Flexibelt bolån
Termen flexibel inteckning hänvisar till ett bostadslån som erbjuder flexibilitet i kraven för att göra månatliga amorteringar. Den flexibla inteckningen dök upp först i Australien i början av 1990-talet (därav den amerikanska termen Australian Mortgage ), men det blev inte populärt förrän i slutet av 1990-talet. Denna teknik blev populär i USA och Storbritannien nyligen på grund av USA:s bostadsbubbla .
Begreppet bolåneacceleration används också, eftersom bolånet kan betalas av snabbare än vanliga bolån om låntagaren har möjlighet att göra det. Med traditionella bolån möter låntagare ofta stora straffavgifter för ytterligare kapitalåterbetalningar eller om betalningar inte gjordes i tid.
En specifik typ av flexibel inteckning som är vanlig i Australien och Storbritannien är en offset hypotekslån . Nyckelegenskapen för ett kvittat bolån är möjligheten att minska räntan som tas ut genom att kvitta ett kreditsaldo mot bolåneskulden, med ränta baserat på den utestående nettoskulden. Vissa långivare har ett enda konto för alla transaktioner, detta kallas ofta ett löpande kontobolån .
Funktioner
Typiska funktioner inkluderar anläggningen:
- att göra överbetalningar eller extra återbetalningar (mer än det normala beloppet)
- att dra om (låna tillbaka) eventuella tidigare överbetalningar eller extra amorteringar
- att underbetala (betala mindre än det normala beloppet)
- att ta ut en betalningssemester (stoppa återbetalningarna under en period, vanligtvis 3 till 12 månader).
Dessa funktioner gör att ett flexibelt bolån kan anpassas till individuella omständigheter. Det är särskilt användbart för låntagare som är egenföretagare och de med en rörlig inkomst, som inte alltid är fast. Som exempel kan låntagare vars inkomster inkluderar en betydande men oregelbunden provisionskomponent använda sig av provisionsbetalningar för att göra överbetalningar, och därigenom minska löptiden eller göra det möjligt för dem att betala för lite vid andra tillfällen.
Offset bolån
En specifik typ av flexibel inteckning som är vanlig i Australien och Storbritannien är en offset hypotekslån .
Det viktigaste med ett kvittningsbolån är möjligheten att minska räntan genom att kvitta ett kreditsaldo mot bolåneskulden.
Till exempel, om bolånebalansen är 200 000 USD och kreditsaldot är 50 000 USD, debiteras ränta endast på nettobalansen på 150 000 USD. Vissa långivare har ett enda konto för alla transaktioner, vilket ofta kallas ett löpande kontolån .
Långivare sätter normalt en kreditgräns vid början av bolånet och tillåter låntagare att kreditera och dra om upp till denna gräns. Gränsen kan ses över med jämna mellanrum. Långivaren kan sätta begränsningar på lånegränserna mot slutet av bolånetiden i syfte att säkerställa kapitalåterbetalning. Men många långivare tillåter full uttag fram till slutdatumet för bolånet, då lånet måste återbetalas. Det kan orsaka stora problem för odisciplinerade låntagare och de som närmar sig pension om långivaren inte är villig att förlänga löptiden (särskilt på grund av ålder).
Andra långivare har flera konton. Det finns åtminstone ett bolånekonto och ett inlåningskonto. Ofta tillåter långivaren flera konton för kreditsaldon och ibland för debetsaldon. De olika kontona tillåter låntagare att dela upp sina pengar teoretiskt efter syfte medan alla konton kvittas varje dag mot bolåneskulden.
Besparingar kontra minskad ränta
Offset bolån är till hjälp eftersom räntorna på bolån är högre än räntorna på ett sparkonto.
Till exempel, om man har ett bostadslån på 600 000 USD till 5 % per år och ett kvittningskonto där man har satt in 200 000 USD, skulle man bara debiteras ränta på 400 000 USD (600 000 - 200 000 USD). Den nya räntan som ska betalas uppgår då till $20 000 ($600 000 × 5% - $200 000 × 5% = $400 000 × 5%). Därför har räntan i princip reducerats med 10 000 $ (200 000 × 5 %) i jämförelse med den ursprungliga räntan, 30 000 $.
Utan ett kvittningskonto skulle $200 000 sparas på ett sparkonto, som skulle ha en ränta på 3,5 % per år. Om pengarna finns på kontot i ett år skulle den intjänade räntan uppgå till $7 000 ($200 000 × 3,5%).
Det förra alternativet tillåter att sänka räntan med 10 000 USD, och medan det senare ger 7 000 USD. Att placera pengar på ett offsetkonto gör det därför möjligt att spara mer pengar genom att minska räntan än någon ränta som tjänats in på ditt sparkonto. I vissa länder som Australien beskattar även statliga organ som Australian Taxation Office alla räntor som tjänas in på sparande, vilket minskar sparandet ännu mer.
Skatteförmån
Motsatta bolån kan ha skattefördelar för låntagaren. Istället för att få ränta på kreditsaldot (vilket kan medföra skatt) får krediten en minskning av den betalda bolåneräntan (vilket inte gör det). Till exempel i Storbritannien marknadsförs ofta offset-bolån som erbjuder "skatteeffektivt" sparande. Ränta som genereras på inlåningskonton för invånare i Storbritannien anses vara inkomst och är skattepliktig. Med förbehåll för det personliga sparbidraget är satsen minst 20 %.