Delad uppskattning inteckning

En shared appreciation inteckning eller SAM är en inteckning där långivaren går med på att få en del av eller hela återbetalningen i form av en andel av värdeökningen (uppskattningen) av fastigheten.

I UK

En delad uppskattning inteckning är en inteckning arrangerad som en form av equity release . Långivaren lånar låntagarna ett kapitalbelopp i utbyte mot en del av den framtida värdeökningen på fastigheten. Låntagarna behåller rätten att bo i fastigheten fram till döden.

Bolån med delad uppskattning som sålts mellan 1996–1998 har inte alltid visat sig vara produkter till nytta för de låntagare som tog dem.

Försäljning och marknadsföring

Cirka 12 000 bolån med delad uppskattning såldes av Bank of Scotland mellan november 1996 och februari 1998, och cirka 3 000 såldes av Barclays Bank mellan maj och augusti 1998. De såldes av Bank of Scotland genom finansiella rådgivare och hypoteksmäklare och av Barclays direkt . till låntagarna. Barclays Bank lånade ut totalt 100 miljoner pund i bolån med delad uppskattning, så den genomsnittliga storleken på vart och ett av deras lån skulle ha varit cirka 33 333 pund.

Barclays häfte om bolån med delad uppskattning säger att de var "speciellt utformade för behoven och livsstilarna hos den mogna husägaren... 45 år eller äldre och... egendom värd över £60 000." De riktade sig mest till personer i åldern 65 år och uppåt och marknadsfördes som idealiska för personer som hade betalat av sina bolån, så att de kunde släppa kontanter bundna i sitt hem utan att behöva sälja upp.

Under 2014 var nästan hälften av bolånen med delad värdestegring fortfarande aktiva.

Lånet och återbetalningen

Långivaren till en delad uppskattningsinteckning lånade ut en summa pengar upp till högst 25 % av fastighetens värde. Låntagaren behöll äganderätten till fastigheten och inga återbetalningar gjordes förrän fastigheten sålts eller låntagaren avlidit. Då var återbetalningen det ursprungliga lånade beloppet plus en andel av fastighetens värdestegring. Långivarens procentuella andel var tre gånger procentandelen av värdet på fastigheten som ursprungligen lånades. Om det ursprungliga lånet därför var 25 % av fastighetens värde, skulle andelen av värdeökningen ha varit 75 %. För denna beräkning var fastighetens slutvärde inte det pris till vilket fastigheten såldes, utan en värdering beställd av långivaren och bekostad av låntagaren. Så om fastigheten såldes för mindre än värderingen skulle låntagarens procentuella andel minskas ytterligare.

Barclays häfte om bolån med delad uppskattning ger ett exempel på en fastighet med en ursprunglig värdering på 100 000 pund och en slutlig värdering på 150 000 pund. För ett lån på 25 000 £, dvs 25 % av den ursprungliga värderingen, skulle återbetalningen vara 25 000 £ + (75 % × 50 000 £) = 62 500 £, dvs 42 % av den slutliga värderingen. Över en period på 20 år skulle detta motsvara en sammansatt ränta på 4,7 %.

Fastighetsvärdet har dock ökat mycket mer än vad Barclays använde i sitt exempel. Den slutliga värderingen av fastigheten i exemplet kan nu vara £400 000. För ett lån på 25 000 £ skulle återbetalningen vara 25 000 £ + (75 % × 300 000 £) = 250 000 £, dvs 62,5 % av den slutliga värderingen. Under en period på 20 år skulle detta motsvara en ränta på 12,2 %, två och en halv gånger räntan i exemplet. Låntagarens andel av det egna kapitalet skulle vara £150 000, mindre än hälften av den slutliga värderingen på £400 000 av fastigheten.

Bank of Scotland sålde också bolån med delad uppskattning där ränta debiterades med cirka 5,75 % till 6 % per år. På dessa bolån var det maximala lånebeloppet 75% av fastighetens värde (jämfört med 25% för en nollränta SAM), och långivarens procentuella andel av värdeökningen var densamma som andelen av lånet till det ursprungliga värdet av fastigheten (jämfört med tre gånger procentsatsen för en nollränta SAM). Om lånet därför var 75 % av fastighetens ursprungliga värde, skulle långivarens andel av värdeökningen också ha varit 75 %. Räntan betalades i månatliga avbetalningar och den slutliga återbetalningen var det ursprungliga beloppet som lånades plus långivarens andel av värdeökningen.

Det stora återbetalningsbeloppet för ett delad värdestegringslån och den lilla andelen av det egna kapitalet som återstår gör att låntagaren kanske inte har tillräckligt med pengar för att kunna minska till en mindre fastighet. Låntagaren skulle ha mindre pengar för att betala vårdhemsavgifter, vilket skulle kräva att den lokala myndigheten skulle ge ett större bidrag till dessa avgifter. Och låntagaren skulle ha mindre pengar att lämna till sina barn eller barnbarn, av vilka några kanske har tagit hand om låntagaren i många år.

Omvänt, i det osannolika fallet att värdet på egendomen hade förblivit detsamma eller minskat, skulle den delade värderingsinteckningen i praktiken ha varit räntefri.

Ränteformel

Att beräkna motsvarande sammansatt ränta för ett bostadslån med delad värdestegring, dvs. räntan som skulle ha debiterats en gång i månaden på det utestående beloppet, och lagts till det utestående beloppet, så att det i slutet av lånets löptid, skulle det skyldiga beloppet vara detsamma som återbetalningen på ett bolån med delad uppskattning:

$\displaystyle Ekvivalent\ sammansatt\ intresse\ rate=({\sqrt[{12t}]{\frac {R}{L}}}-1)\ gånger 1200}$

vilket är samma sak som:

${\ displaystyle Ekvivalent\ sammansatt\ ränta\ rate=((R/L)^{(1/12t)}-1)\ gånger 1200}$

där R är återbetalningsbeloppet, L är lånebeloppet och t är tiden i år (och del av ett år) mellan lånet och återbetalningen. Formeln ger motsvarande sammansatt ränta på bolånet i procent.

Alternativt, om det antogs att räntan skulle ha debiterats en gång om året på det utestående beloppet och lagts till det skyldiga beloppet, skulle formeln vara:

$Ekvivalent\ sammansatt\ ränta\ ränta =({\sqrt[{t}]{\frac {R}{L}}}-1)\ gånger 100$

vilket är samma sak som:

$Motsvarande\ sammansatt\ ränta\ ränta=((R/L)^{(1/t)}-1)\ gånger 100$

För lån som var 25 % av fastighetens värde skulle återbetalningen normalt vara 75 % av skillnaden mellan fastighetens initiala och slutliga värde, plus det ursprungliga lånebeloppet.

Ursprunget till delad uppskattning inteckningar

Det finns en detaljerad redogörelse för ursprunget till bolån med delad uppskattning i kapitel 23 i Dr Bettina von Stamms bok Managing Innovation, Design and Creativity , första upplagan publicerad 2003 och andra upplagan publicerad 2008. Kapitel 23 har titeln "Innovation in Financial Services, Fallstudie 8: Shared Appreciation Mortgage – Bank of Scotland". Detta är en precision av kapitlet:

Idén – motivering och få inköp

Craig Corn, chef för strukturerad finans på Merrill Lynch , letade efter ett sätt att ge investerare tillgång till en av de största tillgångspoolerna, bostadsmarknaden. Detta dominerades av ägare, vars förmögenhet till största delen var bunden i deras hem. Samtidigt hämmades kommersiella investeringar i den mycket mindre privata hyressektorn på marknaden av kostnaderna för att förvalta hyresfastigheter och svårigheten att få tillbaka. Att koppla en investering till ett bolån skulle ge investerare tillgång till den mycket större ägarsektorn på bostadsmarknaden och göra det möjligt för ägarna att ekonomiskt använda sin tillgång.

Eftersom Merrill Lynchs ledning inte ansåg att produkten skulle passa in i deras befintliga produktportfölj, kontaktade Craig Corn andra företag och flyttade till Swiss Bank Corporation ( SBC ) . David Garner kom till SBC från en byggförening hösten 1995 och hade kunskap om den brittiska bolåne- och kapitalmarknaden. Corn och Garner arbetade tillsammans i projektet och fick juridiskt utlåtande. Det visade sig snart att husägare kunde ge upp en andel i värdeökningen av sin egendom i utbyte mot ett fast lån med låg ränta, medan investerare kunde få tillgång till den delade uppskattningen i utbyte mot sin investering. ( SBC köpte SG Warburg & Co. , ett ledande brittiskt investeringsbanksföretag, 1995 och slog samman det med sin egen investeringsbankenhet för att skapa SBC Warburg.)

Förutom att ha stöd av SBC som investeringsbank behövde Corn and Garner också en hypotekslångivare för att marknadsföra och hantera bolånen. Av de byggnadsföreningar och banker de kontaktade Bank of Scotland ett gott rykte och ansågs vara innovativa. I februari 1996 kontaktade Craig Corn Willie Donald, som nyligen hade börjat med Bank of Scotland som försäljningschef. Willie Donald gillade idén och tog den via George While, Head of Mortgages, till George Mitchell, divisionschef för Personal Banking, som båda också gillade idén. Mitchell lade idén till huvudstyrelsen, som godkände den i princip i juni 1996.

Komma igång

SBC och Bank of Scotland kom snabbt överens om att samarbeta. George Mitchell valde Neil Forrest att arbeta med Willie Donald om produkten. Neil Forrest hade varit på banken i sju eller åtta år och hade expertis inom värdepapperisering ; Willie Donald hade precis introducerat det personliga valet. Enligt Neil Forrest hade Craig Corn och Willie Donald idéerna medan han och David Garner översatte idéerna till något realiserbart.

Teamet tillbringade fyra eller fem månader med att arbeta på den första versionen av produkten, som inte innebar värdepapperisering . Detta är sammanslagning av skulder som bostadslån och försäljning av sina kassaflöden som värdepapper , även känd som obligationer. En anledning till att den inte ingick i början var att den hade ett dåligt rykte: den användes normalt bara om direkt finansiering inte hade råd. Ett annat skäl var att de föreslagna ränteswapparen skulle ha inneburit en betydande skatterisk för banken. Den andra versionen av produkten, som innebar värdepapperisering , fick klartecken.

Implementeringsteamet bestod av Willie Donald och Neil Forrest, ansvariga för produkten, Ian Dickson och John Lloyd, för försäljning, John Trouten, för kundvård, Dave Smith, för processområdet, och tre personer från system. Ett andra team ägnades åt att utveckla processerna kring det delade uppskattningslånet. Vid det första mötet med implementeringsteamet, den 25 september 1996, sattes lanseringsdatumet till den 4 november 1996. Gary Gordon, Manager, Operations, anslöt sig till teamet i början av oktober 1996.

Produkt och mMarkets

Teamet fokuserade på ett val för låntagare med två räntor: ett 0 % bolån där låntagaren kunde låna upp till 25 % av fastighetens värde och ge upp en uppskattning värd tre gånger den lånade andelen, dvs upp till 75 %, och en 5,75% bolån där låntagaren kunde låna upp till 75% av fastighetens värde och ge upp värdestegring till samma procent som den lånade andelen.

För investeraren skulle 5,75 % SAM värdepapperiseras till obligationer med fast ränta med en fast ränta på cirka 55 % av den 10-åriga gilt -avkastningen (en gilt är en brittisk statsobligation). SAM:erna på 0 % skulle värdepapperiseras till obligationer med rörlig ränta med en rörlig ränta på cirka 60 % av tremånaders Libor (London Inter-Bank Offered Rate, ett räntesnitt beräknat från uppskattningar från de ledande bankerna i London). Räntan skulle betalas kvartalsvis och skulle bestå av det fasta eller rörliga elementet plus ytterligare ett element från SAM som avslutas under det kvartalet. Skulden amorterades (minskades) varje kvartal i takt med att antalet bostäder med SAM minskade. Därför skulle förhållandet mellan räntan och skulden gradvis öka, och nyttan av detta skulle kompensera för att obligationerna inte har en fast löptid.

SAMs skulle vara mindre riskfyllda för investeringar än eget kapital (en andel av ägandet), de skulle vara långsiktiga och deras inkomster skulle vara kopplade till huspriserna, som historiskt sett presterade bättre än inflationen men inte lika bra som aktier. Följaktligen förväntades de tilltala pensionsfonder, fastighetsfonder och aktieinvesterare.

Alla SAMs skulder och eget kapital skulle gå till obligationsinnehavarna, och Bank of Scotland skulle få en avgift. Pengar från de inteckningar som kommer in till Bank of Scotland skulle clearas månadsvis eller veckovis till SBC . För att hålla fonder associerade med SAM åtskilda från dess andra fonder, bildade Bank of Scotland ett oberoende företag för varje SAM. BoS agerade som ombud för varje BoS SAM och juridiska anklagelser var i BoS SAM:s namn snarare än BoS. Separata bolag var tvungna att bildas för räntebärande och nollränte skotska SAM:er: BoS SAM 3 och BoS SAM 4. Ett av de engelska företagen värdepapperiserade tillgångarna.

Prövningar och vedermödor

Implementeringsteamet försökte förutse eventuella problem. Vid sitt andra möte i början av oktober uppmärksammades de av IT-folket på att Unisys, ett av bankens IT-system, bara kunde behandla lån på upp till 50 år, medan SAM var öppet tills försäljningen av egendomen eller ägarens död. Inte heller kunde Unisys behandla en ränta på 0 %. Det fanns också farhågor om att med ett separat företag för varje SAM, övernattning kan överskridas, särskilt i slutet av månaden. Bearbetningskapaciteten uppgraderades därför med ett separat system för bolån för att undvika att påverka övriga system.

Fastighetsvärderingar var viktiga eftersom uppskattningen beräknades på skillnaden mellan den ursprungliga värderingen och den slutliga värderingen av en fastighet. Countrywide utsågs för att administrera värderingspanelen.

Marknadsintroduktion och reaktion

Vid teammötet den 9 oktober 1996 beslutades att lansera den 11 november, efter ett tillkännagivande i The Sunday Times den 4 november. Det fanns också en pressläcka i en söndagstidning den 20 oktober. Produkten lanserades innan kontrakt med SBC Warburg hade slutförts och innan villkoren hade skrivits ut. Vid lanseringsdatumet tog banken redan emot cirka 2 000 telefonsamtal per dag, med de flesta av de som ringde intresserade av 0%-alternativet, och 2 500 personer hade begärt mer information. Efterfrågan var mycket större än väntat: den andra veckan i december hade de slut på broschyrer.

BoS SAM 1 och BoS SAM 2 såldes i England, med de första pengarna dragna den 31 december 1996. För BoS SAM 1, 5,75 % option, emitterades obligationer värda £27,2 miljoner; för BoS SAM 2, 0 % option, emitterades obligationer värda 105,6 miljoner pund. Oväntat inkluderade investerare inte pensionsfonder. Låntagare hade förväntats vara i sjuttioårsåldern, men de flesta av dem var i femtio- eller sextioårsåldern.

Efter den initiala entusiasmen

SAM 3 och 4, för Skottland, kunde inte lanseras förrän värdepapperiseringen av SAM 1 och 2 hade slutförts, och de försenades också av det annorlunda rättssystemet i Skottland. De introducerades i mitten av februari 1997 och tog längre tid att placera hos investerare än SAM 1 och 2. Under förberedelserna för SAM 5 och 6 gick SBC Warburg samman med Union Bank of Switzerland . Sammanslagningen tillkännagavs den 8 december 1997 och skapade UBS AG . Investerare kunde inte hittas för SAM 5 och 6, som måste tas upp av SBC Warburg själva. Bank of Scotland hoppades att UBS/SBC Warburg skulle hitta nya investerare till SAM, men var istället tvungen att dra tillbaka produkten.

BoS SAMs 2, 4 och 6 var bolån med 0 % ränta, där långivarens procentuella andel av värdeökningen var tre gånger procentandelen mellan lånet och fastighetens initiala värde (LTV).

Konkurrenternas reaktion

I mars 1998, efter att Bank of Scotland hade dragit tillbaka sin produkt, lanserade Barclays Bank deras delade uppskattningslån. Liksom Bank of Scotlands nollräntelån var den maximala belåningsgraden (LTV) 25 %, ingen ränta togs ut och långivarens andel av värdeökningen var tre gånger LTV. Barclays sålde 3 253 SAMs mellan maj och juli 1998. Barclays Capital värdepapperiserade bolånen 1999 genom Millshaw SAMS No 1 Ltd, en 97,84 miljoner pund triple-A nollkupongobligation, vilket var ett 55-årigt avtal. Investerarnas upptagande var långsamt, men institutionerna köpte obligationerna för deras höga avkastning.

Den 11 juli 1998 rapporterade Financial Times att bolån med delad värdeökning tillfälligt var borta från marknaden efter att efterfrågan från låntagare hade överstigit tillgången på pengar från obligationsmarknaden. Obligationer för 750 miljoner pund hade sålts av Bank of Scotland och Barclays Bank . Bolån med delad uppskattning återvände inte senare till marknaden.

När huspriserna ökade och värdeökningen blev mycket större än fastigheternas initiala värde, var låntagarna skyldiga investerarna merparten av värdet på deras fastigheter och fick bara en liten del av värdet för sig själva.

Millenniumprodukt

Bank of Scotland bolån med delad uppskattning valdes ut som en av 1 012 Millennium-produkter av Design Council . Millennium Product-konceptet lanserades av premiärminister Tony Blair i september 1997 och den fullständiga och slutliga listan presenterades av honom i december 1999. Han hyllade Millennium Products-företagen som "det allra bästa av brittisk innovation, kreativitet och design." Bank of Scotland bolån med delad uppskattning beskrevs av Design Council som "En inteckning som gör att du kan frigöra kontanter bundna i ditt hus för 0 % räntebetalningar, i utbyte mot en andel i eventuell värdestegring från försäljningen av Hem." I beskrivningen anges inte hur stor andelen i värdestegringen på bostaden är. När den slutliga listan över Millennium-produkter tillkännagavs i december 1999, erbjöds inte längre lån med delad uppskattning till försäljning av varken Bank of Scotland eller Barclays Bank .

SAM produkter och företag

Delad uppskattning bolåneprodukter

namn	Ränta _	Fast/ variabel	Värderingsandel : lån	Insåld	Utfärdad
BoS SAM 1	5,75 %	Fast	1:1	England och Wales	11 november 1996
BoS SAM 2	0 %		3:1	England och Wales	11 november 1996
BoS SAM 3	5,95 %	Variabel	1:1	Skottland	mitten av februari 1997
BoS SAM 4	0 %		3:1	Skottland	mitten av februari 1997
BoS SAM 5	5,99 %	Variabel	1:1	England och Wales	1997/98
BoS SAM 6	0 %		3:1	England och Wales	1997/98
Barclays	0 %		3:1	England och Wales	mars 1998

"Uppskattningsandel: lån" är förhållandet mellan långivarens procentuella andel av värdeökningen och procentandelen av det ursprungliga värdet på den egendom som lånades.

Delad uppskattning hypotekslån företag

Inkorporerad	Företagsnummer _	Från	Till	namn	Status	SIC
1995-10-05	03110558	1995-10-05	26/04/1996	REFAL 474 Limited	Omdöpt
		26/04/1996	1996-11-01	BoS (Shared Appreciation Mortgages) Limited	Omdöpt
		1996-11-01		BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 1 PLC	Aktiva	64921
23/01/1996	03149607	23/01/1996	1996-10-11	REFAL 485 Limited	Omdöpt
		1996-10-11		BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 2 PLC	Aktiva	64921
20/11/1996	03281120	20/11/1996		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland)) Limited	Aktiva	99999
1997-03-12	03331868	1997-03-12	28/04/1997	REFAL 507 Limited	Omdöpt
		28/04/1997	1998-02-09	BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 2) Ltd	Omdöpt
		1998-02-09		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Skottland) nr 2) Limited	Aktiva	99999
1997-03-12	03331871	1997-03-12	17/04/1997	REFAL 506 Limited	Omdöpt
		17/04/1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 3 PLC	Aktiva	64921
1997-03-12	03331873	1997-03-12	17/04/1997	REFAL 505 Limited	Omdöpt
		17/04/1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 4 PLC	Aktiva	64921
1997-09-18	03436151	1997-09-18	24/10/1997	REFAL 513 Limited	Omdöpt
		24/10/1997	1998-02-09	BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 3) Ltd	Omdöpt
		1998-02-09		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Skottland) nr 3) Limited	Aktiva	64921
24/10/1997	03457750	24/10/1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 5 PLC	Aktiva	64921
24/10/1997	03457742	24/10/1997		BoS (Shared Appreciation Mortgages) No. 6 PLC	Aktiva	64921
22/10/1990	02550646	22/10/1990	20/10/1993	BARSHELFCO (nr 41) Limited	Omdöpt
		20/10/1993	20/01/1998	The Mortgage House Limited	Omdöpt
		20/01/1998	11/05/1998	BARSHELFCO (TR No. 2) Limited	Omdöpt
		11/05/1998		Barclays SAMS Limited	Aktiva	74990

SIC (verksamhetens art, näringsgrensindelningen för ekonomisk verksamhet)

64921	Kreditgivning genom icke-insättningstagande finansinstitut och andra specialiserade konsumentkreditgivare
74990	Icke-handelsföretag
99999	Vilande företag

Bank of Scotland ("som agent för BOS (SAM) No. 4 PLC") delade häfte för försäljning av bolån med uppskattning

På sidan 10 i BoS SAM No. 4 PLC-försäljningshäftet finns ett exempel på ett bolån med delad uppskattning baserat på ett lån på 30 000 pund, ett initialt husvärde på 120 000 pund, återbetalning av bolånet efter 20 år och avgifter på totalt £1 890 och antar en genomsnittlig bostadsprisinflation på 4,5 % per år. APR ( årlig procentsats ) för denna inteckning är 8,7%. Den angivna återbetalningen, inklusive det initiala lånet (30 000 GBP), den delade uppskattningen (127 054 GBP), arrangemangsavgiften (500 GBP), juridiska avgifter (600 GBP), värderingsavgifterna vid in- och utträde (490 GBP) och en administrationsavgift (300 £), är 158 944 £.

På sidan 5 i samma dokument finns ytterligare ett exempel på en delad uppskattning. Detta är baserat på ett lån på 20 000 pund, ett initialt fastighetsvärde ("basvärde") på 100 000 pund och ett slutgiltigt fastighetsvärde ("exitvärde") på 150 000 pund. Den angivna återbetalningen, inklusive det initiala lånet (20 000 GBP) och den delade uppskattningen (30 000 GBP), men exklusive exitvärderingsavgiften och administrationsavgiften (300 GBP), är 50 000 GBP. Denna återbetalning är mycket mindre än de återbetalningar som faktiskt görs. Exemplet anger inte antalet år för bolånet, men om det antas vara 20 år, som i exemplet på sidan 10, är ​​den genomsnittliga bostadsprisinflationen i exemplet 2,0 % och APR 4,7 %. Detta exempel antar därför en annan genomsnittlig bostadsprisinflation från exemplet på sidan 10. BoS SAM No. 6 PLC-försäljningshäftet är mycket likt BoS SAM No. 4 PLC-försäljningshäftet, men det mesta av exemplet på sidan 5 har tagits bort .

Barclays Bank delade försäljningshäfte för uppskattning av bolån

På sidan 5 i Barclays Banks försäljningshäfte för delad uppskattning av bolån finns tre exempel på bolån med delad uppskattning. De är baserade på lån på £15 000, £20 000 och £25 000, en ursprunglig fastighetsvärdering på £100 000 och en slutlig fastighetsvärdering på £150 000. De angivna återbetalningarna, inklusive det ursprungliga lånet och den delade uppskattningen, men inte inklusive några juridiska avgifter eller andra kostnader, är £37 500, £50 000 och £62 500. Dessa amorteringar är mycket mindre än de amorteringar som faktiskt görs. Exemplen anger inte antalet år för bolånet, men om det antas vara 20 år är den genomsnittliga bostadsprisinflationen i exemplen 2,0 % och APR är 4,7 %.

Barclays SAMS Limited-avtal

Avtalet mellan Barclays SAMS Limited ("långivaren") och "låntagaren" anger att det är ett kreditavtal som regleras av Consumer Credit Act 1974 .

Avtalet ger ett exempel på ett bolån med delad uppskattning, baserat på ett totalt lån på 20 000 pund, en ursprunglig fastighetsvärdering på 120 000 pund, fastighetsvärdering före inlösen på 140 000 pund och återbetalning av lånet efter bara två år. Det totala lånet är 16,6% av den ursprungliga fastighetsvärderingen och återbetalningen skulle vara (3 × 16,6% × 20 000 £) + £20 000 = £29 960 (Barclays siffror), dvs 21,4% av den slutliga värderingen. Den genomsnittliga bostadsprisinflationen är 8,0 % och den effektiva räntan är 22,4 %. Lånets procentuella förhållande till den slutliga värderingen, den genomsnittliga bostadsprisinflationen och den effektiva räntan förvrängs av lånets orealistiskt korta tvååriga löptid. Återbetalningen på £29 960 är mycket lägre än de återbetalningar som faktiskt görs.

Barclays använde en checklista med titeln "Barclays Mortgage Service" när de diskuterade ett bolån med potentiella låntagare. "J/N" skrevs ut mot 18 påståenden för "Y" eller "N" som skulle inringas för hand efter behov. Inget av uttalandena innehöll någon rekommendation att söka juridisk eller annan oberoende rådgivning, eller någon rekommendation att diskutera bolånet med sin familj.

Storbritanniens husprisindex

Det brittiska husprisindexet för alla fastighetstyper (villor, parhus, radhus, lägenheter och etagelägenheter) ökade från 65 092 pund i juli 1997 till 224 719 pund i juli 2017 (20 år), vilket var den genomsnittliga husprisinflationen på 6,4 % per år och från 72 795 pund i juli 1998 till 231 187 pund i juli 2018 (20 år), vilket var en genomsnittlig bostadsprisinflation på 5,9 % per år. I juli 2019 var Storbritanniens husprisindex £232 710.

förordning

På 1990-talet var bolånen inte helt reglerade. Banker verkade frivilligt enligt Banking Code och hypotekslångivare verkade frivilligt enligt Mortgage Lenders Code. Som ett villkor för att fungera enligt bankkoden var banker tvungna att anmäla sig till Financial Ombudsman Service , som har juridiska befogenheter att rätta till saker om kunder har blivit orättvist behandlade.

Även om Barclays Bank och Bank of Scotland marknadsförde Shared Appreciation Mortgages under deras varumärke, bildade de separata företag för att administrera och utfärda bolånen. Dessa separata företag hade inte undertecknat bankkoden , och därför kunde Finansombudsmannen inte utreda kunders klagomål om Shared Appreciation Mortgage.

Men Barclays häfte om inteckningar med delad uppskattning säger på baksidan, under rubriken "The Mortgage Code and the Banking Code", "Barclays har förbundit sig till Mortgage Code och Banking Code, som båda anger åtaganden och standarder för banker i hanteringen av sina kunder. Som sådan säkerställer vi att våra produkter och tjänster följer villkoren i båda koderna. Hypotekskoden avser specifikt den tjänst vi tillhandahåller, tillhandahållandet av information om våra bolåneprodukter och tjänster och hur de fungerar ."

Hypoteksbalken trädde i kraft den 1 juli 1997 för långivare och den 30 april 1998 för hypoteksförmedlare. Den förblev i kraft fram till den 31 oktober 2004, då Financial Services Authority's Mortgage Conduct of Business Sourcebook ( MCOB) trädde i kraft. Kodens standarder ingår i tio nyckelåtaganden, som inkluderar att hjälpa kunder att förstå de ekonomiska konsekvenserna av ett bolån.

Financial Services Authority (FSA) började reglera bolåneverksamheten först den 31 oktober 2004. Finansinspektionen ersattes av Financial Conduct Authority (FCA) den 1 april 2013.

Lagstiftning

Consumer Credit Act 1974 reformerade avsevärt lagen om konsumentkrediter.

Consumer Credit Act 2006 utökade tillämpningsområdet för Consumer Credit Act 1974, skapade Financial Ombudsman -systemet och utökade befogenheterna för Office of Fair Trading . Den tillåter låntagare att utmana orättvisa gäldenär-borgenärsförhållanden i domstol. Vissa bolånekunder med delad uppskattning och deras familjer anser att arrangemanget där ett lån som är 25 % av det ursprungliga värdet av en fastighet återbetalas med 75 % av värdeökningen på fastigheten, plus lånebeloppet, skulle kunna vara ett orättvist förhållande mellan gäldenärer och borgenärer.

The Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999 , Regulation 7, säger att en säljare eller leverantör ska säkerställa att alla skriftliga avtalsvillkor uttrycks på ett enkelt, begripligt språk och att om det råder tvivel om innebörden av ett skriftligt villkor, tolkningen som är mest fördelaktigt för konsumenten ska ha företräde. Regel 8 föreskriver att ett oskäligt villkor "inte ska vara bindande för konsumenten", när ett oskäligt villkor är ett villkor som orsakar en betydande obalans i parternas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet, till nackdel för konsumenten.

Tidig meningsskiljaktighet

I oktober 1997 lånade Harold Fisher och hans fru £90 000 från Bank of Scotland under dess Shared Appreciation Mortgage Scheme. Vid år tre av lånet insåg Fisher att den stora ökningen av huspriserna innebar att deras skulder till Bank of Scotland hade ökat mycket mer. Han skrev till banken för att uttrycka sin rädsla men de sa att han hade skrivit på kontraktet.

Fisher tog sedan sitt krav till Financial Ombudsman Service , som dömde honom emot. De sa att i tvister om delad uppskattning av bolån, styrde de vanligtvis till bankernas fördel.

Ett annat par som lånade pengar från Bank of Scotland under dess Shared Appreciation Mortgage Scheme, £72 000, var Geoffrey Cooke och hans fru. Mr Cooke planerade att göra en ansökan till High Court i september 2003 för att få deras bolånekontrakt behandlat enligt Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1994 ( och ändringar). Han trodde att det fanns bevis för att in- och utträdesförfarandena från lånet bröt mot lagar och EU-lagar.

Efter att The Times rapporterade om Geoffrey Cookes fall i augusti 2003, sa de att de översvämmades med brev, telefonsamtal och e-postmeddelanden från läsare som på samma sätt hamnade i förödande skulder.

Shared Appreciation Mortgage Victims Action Group (SAMVIC)

Eftersom Financial Ombudsman Service var ineffektiv kontaktade bolånekunder med delad uppskattning sina parlamentsledamöter och skapade 2003 Shared Appreciation Mortgage Victims Action Group (SAMVIC), en grupp på 500 husägare som kände att de hade blivit lurade av långivare att ta sig an skulder som nu var orimliga, för att samordna rättsliga åtgärder mot bankerna.

Parlament

The House of Commons Standard Note SN/BT/3414 "Shared Appreciation Mortgages", skriven av Timothy Edmonds och senast uppdaterad den 12 december 2013, säger: "Det har förekommit ett betydande antal debatter i kammaren om equity release-inteckningar i allmänhet och SAMS i synnerhet, eftersom konsekvenserna av policyer som antogs för några år sedan nu börjar bli uppskattade."

En pensionsgrönbok, "Simplicity, Security and Choice: Working and Saving for Retirement", publicerades i december 2002. Den fastställde att finansministeriet skulle "undersöka alternativ för att skapa lika villkor för regleringen av frisläppande av aktier och hem. återgångsplaner för att skydda konsumenterna och få marknaden att fungera bättre".

Det var en allmän debatt den 14 januari 2003 i en adjourneringsdebatt i Westminster Hall lanserad av Angela Browning . Under debatten nämnde ett antal medlemmar specifikt bolån med delad uppskattning, inklusive Vince Cable , Stephen O'Brien och den dåvarande finanssekreteraren till finansministeriet, Ruth Kelly .

Under sitt tal sa Ruth Kelly , "Jag är glad att kunna säga att när FSA:s bolåneförordning träder i kraft kommer den föreslagna rådgivnings- och upplysningsregimen att göra det möjligt för låntagare att bli fullt medvetna om konsekvenserna av alla lån som frigörs av aktier innan de tar en beslut om rätt för dem... Under tiden, om ärade ledamöters väljare anser att de har fått dåliga råd eller att deras bolån har sålts fel, och, förutsatt att alla interna klagomålsförfaranden har slutförts, kan de vara kunna söka upprättelse från Financial Ombudsman Service ."

I juni 2003 inledde dåvarande finansministern, Paul Boateng , ett samråd och månaden därpå tillkännagav han som svar på muntliga frågor, "Alla hypoteksbaserade system för frigörande av aktier kommer att regleras av Financial Services Authority med verkan från den 31. oktober 2004."

Han sa också, "... han har rätt när han påpekar att ett bolån är ett av de största ekonomiska besluten som en konsument fattar. Aktieutsläpp faller också i den kategorin. De är mycket viktiga ekonomiska beslut. Det är absolut nödvändigt att skydda konsumenter på ett adekvat sätt. Jag bör faktiskt påpeka att FSA är den enda lagstadgade tillsynsmyndigheten i världen, så vitt vi vet, som har konsumentskydd som ett av sina lagstadgade mål. Som han vet kommer det att finnas bättre skydd för konsumenterna när regleringen av bolån och hypoteksråd träder i kraft den 31 oktober 2004. Den nya ordningen kommer att ge låntagaren större förtroende för de beslut som han eller hon fattar."

Under en ytterligare debatt som hölls i december 2003 i Westminster Hall, sa finanssekreteraren, "... FSA kommer att reglera försäljningen av inteckningar genom första juridiska avgifter på brittisk egendom där minst 40 % är bostäder som ska ockuperas av låntagaren eller deras närmaste familj. Den definitionen härleddes efter samråd och är utformad för att skydda lån när en persons hem kan vara i fara till följd av att en olämplig produkt sålts."

Resultatet av samrådet som initierades av den dåvarande finansministern, Paul Boateng , tillkännagavs av den dåvarande finansministern, Ruth Kelly , den 10 maj 2004. Det var att hemåtervändningsplaner skulle regleras av FSA. Enligt hemåtervändningsplaner säljs en del av huset till långivaren och en del av ägandet av fastigheten övergår till långivaren, medan under Shared Appreciation Mortgages behålls hela ägandet av låntagaren.

Besvärsordning

I juni 2007 lanserade Barclays Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM) Hardship Scheme. Enligt Barclays var den utformad för att hjälpa kunder som befann sig i en situation av betydande svårigheter på grund av förändrade omständigheter och behövde antingen flytta till en mer lämplig fastighet eller anpassa sitt befintliga hem för att göra det lämpligt för deras behov, men inte kunde göra det på grund av deras delade uppskattningslån. Det syftade till att hjälpa kunder som verkligen stod inför svårigheter och därför inte alla skulle vara berättigade.

Barclays Hardship Scheme skulle ge ett räntefritt lån för att täcka skillnaden mellan den summa pengar som låntagaren skulle ha efter att ha sålt sin befintliga bostad och den summa pengar som låntagaren skulle behöva för att köpa en ny bostad, upp till 50 % av värdet på den nya bostaden. Lånet skulle återbetalas vid försäljningen av den nya bostaden, vilket troligen skulle ske vid låntagarens död.

Bank of Scotland inrättade inte ett formellt svårighetssystem, men sa att de skulle titta på varje enskilt fall på ansökan.

Grupptalan

Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) bildades 2009 av Hilary Messer, som då var chef för rättstvister vid RWP Solicitors (Richard Wilson Pangbourne), baserad i Reading, Berkshire. Över 300 bolånekunder med delad uppskattning betalade £5 000 vardera, totalt £1,5 miljoner, för juridiska avgifter för en grupptalan. Hilary Messer sa att de senaste ändringarna av konsumentkreditlagen gjorde det möjligt att stämma bankerna över bolånen. Enligt lagen, vars ändringar var retroaktiva, hade den vida befogenheter att ändra villkoren i låneavtalet om en domstol fastställde att förhållandet mellan en borgenär och en gäldenär var orättvist mot gäldenären. Ett juridiskt brev före åtgärd skickades till bankerna i januari 2009. En grupprättslig förordnande (GLO) begärdes vid en förhandling den 14 juli 2009 och den gjordes i High Court den 5 oktober 2009, vilket gjorde det möjligt för bolånekunder med delad uppskattning att som grupp vidta rättsliga åtgärder mot bankerna.

Bankerna överklagade beslutet som gjorde att fallet kunde prövas och vann, med en annan domare, deras överklagande. Kundernas advokater behövde mer pengar, vilket kunderna inte hade, och därför fick de dra tillbaka sitt ärende. Kunderna blev då ansvariga för bankernas kostnader.

Bankerna gick med på att avstå från sina kostnader om kunderna gjorde juridiska överenskommelser ("gagging orders") om att inte göra några ytterligare klagomål om deras delade uppskattningslån. Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) upplöstes och blev en del av den bredare aktionsgruppen Struggle Against Financial Exploitation (SAFE).

Advokaten Teacher Stern inledde 2014 anspråk mot Bank of Scotland och Barclays Bank för ersättning relaterade till inteckningar med delad uppskattning som såldes mellan 1996 och 1998.

I juni 2021 meddelade advokaterna Teacher Stern att de framgångsrikt hade förhandlat fram en uppgörelse med Barclays Bank på uppdrag av 37 kunder som tog ut delad uppskattning av bolån i slutet av 1990-talet. Uppgifterna om förlikningen är konfidentiella.

Mediebevakning

Förutom många rapporter om bolån med delad uppskattning i de nationella tidningarna, fanns det rapporter i augustiupplagan 2003 av Which? , Konsumentföreningens tidning, och i september 2006 och augusti 2007 upplagorna av Saga Magazine .

En BBC Inside Out South- undersökning om bolån med delad uppskattning, presenterad av Nick Wallis, sändes på BBC One den 8 september 2014. En av personerna som intervjuades i programmet av Nick Wallis var Dr Julian Lewis , parlamentsledamot för New Forest East i Hampshire.

Christopher Philpot, Senior Associate på Teacher Sterns avdelning för tvistlösning, intervjuades på BBC:s The One Show den 3 april 2017 i samband med anspråket som organiserades mot Bank of Scotland och Barclays. Det fanns också rapporter om bolån med delad uppskattning i BBC Radio 4 Money Box- programmet den 27 september 2008, 22 april 2017 och 23 september 2017.

Det fanns en artikel skriven av Ali Hussain om inteckningar med delad uppskattning och publicerad i The Sunday Times den 26 september 2021. Den sade att det skulle hållas en preliminär förhandling vid High Court i oktober 2021 för rättstvister väckt av lärare Stern, som representerar 150 Bank of Skottland SAM-kunder. I talan görs gällande att SAM:er var "i grunden olämpliga" för konsumenter och "inherent orättvisa" enligt Consumer Credit Act 1974 . Ledande advokat var David Bowman.

I USA

I kommersiella bolån

Ett bolån med delad uppskattning är ett bolån där långivaren går med på en ränta som är lägre än den rådande marknadsräntan, i utbyte mot en andel av det värderade värdet på pantfastigheten. Andelen av det uppskattade värdet kallas den villkorade räntan , som bestäms och förfaller vid försäljningen av fastigheten eller vid bolånets upphörande.

Anta till exempel att den nuvarande rådande räntan är 6 % och att fastigheten köptes för 500 000 USD. Låntagaren lägger ner 100 000 USD och tar ett bolån på 400 000 USD amorterat på 30 år. Långivaren och låntagaren kommer överens om en lägre ränta på 5 % och en villkorad ränta på 20 % av fastighetens uppskattade värde. På grund av den lägre räntan sänks den månatliga betalningen från $2,398 till $2,147. Men denna besparing i månatliga betalningar kommer med en avvägning. Anta att fastigheten senare säljs för 700 000 USD. På grund av avtalet om den villkorade räntan måste låntagaren betala långivaren 20 % av vinsten, nämligen 40 000 USD.

Genom att delta i uppskattningen av fastigheten tar långivaren en ytterligare risk som är relaterad till dess värde. Om detta är en gynnsam avvägning beror alltså på förhållandena på bostadsmarknaden. Ett bolån med delad värdestegring skiljer sig från ett aktiedelningsavtal genom att lånebeloppet är en ovillkorlig förpliktelse (i den mån fastigheten har säkerhet). Således, om fastighetens värde minskar, skulle låntagaren fortfarande vara skyldig vilken kapital som än är utestående, och om låntagaren säljer fastigheten med förlust är den villkorade räntan helt enkelt noll.

Revenue Ruling 83-51 (1983) från Internal Revenue Service specificerar villkoren under vilka den villkorade räntan i en delad uppskattningsinteckning kan betraktas som avdragsgill hypoteksränta. I synnerhet måste ett delad värdestegringslån föreskriva en ovillkorlig skyldighet att betala kapital för att undvika att omkaraktäriseras som ett aktiedelningsavtal, vilket kan leda till olika skattekonsekvenser. På grund av komplexiteten i skattelagar och villkor som är skräddarsydda för individuella situationer, bör privata, icke-kommersiella bolån som involverar delad uppskattning alltid utföras med råd från en fastighetsadvokat.

I prisvärda bostäder (subventionerat bostadsägande)

Delad uppskattningsklausuler används också av ideella organisationer och lokala myndigheter. Dessa delade uppskattningslån är strukturerade som andralån, men anses vara "tysta" eftersom låntagare inte gör några betalningar förrän de säljer bostaden (eller, i vissa fall, refinansierar det första bolånet). Vid tidpunkten för försäljning eller refinansiering måste familjen betala tillbaka hela lånebeloppet plus en del av bostadsprisuppskattningen. På så sätt baseras det belopp som återförs till den subventionerande enheten på höjningar av bostadspriserna, vilket bidrar till att bevara "köpkraften" av offentliga subventioner.

Ett vanligt tillvägagångssätt för att utforma låneprogram för delad uppskattning är att basera andelen uppskattning som betalas vid försäljning av bostaden på andelen av den ursprungliga köpeskillingen som subventionerades.

Till exempel, om en familj fick en subvention på 50 000 USD för att köpa ett hem på 250 000 USD, skulle familjen vara skyldig att ge samhället 20 procent (50 000 USD dividerat med 250 000 USD) av varje bostadsprisuppskattning vid försäljningstillfället, förutom att betala tillbaka den initiala 50 000 USD.

Ytterligare begränsningar för den delade uppskattningen kan sättas, såsom en ockerbegränsning på maximalt 6 % effektiv ränta på de utlånade pengarna, vilket är fallet i handpenningsstödet som erbjuds av staden Seattle.

• http://wshfc.org/sf/dpaSeattleSharedAppreciationDisclosure.pdf

externa länkar

• Shared Appreciation Mortgage – Potentiella anspråk angående möjliga rättsliga åtgärder från Christopher Philpot, Senior Associate på Teacher Sterns avdelning för tvistlösning.