Lagen om fastighetsavvecklingsförfaranden

Lagen om fastighetsavvecklingsförfaranden

Lång titel	Real Estate Settlement Procedures Act från 1974
Akronymer (vardagligt)	RESPA
Antagen av	USA: s 93:e kongress
Effektiv	22 december 1974
Citat
Offentlig rätt	PL 93-533
Stadgar i stort	88 Stat. 1724
Kodifiering
Titlar ändrade	12
USC- sektioner skapade	2601-2617
Lagstiftningshistoria
Antog senaten den 24 juli 1974 (enhälligt samtycke) Antog representanthuset den 14 augusti 1974 (enhälligt samtycke) Rapporterad av den gemensamma konferenskommittén den 9 dec 1974; godkändes av senaten den 9 december 1974 (enhälligt samtycke) och av representanthuset den 11 december 1974 (enhälligt samtycke) Undertecknad i lag av president Gerald Ford den 22 december 1974
Stora ändringar
P.L. 94-205, 89 Stat. 1157 (1976)

  Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) var en lag som antogs av USA:s kongress 1974 och kodifierad som avdelning 12, kapitel 27 i United States Code , 12 USC §§ 2601 – 2617 . Huvudsyftet var att skydda husägare genom att hjälpa dem att bli bättre utbildade när de handlar efter fastighetstjänster , och eliminera returer och remissavgifter som lägger onödiga kostnader till avvecklingstjänster. RESPA kräver att långivare och andra som är involverade i hypotekslån ger låntagare relevanta och aktuella upplysningar om arten och kostnaderna för en fastighetsavvecklingsprocess. RESPA har också utformats för att förbjuda potentiellt otillåten praxis såsom returer och hänvisningsavgifter, praxis med dubbel spårning och inför begränsningar för användningen av depositionskonton .

Historia

RESPA antogs 1974 och administrerades ursprungligen av Department of Housing and Urban Development (HUD) . Under 2011 övertog Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), skapad enligt bestämmelserna i Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, den verkställande och regelgivande myndigheten över RESPA. Den 31 december 2013 publicerade CFPB slutgiltiga regler för genomförande av bestämmelserna i Dodd-Frank Act, som uppmanar CFPB att publicera en enda, integrerad information för hypotekstransaktioner , som inkluderade krav på information om hypotekslån enligt Truth in Lending Act (TILA) och avsnitt 4 och 5 i RESPA. Som ett resultat av detta innehåller förordning Z nu de integrerade formerna, tidpunkten och relaterade upplysningskrav för de flesta slutna konsumentlånelån.

Syfte

RESPA skapades eftersom olika företag som var associerade med köp och försäljning av fastigheter , såsom långivare, fastighetsmäklare , byggbolag och titelförsäkringsbolag, ofta ägnade sig åt att tillhandahålla hemliga returer till varandra, blåsa upp kostnaderna för fastighetstransaktioner och skymma priskonkurrens genom att underlätta bete-and-switch- taktik.

Till exempel kan en långivare som annonserar ett bostadslån ha annonserat lånet med en ränta på 5 %, men när man ansöker om lånet får man veta att man måste använda långivarens anslutna titelförsäkringsbolag och betala 5 000 USD för tjänsten, medan normalpriset är 1 000 USD. Titelbolaget skulle då ha betalat $4 000 till långivaren. Detta gjordes olagligt, för att göra priserna för tjänsterna tydliga för att möjliggöra priskonkurrens av konsumenternas efterfrågan och därmed pressa ner priserna.

Allmänna krav

RESPA beskriver krav som långivare måste följa när de tillhandahåller bolån som är säkrade genom federalt relaterade hypotekslån. Detta inkluderar bostadsköpslån, refinansiering, antaganden som godkänts av långivaren, fastighetsförädlingslån, aktiekrediter och omvända inteckningar.

Enligt RESPA måste låneinstituten:

• Tillhandahåll vissa upplysningar när det är tillämpligt, inklusive en uppskattning av förlikningskostnader i god tro (GFE), specialinformationshäfte, HUD-1/1A förlikningsutlåtande och upplysningar om inteckningsservice.
• Tillhandahålla möjligheten att jämföra GFE med HUD-1/1a-avräkningarna vid stängning
• Följ etablerade rutiner för depositionsredovisning
• Fortsätt inte med avskärmningsprocessen när låntagaren har lämnat in en fullständig ansökan om alternativ för förlustreducering, och
• Betala inte kickbacks eller betala hänvisningsavgifter till leverantörer av avvecklingstjänster (t.ex. värderingsmän, fastighetsmäklare/mäklare och titelbolag)

Uppskattning av förlikningskostnader i god tro

För slutna omvända inteckningar måste en långivare eller mäklare förse konsumenten med standardformuläret Good Faith Estimate (GFE). En uppskattning av avvecklingskostnader i god tro är ett dokument på tre sidor som visar uppskattningar för de kostnader som låntagaren sannolikt kommer att ådra sig vid avveckling och relaterad låneinformation. Den är utformad för att göra det möjligt för låntagare att handla ett bolån genom att jämföra avvecklingskostnader och lånevillkor. Dessa kostnader inkluderar, men är inte begränsade till:

• Ursprungsavgifter
• Uppskattningar för nödvändiga tjänster (t.ex. bedömningar, kreditupplysningsavgifter, översvämningscertifiering)
• Titelförsäkring
• Dagränta
• Spärrade insättningar, och
• Försäkringspremie

Banken eller bolånemäklaren måste tillhandahålla GFE senast tre arbetsdagar efter att långivaren eller bolånemäklaren tagit emot en ansökan, eller tillräcklig information för att fylla i och ansöka ansökan.

Kickbacks och oförtjänta avgifter

En person får inte ge eller ta emot en avgift eller något av värde för en remiss av hypotekslån avveckling. Detta inkluderar ett avtal eller en överenskommelse relaterad till en federalt relaterad inteckning. Avgifter som betalas för bolånerelaterade tjänster ska upplysas. Dessutom får ingen person ge eller ta emot någon del, uppdelning eller procentandel av en avgift för tjänster kopplade till en federalt relaterad inteckning förutom för tjänster som faktiskt utförs.

Tillåten ersättning

• En betalning till en advokat för faktiskt utförda tjänster;
• En betalning från ett titelbolag till dess ombud för tjänster som faktiskt utförs vid utfärdandet av titelförsäkring;
• En betalning från en långivare till dess vederbörligen utsedda agent eller entreprenör för tjänster som faktiskt utförs i samband med uppkomsten, behandlingen eller finansieringen av ett lån;
• En betalning till en kooperativ mäklare och remissarrangemang mellan fastighetsmäklare och fastighetsmäklare. (Det lagstadgade undantaget som anges i denna paragraf avser endast arvodesdelning inom fastighetsmäklararrangemang när alla parter agerar i egenskap av fastighetsmäklare. "Blanket" avtal om hänvisningsarvode mellan fastighetsmäklare är förbjudna i USA i kraft av paragrafen 1 i Sherman Antitrust Act från 1890) ;
• Normala säljfrämjande och utbildningsaktiviteter som inte är villkorade av hänvisning av företag, och som inte inbegriper betalning av utgifter som annars skulle ådra sig en person som är i stånd att hänvisa avvecklingstjänster; och
• En arbetsgivares ersättning till sina egna anställda för eventuell remissverksamhet.

Det är långivarens ansvar att övervaka tredje parts avgifter i förhållande till de tjänster som tillhandahålls för att säkerställa att inga olagliga returer eller hänvisningsavgifter görs.

Låntagares begäran om information och meddelanden om fel

Efter mottagandet av en kvalificerad skriftlig begäran måste en bolånetjänsteman vidta vissa åtgärder, som var och en är föremål för vissa tidsfrister. Tjänstemannen måste bekräfta mottagandet av begäran inom 5 arbetsdagar. Tjänstemannen har sedan 30 arbetsdagar (från begäran) på sig att vidta åtgärder på begäran. Tjänsteleverantören måste antingen ge ett skriftligt meddelande om att felet har rättats, eller ge en skriftlig förklaring till varför tjänsteleverantören anser att kontot är korrekt. I vilket fall som helst måste operatören uppge namn och telefonnummer till en person som låntagaren kan diskutera ärendet med. Tjänsteleverantören kan inte ge information till någon kreditbyrå angående försenad betalning under 60-dagarsperioden.

Om tjänsteleverantören inte följer den "kvalificerade skriftliga begäran" har låntagaren rätt till faktiska skadestånd, upp till 2 000 USD i ytterligare skadestånd om det finns ett mönster av bristande efterlevnad, kostnader och advokatarvoden.

Kritik

Kritiker säger att bakslag fortfarande förekommer. Till exempel tillhandahåller långivare ofta captive-försäkringar till titelförsäkringsbolagen de arbetar med, vilket kritiker säger i huvudsak är en returmekanism. Andra motarbetar att transaktionen ekonomiskt sett är ett nollsummespel , där en långivare helt enkelt skulle ta ut högre priser om returen var förbjuden. Mot vilket andra motsätter sig att det avsedda målet med lagstiftningen är transparens, vilket den skulle ge om långivaren måste absorbera kostnaden för den dolda returen i den avgift de tar ut. En av de centrala delarna av debatten är det faktum att kunder överväldigande väljer de standardtjänsteleverantörer som är kopplade till en långivare eller en fastighetsmäklare, även om de undertecknar dokument som uttryckligen anger att de kan välja att använda vilken tjänsteleverantör som helst.

Det har förekommit olika förslag om ändring av lagen om fastighetsavvecklingsförfaranden. Ett förslag är att ändra det "öppna arkitektur"-systemet som för närvarande finns, där en kund kan välja att använda vilken tjänsteleverantör som helst för varje tjänst, till ett där tjänsterna paketeras, men där fastighetsmäklaren eller långivaren måste betala direkt för alla andra kostnader. Enligt detta system skulle långivare, som har mer köpkraft, mer aggressivt söka det lägsta priset för fastighetsavvecklingstjänster.

Även om både HUD-1 och HUD-1A tjänar till att avslöja alla avgifter, kostnader och avgifter för både köparen och säljaren som är inblandade i en fastighetstransaktion, är det inte ovanligt att hitta fel på HUD. Både köpare och säljare bör veta hur man korrekt läser en HUD innan de avslutar en transaktion och vid avveckling är inte den idealiska tiden att upptäcka onödiga avgifter och/eller orimliga avgifter eftersom transaktionen är på väg att avslutas. Köpare eller säljare kan anlita en erfaren professionell som en fastighetsmäklare eller en advokat för att skydda sina intressen vid stängning.

externa länkar

• Fullständig text av lagen från Legal Information Institute
• Integrated Mortgage Disclosures under Real Estate Settlement Procedures Act (Regulation X) och Truth In Lending Act (Reglement Z)
• Vet innan du är skyldig | Inteckningar