Bolåneantagande

Bolåneantagande är överföringen av villkoren och balansen för ett befintligt inteckningslån till köparen av en finansierad fastighet , vilket vanligtvis kräver att den antagande parten är kvalificerad enligt riktlinjerna för långivaren eller borgensmannen. Alla inteckningar är potentiellt övertagbara, även om långivare kan försöka förhindra antagandet av ett hypotekslån med en förfallo-på-försäljningsklausul . Vissa typer av bolån är otvetydigt antagbara, till exempel de som är försäkrade av FHA , garanterade av VA eller garanterade av USDA . Från och med 2014 utgör FHA och VA antagbara inteckningar cirka 18%, eller en av sex, inteckningar i USA.

Allmänt

Köparens övertagande av en inteckning ingår vanligtvis som en del av handlingen, även om det inte finns något krav på att det måste vara skriftligt. I de flesta jurisdiktioner krävs ett uttryckligt antagande. Om en handling är tyst eller tvetydig i frågan, kommer domstolen att anta att köparen inte hade för avsikt att överta inteckningen.

Vissa tillåter dock att antagandet antas baserat på parternas beteende. Till exempel kan göra betalningar på bolånet bevisa en avsikt att ta det, liksom att betala mindre än värdet på fastigheten (om skillnaden är det utestående beloppet på bolånet). I avsaknad av ett övertagande av inteckning av köparen, köper köparen fastigheten som omfattas av inteckningen, vilket innebär att fastigheten fortfarande är belastad och långivaren har ett intresse i fastigheten.

Exempel

Till exempel är en husägare skyldig ett 30-årigt hypotekslån på $250 000 mot sitt hus. En potentiell köpare vill köpa huset för $300 000 och behålla samma bolån för att undvika att gå igenom processen och kostnaden för att ansöka om ett nytt lån. Köparen betalar $ 50 000 kontant för aktiekapitalet och tar på $ 250 000 inteckning och blir ansvarig för skulden.

Vanliga antagbara hypotekslån

  1. FHA försäkrade lån – Alla inteckningar som utförs efter den 1 december 1986 kräver att köparen är kreditvärdig att överta en säljares inteckning.
  2. VA-lån - Alla inteckningar som är gjorda efter den 1 mars 1988 kräver att köparen är kreditvärdig att överta en säljares inteckning. Om ett VA-lån antas av en veteran som är berättigad till ett bostadslån, kan säljaren också begära att få sin berättigande återinförd när antagandet har slutförts.
  3. USDA-lån - Alla USDA 502-inteckningar kan tas av en kreditvärdig köpare, men som ett nytt antagande om ränta och villkor.
  4. Bolån med justerbar ränta – är vanligtvis antagbara, men inte alla.

Långivarens samtycke

För att kunna ta ett befintligt bostadslån är det i allmänhet nödvändigt att inhämta samtycke från långivaren innan antagandeprocessen. Överlåtelse av fastighet med ett befintligt bostadslån som görs utan långivarens medgivande kallas ibland för en försäljning "med förbehåll för" det befintliga lånet. I de flesta fall undviker denna typ av överlåtelse inte långivarens rätt att kräva in lånet förfallet enligt förfallobestämmelsen i lånet.

Undantag

  1. VA Lån daterade före den 1 mars 1988 kan överlåtas utan långivarens godkännande och säljaren kan fortfarande befrias från ansvar för hypotekslånet.
  2. FHA-försäkrade lån som har sitt ursprung före den 1 december 1986 innehåller i allmänhet inga begränsningar för antagande. På grund av HUD Reform Act från 1989 är FHA-inteckningar utförda mellan 1986 och 1989 fritt antagbara, trots alla restriktioner som anges i inteckningen.

Frigörande av ansvar

När antagandet har slutförts begär säljaren ansvarsfrihet från långivaren. Om inteckningen övertas utan långivarens medgivande, skulle säljaren förbli ansvarig för eventuella försummelser från köparens sida. I fall av ett VA-lån kan ansvarsfrihet erhållas efter antagandet även om långivarens godkännande inte gavs innan antagandeprocessen slutfördes.

Begränsning av antagande

I USA begränsas övertagandet av bolån för de flesta typer av bolån genom att inkludera en klausul om förfallotid . Denna typ av bestämmelse tillåter långivaren att kräva betalning av hela lånesaldot om egendomen överförs till en ny ägare utan långivarens medgivande. Alla FHA-försäkrade lån och VA-lån (daterade efter 1 mars 1988) är dock antagbara så länge som köparen är kreditvärdig eftersom de avsiktligt saknar klausuler om betalning vid försäljning.

Se även

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Mortgage_assumption&oldid=1131216345 "