; 'senaste 5 åren' från när, etc.)

• Index

Variabeln, såsom COFI ; COSI; CODI eller ofta MTA, som bestämmer justeringen som en ökning eller minskning av räntan. Andra exempel inkluderar LIBOR och TREASURY.

• Marginal

Avslöjas ofta i den justerbara räntan i en Deed of Trust, marginalen bestäms av långivaren och används för att beräkna räntan. Ofta kan långivaren öka marginalen vid strukturering av produkten för låntagaren. En höjning av marginalen kommer också att höja låntagarens ränta, men förbättrar den avkastningsspridningspremie som långivaren kan få som kompensation från långivaren.

• Fullt indexerad ränta (FIR)

Den helt indexerade räntan är summan av marginalen och det aktuella indexvärdet vid tidpunkten för justeringen. FIR är "räntan" och bestämmer endast räntan, 30 år och 15 år amorterade betalningar. De flesta produkter med justerbar pris har tak för prisjusteringar. Om noten föreskriver att en enstaka justering inte får överstiga en ökning med mer än 1,5, och det rörliga indexet till exempel ökat med 2,5 sedan den senaste justeringen, kommer den fullt indexerade räntan att toppa med en maximal justering av 1,5, som sagt. i noten, för just den anpassningsperioden. Ofta används FIR för att bestämma skuldsättningsgraden när man kvalificerar en låntagare för denna låneprodukt.

• Betalningsalternativ

Det finns vanligtvis fyra betalningsalternativ (listade från högsta till lägsta):

• 15 års betalning
  • Amorteras under en period av 15 år hos FIR
• 30 års betalning
  • Amorteras under en period av 30 år hos FIR
• Endast ränta
  • FIR gånger kapitalbeloppet, dividerat med 12 månader (utan amortering eller minskning av skulden).
• Minsta betalning
  • Baserat på den lägsta startränta som bestäms av långivaren. När du betalar minimibetalningen skjuts skillnaden mellan räntebetalningen och minimibetalningen upp till saldot på lånet vilket ökar vad som är skyldigt på bolånet.

• Period

Hur ofta NegAm-betalningen ändras. Vanligtvis stiger minimibetalningen en gång var tolfte månad i dessa typer av lån. Vanligtvis är ökningstakten 7,5%. FIR är föremål för justering med variabeln Index, oftast på månadsbasis, beroende på produkt.

• Omarbetad

För tidigt stopp av NegAm. Skulle saldot öka till ett förutbestämt belopp (från 110 % upp till 125 % av det ursprungliga saldot enligt federala eller statliga bestämmelser) kommer lånet att "omarbetas" med ett av två betalningsalternativ: den fullt amorterade kapitalbeloppet och räntebetalningen, eller om det maximala saldot har uppnåtts före det femte året, en räntebetalning tills lånet har förfallit till omarbetningsdatumet (vanligtvis 5 år).

• Stoppa

Slutet av NegAm betalningsplan.

Kritik

Avskärmning

Negativa amorteringslån, som har varit relativt populära bara under det senaste decenniet, har väckt en mängd olika kritik:

• Till skillnad från de flesta andra lån med justerbar ränta har många negativa amorteringslån annonserats med antingen teaser eller konstgjorda, inledande räntor eller med den lägsta lånebetalningen uttryckt i procent av lånebeloppet. Till exempel, ett lån med negativ amortering annonseras ofta som med "1% ränta", eller genom att tydligt visa ett 1%-tal utan att förklara FIR. Denna praxis har gjorts av stora företagslångivare. Denna praxis har ansetts vara vilseledande av två olika anledningar: de flesta bolån har inte teaser-räntor , så att konsumenterna inte ser upp till dem; och många konsumenter är inte medvetna om den negativa amorteringsbieffekten av att bara betala 1 % av lånebeloppet per år. Dessutom innehåller de flesta negativa amorteringslån en klausul som säger att betalningen inte får öka mer än 7,5 % varje år, förutom om 5-årsperioden är över eller om saldot har vuxit med 15 %. Kritiker säger att den här klausulen bara är till för att lura låntagare att tro att betalningen bara kan hoppa över ett litet belopp, medan det faktiskt är mer sannolikt att de andra två tillstånden inträffar.
• Negativa amorteringslån som klass har den högsta potentialen för vad som kallas betalningschock. Betalningschock är när den erforderliga månatliga betalningen hoppar från en månad till nästa, vilket potentiellt blir oöverkomligt. För att jämföra olika hypotekslåns betalningshockpotential (observera att posterna här inte inkluderar spärrade betalningar för försäkringar och skatter, vilket kan orsaka förändringar i betalningsbeloppet):
  • 30-åriga (eller 15-åriga) helt amorterade bolån med fast ränta: inget möjligt betalningshopp.
  • 5-årigt räntebindande fullt amorterat bolån: Inget betalningshopp på 5 år, sedan en eventuell betalningsminskning eller -höjning baserat på den nya räntan.
  • En 10-årig ränta endast inteckning produkt, omarbetning till ett 20-årigt amorteringsschema (efter tio år av räntefria betalningar) kan se en betalningsökning på upp till $600 på en balans på 330K.
  • Negativt amorteringslån: inget betalningshopp vare sig förrän 5 år ELLER saldot växer 15% (beroende på produkt) högre än det ursprungliga beloppet. Betalningen ökar, genom att kräva full ränta plus kapitalbelopp. Betalningen kan öka ytterligare på grund av ränteförändringar. Men allt annat lika är den fullt amorterade betalningen nästan tre gånger den negativt amorterade betalningen.
  • Första månaden gratis: en låneansvarig kan tillåta låntagaren att hoppa över den första månatliga betalningen på ett refinansieringslån, genom att helt enkelt lägga till den betalningen till kapitalbeloppet och ta ut sammansatt ränta på det i många år. Låntagaren kanske inte förstår eller ifrågasätter transaktionen.

På en mycket het fastighetsmarknad kan en köpare använda ett negativt amorterande bolån för att köpa en fastighet med planen att sälja fastigheten till ett högre pris före slutet av "negam"-perioden. Därför kan en informerad investerare köpa flera fastigheter med minimala månatliga skyldigheter och göra en stor vinst över en femårsplan på en stigande fastighetsmarknad.

Men om fastighetsvärdena sjunker är det troligt att låntagaren kommer att vara skyldig mer på fastigheten än den är värd, i dagligt tal i bolånebranschen känt som "att vara under vattnet". I denna situation kan fastighetsägaren ställas inför utmätning eller behöva refinansiera med en mycket hög belåningsgrad som kräver ytterligare månatliga förpliktelser, såsom bolåneförsäkring, och högre räntor och betalningar på grund av motgångarna med ett högt lån. förhållande till värde.

Det är mycket lätt för låntagare att ignorera eller missförstå komplikationerna med denna produkt när de presenteras med minimala månatliga förpliktelser som kan vara från hälften till en tredjedel vad andra, mer förutsägbara, bolåneprodukter kräver.

Se även

• PIK-lån , ett liknande koncept inom företagsfinansiering