Fast avgift MLS

Fast avgift för flera noteringstjänster eller fast avgift MLS hänvisar till praxis i fastighetsbranschen att en säljare ingår ett " à la carte serviceavtal " med en fastighetsmäklare som accepterar en fast avgift snarare än en procentandel av försäljningen pris för noteringssidan av transaktionen. En MLS-mäklare med fast avgift delar vanligtvis upp de tjänster som en traditionell fastighetsmäklare erbjuder och listar fastigheten till salu i den lokala multipellistningstjänsten (MLS) à la carte utan att säljaren behöver använda alla tjänster.

Det primära syftet med en notering med fast avgift är att exponeras på MLS och skära bort noteringssidan av provisionen helt genom att ta kontakt direkt med " köparens agenter" . I de flesta fall sparar säljaren ungefär hälften av den traditionella provisionen och behåller fullständig frihet att sälja på egen hand. Köparens mäklare erbjuds fortfarande vanligtvis en procentsats även om det också kan vara en fast avgift.

Historia

En notering med fast avgift på MLS skulle ge säljaren en notering precis som vilken annan notering som helst, med skillnaden att de behöll friheten att sälja på egen hand och var tvungna att ta itu med förfrågande agenter hela vägen genom kontrakt och stängning. Först var det ett uppror av fullservicefastighetsbolag eftersom denna tjänst säkerligen skulle minska deras förmåga att monopolisera MLS och möjligheten att få exklusiva försäljningsrätter där de oavsett vad de skulle få en provision. FTC gick så småningom in och beslutade att Flat-fee-modellen skulle kunna förbli på plats eftersom den gav husförsäljarna ett annat alternativ som skulle spara pengar och introducera mer konkurrens på marknaden. Dessutom gynnas säljaren av att syndikeras till andra webbplatsflöden som Zillow, Trulia, Realtor.com och runt 100 andra webbplatser, vilket är automatiskt när det väl är på MLS.

Traditionellt har fastighetsmäklartjänster i USA levererats som en del av ett paketerat paket inklusive sådana tjänster som (i) att hjälpa säljaren att fastställa ett listpris för fastigheten; (ii) marknadsföring och reklam för en fastighet till salu, inklusive listning av fastigheten i MLS; (iii) hantera köparförfrågningar och schemalägga och arrangera visningar av fastigheten för potentiella bostadsköpare; (iv) hålla "öppna hus" för att tillåta allmänheten att förhandsgranska en fastighet till salu; (v) hantera avtalsförberedelser och förhandlingar på säljarens vägnar; (vi) hantering av fastighetstransaktionen till slutlig avveckling (eller avslutande deposition ). Avgiftsstrukturen för detta paketerade tjänster i USA och Kanada har i allmänhet varit att betala en provision på bruttoförsäljningspriset för fastigheten på mellan 5-7 %.

Stephen J. Dubner och Steven D. Levitt rapporterar att denna typiska stora provision inte ens gynnar den genomsnittliga fastighetsmäklaren så mycket som man kan förvänta sig av den senaste tidens uppgång i bostadspriserna på grund av den överdrivet långa tid som den genomsnittliga reala fastighetsmäklare måste spendera trolling för nya kunder, och den relativt lilla andelen av sin tid de spenderar på att faktiskt utföra fastighetstjänster för varje kund.

Fast avgiftskonceptet fanns dock i många år innan internet blev populärt. Det finns också mäklargrupper med fast avgift som samarbetar med varandra över hela USA. Många FSBO-webbplatser kommer också att hitta lokala mäklare med fast avgift för intresserade säljare. Dessa erbjudanden inkluderar normalt en FSBO-webbsida för att hjälpa till med att marknadsföra fastigheten.

Under de senaste åren, med uppdelningen av tjänster som accelererats av tillkomsten av Internet, har ett antal mäklarmodeller utvecklats för att tillgodose FSBO-marknaden genom att tillhandahålla tjänster på en "a la carte"-basis. Den utbredda tillgången på information om fastigheter till salu har orsakat en press nedåt på fastighetsavgifterna i USA. För förändringar i branschen läs också fastighetstrender .

En användbar översikt över betalningsmetoder för fastigheter i USA finns i en rapport från oktober 2006 från AEI-Brookings Joint Center for Regulatory Studies . Studien noterar att "fastighetsmäklarprovisioner är konstigt nog inte relaterade till vare sig kvantiteten eller kvaliteten på den tillhandahållna tjänsten eller till och med värdet som tillhandahålls." Den drar vidare slutsatsen att "konsumenter skulle ha störst nytta av en avgift för tjänst - en kombination av fasta avgifter, timavgifter och bonusar, inklusive procentandelar av skapat extra värde." Den ger ett antal exempel på sådana alternativ.

Översikt

I en MLS-notering med fast avgift kräver noteringsavtalet mellan fastighetsmäklaren och fastighetsägaren vanligtvis att mäklaren går in i fastigheten i MLS och tillhandahåller andra kontrakterade tjänster, där mäklaren fungerar som vad den traditionella industrin har myntat en "begränsad" tjänstemäklare". Fast avgiftsbranschen föredrar dock termen à la carte-mäklare eftersom tjänsterna inte är begränsade. Istället utökas valfriheten så att säljare kan välja från en meny med tjänster. Till exempel om en säljare väljer att köpa marknadsföring i en MLS och endast andra distributionskanaler, betyder det inte att noteringsmäklaren inte skulle ha förhandlat eller erbjudit fler tjänster om säljaren ville betala för dessa tjänster. Faktum är att många mäklare med fast avgift erbjuder uppgraderade paket som säljare ofta kontrakterar för. Följaktligen är tjänsterna inte begränsade utan istället skräddarsydda efter säljarens behov och önskemål.

För närvarande finns det många beskrivningar som används för att beskriva reducerade avgifter och rabatterade fastighetstjänster, av vilka några inte är baserade på att tillhandahålla begränsade tjänster. Justitiedepartementet använder termer som "icke-traditionell", "avgift för service" och "menystyrd", som står i motsats till "traditionella" fastighetstjänster som erbjuds av en licensierad fastighetsmäklare till en säljare av fastigheter. Det är viktigt att konsumenten förstår att det för närvarande inte finns någon standardterminologi för icke-traditionella fastighetstjänster, även om à la carte förmodligen är den bästa beskrivningen.

Inom marknaden för icke-traditionella fastighetstjänster finns det flera program som erbjuds säljare som delar det gemensamma målet att spara konsumenten pengar genom att minska de totala kostnaderna för att sälja fastigheter. En "otraditionell tjänst" innebär inte automatiskt "begränsad tjänst". Till exempel listar vissa fullservicemäklare fastigheter under ett fullserviceavtal men tar ut ett "fast pris" som inte är en procentandel av försäljningspriset. Detta fullservicealternativ är vanligtvis en rabatterad fullservicelista, men den skiljer sig från MLS-tjänsten "Flat avgift" som är föremål för denna diskussion. Tills branschen utvecklas och antar en standardpraxis för terminologi, kommer både konsumenter och fastighetsmäklare att fortsätta uppleva viss förvirring över terminologin som beskriver de tjänster som erbjuds. Under alla omständigheter bör konsumenten grundligt förstå de tjänster som tillhandahålls och sättet för ersättning för dessa tjänster.

MLS-tjänsten med fast avgift skiljer sig radikalt från traditionella fastighetsmäklartjänster. Eftersom varje stat kräver ett noteringsavtal mellan en fastighetsmäklare och fastighetsägare, har den snabba explosionen av tjänsteleverantörer med fast avgift skapat en lucka i de stater som utvecklar lagar som reglerar tjänster med fast avgift som tillhandahålls av fastighetsmäklare. I de flesta fastighetsstyrelser/MLS-system finns det i allmänhet två typer av noteringsavtal, även om vissa styrelser tillåter andra. Den första och vanligaste kallas en "Exclusive Right to Sell"-notering, där säljaren inte bara kommer att betala en provision om deras fastighet säljs genom sin noteringsmäklare eller en annan MLS-mäklare (buyers broker), utan också om säljaren hittar sin egen köpare. I en "Exklusiv rätt att sälja"-notering får noteringsmäklaren den provision som anges i noteringsavtalet oavsett vem som faktiskt hittar köparen. Den andra typen av noteringsavtal kallas ett "exklusivt byrå"-noteringsavtal. Denna "exklusiva byrå" är en form av avtal som kan användas för att låta säljaren marknadsföra sin fastighet "By Owner" och betala noll provision om de lyckas hitta sin egen köpare. Det är detta "Exclusive Agency"-noteringsavtal som utgör grunden för många leverantörer av fast avgiftstjänsteleverantörers listningsavtal. I huvudsak är Flat Fee MLS-listor en logisk utveckling av reducerade försäljningsalternativ till fastighetsägare som är bekväma med att hantera en del av eller hela försäljningsprocessen, som tror att MLS effektivt kommer att "annonsera" deras fastighet och som är villiga att betala en köpares mäklare en provision.

Noteringsavgifter för tjänster med "fast avgift MLS" täcker i de flesta fall ett brett utbud av alternativ, men inkluderar i allmänhet två komponenter: den fasta avgiften som betalas till mäklaren, och den provision som fastighetsägaren går med på att betala en köpares mäklare (om det finns ett). Den provision som normalt betalas ut till "noterings"-mäklaren försöker ersättas med betalning av den fasta avgiften, som betalas i förskott av säljaren och inte återbetalas, oavsett om fastigheten säljs eller inte.

Minimiservicelagar

I maj 2015 har 11 delstater och District of Columbia antagit någon form av "minimiservicelagar" som kräver att konsumenter betalar för dessa tjänster vare sig de vill eller inte. Ytterligare åtta delstater har minimikrav på service men tillåter konsumenter att avstå från dessa extra tjänster, vilket bevarar valet.

Medan DOJ och FTC övervakar och utmanar fastighetslagar eller lagändringar som uppfattas som konkurrensbegränsande i alla stater, är detta pressmeddelande från april 2005 ett exempel på deras ansträngningar: "Justitiedepartementet och Federal Trade Commission (FTC) utfärdade ett gemensamt brev där man uppmanade den statligt skapade Texas Real Estate Commission att avslå en föreslagen förordning som skulle ändra nuvarande regler genom att införa nya begränsningar för möjligheten för Texas fastighetsproffs att erbjuda flexibilitet i mäklartjänster. Byråerna uttryckte oro över att den föreslagna förordningen skulle inte bara få Texas-konsumenter att betala mer för fastighetstjänster, utan skulle också minska konsumenternas valmöjligheter genom att begränsa fastighetsmäklarnas förmåga att tillhandahålla tjänster som är skräddarsydda efter kundernas behov."

Det amerikanska justitiedepartementets antitrustavdelning tillkännagav lanseringen av en ny webbplats i oktober 2007 för att "utbilda konsumenter och beslutsfattare om de potentiella fördelarna som konkurrens kan ge konsumenter av fastighetsmäklartjänster och de hinder som hämmar den konkurrensen." Bland andra fynd rapporterar de att nya försäljningsmodeller kan minska hemförsäljningskostnaderna för konsumenter "med tusentals dollar. Till exempel i stater som tillåter öppen konkurrens ger vissa köpares mäklare rabatt upp till två tredjedelar av sin provision till kunden, och vissa säljarens mäklare erbjuder paket med begränsade tjänster som låter säljare lista sina hem på den lokala multipellistningstjänsten (MLS) för så lite som några hundra dollar." "Konkurrens och fastigheter" , innehåller en länk till fastighetslagarna i varje delstat i USA och hur de stödjer eller hämmar konkurrensen om fastighetsmäklare.

Behöver informera allmänheten via skriftliga avslöjanden

Ett alternativ till "minimiservicelagar" är ett skriftligt avslöjande till bostadsköpare och säljare om exakt vilka tjänster som kommer att erbjudas och vilka tjänster som inte kommer att erbjudas. Förespråkare av denna metod påpekar att ett avslöjandebaserat alternativ gör det möjligt för konsumenter att få fullständig information om de tjänster de kanske inte får med hjälp av fasta avgifter eller begränsade tjänster samtidigt som de ger dem möjlighet att välja vilka typer av tjänster som ska köpas. Ohio och Virginia är delstater som nyligen har antagit lagstiftning för att tillåta en ny form av representation som kallas "limited service representative" som kräver att fastighetsutövaren (i) avslöjar att licensinnehavaren agerar som en begränsad servicerepresentant; (ii) tillhandahålla en lista över de specifika tjänster som licenstagaren kommer att tillhandahålla kunden; och (iii) tillhandahåller en lista över de specifika uppgifterna för en standardmäklare som anges i underavdelningen som representanten för begränsad service inte kommer att tillhandahålla kunden.

Upplysningar om servicenivå har dock ibland varit en normal aspekt av avtalsvillkoren för alla fastighetsmäklare. Praktiskhet dikterar behovet av att beskriva omfattningen av tjänster som tillhandahålls för att skapa någon form av noteringsavtal. I vissa jurisdiktioner har därför mäklare med både fullservice och begränsade tjänster beskrivit de tjänster de tillhandahåller. Under åren har till och med fullservicemäklare erbjudit olika tjänstealternativ som "byrålistor" och, i vissa stater, " öppna listor" .

Dessa alternativa tjänstealternativ fanns långt innan fasta avgiftsmäklare introducerade dem på internet. I vissa fall erbjöds sådana tjänster till vänner eller släktingar till fastighetsmäklare och till institutioner som banker eller investerare som kunde hitta en mäklare för att tillhandahålla sådana alternativ. Det är spridningen av dessa tjänster på internet som har uppmärksammats från fastighetsbranschen och lagstiftande församlingar.

Se även

• Säljes av ägaren
• Flera listningstjänst
• Fastighetstrender

externa länkar

• DOJ Antitrust Division: Konkurrens och fastigheter