VA-lån

Ett VA-lån är ett hypotekslån i USA som garanteras av United States Department of Veterans Affairs ( VA). Programmet är för amerikanska veteraner , militärmedlemmar som för närvarande tjänstgör i den amerikanska militären, reservister och utvalda efterlevande makar (förutsatt att de inte gifter om sig) och kan användas för att köpa enfamiljshus, bostadsrätter, flerbostadsfastigheter, tillverkade hem och nya konstruktion. VA ger inga lån, men anger reglerna för vem som kan kvalificera sig, utfärdar minimiriktlinjer och krav enligt vilka bolån kan erbjudas och garanterar ekonomiskt lån som kvalificerar sig under programmet.

Den grundläggande avsikten med VA-bolåneprogrammet är att tillhandahålla hemfinansiering till berättigade veteraner och att hjälpa veteraner att köpa fastigheter utan handpenning . Lånet kan utfärdas av kvalificerade långivare.

VA-lånet tillåter veteraner 103,6 procents finansiering utan privat bolåneförsäkring (PMI) eller 20 procents andralån och upp till $6 000 för energieffektiva förbättringar. En VA-finansieringsavgift på 0 till 3,6 % av lånebeloppet betalas till VA; Denna avgift kan också finansieras och vissa kan kvalificera sig för ett undantag. Vid ett köp får veteraner låna upp till 103,6 % av försäljningspriset eller husets rimliga värde, beroende på vilket som är lägst. Eftersom det inte finns någon månatlig PMI går mer av bolånebetalningen direkt till att kvalificera sig för lånebeloppet, vilket möjliggör större lån med samma betalning. I en refinansiering, där ett nytt VA-lån skapas, kan veteraner låna upp till 100 % av en fastighets rimliga värde, där det är tillåtet enligt statliga lagar. I en refinansiering där lånet är ett VA-lån refinansiering till VA-lån (IRRRL Refinance), får veteranen låna upp till 100,5 % av det totala lånebeloppet. De ytterligare 0,5 % är finansieringsavgiften för en VA-räntesänkningsrefinansiering.

VA-lån tillåter veteraner att kvalificera sig för lånebelopp som är större än traditionella Fannie Mae /överensstämmande lån. Standard VA-riktlinjer anger att VA kommer att försäkra ett bolån där den månatliga betalningen av lånet är upp till 41% av bruttomånadsinkomsten kontra 28% för ett överensstämmande lån förutsatt att veteranen inte har några månatliga räkningar, även om det inte finns någon hård gräns till DTI för ett VA-bolån. Veteraner har varit kända för att vara godkända med ett DTI på upp till 80%, om det finns andra faktorer som stärker deras låneansökan. Dessa faktorer inkluderar ett lågt lån-till-värde (LTV), tillräcklig restinkomst, extra inkomst som erhållits men som inte används för att kvalificera sig för lånet, god kredit, etc...

Historia

Den ursprungliga Servicemen's Readjustment Act , som antogs av USA:s kongress 1944, utökade en mängd olika förmåner till kvalificerade veteraner. VA-lånegarantiprogrammet var särskilt viktigt för veteraner. Enligt lagen, i dess ändrade lydelse, är VA behörig att garantera eller försäkra hem-, gårds- och företagslån som ges till veteraner av låneinstitut. Från och med 2020 har över 25 miljoner VA bostadslån försäkrats av regeringen. VA kan ge direkta lån i vissa områden i syfte att köpa eller bygga ett hem eller gårdsbostad, eller för reparation, ändring eller förbättring av bostaden. Villkoren och kraven för VA-gårds- och företagslån har inte fått privata långivare att göra sådana lån i volym under de senaste åren.

Veterans Housing Act från 1970 tog bort alla uppsägningsdatum för att ansöka om VA-garanterade bostadslån. Denna ändring från 1970 föreskrev även VA-garanterade lån på husbilar.

Mer nyligen utökade Veterans Housing Benefits Improvement Act från 1978 och ökade förmånerna för miljontals amerikanska veteraner.

Fram till 1992 var VA-lånegarantiprogrammet endast tillgängligt för veteraner som tjänstgjorde i aktiv tjänst under bestämda perioder. Men med antagandet av Veterans Home Loan Program Amendments från 1992 (Public Law 102-547, godkänd 28 oktober 1992), utökades programmets behörighet till att omfatta reservister och personal från National Guard som tjänstgjorde hedersamt i minst sex år utan att på annat sätt kvalificera sig enligt de tidigare bestämmelserna om aktiv tjänst. Sådan personal måste betala en något högre finansieringsavgift när de skaffar ett VA-bolån.

Trots en hel del förvirring och missförstånd ger den federala regeringen i allmänhet inte direkta lån enligt lagen. Regeringen garanterar helt enkelt lån gjorda av vanliga hypotekslångivare (beskrivningar av dessa finns i efterföljande avsnitt) efter att veteraner gjort sina egna arrangemang för lånen genom normala finanskretsar. Veteranförvaltningen värderar sedan fastigheten i fråga och garanterar långivaren, om den är nöjd med risken, mot förlust av kapital om köparen fallerar.

I samband med VA:s program skyddar Servicemembers' Civil Relief Act tjänstemedlemmar från ekonomiska problem på deras bostadslån som kan uppstå som ett resultat av aktiva åtaganden, och fryser deras räntor till 6%.

Den 26 oktober 2012 meddelade Department of Veterans Affairs att de har garanterat 20 miljoner bostadslån sedan dess bostadslåneprogram etablerades 1944 som en del av den ursprungliga GI Bill of Rights för återvändande veteraner från andra världskriget. Det 20 miljonte lånet garanterades för ett hem i Woodbridge, Va., köpt av den efterlevande maken till en krigsveteran från Irak som dog 2010. ( www.va.gov) ^{[ bättre källa behövs ]}

Den 22 juni 2019 firade VA-låneprogrammet sitt 75-årsjubileum sedan antagandet av den ursprungliga Servicemen's Rejustment Act, även känd som GI Bill . Under firandet meddelade Department of Veterans Affairs att programmet hade garanterat 24 miljoner VA-hemlån sedan starten.

Den 25 juni 2019 undertecknades Blue Water Navy Vietnam Veterans Act från 2019 i en lag som tillfälligt ökade VA-finansieringsavgiften för aktiva tjänstemedlemmar och veteraner från och med den 1 januari 2020. Lagen tog bort VA County-lånegränserna för bostadsköpare med full VA lånerätt och gjorde Purple Heart- mottagare befriade från att betala VA-finansieringsavgiften. Flera kongressledamöter var missnöjda efter att lagen antogs, och skrev ett öppet brev till parlamentets talman Nancy Pelosi och minoritetsledaren Kevin McCarthy och bad att framtida räkningar inte skulle betalas genom att höja VA-låneavgifterna.

Finansieringsavgifter

En finansieringsavgift måste betalas till VA om inte veteranen är befriad från en sådan avgift eftersom han eller hon får någon VA-handikappersättning. Det är en myt att invaliditetsersättningen måste vara någon procentsats, "såsom minst 10 %". Lagen lyder faktiskt, "...38 US Code § 3729. Låneavgift - (1) En avgift får inte tas ut enligt detta avsnitt från en veteran som tar emot kompensation (eller som, utom för mottagande av pensionslön eller aktiv tjänstelön, skulle vara berättigad till ersättning) eller från en efterlevande make till någon veteran (inklusive en person som dog i den aktiva militären, sjöfartstjänsten eller flygtjänsten) som dog av ett tjänsterelaterade funktionshinder..." Om en veteran tillerkänns handikappersättning efter att ha betalat en finansieringsavgift, kan han/hon ansöka om återbetalning av denna finansieringsavgift, så länge invaliditetens startdatum ligger före slutdatumet för bostadslånet.

I augusti 2012 antog kongressen ett lagförslag som tillåter en veteran att få fördelarna med att ha veteranfunktionshinder medan det fortfarande är under behandling. Det belopp som betalats för finansieringsavgiften kan återbetalas till Veteranen när ett beslut har fattats och pappersarbetet mottagits.

VA-finansieringsavgiften kan betalas kontant eller inkluderas i lånebeloppet. Slutkostnader som VA-värdering, kreditupplysning, lånehanteringsavgift, titelsökning, titelförsäkring, registreringsavgifter, överföringsskatter, undersökningsavgifter eller riskförsäkring kanske inte ingår i lånet. Säljaren får dock betala dessa för VA-låntagarens räkning.

Köp- och bygglån

På grund av Blue Water Navy Vietnam Veterans Act från 2019, utjämnas VA-finansieringsavgiften för alla tjänstegrenar från och med den 1 januari 2020. För aktiva militärmedlemmar och veteraner innebär detta en ökning av VA-finansieringsavgiftskostnaderna under en period av 2 år. Om du har en tjänsterelaterade funktionsnedsättning som du kompenseras för av VA eller om du är en efterlevande make till veteran som dog i tjänst eller av tjänsterelaterade funktionsnedsättningar, bortfaller finansieringsavgiften.

Typ av veteran	Handpenning	Användning för första gången	Efterföljande användning
Reguljär militär, reserver/nationalgardet	Inga 5%-9,99% 10% eller mer	2,3 % 1,65 % 1,4 %	3,6 %* 1,65 % 1,4 %

VA-finansieringsavgiften kan finansieras direkt till det maximala lånebeloppet för det län där bostaden är belägen. För senare användning av VA-lån, om försäljningspriset och den finansierade VA-finansieringsavgiften uppgår till mer än det maximala lånebeloppet för det länet, måste låntagaren eller säljaren betala avgiften ur egen ficka. Alla VA-lån kräver ett förvaringskonto för fastighetsskatter och villaägares försäkring som gör att den månatliga betalningen av VA-lån beräknas som en PITI -betalning.**

Cash-out refinansieringslån

Typ av veteraner	Procent för förstagångsanvändning	Procent för efterföljande användning
Reguljär militär, reserver/nationalgardet	2,3 %	3,6 %*

Den högre efteranvändningsavgiften gäller inte för dessa typer av lån om veteranens enda tidigare utnyttjande av rätt var för ett tillverkat bostadslån.

Andra typer av lån

Typ av lån	Procent för endera typen av veteran Oavsett om det används första gången eller senare
Räntesänkning Refinansieringslån	.50 %
Tillverkade bostadslån	1,00 %
Låneantaganden	.50 %

Veteraner som tidigare bott i ett hem som de sedan var tvungna att hyra ut kommer vanligtvis att kvalificera sig för en refinansiering utan räntesänkning. Veteranens administration tillåter också veteranhusägare att refinansiera från ett konventionellt lån till ett VA-lån. Denna process kräver dock en bedömning.

Motsvarigheter till VA-lån

Privat bolåneförsäkring

Privat bolåneförsäkring (PMI) garanterar konventionella bostadslån – de som inte garanteras av regeringen. Detta låneprogram är en privat sektor som motsvarar Federal Housing Administration (FHA) och VA-låneprogram.

PMI-företaget försäkrar en procentandel av konsumentens lån för att minska långivarens risk; denna procentsats betalas ut till långivaren om konsumenten inte betalar och långivaren utmätar lånet.

Långivare bestämmer om de behöver och vill ha en privat bolåneförsäkring. Om de bestämmer sig så blir det ett krav på lånet. PMI-företag tar ut en avgift för att försäkra ett hypotekslån; VA försäkrar ett lån utan kostnad för en veteranköpare (annat än VA-finansieringsavgiften); FHA tar ut en månadsavgift för att garantera lånet.

VA Låneansökan

VA-låneansökan är en standardiserad låneansökan blankett 1003 utfärdad av Fannie Mae, även känd som Freddie Mac Form 65. Det är ett federalt brott som kan bestraffas med böter eller fängelse, eller bådadera, att medvetet göra några falska uppgifter på en VA-låneansökan enligt bestämmelser i avdelning 18, United States Code, Section 1001, et seq.

Du behöver följande papper för att ansöka:

Kopior av dina W2-utdrag för de senaste två åren, så att din bruttohushållsinkomst kan bekräftas,
Kopior av dina tidigare två lönebesked,
Dokumentation av andra tillgångar (checkkonton, sparkonton, finansiella investeringar, förvaltningsfonder, etc.),
Om egenföretagare krävs två års på varandra följande skattedeklarationer.
Veteranen måste också tillhandahålla sin DD 214 och Certificate of Eligibility (COE)

Kvalificerar för veteranbostadslån

Veteranlåneprogrammet är utformat för veteraner som uppfyller det minsta antalet dagar av avslutad tjänst. Några av de andra behörighetskraven för VA-låneprogrammet och vissa specifika bostadslåneförmåner inkluderar tjänstetiden eller tjänsteåtagande, tjänstestatus och tjänstens karaktär. Programmet möjliggör förmåner till efterlevande makar.

VA har inte en lägsta kreditpoäng som används för att prekvalificera för ett bolån, men de flesta långivare kräver en lägsta kreditpoäng på minst 620.

En veteran som har använt sin rätt att tidigare köpa en bostad kan ha rätt kvar att köpa en annan. Om du tidigare köpt ett hem med dina VA-förmåner kan du fortfarande ha en del av den "rättigheten" tillgänglig för dig för att köpa ett nytt hem. Tänk på följande för att beräkna maximalt antal tillgängliga rättigheter:

Om ditt tidigare hem köptes med ett VA-lån, och det lånet betalades av av de nya ägarna, kan hela rättigheten ha återställts.
Om du sålde ditt hem till någon och tillät dem att ta ditt VA-lån, kan du få hela rättigheten återställd, om en eller flera av köparna också var veteraner.
Om du fortfarande äger bostaden och hyr ut den – kanske du kan köpa en ny bostad med din delrätt, men det finns flera begränsningar.

Tillåtna inkomstkällor som används för att kvalificera sig för ett VA-lån inkluderar: pensionsinkomst, socialförsäkringsinkomst, barnbidrag, underhållsbidrag och separat underhåll, BAH, BAS och handikappinkomst. Dependence and Indemnity Compensation (DIC) för en efterlevande make kan också inkluderas. Dessutom är stabila, dokumenterade inkomster från arbetsgivare fortfarande den bästa inkomstkällan för VA-lån.

Hemlösa veteraner - National Center on Homelessness Among Veterans (NCHAV)

National Center on Homelessness Among Veterans (NCHAV) har planerat att öka den återhämtningsorienterade vården som ges till hemlösa veteraner , eller de som snart kommer, genom utveckling och spridning av evidensbaserade program, policyer samt bästa praxis. Det grundades 2009 för att stödja verkställandet av US Department of Veteran Affairs (VA:s) femårsplan för att stoppa hemlöshet bland veteraner. Denna plan föddes ur de mål och tidsramar som lagts fram av lagstiftare, guvernörer, ideella organisationer, trosbaserade och samhällsorganisationer, USA:s kongress, USA:s interagency Council on Homelessness, affärsenheter och filantropiska ledare för att få slut på hemlöshet i Amerika och framsteg för att göra prisvärda och stabila bostäder tillgängliga för alla dess invånare.

NCHAV

Nedan är de fyra kärnaktiviteterna i NCHAV:s integrerade och organiserade arbete:

Modellutveckling & Implementering
Forskningsmetodik
Utbildning & Spridning
Policyanalys

externa länkar