Kapitalinteckning
En kapitalinteckning är ett hypotekslån som är upplagt på räntebasis där kapitalet är avsett att återbetalas genom en eller flera (vanligtvis lågkostnads) kapitalförsäkringar . Frasen "kapitalinteckning" används huvudsakligen i Storbritannien av långivare och konsumenter för att hänvisa till detta arrangemang och är inte en juridisk term.
Låntagaren har två separata avtal: ett med långivaren för bolånet och ett med försäkringsgivaren för kapitalförsäkringen . Arrangemangen är distinkta och låntagaren kan ändra båda arrangemangen om de så önskar. Tidigare togs kapitalförsäkringen ofta som en extra säkerhet av långivaren. Det vill säga, långivaren tillämpade en laglig anordning för att säkerställa att intäkterna från gåvan betalades till dem snarare än till låntagaren; vanligtvis tilldelas försäkringen till långivaren. Denna praxis är ovanlig nu.
Skäl för en kapitalinteckning
Kunden betalar endast räntan på det lånade kapitalet, vilket minskar de månatliga betalningarna i jämförelse med ett vanligt amorteringslån; låntagaren betalar också premier till en kapitallivförsäkring. Avsikten är att utbetalningen från kapitalförsäkringen när den förfaller ska räcka för att betala tillbaka bolånet vid löptidens slut, och eventuellt skapa ett kontantöverskott.
Fram till 1984 fick kvalificerade försäkringsavtal (inklusive kapitalförsäkringar) skattelättnader på premierna som kallas livförsäkringspremierelief (LAPR). Detta gav en skattefördel för kapitalinteckningar framför återbetalning. På samma sätt gjorde MIRAS ( inteckningsränteavdrag vid källan ) det fördelaktigt att ha ett större kapitallån eftersom, om räntan förblev konstant, minskade MIRAS-lättnaden som betalades på ett amorteringslån över tiden. Denna skatteincitament mot kapitalinteckningar kommenteras inte ofta i media när de diskuterar kapitalinteckningar. [ citat behövs ]
Ett ytterligare skäl till förmån för en donation var att många långivare tar ut ränta på årsbasis. Detta innebar att eventuellt kapital som återbetalas på månadsbasis inte tas bort från det utestående lånet förrän i slutet av året, vilket ökar den reala räntan. I en sådan situation kan inbetalningar till en gåva gynnas av eventuell tillväxt från det ögonblick det investeras. I fortsättningen skulle den nettoinvesteringsavkastning som krävs för att kapitalet ska kunna betala lånet vara mindre än den genomsnittliga bolåneräntan under samma period.
Handlade kapitalförsäkringar
Traded endowment policies (TEP) eller second hand endowment policys (SHEPs) är traditionella with-profits donationer som har sålts till en ny ägare halvvägs under sin löptid. TEP-marknaden gör det möjligt för köpare (investerare) att köpa oönskade kapitalförsäkringar för mer än återköpsvärdet som försäkringsbolaget erbjuder. Investerare kommer att betala mer än återköpsvärdet eftersom försäkringen har större värde om den hålls i kraft än om den sägs upp i förtid. När en försäkring säljs överförs alla förmånliga rättigheter på försäkringen till den nya ägaren. Den nya ägaren tar på sig ansvaret för framtida premiebetalningar och samlar in förfallovärdet när försäkringen förfaller eller dödsfallsersättningen när den ursprungliga livförsäkrade dör. Försäkringstagare som säljer sina försäkringar drar inte längre nytta av livförsäkringen och bör överväga om de ska teckna alternativt skydd. TEP-marknaden handlar uteslutande om Traditional With Profits-policyer. Det enklaste sättet att avgöra om en kapitalförsäkring är i den här kategorin är att kontrollera om den nämner enheter, vilket indikerar att det är en Unitized With Profits eller Unit Linked policy, om bonusar är i pund och det inte nämns enheter så är det förmodligen en traditionell With Profits. De andra typerna av försäkringar - "Unit Linked" och "Unitised With Profits" har en prestationsfaktor som är direkt beroende av aktuella investeringsmarknadsförhållanden. Dessa är inte omsättningsbara eftersom garantierna på försäkringen är mycket lägre och det inte finns något gap mellan återköpsvärdet och marknadsvärdet.
Problem med kapitalinteckningar
Den underliggande premissen med kapitalförsäkringar som används för att återbetala ett bolån är att premierna plus tillväxten av investeringen kommer att vara tillräckliga för att återbetala lånet när det förfaller. Mot slutet av 1980-talet när försäljningen av kapitallån var på topp, var den förväntade tillväxttakten för kapitalförsäkringar hög (7-12 % per år). I mitten av 1990-talet fick förändringen i ekonomin mot lägre inflation antagandena för några år sedan att se optimistiska ut.
Anmärkningsvärt är att kapitallånen fortsatte att växa under 1980-talet även efter att livförsäkringspremielättnaden hade avskaffats 1984. Dessutom höll deras andel av bolånemarknaden uppe på 1990-talet trots att statskassan stadigt började minska MIRAS ( hypoteksränteavdrag). vid källan ), som också fungerade till förmån för räntefria bolån, och trots en längre period av relativt låg inflation (något som fungerade mot räntebara bolån). Det faktum att kapitalinteckningar senare visade sig ha blivit systematiskt felsålda förklarar förmodligen denna disjunktion.
Reglering av investeringsrådgivning och en växande medvetenhet om potentialen för regulatoriska åtgärder mot försäkringsbolagen leder till en minskning av förväntade tillväxttakt ner till 7,5 % och så småningom så låga som 4 % per år. År 2001 sågs försäljningen av donationer för att återbetala ett bolån praktiskt taget som tabu. [ citat behövs ]
Brister
Finansiella regler införde obligatoriska omprojektionsbrev för att visa befintliga kapitalinnehavare vad det sannolika förfallovärdet för deras kapital skulle vara om man antar standardtillväxttakten.
Detta ledde i sin tur till en dramatisk ökning av klagomål om felförsäljning och skapade en sekundär industri som "hanterar" klagomål på uppdrag av konsumenter mot en avgift, även om de kan utöva det själva gratis.
I många fall, eftersom riskvarningar inte gjordes lika tydligt som de är på dagens investeringsmarknad, har domstolar dömt mot försäkringsgivaren eller mäklaren som är ansvarig för den ursprungliga rådgivningen och har krävt dem att återställa sina kunder till den finansiella ställning de skulle ha befunnit sig i. hade de tagit ett amorteringslån istället. Från och med juli 2006 har brittiska banker och försäkringsbolag betalat ut cirka 2,2 miljarder pund i ersättning.