Förfallo-på-rea-klausul

En klausul om förfallotid är en klausul i ett låne- eller skuldebrev som föreskriver att hela behållningen av lånet kan komma att förfalla (i sin helhet återbetalas) vid försäljning eller överlåtelse av äganderätten till den egendom som används för att säkra sedeln. Långivaren har rätt, men inte skyldighet, att kalla sedeln förfallen i en sådan omständighet.

Vid fastighetsinvesteringar kan klausulen om förfallotid vara ett hinder för en fastighetsägare som vill sälja fastigheten och låta köparen ta över ett befintligt lån snarare än att betala av lånet som en del av försäljningen. På samma sätt skulle en klausul om förfallotid störa en säljares utvidgning av finansieringen till en köpare genom att använda en omslutande inteckning , även kallad "alltäckande inteckning", "allomfattande förtroendehandling", "allomfattande förtroende". handling" eller "AITD." Vilket som helst av dessa arrangemang utlöser klausulen om förfallotid i säljarens befintliga bolån och därför kan långivaren kräva att lånet förfaller. Om en fastighet med en förfalloförsäljningsklausul i bolånet överlåts och lånet inte betalas av, skulle banken kunna lösa lånet och sedan utmäta fastigheten om köparen inte omedelbart kan lämna in hela det återstående beloppet på lånet. Hur troligt det är beror på hur fastighetsekonomin går. Om köparen fortsätter att betala lånet vid förfallodagen är det mindre sannolikt att banken faktiskt skulle ta ut lånet men det är fortfarande bankens val.

I början av 1980-talet, med räntesatser på nya lån på 18 %, försökte banker ofta att genomdriva klausuler om förfallotid på försäljning med avseende på äldre lån som hade gjorts till lägre räntor (särskilt de som gjordes före lågkonjunkturen 1973–75 och den efterföljande stagflationen ), så att de kunde dra tillbaka dessa lån från sina böcker, tvinga köpare att skaffa nya lån för att finansiera sina transaktioner och låna ut pengar till dem till högre räntor. På 2010-talets utlåningsmarknad tror många observatörer att banker sannolikt inte kommer att genomdriva bestämmelser om betalning vid försäljning om de inte har en annan anledning att förfalla lånet.

USA:s lag

Praktiskt taget alla hypotekslån som gjorts i USA av institutionella långivare de senaste åren innehåller en klausul om förfallotid. Dessa klausuler är avsedda att kräva att lånet ska betalas i sin helhet vid en försäljning eller överlåtelse av intresse för den aktuella fastigheten. Detta står i motsats till den stora tillgången på antagbara bolån tidigare. Antagliga inteckningar skulle göra det möjligt för en andra part att överta ställningen som låntagare och i huvudsak anta det avtal som redan finns mellan köparen och finansinstitutet. Fram till 1982 var verkställbarheten av bestämmelser om betalning till försäljning i grunden en fråga om statlig, inte federal lag. Många stater hade antagit lagar som tillät befintliga lån att tas av köpare oavsett om långivaren var villig att gå med eller inte. Logiken bakom dessa lagar var generellt sett att en långivare skulle tillåtas att kräva ett lån förfallande när den egendom som säkrar lånet säljs endast om långivaren kunde visa att försäljningen och överlåtelsen av fastigheten minskade långivarens säkerhet eller ökade risken för att lånet skulle gå i konkurs.

Men 1982 antog kongressen Garn–St. Germain Depository Institutions Act . Section 341a of the Act (kodifierad i avdelning 12, US Code, Section 1701j-3 ) gör verkställbarheten av bestämmelser om förfallotid till en federal fråga och föreskriver att om fastighetslånedokument innehåller en bestämmelse om förfallotid till försäljning, bestämmelse är verkställbar om egendomen som säkerställer lånet överlåts utan långivarens medgivande. Institutionella långivare lobbade framgångsrikt kongressen för att lägga till avsnitt 341a i lagen till federal lag.

Långivare är i allmänhet inte skyldiga att inkludera avsättningar till betalning vid försäljning i lån, men det är nästan allmän praxis för institutionella långivare att inkludera dem. För lån från privata långivare, t.ex. finansiering som ges till köpare av säljare, ingår inte alltid avsättningar för betalning vid försäljning. En köpare och säljare kan också förhandla om att inkludera en klausul om förfallotid som tillåter ett engångslån.

Det finns vissa undantag från verkställbarheten av klausuler om förfallotid. Dessa finns i allmänhet i avdelning 12, Code of Federal Regulations, del 191. Låntagare kan till exempel placera sina hem i sitt eget förtroende utan att utlösa klausulen om due-on-sale. "En långivare får inte utnyttja sin option enligt en klausul om förfallotid vid en övergång till en inter vivos trust där låntagaren är och förblir förmånstagare och som inte avser en överlåtelse av bostadsrätt i fastigheten . " (12 USC 1701j-3(d)(8)..[5].) Observera att en förmånstagare betyder möjligen bland flera förmånstagare. På samma sätt utlöser överlåtelse av låntagarens bostad till en make som en del av en skilsmässa eller upplösning av äktenskap i allmänhet inte en klausul om förfallotid. Det finns även andra undantag i lagen. Use trusts underlättar också överföringar av egendom till arvingar och minderåriga . Det kan också skydda rika eller riskfyllda ägares egendom mot möjligheten till framtida stämningar eller borgenärer eftersom trusten, inte individerna i riskzonen, äger egendomen.

Se även

• Revers
• Bolåneantagande
• Pantbrev
• Hypoteksrätt