Chartbrook Ltd mot Persimmon Homes Ltd

Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd
En byggskylt för Persimmon Homes .
Domstol	brittiska överhuset
Citat(er)	[2009] UKHL 38 , [2009] 1 AC 1101, [2009] 3 WLR 267, [2009] 4 All ER 677, 125 ConLR 1, [2009] 3 EGLR 119, [2010] 1 LRC 63
Fallhistorik
Tidigare åtgärd(er)	[2008] EWCA Civ 183 , [2008] 2 All ER (Comm) 387
Åsikter från fall
Lord Hope , Lord Hoffmann , Lord Rodger , Lord Walker och Baronessan Hale
Nyckelord
Tolkning

Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd [2009] UKHL 38 är ett engelskt avtalsrättsligt fall rörande tolkning av avtal . Det skapar en så kallad "red ink"-regel, att det inte finns någon gräns för verbala omarrangemang som domstolen kan sätta in för att ge en kommersiell förnuftig mening när man tolkar ett kontrakt i dess förhandlingssammanhang. Det bekräftade också, vilket är viktigt, den engelska rättsregeln, att förhandlingar före avtal normalt inte var tillåtliga när man konstruerade ett avtal.

Fakta

Persimmon gick med på att få bygglov, bygga några bostäder på Chartbrooks mark vid 1 till 9 Hardwicks Way, Wandsworth , och sedan sälja fastigheterna. Chartbrook skulle betala för det, med förbehåll för en balanseringsbetalning eller "additional residential payment" (ARP) definierad som "23,4 % av det pris som uppnåtts för varje bostadsenhet utöver det lägsta garanterade bostadsenhetsvärdet minus kostnaderna och incitamenten." Detta skulle betalas av Persimmon till Chartbrook. Chartbrook beräknade att detta betydde £4 484 862 men Persimmon sa att beloppet var £897 051 vid en korrekt konstruktion. Persimmon hävdade att även om de hade fel vid konstruktionen av dokumentet, borde rättelse beviljas, och om inte deras förhandlingar före kontraktet skulle tas i beaktande. Chartbrook hävdade att förhandlingarna innan kontrakt var otillåtliga.

High Court och Court of Appeal instämde i Chartbrooks tolkning. Persimmon Ltd överklagade den tolkning som givits och hävdade att om de misslyckades på dessa grunder, skulle avtalet tolkas mot bakgrund av tidigare förhandlingar, eller att domstolen borde tillåta att handlingen rättades, eftersom det stod klart att avsikterna med partier skilde sig från det som hittats. Följaktligen hävdade den att regeln i målet Prenn v Simmonds att förhandlingar före avtal skulle ignoreras, var en ologisk regel och borde upphävas.

Dom

House of Lords ansåg att Persimmons tolkning var rätt, och beloppet var £897 051. Det fanns ingen gräns för det "röda bläck" som domstolen kunde använda för att korrigera ordspråket när det stod klart att ett avtal i sitt kommersiella sammanhang inte kunde vara vettigt. Det enda kravet var att det skulle stå klart för en förnuftig person vad som avsågs. Det avvisades att förhandlingar före avtal skulle beaktas. Om de inte hade hållit så hade de beviljat rättelse. Lord Hoffmann sa följande.

15. Det krävs uppenbarligen en stark sak för att övertyga domstolen om att något måste ha gått fel med språket och domaren och hovrättens majoritet trodde inte att ett sådant fall hade uppfunnits. Å andra sidan trodde Lawrence Collins LJ att det hade det. Det är, är jag rädd, inte ovanligt att en tolkning som inte förefaller en person som tillräckligt irrationell för att motivera en slutsats att det har skett ett språkligt misstag kommer att verka kommersiellt absurt för en annan: jämför Kirin-Amgen-fallet [2005] RPC 169 på s. 189-190. En sådan meningsskiljaktighet inträffade i själva fallet Investors Compensation Scheme. Språkets finesser är sådana att inga rättsliga riktlinjer eller principiella uttalanden kan förhindra att det ibland händer. Det är lyckligtvis sällsynt eftersom de flesta avläggare av formella dokument tänker på vad de säger och använder språket med omsorg. Men detta verkar vara ett undantagsfall där utformningen var slarvig och ingen märkte det.

16. Jag håller med om Lawrence Collins LJs avvikande åsikt eftersom jag anser att det inte är någon kommersiell mening att tolka definitionen av ARP i enlighet med vanliga syntaxregler.

[...]

27. Om era Lordships instämmer i denna slutsats om konstruktionen av kontraktet, måste överklagandet bifallas. Det finns ingen anledning att säga något mer. Men Persimmon förde fram två alternativa argument av mycket stor allmän betydelse och jag tycker att det är lämpligt att era herrar tar itu med dem. Den första var att (i motsats till domarens och hovrättens enhälliga åsikt) borde kammaren ta hänsyn till förhandlingarna före avtal, som enligt Lawrence Collins LJs åsikt (i punkt 132) var en avgörande bekräftelse på Persimmons argument om konstruktion. Den andra var att domaren och hovrätten hade missuppfattat principerna på vilka rättelse kan förordnas och att om Persimmon hade misslyckats med konstruktionen borde avtalet ha rättats.

28. Regeln att förhandlingar före avtal är otillåtliga bekräftades tydligt av denna kammare i Prenn v Simmonds [1971] 1 WLR 1381...

30. För att tillåta att bevis på förhandlingar före avtal används för att bygga upp skulle därför kammaren behöva avvika från en lång och konsekvent auktoritetslinje, vars bindande kraft ofta har erkänts: se Bank of Scotland v Dunedin Property Investment Co Ltd 1998 SC 657, 665 ("väl etablerad och välgörande", enligt Lord President Rodger; Alexiou v Campbell [2007] UKPC 11 ("godkänd av ... tvingande myndigheter", enligt Lord Bingham från Cornhill.) Huset är ändå uppmanas att göra det, på grund av att regeln är ologisk och hindrar en domstol från att, som Lord Justice Clerk i Inglis v John Buttery & Co (1878) 3 App Cas 552 sa, sätta sig i parternas ställning och fastställa deras sanna avsikt.

31. I Prenn v Simmonds [1971] 1 WLR 1381, 1384 sade Lord Wilberforce som motivering av regeln:

"Skälet till att inte erkänna bevis för dessa utbyten är inte tekniskt eller ens huvudsakligen av bekvämlighet, (även om försöket att erkänna det förlängde fallet avsevärt och ökade kostnaden). Det är helt enkelt så att sådana bevis är ohjälpsamma. Till sakens natur, där förhandlingar är svåra, förändras parternas ståndpunkter, för varje brev som passerar, och fram till den slutliga överenskommelsen, även om den konvergerar, fortfarande divergerande. Det är bara det slutliga dokumentet som registrerar ett samförstånd... I begränsad mening är detta sant: det kommersiella eller affärsmässiga föremålet för transaktionen, objektivt fastställt, kan vara ett omgivande faktum. Cardozo J. trodde det i fallet Utica Bank . Och om det kan visas att en tolkning helt omintetgör det föremålet, till den grad att det gör avtalet meningslöst, kan det vara ett starkt argument för en alternativ tolkning, om det rimligen kan hittas....

32. Kritiker av regeln, som Thomas J i Nya Zeeland ( Yoshimoto v Canterbury Golf International Ltd [2001] 1 NZLR 523, 538-549) Professor David McLauchlan ("Kontraktstolkning: Vad handlar det om?" (2009) 31 :5 Sydney Law Review 5-51) och Lord Nicholls of Birkenhead ("My Kingdom for a Horse: The Meaning of Words" (2005) 121 LQR 577-591) påpekar att även om allt detta vanligtvis kan vara sant, i vissa fall Det kommer inte. Bland smutsen av strävanden, förslag och motförslag kan det glöda guldet av ett genuint samförstånd om någon aspekt av transaktionen uttryckt i termer som skulle påverka en objektiv observatör att tolka det språk som parterna använder i deras slutliga överenskommelse. Varför ska domstolen vägra sig själv att ta hjälp av detta material för att avgöra vad parterna måste anses ha menat? Christopher Nugee QC, som dök upp för Persimmon, gick så långt som att säga att genom att säga att sådana bevis var ohjälpsamma, gav Lord Wilberforce inte bara en motivering för regeln utan avgränsade dess omfattning. Den bör endast tillämpas i de fall där förhandlingarna innan avtal faktiskt är irrelevanta. Om de bistår en domstol med att avgöra vad en objektiv observatör skulle ha tolkat avtalet som, bör de tillåtas. Jag kan inte acceptera denna inlaga. Det framgår tydligt av vad Lord Wilberforce sa och de myndigheter som han förlitade sig på att uteslutningsregeln inte är kvalificerad på detta sätt. Det behövs ingen särskild regel för att utesluta irrelevant bevisning.

33. Jag accepterar dock att det inte skulle vara oförenligt med den engelska objektiva teorin om avtalstolkning att tillåta bevis på tidigare kommunikationer mellan parterna som en del av bakgrunden som kan kasta ljus över vad de menade med det språk de använde. Den allmänna regeln, som jag sa i Bank of Credit and Commerce International SA v Ali [2002] 1 AC 251, 269, är att det inte finns några begreppsmässiga gränser för vad som med rätta kan betraktas som bakgrund. Prima facie är därför förhandlingarna potentiellt relevant bakgrund. De kan vara otillåtna enbart därför att de är irrelevanta för den fråga som domstolen har att avgöra, nämligen vad parterna rimligen skulle kunna antas ha menat med det språk som de slutligen antog för att uttrycka sitt samtycke. Av de skäl som ges av Lord Wilberforce kommer det vanligtvis att vara fallet. Men inte alltid. I undantagsfall, som Lord Nicholls med tvång har hävdat, kommer en regel om att tidigare förhandlingar alltid är otillåtna att hindra domstolen från att ge effekt till vad en rimlig man i parternas ställning skulle ha uppfattat dem ha menat. Naturligtvis kan domare vara oense om huruvida sådana bevis i ett visst fall är till hjälp eller inte. I Yoshimoto v Canterbury Golf International Ltd [2001] 1 NZLR 523. Thomas J trodde att han hade hittat guld i förhandlingarna men Privy Council sa att det bara var smuts. Som jag har sagt är det inget ovanligt eller överraskande med sådana åsiktsskillnader. I princip skulle jag dock acceptera att tidigare förhandlingar kan bli aktuella.

34. Av detta följer att även om det är sant att avvisningen, som Lord Wilberforce har sagt, normalt är irrelevant, kommer det att finnas fall där det endast kan motiveras av pragmatiska skäl. Jag måste överväga dessa grunder, som har utforskats i detalj i litteraturen och på det hela taget avvisats av akademiska författare men stöds av vissa praktiker.

35. Den första är att medgivandet av förhandlingar före avtal skulle skapa större osäkerhet om resultatet i tolkningstvister och öka kostnaderna för rådgivning, rättstvister eller skiljeförfarande. Alla som var engagerade i övningen skulle behöva läsa korrespondensen och uttalanden skulle behöva tas från dem som deltog i muntliga förhandlingar. Detta skulle inte bara vara tidskrävande och dyrt, utan utrymmet för oenighet om huruvida materialet påverkade konstruktionen av avtalet (som i Yoshimoto-fallet ) skulle öka avsevärt. I motsats till detta sägs det att när en tvist om byggnation prövas, tillhandahålls bevis för förhandlingarna före avtal nästan undantagslöst till stöd för ett alternativt krav på rättelse (som i Prenn v Simmonds och i detta fall) eller ett argument baserat om avstängning genom konvention eller något påstått undantag från undantagsregeln. Även om ett sådant alternativt påstående inte lyckas, kommer domaren att ha läst och möjligen blivit påverkad av bevisningen. Regeln uppnår därför inte mycket när det gäller att spara kostnader och avskaffandet av den skulle återställa en viss intellektuell ärlighet i det rättsliga förhållningssättet till tolkning.

36. Det finns förvisso en uppfattning inom yrket att ju mindre man behöver tillgripa någon form av bakgrund för tolkning, desto bättre. Dokumentet bör så långt som möjligt tala för sig självt. Som Popham CJ sa i grevinnan av Rutlands fall (1604) 5 Co Rep 25, 25b, 26a:

"det skulle vara obekvämt att skriftliga ärenden som gjorts genom råd och övervägande, och som slutligen importerar den säkra sanningen i parternas överenskommelse, skulle kontrolleras av parternas vilja att bevisas av det osäkra vittnesmålet om halt minne."

[...]

38. Jag tvivlar snarare på om fallet ICS ledde till en dramatisk ökning av mängden material som producerats som bakgrund för avtalstolkning. Men förhandlingar före kontraktet förefaller mig kunna väcka praktiska frågor som skiljer sig från dem som skapas av andra former av bakgrund. Medan de omgivande omständigheterna per definition är objektiva fakta, som vanligtvis kommer att vara okontroversiella, kommer uttalanden under förhandlingar före avtal att vara genomdränkta i subjektivitet och kan, om de är muntliga, vara mycket omtvistade. Det är ofta inte lätt att skilja mellan de uttalanden som (om de överhuvudtaget gjordes) bara återspeglar strävanden från den ena eller andra av parterna och de som förkroppsligar åtminstone en provisorisk konsensus som kan kasta ljus över innebörden av avtalet som avslutades så småningom. Men den otydliga gränsen mellan förhandling och provisorisk överenskommelse är själva orsaken till att i varje fall av tolkningstvister, kommer en eller annan av parterna sannolikt att kräva att en domstol eller skiljedomare tar hänsyn till förhandlingarnas gång. Your Lordships erfarenhet av det analoga fallet att tillgripa uttalanden i Hansard enligt regeln i Pepper v Hart [1993] AC 593 tyder på att sådana bevis kommer att framläggas i alla fall där det finns den yttersta chansen att det kan accepteras och att även dessa fall kommer bara att vara toppen av ett berg av kasserade men dyra utredningar. Pepper v Hart har också uppmuntrat ministrar och andra att göra uttalanden i hopp om att påverka den konstruktion som domstolarna kommer att ge en stadga och det är möjligt att förhandlande parter kommer att uppmuntras att förbättra korrespondensen med liknande uttalanden.

39. Anhängare av tillåtligheten av förhandlingar före avtalsslutet uppmärksammar det faktum att de kontinentala rättssystemen verkar ha små svårigheter att ta hänsyn till dem. Både Unidroit Principles of International Commercial Contracts (1994 och 2004 revidering) och Principles of European Contract Law (1999) föreskriver att vid fastställandet av "parternas gemensamma avsikt" ska hänsyn tas till tidigare förhandlingar: artiklarna 4.3 respektive 5.102 Detsamma gäller Förenta Nationernas konvention om avtal om internationella köp av varor (1980). Men dessa instrument återspeglar den franska filosofin för avtalstolkning, som är helt olik den för engelsk rätt. Som professor Catherine Valcke förklarar i en belysande artikel ("Om att jämföra fransk och engelsk avtalsrätt: Insikter från social kontraktsteori") (16 januari 2009), betraktar fransk lag parternas avsikter som en ren fråga om subjektiva fakta, deras volonté psykologi, opåverkad av några regler om Därav följer att alla bevis för vad de sagt eller gjorde, vare sig de har sagt eller gjort, vare sig det är gentemot varandra eller till tredje part, kan vara relevanta för att fastställa vad deras avsikter faktiskt var. Det finns i fransk rätt en skarp åtskillnad mellan fastställandet av deras avsikter och tillämpningen av rättsregler som, i rättvisans intresse för andra parter eller på annat sätt, kan begränsa i vilken utsträckning dessa avsikter får effekt. Engelsk lag, å andra sidan, blandar ihop fastställandet av avsikt med lagreglerna genom att depersonifiera avtalsparterna och fråga, inte vad deras avsikter faktiskt var, utan vad en rimlig utomstående observatör skulle ha ansett att de var. Man kan enligt min mening inte helt enkelt överföra regler baserade på en filosofi om avtalstolkning till en annan, eller anta att den praktiska effekten av att tillåta sådana bevis enligt det engelska civilprocesssystemet kommer att vara densamma som under ett kontinentalt system.

40. I sin dom i det aktuella fallet ansåg Briggs J att det starkaste argumentet mot att medge bevis för förhandlingar före avtal var att det skulle vara orättvist mot en tredje part som tog över kontraktet eller förskotterade pengar på dess säkerhet. En sådan person skulle inte ha varit insatt i förhandlingarna och kan ha tagit villkoren i kontraktet till nominellt värde. Det finns helt klart styrka i detta argument, men det är rimligt att säga att samma poäng kan göras (och har framförts, särskilt av Saville LJ i National Bank of Sharjah v Dellborg [1997] EWCA Civ 2070, som inte har rapporterats, men det relevanta stycket citeras i Lord Binghams artikel i Edinburgh Law Review) med avseende på tillåtligheten av någon form av bakgrund.

41. Den slutsats jag skulle dra är att det inte finns några klart fastställda skäl för att avvika från undantagsregeln. Regeln kan mycket väl innebära, som Lord Nicholls har hävdat, att parterna ibland hålls bundna av ett kontrakt i villkor som, efter en fullständig undersökning av förhandlingsförloppet, en rimlig observatör inte skulle ha ansett att de hade tänkt sig. Men ett system som ibland tillåter detta att hända kan vara motiverat av det mer allmänna intresset av sparsamhet och förutsägbarhet när det gäller att få råd och avgöra tvister. Det är trots allt vanligtvis möjligt att undvika överraskningar genom att noggrant läsa dokumenten innan du undertecknar dem och det finns säkerhetsnäten för rättelse och estoppel av konventionen. Era herrar har inte materialet att bilda sig en uppfattning om. Det är möjligt att empiriska studier (t.ex. av lagkommissionen) kan visa att de påstådda nackdelarna med tillåtligheten i praktiken inte är särskilt betydande eller att de uppvägs av fördelarna med att göra mer exakt rättvisa i undantagsfall eller falla i linje med internationella konventioner. Men fastställandet av var fördelningsavvägningen ligger är enligt min mening inte lämplig för domstolsavgörande. Era herrar uppmanas att avvika från en regel som har funnits i många år och flera gånger bekräftats av kammaren. Det finns makt att göra det enligt Practice Statement (Judicial Precedent) [1966] 1 WLR 1234. Men den makten var avsedd, som Lord Reid sa i R v National Insurance Comrs, Ex p Hudson [1972] AC 944, 966, att endast tillämpas i ett litet antal fall där tidigare beslut av kammaren ”troddes hindra rättsutvecklingen eller ha lett till resultat som var orättvisa eller i strid med allmän ordning”. Jag tror inte att någon kan vara säker på att detta är sant för undantagsregeln.

42. Regeln utesluter bevis för vad som sades eller gjordes under loppet av förhandlingen av avtalet i syfte att dra slutsatser om vad avtalet innebar. Det utesluter inte användningen av sådan bevisning för andra syften: till exempel för att fastställa att ett faktum som kan vara relevant som bakgrund var känt för parterna, eller för att stödja ett krav på rättelse eller stopp. Dessa är inga undantag från regeln. De verkar utanför den.

[...]

47. Karen Oltmann var enligt min åsikt en olaglig utvidgning av principen om den "privata ordboken", som med sin logiska slutsats skulle förstöra uteslutningsregeln och alla praktiska fördelar som den kan ha. Det finns två legitima säkerhetsanordningar som i de flesta fall förhindrar att uteslutningsregeln orsakar orättvisa. Men de måste vädjas specifikt och tydligt fastställas. En är rättelse. Den andra är estoppel by konvention, som har utvecklats sedan beslutet i Karen Oltmann : se Amalgamated Investment & Property Co Ltd mot Texas Commerce International Bank Ltd [ 1982] QB 84. Om parterna har förhandlat fram ett avtal på något gemensamt antagande, som kan innefatta ett antagande om att vissa ord kommer att ha en viss betydelse, kan de hindras från att hävda att orden bör ges en annan betydelse. Båda dessa rättsmedel ligger utanför uteslutningsregeln, eftersom de utgår från utgångspunkten att avtalet i konstruktionsfrågan inte har den innebörd som den som söker rättelse eller höjer ett estoppel hävdar.

Lord Hope, Lord Rodge och Lord Walker kom överens.

Friherrinnan Hale höll med om resultatet, men sa också följande.

99. Men jag måste erkänna att jag inte hade funnit det fullt så lätt att komma fram till denna slutsats om vi inte hade blivit medvetna om den överenskommelse som parterna hade nått om denna aspekt av deras uppgörelse under de förhandlingar som ledde fram till den formella avtal. På alla objektiva synpunkter gjorde det saken kristallklar. Detta, för mig, ökade lockelsen av att acceptera advokatens vältaliga inbjudan att ompröva regeln i Prenn v Simmonds [1971] 1 WLR 1381, grytan som så försiktigt men effektivt rördes om av Lord Nicholls från Birkenhead i hans Chancery Bar Association-föreläsning 2005 ([ 2005] 121 LQR 577). Min erfarenhet på lagkommissionen har visat mig hur svårt det är att genom lagstiftning åstadkomma en flexibel och nyanserad reform av en allmän lag. I slutändan kan avskaffande vara den enda fungerande lagstiftningslösningen, vilket så småningom hände med hörsägenregeln (Law Com No 216 (1993), BAILII: [1993] EWLC 216), The Hearsay Rule in Civil Proceedings). Även det kan visa sig vara svårt om man vid analys anser att regeln inte har något verkligt innehåll, som med regeln om villkorlig bevisföring (Law Com No 154 (1986, BAILII: [1986] EWLC 154), The Parol Evidence Rule) . Domstolarna kan å andra sidan åstadkomma steg-för-steg-ändringar som kan skilja fall där sådan bevisning är "till hjälp" från fall där den inte är det. Lord Hoffmann antog skulle emellertid i hög grad leda till en lösning. Om testet av parternas fortsatta gemensamma avsikter är objektivt, så undersöker domstolen om det fanns ett sådant tidigare samförstånd och i så fall vad det var. Förhandlingar där det inte fanns någon sådan konsensus är verkligen "ohjälpsamma". Men förhandlingar där konsensus nåddes är verkligen till stor hjälp. Om språket i det slutliga kontraktet inte återspeglar denna konsensus, så om det inte har skett en senare variant av det, är det formella kontraktet bör korrigeras för att återspegla det. Det är inte meningsfullt om testet för att tolka deras tidigare konsensus skiljer sig från det objektiva testet för att tolka deras eventuella kontrakt. Denna situation är, och bör vara, helt annorlunda än situationen där en part tar fel vad gäller dess innebörd och den andra parten vet detta - den senare bör inte tillåtas dra fördel av den förra.

Se även

• engelsk avtalsrätt