Hyreskontroll i Skottland

Hyreskontrollen i Skottland är baserad på de lagstadgade bestämmelserna om hyresavtal för privata bostäder . Även om det inte är strikt inom den privata sektorn, behandlas hyresrätter som beviljas av bostadsrättsföreningar m.m. så långt det är lämpligt i detta sammanhang. Att kontrollera priserna, tillsammans med besittningsskydd och tillsyn av en oberoende regulator eller domstolar, är en del av hyresregleringen .

När det gäller hyresrättslagstiftningen från 1977 , när lagstiftningen enbart handlar om den lag som är tillämplig på hyresrätter i privat sektor, täcker lagen vanligtvis, mutatis mutantis , både Skottland och England och Wales ; men när lagstiftningen även omfattar andra frågor är det mer brukligt att separata parallella lagar främjas. Exempel på den första kategorin är alla lagar från före 1939 och hyreslagen från 1957, 1965 och 1974; och av den andra, Housing Act 1980 , i Skottland är detta Tenant's Rights Etc. (Scotland) Act 1980; och Housing Act 1988 , i Skottland är detta Housing (Scotland) Act 1988.

Relevant lagstiftning

Lagstiftning som inte är tillämplig på Skottland

Hyreskontrollen i England och Wales innehåller hänvisningar till lagstiftning som endast är tillämplig på England och Wales och för vilken det inte finns någon direkt eller jämförbar skotsk motsvarighet. Orsakerna till detta är olika och inkluderar

  • a) genomförande av ett åtagande om valmanifest i förhållande till söder om gränsen;
  • b) införande av en ny upplåtelseform på experimentbasis;
  • c) Olika förhållanden i Skottland; och
  • d) De grundläggande skillnaderna i systemen för markinnehav mellan Skottland och England och Wales.

Det är inte nödvändigt i samband med denna not att försöka identifiera all lagstiftning som hänvisas till i föregående stycke och följaktligen listas endast de viktigare lagar och förordningar, viktiga (vanligtvis men inte alltid) i politisk mening.

Lagstiftning som är tillämplig på Skottland

Det kan vara användbart vid denna tidpunkt att hänvisa till två andra mer allmänna frågor - Leases Act 1449 och tyst omlokalisering .

Leasing Act 1449

Under århundradena sedan 1449 har lagen söder om gränsen förvisso gått utöver skotsk lag i den lagstadgade regleringen av arrenden; men Skottland måste säkert ha varit det första att tilldela rättigheter utöver dem som tillerkänns av själva hyreskontraktet, vilket före 1449 endast skulle ha varit bindande för parterna till det. Men effekten av 1449 års lag (som fortfarande finns med i lagboken och som enligt moderna standarder är beundransvärt kortfattad, endast sträcker sig till cirka sex rader) är att när äganderätten till en fastighet som omfattas av en befintlig hyresrätt byter ägare, den nya ägaren är bunden av hyresavtalet och måste låta hyresgästen inte bara förbli i besittning utan att göra det till den ursprungliga hyran. Tack vare lagen har hyresgästen erhållit, inte bara en personlig rättighet som kan göras gällande mot den ursprungliga hyresvärden, utan en verklig rätt som kan göras gällande mot hyresvärdens singular efterträdare.

"Singular efterträdare" betyder någon som blivit ägare till ärftlig egendom på annat sätt än genom arv, den mest uppenbara är genom köp.

Tyst omlokalisering

Enligt skotsk lag är en av de väsentliga delarna av ett hyresavtal behovet av att ange hyresperioden, dvs. ha ett start- och slutdatum. Sista utgångsdatum i Skottland är känt som "ish". Skotska hyresavtal motsvarar således ett tidsbestämt hyresavtal söder om gränsen. I Skottland upphör dock inte ett hyresavtal automatiskt när avtalet nås . Om ingen av parterna vidtar åtgärder genom att skicka en uppsägning till den andra parten för att säga upp hyresavtalet vid affären antas de ha velat att hyresavtalet ska fortsätta. Denna presumtion kallas "tyst omlokalisering" (tyst förnyelse).

Principen om tyst flytt kan fortsätta ett hyresavtal på obestämd tid på samma villkor som ursprungligen avtalats, förutom vad gäller varaktighet. Om hyresavtalet ursprungligen gällde ett år eller mindre, antas fortsättningen för samma period; om för mer än ett år, fortsättning för ett år. Om endera hyresvärden eller hyresgästen vill säga upp sitt hyresavtal vid utgången av den förlängda perioden måste en giltig uppsägning lämnas, annars kommer en ytterligare förlängning av samma längd att ske. Och så vidare, i det oändliga.

Tyst omlokalisering får viktiga konsekvenser för båda parter. Den börjar fungera så snart det datum då varsel om att sluta skulle ha lämnats har passerat. Hyresvärden av ett bostadshus som hyrs ut enligt avtal kan således inte höja hyran förrän det förlängda hyresavtalet löper ut (och då endast om han vidtar lämpliga åtgärder i tid); och hyresgästen för sin del inte kan avstå från sina skyldigheter enligt det förlängda hyresavtalet, vare sig han fortsätter i besittning eller inte.

Kontrollerade hyresrätter i Skottland

Som redan nämnts, före 1954 års lagar var praktiskt taget alla de tidigare lagarna vanliga, undantagen var lagen om hyra av möblerade hus (Skottland) 1943 och lagen om möblerade hus (hyreskontroll) 1946 . Hänvisning bör därför göras till The History of Rent control i England och Wales för att fastställa: -

  • a) vilka bostadshus som vid en viss tidpunkt omfattades av lagarna;
  • b) hur schablonhyran (som var grundbetalningen) fastställdes; och
  • c) de angivna ökningarna som skulle kunna läggas till den.

Däremot bör kanske nämnas det sätt på vilket taxorna behandlades olika norr och söder om gränsen. I Skottland var ståndpunkten att de lokala priserna betalades dels av ägarna och dels av ockupanterna (i motsats till England där de lokala priserna alltid betalades av ockupanten). Det huvudsakliga undantaget från ovanstående allmänna regel var att hyresvärden av ett "litet bostadshus" enligt definitionen av House Letting and Rating (Scotland) Acts 1911 och 1920, var ansvarig för betalningen av hyresavgiften för huset men han kunde få tillbaka hela beloppet av dessa från hyresgästen genom tillägg till hyran.

Lagen från 1920 tillät hyresvärdar att höja hyrorna med 40 procent (varav 25 procent avser de ökade kostnaderna för reparationer). Dessutom fick hyresvärdar i Skottland befogenhet att genom ett tillägg till hyran återkräva alla höjningar av ägaravgifterna mellan 1914 och 1920. Men därefter var ståndpunkten att av den höjning på 40 procent som tillåts 1920, var hyresvärden i Skottland fick betala alla höjningar av ägaravgifterna från 1920 och framåt, fram till 1957 då ägaravgifterna avskaffades. (Däremot gynnades hyresvärden av ett kontrollerat hus söder om gränsen som tog ut den tillåtna ökningen på 40 procent av hela denna ökning ).

Resultatet av detta krav ur hyresfastighetssynpunkt var katastrofalt eftersom huvuddelen av de pengar som skulle ha använts för reparationer i stället måste användas för att betala ägarens avgifter. Detta är den korta förklaringen till varför så mycket försämring av hyrd egendom ägde rum i hela Skottland.

Housing (Repairs and Rents) (Scotland) Act 1954 bifogade kvalificeringsvillkor liknande de som tillämpades av den engelska lagen från 1954 för den "reparationsökning" som den tillät. Men den använde en annan formel, baserad på den hyra som kunde återkrävas omedelbart före den 30 augusti 1954. En höjning med 40 procent av den hyran var tillåten om hyresvärden spenderade minst 60 procent av hyran på reparationer under de 12 månaderna omedelbart före hyran. besked om ökning.

När det gäller Skottland var lagen från 1954 ett fullständigt misslyckande. Av de 700 000 kontrollerade hyresrätter som då fanns höjdes hyran i endast 3 procent av dem. Tillståndet för de återstående 97 procenten gick helt enkelt från dåligt till sämre.

Den skotska lagen från 1954 lade till Scottish Special Housing Association till listan över offentliga organ vars hyresrätter avkontrollerades.

Godkändes först efter att flera ärtsoppadimmor som kallas "smog" i huvudstäderna och industristäderna hade orsakat hälsoproblem, ersatte Clean Air Act 1956 (som gällde söder och norr om gränsen) utgifter som spenderades på anpassning av eldstäder för att elda rökfritt bränsle . Arbetet räknades som en förbättring för hyreshöjningsändamål enligt hyreslagen 1957. Åtta procent av kostnaden (efter eventuell återbetalning) kunde läggas till hyran.

Rent Act 1957 var det första riktigt viktiga steget efter kriget mot allmän avkontroll och hänvisning bör göras till History of rent control i England och Wales för de avkontrollerande bestämmelserna som gäller för Skottland. Ingen ytterligare allmän avkontroll ägde rum förrän 1973.

Bestämmelserna i lagen från 1957 för att höja hyrorna i Skottland, till skillnad från de som gäller för England och Wales, hade inte fördelen av enkelhet; och komplicerades ytterligare genom att hänvisa tillbaka till rätten till reparationsökningen enligt lagen från 1954 . Sammanfattningsvis föreskrev lagen att:

  • 1. reparationsökningen enligt lagen från 1954 höjdes till 50 procent av den återvinningsbara hyran före 1954, antingen genom tillägg av ytterligare 10 procent för att fylla på de 40 procent som redan lagts till, eller hela 50 procent i fall där reparationsökningen först erhölls efter den 5 juli 1957.
  • 2. alternativt en höjning med 25 procent av den före 1954 återvinningsbara hyran utan bevis på att reparationer utförts. Detta kunde höjas till 50 procent när prövningen av "utgifter för reparationer" enligt 1954 års lag därefter uppfylldes. De 25 procenten var justerbara om hyresvärden inte var helt ansvarig för reparationer.

Housing (Scotland) Act 1969 upprepade, för Skottland, förfarandet med "kvalifikationscertifikat" som ingår i Housing Act 1969 för att omvandla de bättre husen som omfattas av kontrollerade hyresrätter till hyresreglering. Ombyggnaden skulle ske i tre etapper om sex månader, med början den 1 januari 1971, med de större husen omvandlas först.

Fire Precautions Act 1971 föreskrev att alla utgifter som hyresvärden ådragit sig i samband med ändringar för att följa meddelanden enligt den lagen skulle behandlas som utgifter för "förbättringar" i syfte att höja hyran.

Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1972 förde omvandlingsprocessen från 1969 ett steg längre genom att sörja för automatisk omvandling av kontrollerade hyresrätter till reglerade hyresrätter i tre årliga etapper, enligt bostadens taxeringsvärde, det första steget börjar den 1 januari 1973 med ombyggnad av de större husen. Otjänliga hus uteslöts. Proceduren för "kvalifikationsbevis" var fortfarande tillgänglig (men användes sällan).

"Standstills" som infördes under åtgärder mot inflationen hade skjutit upp den automatiska omvandlingen av den sista etappen till den 31 december 1975 på grund av att den skulle börja den 1 januari 1975 och detta uppskjutande gjordes permanent genom Housing, Rents and Subsidies (Scotland) Act 1975 .

Den lagen tillät dock en reparationshöjning av hyran med 12 1/2 procent, denna gång baserat på kostnaden för reparationen. Innan denna reparationshöjning infördes hade hyresvärden inte vid något tillfälle kunnat höja hyran med mer än hälften av den hyra som var återvinningsbar i augusti 1954, även om omfattande reparationer hade utförts.

The Tenant's Rights Etc., (Scotland) Act 1980 omvandlade, genom en inledande Order, alla återstående kontrollerade hyresrätter till reglerade hyresrätter den 1 december 1980.

Reglerade hyresrätter i Skottland

Som redan har antytts tillämpade Rent Act 1965 hyresreglering på hyresrätter i Skottland med ett taxeringsvärde som inte översteg £200 och som inte var kontrollerade hyresrätter. (Denna övre gräns påverkades inte av Counter Inflation Act 1973 som höjde, men endast för England och Wales, gränserna för taxeringsvärde för hyresrätter som ska ligga inom hyreslagen). Efter omvärderingar av betyg i Skottland 1978 och 1985 höjdes taxeringsvärdegränserna till 600 pund från den 1 april 1978 och till 1 600 pund från den 1 april 1985, för bostäder som först infördes i värderingslistan på eller efter dessa datum. (Obs: "Valuation Roll" är samma som den engelska "Valuation List").

De huvudsakliga skillnaderna mellan Skottland och söder om gränsen förekommer i administrationen av systemet med "rättvisa hyror", formeln efter vilken skäliga hyror ska bedömas, bibehållandet av en treårig registreringsperiod och den fortsatta infasningen av hyreshöjningar.

Hyresregistreringstjänst

I Skottland utses Rent Officers direkt av Secretary of State för Skottland och under det första decenniet av hyresreglering rekryterades externt för att enbart tjänstgöra som Rent Officers. I administrativa syften var de anställda på den dåvarande skotska utvecklingsavdelningen, nu Scottish Office Environment Department. Efter assimilering av de externt rekryterade tjänstgörande hyrestjänstemännen i mitten av 1970-talet till den analoga tjänstemannagraden, stoppades extern rekrytering och efterföljande vakanser som uppstod i tjänsten fylldes med utstationering av lämpliga högre verkställande tjänstemän (sedan 1994 verkställande tjänstemän) från Scottish Office personal, varvid de utstationerade officerarna kan återgå till normala avdelningsuppgifter i sinom tid.

Hyrestjänstemän i Skottland har, ända sedan tjänstens start, huvudsakligen verkat i grupper baserade i Aberdeen, Dundee, Edinburgh och Glasgow (i början fanns det några deltidsanställda hyrestjänstemän utspridda över hela Skottland). De utsågs att tjänstgöra i något av registreringsområdena som omfattas av dessa städer. Deras utnämningar utvidgades därefter till alla registreringsområden i Skottland. Utnämningar på denna grund gav tjänsten en organisatorisk flexibilitet som bara kom söder om gränsen genom de ändringar som gjordes av Housing Act 1988 i arrangemangen där för att administrera systemet för hyresreglering.

Bakgrunden till att de administrativa arrangemangen är olika norr och söder om gränsen är att det är underförstått att de lokala myndigheterna i de preliminära diskussionerna med de lokala myndigheterna i Skottland om hur ett system med lokala hyrestjänstemän skulle upprättas , i allmänhet inte för att förknippas med en tjänst som skulle höja hyrorna. Följaktligen var hyrestjänstemän i Skottland tvungna att anställas av utrikesministern via det skotska kontoret

Bostads- och fastighetskammaren

Bostads- och fastighetskammaren vid förstainstansdomstolen prövar överklaganden mot ett beslut av en hyrestjänsteman, ansökningar om hyresbestämningar för hyresrätter som är försäkrade eller kortsäkrade och för att överväga om en privat hyresvärd har uppfyllt reparationsstandarder. Hus- och fastighetskammaren övertog funktionerna från den tidigare privata hyresbostadspanelen (prhp).

Housing and Property Chamber inrättades av de skotska ministrarna genom Scottish Statutory Instrument som trädde i kraft den 1 december 2016, och utnämningen av ledamöter regleras ytterligare av Scottish Statutory Instrument. Befogenheten att överföra domstolsbefogenheter fastställdes av Tribunals (Scotland) Act 2014. Utnämningar till Housing and Property Chamber (inklusive presidenten och vicepresidenten) görs av de skotska ministrarna , på rekommendation av Judicial Appointments Board för Skottland .

Rättvis hyra i allmänhet

Hyran inkluderar betalning för tjänster

Eftersom Skottland har mycket få servicelägenheter i den verkliga privata sektorn, dvs. exklusive bostadsrättsbostadskomplex eller "trapphus"-arrangemang, ansågs det inte nödvändigt att kräva att hyresvärdar i Skottland stöder en ansökan om skälig hyra som kommer att inkludera ett belopp som ska betalas för tjänster med uppgifter om relevanta utgifter. (Men i praktiken gör i allmänhet alla berörda hyresvärdar). Således innehåller avsnitt 46 i Rent (Scotland) Act 1984 inget underavsnitt som motsvarar underavsnitt 2(b) i avsnitt 67 i Rent Act 1977 .

Ansökningar om lokala myndigheter

Lokala myndigheter i Skottland har aldrig haft rätt (som de en gång hade i England och Wales) att göra en oberoende ansökan till hyrestjänstemannen för att få en skälig hyra fastställd och registrerad.

Intyg över rimlig hyra

I Skottland upphävdes inte intyget om skälig hyra 1988 och är följaktligen fortfarande tillgängligt för hyresvärdar som i förväg vill veta vad den rimliga hyran skulle vara. Dess användning har nu begränsats avsevärt men den kunde fortfarande användas av en bostadsrättsförening som hade för avsikt att överlåta en trygg hyresgäst till ett annat hus, eller av en hyresvärd som övervägde förbättringsarbeten av ett hus som omfattas av en reglerad hyresrätt.

Korta hyresrätter

Detta är den skotska motsvarigheten till skyddade korttidshyresrätter, som infördes 1980 genom Housing Act 1980 för England och Wales, där den skotska lagen är Tenant's Rights Etc., (Scotland) Act 1980 för Skottland.

Korta hyresrätter garanterade hyresvärden en återvinningsrätt under förutsättning att förfarandekraven uppfylldes, dvs. hyrs ut till en skälig hyra från ett till fem år till en ny hyresgäst som i förväg fått en varning om att den erbjudna hyresrätten var på kort hyresrätt.

Bibehållande av den treåriga registreringsperioden

Anledningen till att Skottland behöll en treårig registreringsperiod 1980, när en minskning till två år var en av de ändringar som gjordes i "fair rents"-förfarandet genom Housing Act 1980, var trycket på Scottish Offices personalnivåer vid den tiden . Eftersom hyresregistreringstjänsten var bemannad av tjänstemän var den tvungen att spela sin fulla roll för att hjälpa till att hålla personalstyrkan på Scottish Office inom det övergripande taket. Följaktligen sågs inget utrymme för en ändring av hyresregistreringsförfarandet som skulle leda till att arbetsbördan ökade med en tredjedel, särskilt som registreringsförfarandet i Skottland inte strömlinjeformades som ägde rum söder om gränsen för att göra det möjligt för hyrestjänstemän där att klara av den ökade arbetsbelastningen.

Den lagstadgade formeln

Den grundläggande lagstadgade formeln för att bedöma vad som är en "rättvis hyra" är för välkänd för att behöva eller tåla att upprepas (men se The Development of Rent Control England and Wales) . Det bör dock nämnas två ändringar av den som inte var av gemensam tillämpning.

England och Wales tillägg

Housing , Rents and Subsidies Act 1975 krävde att nya eller borttagna, eller förbättrade eller försämrade bekvämligheter som tillhandahålls på orten av andra personer än hyresvärden skulle bortse från. Detta krav upphävdes sedan 1980.

Skottlands tillägg

The Tenant's Rights, Etc., (Scotland) Act 1980 gjorde en viktig förändring av den lagstadgade formeln som ska tillämpas i Skottland. Det ursprungliga konceptet hade lämnats medvetet vagt 1965, men detta hade lett till betydande rättslig tolkning, särskilt söder om gränsen. Tyvärr antog Court of Session i Skottland, i de fall som behandlades den, ett markant annorlunda tillvägagångssätt än det som hade lovordat sig själv till domstolarna i England.

Där hade domstolarna konsekvent ansett att hyresbedömningsnämnderna (och därmed även hyrestjänstemän) hade rätt att föredra sin egen kunskap och erfarenhet av hyresnivåer i området framför allt expertbevis som lämnades till dem. Court of Session, å andra sidan, krävde att kommittéerna skulle visa vilka skäl de hade, mot bakgrund av bevisningen , för att fatta sitt beslut. Eftersom det bara var hyresvärden som sannolikt skulle leda den materiella bevisningen, fick hyresbedömningskommittéerna i Skottland i allt större utsträckning fatta sina beslut på grundval av hyresvärdens bevis och inget annat.

Lagen från 1980 ändrade därför den lagstadgade formeln så att den inkluderade ett specifikt krav på att hyrestjänstemän och hyresbedömningskommittéer skulle "tillämpa sin kunskap och erfarenhet av nuvarande hyror för jämförbar fastighet i området" som de skulle kunna föredra framför de bevis som leddes, för att fastställa vad hyran skulle vara en rimlig hyra för det aktuella bostadshuset. Denna uttryckliga skyldighet återställde således hyrestjänstemän och hyresbedömningskommittéer det utrymme för skönsmässig bedömning som domstolen hade tagit bort.

Utfasning av hyreshöjningar

Maskiner för att begränsa hyreshöjningar har funnits i olika former och för olika ändamål ända sedan Prices and Incomes Act 1969 ; och Skottland är nu ensamma om att fortsätta att ge ett mått av skydd till sittande reglerade hyresgäster och bostadsrättsföreningar tryggar hyresgäster mot alltför kraftiga höjningar av hyran efter registrering eller omregistrering av en skälig hyra. Nedanstående infasningsregler gäller både för reglerade och bostadsrättssäkra hyresgäster.

De faktiska infasningsreglerna både norr och söder om gränsen var likartade fram till 1972 då den första betydande avvikelsen inträffade. För fasningen av hyreshöjningar i kraft av de avstyrande bestämmelserna i Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1972, behöll Skottland det befintliga och välförstådda formatet för fasningsbestämmelserna i Rent (Scotland) Act 1971, som ursprungligen antogs i Housing (Scotland) Act 1969 , den enda större förändringen är minskningen av fasperioden från fyra år till två år. I England och Wales skedde det emellertid ett fullständigt avsteg från prejudikat, där Housing Finance Act 1972 , via åtta separata fall, föreskrev en mängd olika omständigheter under vilka fasning gällde.

1975 fortsatte reglerna för infasning att skilja sig åt. Housing , Rents and Subsidies (Scotland) Act 1975 upphävde fasningsbestämmelserna i lagarna från 1971 och 1972 och valde återigen en variant av deras format men med lägsta och högsta årliga hyreshöjningar. Samma högsta årsgräns tillämpades även för hyresavtal. (Huvudskälet till dessa maxima (på 78 pund per år) var att upptiningen av hyreshöjningar från maj 1975 efter den inflationsbekämpande "frysningen" på fjorton månader av hyrorna ansågs sannolikt orsaka särskilda problem i Skottland och ett tak på hyreshöjningar sågs som det bästa sättet att hantera slask).

Housing , Rents and Subsidies Act 1975 valde en algebraisk formel, med en lägsta men ingen maximal årlig ökning. Under båda systemen uteslöts alla "serviceelement" från utfasning. En ytterligare förändring som infördes genom båda lagarna från 1975 var att fassystemet nu tillämpades på alla hyreshöjningar efter registrering eller omregistrering av en skälig hyra.

1980 sågs ännu större skillnader, främst beroende på den nya skillnaden i registreringsperiodens längd, där Skottland vid detta tillfälle valde alternativa höjningar och England och Wales hade en hyreshöjning år 1 av "serviceelementet" plus 50 procent hyra av återstoden av skillnaden mellan den nya och den gamla hyran, och den fulla registrerade hyran återbetalas ett år senare. De alternativa ökningarna var de större av

  • a) £104 eller
  • b) en fjärdedel av den tidigare hyresgränsen.

I båda fallen exkluderades det "noterade beloppet", dvs. "serviceelementet".

Fasningsreglerna ändrades återigen genom order den 5 februari 1989 och de nuvarande reglerna för Skottland är att efter registrering av en högre skälig hyra kan den befintliga hyran höjas vid varje årsskede upp till den nya registrerade hyran med antingen:

  • a) £104 eller
  • b) en fjärdedel av den tidigare hyresgränsen; eller
  • c) hälften av den totala höjning som krävs för att ta upp hyran till den nya registrerade hyran, beroende på vilken som är störst.

Servicekostnaderna är återvinningsbara i sin helhet utöver de stegvisa ökningarna. De nuvarande laghänvisningarna för reglerade hyresrätter är:

Section 33 of the Rent (Scotland) Act 1984 The Limits on Rent Increases (Scotland) Order 1989

och för bostadsrättsförening är säkra hyresrätter:

Avsnitt 58 i Rent (Skottland) Act 1984 The Limits on Rent Increases (Housing Associations) (Scotland) Act 1989

Sektion 41 i Housing (Scotland) Act 1988 möjliggör att ovanstående avsnitt 33 och 58 kan upphävas eller ändras genom Order, och gör mindre ändringar i båda. Ytterligare en ändring av avsnitt 58 görs av schema 11 till Local Government and Housing Act 1989

Bostadsrättsförenings hyresrätter

Före 1954 var hyresrätter i bostadsrättsföreningar underkastade hyreslagen men var i allmänhet undantagna från deras tillämpningsområde därefter genom Housing ( Repairs and Rents) (Scotland) Act 1954 . Bostadsföreningar finansierades genom subventioner som erhölls enligt godkända överenskommelser med lokala myndigheter. Men dessa subventioner, liksom de som betalades ut till lokala myndigheter, drogs gradvis in under nya finansieringsarrangemang som infördes (för Skottland) genom Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1972 . En del av den nya finansiella ordningen innebar en utvidgning av ordningen för "skäliga hyror" till att omfatta hyresrätter i bostadsrättsföreningar tillsammans med ett modifierat förfarande för fasning.

Housing Act 1974 reviderade finansieringsarrangemangen ännu en gång. Rättvisa hyror och utfasning lämnades oförändrade men endast bostadsrättsföreningar registrerade i Bostadsbolaget var berättigade till bidrag och lån.

Housing , Rents and Subsidies (Scotland) Act 1975 tog bort restriktionerna för utbetalning av bostadsrättsföreningar och inkomstunderskottsbidrag till helt ömsesidiga kooperativa bostadsföreningar, en oavsiktlig effekt av definitionen som användes i Housing Act 1974 för att utesluta vissa bostadsföreningar. från behörighet.

Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1978 ändrade bestämmelserna i lagen från 1972 som reglerar de fasarrangemang som är tillämpliga på bostadsrättsföreningar så att den årliga gränsen för hyreshöjningar kan varieras genom förordning. Ändringen användes första gången 1980 i avsikt att på bostadsrättshyror tillämpa de nya fasindelningsreglerna som då infördes för hyresrätter i privat sektor. På grund av ett redaktionellt fel i 1980 års förordning uppnåddes dock inte full paritet förrän 1984 genom en ändringsförordning. En ytterligare förordning som trädde i kraft den 5 februari 1990 fortsatte med denna paritet.

The Tenant's Rights, Etc., (Scotland) Act 1980 inkluderade de flesta hyresrätter för bostadsföreningar inom den nya "säker hyresrättsform" som infördes genom den lagen, varvid de två undantagen är samägande och helt ömsesidiga bostadsrättsföreningar som är registrerade hos Bostadsbolaget.

Enligt bestämmelserna i Housing (Scotland) Act 1988 skapades ett nytt bemyndigande organ för bostäder, Scottish Homes . Scottish Homes tog över funktionerna för Housing Corporation i Skottland att stödja och övervaka bostadsföreningar. Det blev också en hyresvärd genom att ta över bostadsbeståndet av Scottish Special Housing Association efter föreningens upplösning den 1 april 1989 genom order som gjordes enligt lagen från 1988.

Avtal om delat ägande uteslöts också genom lagen från 1988 från att vara antingen reglerade hyresrätter eller försäkrade hyresrätter.

Efter konsolideringen är de nuvarande lagbestämmelserna om hyresrätter för bostadsföreningar, för säkra hyresrätter (allmänna och hyror): Del III av Housing ( Scotland) Act 1987 , Part VI av Rent (Scotland) Act 1984 och för garanterade hyresrätter (allmänt). och hyror): Del II av Housing (Scotland) Act 1988

Försäkrade hyresrätter

Försäkrade hyresrätter som en form av besittningsrätt förekom inte i Skottland förrän den 2 januari 1989 när de infördes genom del II av Housing (Scotland) Act 1988 . När konceptet övervägdes i slutet av 1970-talet (och sedan implementerades på, förstås det, på en experimentell grund för England och Wales genom Housing Act 1980) sågs ingen speciell fördel i det skedet med att göra denna nya form av upplåtelse tillgänglig i Skottland på liknande sätt.

Den huvudsakliga väsentliga skillnaden mellan den typ av försäkringshyresavtal som infördes genom Housing Act 1988 och Housing (Scotland) Act 1988 ligger i de lagstadgade bestämmelserna om hyreshöjningar. Som ursprungligen antogs, gjorde sektion 24 (5) i den skotska lagen från 1988 det möjligt för hyresvärdar under försäkrade hyresrätter att undvika att hyresbedömningskommittéer hade en roll genom att i själva hyreskontraktet tillhandahålla en hyreshöjning, antingen med en angiven summa eller med en procentandel av hyran. Det finns ingen motsvarande bestämmelse i Housing Act 1988 .

Schedule 11 till Local Government and Housing Act 1989 gjorde sektion 24(5) mindre av en "blankocheck" för hyresvärdar genom att ändra både sektionerna 16 och 24 i lagen från 1988. Ändringarna lade till båda sektionerna ett krav att eventuella faktorer till användas för att beräkna en höjning av hyran bör inte vara helt inom hyresvärdens kontroll; och bör vara sådan att hyresgästen utan oskäliga svårigheter skulle kunna beräkna vad hyreshöjningen skulle bli.

Möblerad uthyrning

Möblerad uthyrning uteslöts från Rent Acts fram till 1943 när enligt Rent of Furnished Houses Control (Scotland) Act 1943 upprättades ett kontrollsystem, administrerat av Rent Tribunals, för första gången i Storbritannien. 1943 års lag var en tillfällig lag som var avsedd att vara i kraft fram till sex månader efter upphörandet av Emergency Powers (Defence) Act 1939 men förlängdes därefter genom på varandra följande årliga utgående lagar om fortsättningslagar.

Hyresdomstolar fick till en början befogenhet att fastställa rimliga hyror för hus eller rum som hyrs ut möblerade eller med tjänster, men 1949 utökades deras befogenheter avsevärt genom lagen om hyresrätt och hyresrätt (Rent Control) 1949 . Båda dessa lagar upphävdes och konsoliderades genom del VII av Rent (Scotland) Act 1971 .

Skillnaden mellan möblerad och omöblerad uthyrning avskaffades för de flesta praktiska syften genom hyreslagen 1974 . Där hyresvärden bodde ersatte tillhandahållandet av möbler och/eller tjänster som testet för Hyrestribunalens jurisdiktion. Lagen som reglerar uthyrning av inhemska hyresvärdar, den huvudsakliga delen som utgör en uthyrning som omfattas av "Rent Tribunal"-jurisdiktionen, är nu konsoliderad i del VII av Rent ( Scotland) Act 1984 .

Rent Tribunals som sådana avskaffades genom Tenant's Rights Etc., (Scotland) Act 1980 och deras funktioner överfördes till Rent Assessment Committees.

Uthyrning och andra kontrakt som omfattas av del VII i lagen från 1984 kommer gradvis att försvinna enligt övergångsbestämmelserna i Housing (Scotland) Act 1988 som fasar ut tillämpningen av ovanstående lag. Lagen tog också bort den befogenhet som de lokala myndigheterna haft sedan lagen 1943 att hänskjuta möblerad uthyrning till en hyresbedömningskommitté.

Företagshyresrätter

Som framgår av inledningen ligger Skottland långt efter England och Wales i den lagstadgade regleringen av hyresavtal. Detta gäller särskilt för affärshyresavtal, som i Skottland vanligtvis delas upp i "kommersiella" hyresavtal, dvs. hyresavtal för butiker eller kontor, och "industriella" hyresavtal, dvs. hyresavtal av fabriker.

Frånvaron av lagstadgad kontroll av kommersiella och industriella hyresavtal i Skottland är föremål för ett mindre undantag i form av Tenancy of Shops (Scotland) Acts 1949 som ger begränsade rättigheter till säkerhet för besittningsrätt till butikshyresgäster. Den ursprungliga lagen om uthyrning av butiker (Skottland) antogs 1949 som en tillfällig åtgärd men efter ett antal årliga förlängningar gjordes den permanent 1964 genom en lag med samma namn.

En butik definieras i lagens syfte som "varje lokal där detaljhandel eller verksamhet bedrivs", enligt Shops Act 1950 .

Av det föregående framgår att ovanstående lagar ligger mycket långt ifrån de övergripande bestämmelserna i Hyresvärds- och hyresrättslagen 1954, som i alla händelser omfattar såväl uthyrning av kontor och fabriker som av butiker.

Lokala myndigheters hyresrätter

Hyror

Behovet av en notering om lokala myndigheters hyror i Skottland uppstår på grund av hänvisningen i föregående avsnitt till de (kortlivade) reformer som gjordes på detta område genom Housing Finance Act 1972 och upphävdes genom Housing, Rents and Subsidies Act 1975 .

I början av 1970-talet ville dåtidens regering gå bort från det då rådande systemet med stora urskillningslösa statliga subventioner till hus som tillhandahålls av lokala myndigheter. Ovanstående lag från 1972 krävde därför att lokala myndigheter i England och Wales skulle ta ut skäliga hyror för hus på Housing Revenue Account; och hyresgranskningsnämnder skapades för att övervaka dessa arrangemang.

Arrangemang av detta slag ansågs dock inte lämpliga för Skottland på grund av dess långa historia av konstlat låga hyror i den offentliga sektorn. Följaktligen Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1972 att lokala myndigheters hyror i Skottland skulle höjas under en övergångsperiod med en rad rimliga årliga ökningar. Dessa höjningar plus nya subventionsarrangemang var utformade för att bringa bostadsinkomstkontona i balans vid utgången av övergångsperioden, som förväntas bli slutet av antingen budgetåret 1975-76 eller 1976-77 i de flesta fall. Senast 1975-76 skulle möjligheten att övergå till "skäliga hyror" för kommunalhusen övervägas.

Hyressättningsarrangemang liknande de som införts för lokala myndigheter tillämpades på New Towns och på Scottish Special Housing Association.

Dessa nya arrangemang upphävdes för England och Wales genom Housing, Rents and Subsidies Act 1975 och för Skottland genom Housing, Rents and Subsidies (Scotland) Act 1975 . Båda dessa lagar gav lokala myndigheter rätten att själva fastställa hyrorna för sina hus. Den skotska lagen från 1975 gjorde denna återställda frihet föremål för en begränsning på £39 på det belopp med vilket hyrorna för enskilda oförbättrade hus kunde höjas till sittande hyresgäster under vilken period av tolv månader som helst. Begränsningen som senare togs bort genom Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1978 tillämpades också på hus som ägdes av nya städer och Scottish Special Housing Association.

Bestämmelserna i den skotska lagen från 1975 upphävdes och återupptogs i del XI av Housing (Scotland) Act 1987 .

Långa hyresrätter

Långa hyreskontrakt (eller hyreskontrakt) av bostadsfastigheter har, av ett antal historiska skäl utanför denna notis, alltid varit jämförelsevis sällsynta i Skottland. (Detta står i markant kontrast till läget i England och Wales där långa hyreskontrakt av bostadsfastigheter är ett vanligt alternativ till friägande). Det ligger inte heller inom ramen för denna not att spåra utvecklingen av lagen så som den nu gäller långa hyresrätter söder om gränsen.

Den jämförande sällsyntheten av långa hyresavtal för bostäder i Skottland gjordes mer sällsynt genom Long Leases (Scotland) Act 1954 . Enligt dess bestämmelser kunde långa hyreskontrakt av bostadshus, beviljade före den 10 augusti 1914 för en period av minst femtio år, omvandlas till feus genom att hyresgästen delgav hyresvärden. Eftersom uppsägningen måste delges inom fem år från det att 1954 års lag trädde i kraft (dvs. före den 1 september 1959) är denna bestämmelse nu förbrukad. Men medan det gällde hade antalet hyresgäster som valde optionen till följd att långa bostadshyresavtal blev ännu mindre vanliga än tidigare.

När det gäller Skottland är den nuvarande lagstadgade ståndpunkten att Land Tenure Reform (Scotland) Act 1974 förbjuder skapandet av ett hyresavtal för ett bostadshus för en period på över tjugo år.

Det finns fortfarande några långa bostadshyresavtal som skapades före 1974 och deras giltighet påverkas inte av 1974 års lag. Vissa av dem kan ha innehållit krav på att hyresvärden, när hyresavtalet löpte ut, skulle medge förnyelse av hyresavtalet för en tid överstigande tjugo år. Osäkerheten kring beviljandet av en sådan förnyelse i ljuset av 1974 års lag avlägsnades genom lagen om lagreform (diverse bestämmelser) (Skottland) från 1985, som gjorde det klart att en sådan förnyelse var behörig.

Hyresvärdens reparationsskyldighet

Enligt sedvanerätt är hyresvärden till ett bostadshus i Skottland skyldig, om inte annat föreskrivs, att tillhandahålla det vid hyresavtalets början i ett uthyrningsbart och beboeligt skick och därefter att bibehålla det i liknande skick under arrendets löptid . Denna sedvanerättsliga skyldighet har kompletterats med två lagstadgade reparationsskyldigheter.

Den första sådana skyldigheten infördes genom Housing (Scotland) Act 1925 som föreskrev ett villkor för beboelighet, både i början och under hela hyresavtalet, som skulle vara underförstått i vissa hyresavtal. Detta villkor var underförstått, vad hyresavtalet i sig självt än säger, i hyresavtal gjorda före den 31 juli 1923 till en årlig hyra på upp till £16, höjd till £26 där hyresavtalet ingicks på eller efter detta datum. (Dessa hyresgränser förblev oförändrade fram till den 2 januari 1989 då gränsen höjdes genom order till £300 per vecka).

Ovanstående underförstådda villkor om beboelighet gällde inte när hyresavtalet var på minst tre år på villkor som gjorde att hyresgästen var ansvarig för att göra bostaden beboelig.

Den andra implicerade reparationsskyldigheten infördes genom Housing (Scotland) Act 1962 och gällde hyresavtal som beviljades den 3 juli 1962 eller senare för en period på mindre än sju år. Lagen införde villkor motsvarande dem enligt Housing Act 1961 för England och Wales, dvs. hyresvärden var skyldig att underhålla bostadens struktur och exteriör; och att hålla husets huvudsakliga serviceinstallationer i reparation och fungerande skick.

Under åren sedan deras första antagande har periodisk konsolidering av båda lagarna ägt rum och båda förpliktelserna finns nu i avsnitt 113 i och schema 10 till Housing (Scotland) Act 1987 .

Lagstadgad succession

Lagstadgad överföring vid hyresgästens död

Fram till 1972 införlivades lagen som reglerade överföringen av en hyresrätt efter hyresgästens död i lagarna med en ansökan från Storbritannien och omfattas följaktligen i föregående avsnitt.

Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1972 gjorde ändringar likvärdiga med dem som gjordes av Housing Finance Act 1972, dvs. ingående av ett nytt kontraktsrättsligt hyresförhållande med en person som var hyresgäst genom succession bör inte förlänga sekvensen av två successioner som härrör från den ursprungliga hyresrätten.

The Tenant's Rights, Etc., (Scotland) Act 1980 återspeglade de reformer som gjordes av Housing Act 1980 , dvs. en efterlevande make kunde efterträda hyresrätten förutsatt att bostaden var hans (eller hennes) enda eller huvudsakliga hem när hyresgästen dog dvs bosättning hos den avlidne hyresgästen var inte längre ett krav.

De reformer som gjordes genom lagarna från 1972 och 1980 konsoliderades i Rent (Scotland) Act 1984 .

Housing (Scotland) Act 1988 gjorde ytterligare betydande ändringar av överföringsreglerna jämförbara med dem som gjordes av Housing Act 1988 . En efterträdare till en reglerad hyresrätt gör det som en lagstadgad försäkrad hyresgäst; erforderlig uppehållstillstånd för en familjeefterträdare som inte är maka förlängs från sex månader till två år; och andra bestämmelser begränsar arvsrätten för makar och medlemmar av hyresgästens familj till en försäkrad hyresrätt.

Avslöjande av hyresvärdens identitet

Housing Act 1974 gjorde viktiga ändringar i den allmänna lagen om hyresvärd och hyresgäst. Det krävde att en skriftlig uppgift om hyresvärdens namn och adress skulle lämnas som svar på en skriftlig begäran från en hyresgäst till en person som kräver eller tar emot hyra, och, när det gäller en företagshyresvärd, en uppgift om namn och adress till hyresvärden. sekreterare och varje direktör i hyresvärdsbolaget.

En tidsfrist på tjugoen dagar ålades för tillhandahållandet av informationen och det var ett brott, belagt med böter, att inte följa den skriftliga begäran.

Lagen från 1974 ålade också en hyresvärd att meddela hyresgästen namn och adress till den nya hyresvärden där dennes hyresvärds intressen var överlåten. Detta bör göras senast av antingen:

  • a) två månader efter tilldelningsdatumet, dvs. uppdraget; eller
  • b) den första dagen efter detta datum då hyran ska betalas.

Återigen knöts straffansvar i form av böter till bristande efterlevnad.

Bestämmelserna i lagen från 1974 upphävdes och återinfördes i avsnitt 327 och 328 i Housing (Scotland) Act 1987 .

Skydd för vräkning

Skydd mot olaglig vräkning och trakasserier

Ett av de särskilda problem som orsakades av uppmjukningen av tidigare hyreslagskontroller på 1920- och 1950-talet var att ett betydande antal skrupelfria hyresvärdar, med utsikten att återfå besittning av sina fastigheter i sikte, frestades att påskynda denna process . Ett av sätten de gjorde detta var genom att ta ut höga hyror, i många fall för slumegendom. Namnet Peter Rachman är alltid förknippat med denna typ av hyresvärdspraxis.

Olaglig vräkning

I Skottland, ända sedan mitten av 1500-talet, var den rätta vägen för en hyresvärd vars hyresgäst vägrade att sluta att ansöka till domstolen om ett beslut om utvisning enligt stadgan från 1555 Anent Warnings of Hyresgäster . Utvisning brevi mami och utvisning under vissa andra omständigheter föranledde ett civilrättsligt krav från hyresgästen på skadestånd för felaktig utvisning.

Prevention from Eviction Act 1964 gjorde det straffbart att vräka alla bostadsinnehavare utan domstolsbeslut.

Trakasserier

Prevention from Eviction Act 1964 införde också brottet "trakasserier", det vill säga handlingar som är avsedda att få ockupanten att lämna, eller att avstå från att utöva någon rätt eller eftersträva något gottgörelse.

Konsolidering

Rent Act 1965 ersatte i ändrad form bestämmelserna i ovanstående lag från 1964. Dessa bestämmelser upphävdes senare och återinfördes i del III av Rent ( Scotland) Act 1984 .

Nuvarande position

Housing (Scotland) Act 1988 , ändrad genom Housing Act 1988 , stärkte de befintliga sanktionerna mot hyresvärdar genom att möjliggöra skadestånd baserat på skillnaden mellan "Vacant possession"-värde och "sitting hyresgäst"-värde som kan utdömas efter olaglig vräkning; och av att i trakasserier ersätta uppfattningen att handlingar måste "beräknas" med en "sannolik" effekt, dvs. ersätta behovet av att visa uppsåt med ett sannolikhetstest.

Ovanstående lag från 1988 utvidgade skyddet mot vräkningsbestämmelser i Rent (Scotland) Act 1984 till personer som ockuperar lokaler på andra villkor än de som gäller för en full hyresrätt; men undantagna från dessa bestämmelser personer som delar något boende med ägaren eller en medlem av ägarens familj, och det gemensamma boendet är en del av eller hela ägarens enda eller huvudsakliga bostad.

Meddelande om att sluta

Den vanligaste användningen av en uppsägning både norr och söder om gränsen är av en hyresvärd att ge hyresgästen en ordentlig och formell uppsägning av hyresförhållandet som en väsentlig förberedelse inför domstolsprocesser för återvinning av besittningen.

Men i Skottland är en ytterligare viktig funktion för en korrekt uppsägning att förhindra tyst flytt i fall där till exempel en eller annan av parterna önskar förnya hyresförhållandet på andra villkor. Eftersom tyst omlokalisering börjar gälla så snart som det sista datumet för vilket giltigt meddelande om att sluta måste ges är det därför avgörande att det inte finns några tekniska defekter i meddelandet om att sluta, för att göra det ogiltigt.

Juridiska krav på uppsägningstiden

Den uppsägningstid som, för att vara giltig, en uppsägning som delges av endera parten måste lämna bestäms av längden och arten av hyresförhållandet som man avser att säga upp. De grundläggande reglerna föreskrivs av Sheriff Courts (Scotland) Act 1907 som föreskriver att

  • a) Bostadshus som hyrs ut i högst fyra månader kräver en uppsägningstid om en tredjedel av uthyrningstiden; och
  • b) i alla andra fall minst fyrtio dagars varsel.

I fall som faller inom (a) ovan gäller "en tredjedel"-regeln med minst tjugoåtta dagars uppsägningstid som ursprungligen infördes genom Rent Act 1957 och nu ingår i avsnitt 112 i Rent (Scotland) Act 1984.

Minst fyrtio dagars uppsägningstid som krävs i fall som omfattas av (b) ovan omfattas av avsnitt 13(2) i lagen från 1984 där hyresavtalet skapade en kort hyresrätt. Hyresgästen enligt en sådan hyresförhållande kan säga upp den med en månads uppsägningstid för hyresvärden om hyrestiden är två år eller mindre och i annat fall tre månaders uppsägningstid.

Utöver ovanstående överväganden måste meddelandet om att sluta upphöra att gälla på "ish"-datumet:

Ytterligare ändringar görs när inflyttningsarrangemangen skapar ett del VII-kontrakt. Sektionerna 71 till 76 i lagen från 1984 innehåller de detaljerade reglerna om meddelanden om att sluta i avtalsärenden i Part VII, och införlivar de ändringar som gjorts i Rent (Scotland) Act 1971 genom Rent Act 1974 och av Tenant's Rights Etc. (Skottland) ) Lag 1980 .

Juridiska krav på innehållet i ett meddelande om att avsluta

Ända sedan den 31 mars 1976, enligt bestämmelser som först infördes genom Housing Act 1974 , i de fall då hyresrätten är en skyddad hyresrätt eller ett avtal enligt Part VII, har uppsägningen krävts vara skriftlig och innehålla den information som föreskrivs av en serie av förordningar. Motsvarande skyldighet infördes för försäkringsarrenden den 2 januari 1989.

De nuvarande bestämmelserna är:- För skyddade hyresrätter och avtal i del VII: Hyresförordningen (formulär och information etc.) (Skottland) bestämmelserna 1991 För försäkringsrätter: The Assured Tenancies (Notices to Quit Prescribed Information) (Scotland) Regulations 1988 .

I schema 23 till Housing (Scotland) Act 1987 lades en ny sektion 39A till Sheriff Courts (Scotland) Act 1907 som gjorde att meddelandet om att avsluta förfarandet enligt den lagen överensstämde med förfarandet enligt Rent (Scotland) Act 1984.

Juridiska krav för delgivning av ett meddelande om att sluta

Sheriff Courts (Scotland) Act 1907 kräver att ett meddelande om att sluta måste delges av en sheriffofficer eller registrerad leverans.

Premier

Lagen om förbjudna premier var fram till 1980 mer eller mindre enhetlig norr och söder om gränsen och hänvisning bör därför göras till avsnittet The history of rent control in England and Wales för att fastställa hur lagen utvecklades mellan 1915 och 1980. Den enda skillnad som är värd att notera före 1980 beror på att den lagstiftning som är tillämplig på möblerad uthyrning antogs tre år tidigare i Skottland än i England.

Rent of Furnished Houses Control (Scotland) Act 1943 gjorde det brottsligt att både ta emot och kräva en premie som villkor för beviljandet etc. av ett kontrakt som den lagen gällde och en hyra hade registrerats för lokalerna i fråga. Motsvarande lagstiftning i England och Wales, Furnished Houses (Rent Control) Act 1946, gjorde senare liknande bestämmelse söder om gränsen.

Både Housing Act 1980 och Tenant's Rights, Etc. (Scotland) Act 1980 utökade definitionen av "premium" till att inkludera en återbetalningsbar deposition som i praktiken översteg två månaders hyra. Housing Act 1980 lade dock till ett ytterligare villkor, att depositionen också måste vara rimlig i förhållande till det potentiella ansvar för vilket den betalades. Men den skotska lagen innehöll inte en motsvarande bestämmelse eftersom det inte ansågs lämpligt att låta ett skälighetsprövning ingå i en definition som vid överträdelse utgjorde ett brott.

De lagstadgade bestämmelser som för närvarande gäller för Skottland finns i

  • a) Del VIII av Rent (Scotland) Act 1984; och
  • b) Sektion 27 i Housing (Scotland) Act 1988 som gäller för försäkringshyresrätter förbuden i del VIII av 1984 års lag.

Det finns ingen motsvarande bestämmelse till 27 § i 1988 års bostadslag

Efter en omfattande kampanj under 2012 ledd av Shelter Scotland för att få ett slut på vad man uppfattade som olagliga premier som tas ut av hyresgäster, förtydligade den skotska regeringen lagen som täcker vilka avgifter uthyrningsagenter och hyresvärdar kan ta ut privata hyresgäster. Från och med november 2012 förbjöds alla hyresgästavgifter, förutom hyra och en återbetalningsbar deposition, i Skottland. Samråd hålls för att införa liknande lagstiftning i England och Wales under 2015.

Hyr böcker

Ett krav på att hyresvärden skulle tillhandahålla en hyresbok infördes först av lagen om ökning av hyra och inteckningsräntor (restriktioner) 1938 . Enligt den lagen var hyresvärden endast skyldig att tillhandahålla en hyresbok där hyran skulle betalas veckovis och detta är fortfarande fallet idag. En likvärdig skyldighet ålades genom Rent Act 1957 för uthyrare på vilka Rent of Furnished Houses Control (Scotland) Act 1943 gällde.

Även om en hyresvärd inte behöver tillhandahålla en hyresbok (eller annan liknande handling) utom när hyran betalas veckovis, om han faktiskt tillhandahåller en i andra fall, måste den, i likhet med obligatoriska hyresböcker, också tillhandahålla ett meddelande i form som föreskrivs i förordningar.

Behovet av att varje hyresbok skulle uppfylla de föreskrivna kraven krävdes först av Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933, dvs cirka fem år innan behovet av att tillhandahålla en hyresbok gjordes obligatoriskt för veckohyror. Genom åren har föreskrivna krav uppdaterats för att återspegla lagändringar, t.ex. försvinnande av hyresrätter som tidigare omfattades av hyreslagarna, införande av nya upplåtelseformer inom dessa lagar m.m.

Underlåtenhet att tillhandahålla antingen en hyresbok eller en sådan som inte uppfyller de föreskrivna kraven straffas med böter. Anteckningar i en hyresbok som utger sig för att visa eftersläpande hyra bestraffas likaså med böter.

De nuvarande bestämmelserna för hyresböcker är:

  • Rent (Skottland) Act 1984 Part IV för reglerade hyresrätter
  • Del VII för kontrakt inom dess tillämpningsområde
  • Housing (Scotland) Act 1988 Part II för försäkrade hyresrätter.

Notiser som ska finnas i hyresböcker

För reglerade hyresrätter och avtal i del VII: Hyresförordningen (formulär och information etc.) (Skottland) förordningar 1991 som ändrats av hyresförordningen (formulär och information etc.) (Skottland) ändringsförordningar 1993 .

För säkrade hyresrätter:

The Assured Tenancies (Rent Book) (Scotland) Regulations 1988 såsom ändrat av Assured Tenancies (Rent Book) (Scotland) Amendment Regulations 1993 .

Hyresbidrag

Hyresbidrag infördes i Skottland genom Housing (Financial Provisions)(Scotland) Act 1972 . För att förhindra att hyresersättningen betalas ut mot för höga hyror villkorades betalningen av att antingen en skälig hyra hade registrerats eller att den lokala myndigheten förvissade sig om att den avtalsenliga hyran inte låg över en skälig hyra. Det senare kravet ledde till att hyrestjänstemän översvämmades med förfrågningar från lokala myndigheter om informell rådgivning om vad en rimlig hyra sannolikt skulle vara.

Lagen från 1972 ålade lokala myndigheter att inrätta hyresbidragssystem för omöblerade hus i den privata sektorn (inklusive bostadsrättsföreningar) men genom Furnished Lettings (Rent Allowances) Act 1973 skapades vissa möblerade hyresgäster i både den offentliga och privata sektorn berättigad till hyresbidrag.

Enligt båda lagarna var den hyra som berättigar till hyresbidrag begränsad till den yrkesmässiga delen av hyran, dvs. alla belopp i hyran som kan hänföras till priser, möbler, tjänster eller affärsanvändning ignorerades. Men möblerade hyresgäster som var "kvalificerade personer" enligt 1973 års lag hade rätt till "25 procents påslag" på den berättigade hyran. Båda dessa bestämmelser upphävdes genom Rent Act 1974 .

Hyresvärdar var skyldiga enligt lagen från 1972 att förse sina hyresgäster med information om tillgången till hyresbidrag. Underlåtenhet att göra det straffades med böter på upp till £50.

Införandet av hyresbidraget för omöblerade hyresrätter i den privata sektorn gjorde det möjligt att påskynda omvandlingen av de återstående kontrollerade hyresrätterna till hyresreglering och att minska fastiden från fyra år till två år.

Hyresbidrag för hyresgäster i den privata sektorn och skatterabatter för hyresgäster i den offentliga sektorn hörde nu till den allmänna rubriken " Bostadsförmån" .

Bostadsbidragsremisser

De lagstadgade bestämmelserna som gör det möjligt för hyrestjänstemän att användas för att fastställa hyresnivåer i samband med bostadsbidrag och finansiering av bostadsbidrag, för Skottland, finns i Housing ( Scotland) Act 1988 . De bestämmelser som är tillåtande gjorde följdändringar i Social Security Act 1986 .

Kriterierna enligt vilka hyrestjänstemän måste agera för att utföra dessa ytterligare funktioner finns i beställningar gjorda enligt lagen från 1988 och dess engelska motsvarighet. Beställningar som gäller Skottland görs parallellt med de som görs för England och Wales. De nuvarande befintliga orderna är Rent Officers (Additional Functions) (Skottland) Order 1995 och Rent Officers (Additional Functions) (Skottland) Amendment Order 1995 . (kan behöva uppdateras)

Konsolidering av hyreslagar

Det var inte förrän 1971 som Skottland uppnådde konsolideringen av för- och efterkrigslagstiftningen som hade ägt rum 1968 i England och Wales genom Rent Act 1968 . Rent (Scotland) Act 1971 konsoliderade alla dessa lagar som allmänt kallas Rent Acts i deras tillämpning på Skottland. Sammanlagt upphävdes ett fjorton lagar helt och konsoliderades utan ändringar, tillsammans med ett antal kompletterande bestämmelser som tidigare ingick i bostadslagarna. Endast del III av Rent Act 1965 (skydd mot trakasserier och olaglig avhysning) återupptogs inte eftersom den hade mer allmän tillämpning.

Varje förhoppning om att lagen från 1971 skulle utgöra ett långvarigt kompendium av lagen på detta område krossades snabbt. Housing (Financial Provisions) (Scotland) Act 1972 , Rent Act 1974 , Housing, Rents and Subsidies (Scotland) Act 1975 och Tenant's Rights Etc. (Scotland) Act 1980 ändrade alla den rådande lagen ganska väsentligt.

Dessa viktiga utvecklingar gjorde en annan konsolidering önskvärd och konsolideringsstadgan, Rent (Scotland) Act 1984 , inkluderade inte bara de materiella bestämmelserna i de lagar som anges i föregående stycke utan även del III av Rent Act 1965 och några mindre bestämmelser i andra lagar gått sedan 1971.

Två andra lagar har antagits sedan 1984: Housing (Scotland) Act 1987 som konsoliderade mycket av lagstiftningen som handlar om bostadsrätt, och Housing (Scotland) Act 1988 som införde garanterade hyresrätter i Skottland och remissförfaranden för bostadsbidrag som involverar hyrestjänstemän. .

Besittningsskydd

Detta avsnitt ger en kort beskrivning av utvecklingen under de senaste åttio åren av hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd .

Sedan 1915 har både bestämmelserna generellt och individuella bestämmelser varit föremål för avsevärd anpassning och ändring, eftersom olika regeringar med olika policy har utvidgat eller minskat en hyresgästs rätt att fortsätta att bo efter kontraktets utgång. Hänvisning bör göras till The history of rent control in England and Wales och här har endast antagits ett brett synsätt på följande linjer.

Efter en allmän diskussion om ämnet listar en jämförelsetabell under allmänna rubriker de aktuella återkravsgrunderna som är tillämpliga på skyddade, säkra och försäkrade hyresrätter tillsammans med den ursprungliga historiska härledningen av var och en av dessa bestämmelser.

Hänvisning kommer att behöva göras till respektive lagar där en detaljerad jämförelse av en viss grund önskas.

Historiska överväganden

Det kommer att erinras om att efter antagandet av lagen om ökning av hyra och inteckning (restriktioner) 1920 genomfördes all lagstiftning i samband med hyreskontroll och besittningsskydd fram till 1971 genom att lägga till eller ändra befintliga lagar. De då rådande bestämmelserna om besittningsskydd fanns i Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933 när det gäller "kontrollerade" hyresrätter och i Rent Act 1965 för "reglerade" hyresrätter. Rent (Scotland) Act 1971 kodifierade dessa bestämmelser och har nu konsoliderats i Rent (Scotland) Act 1984 .

En betydande komplikation i denna övning har varit att i lagstiftningen före 1939 skildes inte de som nu är enskilda fall i Rent (Scotland) Act 1984 alltid ut på det sättet. Inte heller vid upphävande och konsolidering användes alltid den då rådande formuleringen. Orsakerna till detta varierade. Det var ibland resultatet av domstolsbeslut, ibland för att förbättra klarheten, ibland på grund av en sammanslagning av befintliga bestämmelser eller på en utvidgning av en befintlig bestämmelse till att omfatta ytterligare omständigheter, eller helt enkelt på grund av föredragandens nyck!

Ända sedan 1915 har hyreslagen gett hyresgäster i bostadshus som de tillämpat skydd mot avhysning från sina hyresvärdar, utom på vissa begränsade grunder. besittningsskydd är ett väsentligt komplement till de begränsningar av hyreshöjningar som lagarna införde, och det är värt att upprepa att båda former av skydd i sig skulle vara illusoriska.

Det skulle vara föga meningsfullt att skydda hyresgästerna mot höjningar av hyran utöver vissa tillåtna gränser om hyresvärden, genom att lämna en uppsägning, kunde återfå besittningen i slutet av den avtalsenliga hyresförhållandet i enlighet med normala sedvanerättsregler. Omvänt skulle begränsningar av hyresvärdens sedvanliga rätt att återfå besittning gynna hyresgästen föga om hyresvärden kunde tvinga hyresgästen att lämna genom att höja hyran till en nivå utöver hyresgästens betalningsförmåga.

Den besittningssäkerhet som den relevanta lagstiftningen ger är i grunden enkel. Det uppnås genom lagarna som berövar domstolen jurisdiktionen att bevilja hyresvärden besittning utom under de angivna omständigheterna, och även under många av dessa föreskrivna omständigheter har domstolen ett utrymme för skönsmässig bedömning. Det var inte förrän i hyreslagen 1965 som obligatoriska grunder för återvinning blev tillgängliga för privata hyresvärdar och då endast i fråga om reglerade hyresrätter.

Typer av hyresrätter

Det finns tre typer av hyresrätter i Skottland som ger upphov till full besittningsskydd. Dessa är skyddade och säkrade i den privata hyrda sektorn och säkra i den offentliga sektorn. Dessa besittningar finns under tre separata lagar och dessutom finns det skillnader i testerna mellan de olika tjänstgöringarna.

Skyddade hyresrätter

Uttrycket "skyddad hyresrätt", som först användes i Rent Act 1965 , är en inkluderande term som omfattade både "kontrollerade" hyresrätter och "reglerade" hyresrätter. Skyddade hyresrätter (som sedan 1980 endast kan vara reglerade hyresrätter) regleras för närvarande av Rent (Scotland) Act 1984 . I 11 § i den lagen föreskrivs att det endast kan förekomma ett beslut om besittning om domstolen är övertygad om att det är rimligt att meddela beslutet och antingen lämpliga alternativa bostäder finns eller kommer att finnas tillgängliga eller någon av de tio skönsmässiga grunder som anges i del I i schema 2 är nöjd. Del II av schemat behandlar de tio obligatoriska grunderna som inte kräver något rimlighetstest.

Försäkrade hyresrätter

Dessa infördes genom Housing (Scotland) Act 1988 och är nu den enda formen av hyresrätt som kan tillhandahållas för både privathyres- och bostadsföreningssektorn. I § ​​18 i den lagen föreskrivs att hyresvärden får erhålla ett besittningsföreläggande endast om han uppfyller en av de grunder som föreskrivs i bilaga 5. I del I av förteckningen anges de åtta obligatoriska grunderna och del II specificerar de nio skönsmässiga grunderna, med de senare skäl återigen bli föremål för skälighetsprövningen.

Schedule 5 liknar i stil schema 2 till Rent (Scotland) Act 1984 och Schedule 3 till Housing (Scotland) Act 1987. Många av innehavsgrunderna är tydligt grundade på traditionella Rent Act-prejudikat.

Säkra hyresrätter

Före 1980 hade varken lokala myndigheter eller bostadsrättshyresgäster haft någon rätt till besittningsskydd sedan 1954 då hyreslagen inte tillämpades på sådana hyresgäster genom, för Skottland, Housing ( Repairs and Rents) (Scotland) Act 1954 . Emellertid återställdes besittningsskyddet i Skottland till dessa kategorier av hyresgäster genom Tenant 's Rights Etc., (Scotland) Act 1980 som införde säker hyresrätt som en form av besittningsrätt. Bestämmelserna om besittningsskydd har nu konsoliderats i Housing (Scotland) Act 1987 . I §§ 46 och 48 i den lagen föreskrivs att ett beslut om innehav endast får meddelas på de grunder som anges i bilaga 3. I del I av bilagan anges de sexton grunderna, som alla är skönsmässiga. Det finns inga obligatoriska grunder som sådana.

Grunderna för innehav är analoga med dem som finns tillgängliga för privata hyresvärdar enligt schema 2 till Rent (Scotland) Act 1984, men det finns viktiga skillnader som återspeglar de olika roller och ansvar som hyresvärdar i den offentliga och privata sektorn har.

Grunderna 1 till 7 är "uppförandeskäl" där domstolen också måste vara övertygad om att det är rimligt att meddela ett besittningsföreläggande.

Grunderna 8 till 15 är "förvaltnings"-marker där hyresvärden också måste fastställa att lämpligt boende finns eller kommer att finnas tillgängligt. Om detta görs har domstolen inget utrymme för skönsmässig bedömning att avslå beslutet.

Utöver de ovan angivna grunderna för återvinning föreskrivs i 1987 års lag också, i sektionerna 49 till 51, återvinning av besittning där den trygga hyresrätten verkar ha övergetts.

Allmänna anmärkningar

Med införandet av försäkrade hyresrätter från den 2 januari 1989 har det sedan detta datum inte längre varit möjligt att skapa nya skyddade hyresrätter förutom under de omständigheter som omfattas av de övergångs- och undantagsbestämmelser som anges i Section 42 of Housing (Scotland) Act 1988.

Housing (Scotland) Act 1988 föreskrev att alla nya hyresrätter som skapades i bostadsföreningssektorn från den 2 januari 1989 skulle vara säkrade hyresrätter men att de som skapades före detta datum skulle fortsätta som säkra hyresrätter för just dessa hyresgäster.

Tabell över härledningar

Följande förkortningar används i jämförelsetabellen för att visa den huvudsakliga historiska härledningen av bestämmelserna om besittningsskydd som anges där. 1915 = höjning av hyra och ränta (War Restrictions) Act 1915

1919 = Ökning av hyra, etc., (ändring) lagen 1919

1920 = Ökning av hyra och ränta (restriktioner) 1920

1923 = Rent and Mortgage Interest Restrictions Act 1923

1923 = Prevention of Eviction Act 1924

1933 = Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933

1965 = Rent Act 1965

1967 = Agriculture Act 1967

1970 = Agriculture Act 1970

1974 = Rent Act 1974

1980 = Tenant's Rights, Etc., (Scotland) Act 1980

1986 = Housing (Scotland) Act 1986

1988 = Housing (Scotland) Act 1988

ANMÄRKNINGAR TILL JÄMFÖRELSETABELLEN

Rimligt att göra en beställning

Den första hänvisningen till skälighetsprövningen fanns i 1919 års lag då den inskränkte sig till att vara en faktor som skulle beaktas i de fall då hyreshuset krävdes av hyresvärden etc. Genom 1920 års lag gjordes skälighetsvillkoret allmänt tillämpligt. vilket gör alla grunder för återvinning i praktiken skönsmässiga. Denna långvariga princip om "rimlighet" utvidgades även till att omfatta den skönsmässiga återvinningsgrunden som är tillämplig på säkra och försäkrade hyresrätter.

De nuvarande lagstadgade referenserna är:

Skyddade hyresrätter paragraf 11(1) i Rent (Scotland) Act 1984.

Secure tenancies section 48(2)(a) i Housing (Scotland) Act 1987

Assured tenancies section 18(4) of Housing (Scotland) Act 1988 S Lämpligt alternativt boende

Förekomsten av "lämpligt alternativt boende" som en grund på vilken domstolen kan ge besittning (alltid under förutsättning att skälighetsvillkoret är uppfyllt) har förekommit i hyreslagen ända sedan 1919 års lag men språket i omgivningen har varierat från tid till tid. Tillgången till "alternativa bostäder" var ursprungligen hårt knuten till den skönsmässiga grunden, som den lagstadgades i den lagen, som avser att hyresvärden rimligen kräver hyreshuset för sig själv etc. Prövningen av lämpligheten av det alternativa boendet gjordes i jämförelse. med det huset.

Lagen från 1923 behöll länken som identifierats ovan men ändrade testet till en jämförelse med hyresgästens och hans familjs medel och behov. Det var inte förrän med 1933 års lag som tillgången på "lämpligt alternativt boende" blev en fristående grund i sin egen rätt på vilken en hyresvärd kunde inleda domstolsförfaranden för återvinning av besittningen.

Definitionen av vad som utgör "lämpligt alternativt boende" var också föremål för betydande ändringar. Domstolen gavs ingen vägledning av lagen från 1919 som bara hänvisade till "alternativt boende" som en av de omständigheter som skulle påverka beslutet om rimligheten att göra beställningen.

I 1920 års lag måste det "alternativa boendet" vara "näämligen likvärdigt vad gäller hyra och lämplighet i alla avseenden".

Lagen från 1923 som hade ändrat "jämförelse"-testet förstärkte också vad som var "lämpligt" till att inkludera ett krav på att det alternativa boendet gav motsvarande besittningsskydd. Försäkran om att bostadsmyndigheten skulle återinhysa den avsatta hyresgästen var att betrakta som avgörande bevis för att lämpliga alternativa bostäder fanns tillgängliga, infördes genom 1933 års lag.

De nuvarande lagstadgade referenserna är:

  Skyddade hyresrätter  Del IV av schema 2 till Rent (Scotland) Act 1984  Secure tenancies  section 48(2)(b) eller (c) av, och del II av schema 3 till, Housing (Scotland) Act 1987  Assured tenancies  Ground 9 i del II av, och del II av, schema 5 till Housing Housing (Scotland) Act 1988

Större svårighetstest

Detta test infördes först genom lagen från 1924 och var/är då som nu endast relevant i de fall då hyreshuset krävs av hyresvärden, etc. Den nuvarande lagstadgade hänvisningen är del III i schema 2 till Rent (Scotland) Act 1984.

Besittningsskydd

Tabell över jämförelser

SKYDDAD SÄKRA SÄKER
Lagstiftning Schedule 2 Rent (Scotland) Act 1984 Schedule 3 Housing (Scotland) Act 1987 Schedule 5 Housing (Scotland) Act 1988
Hyra i efterskott/obetald Mål 1 1915, 1919, 1920 akter Grund 1 1980 års lag Grunderna 8, 11 & 12 1988 års lag
Brott mot hyresvillkor Mål 1 1915, 1919, 1920 akter Grund 1 1980 års lag Grund 13 1988 års lag
Olägenhet/besvär för grannar Mål 2 1915 års lag Grunderna 7 & 8 1980 års lag Grund 15 1988 års lag
Olagliga/omoraliska syften Mål 2 1923 års lag Grund 2 1980 års lag Grund 15 1988 års lag
Försämring av hus mm. Mål 3 1915 års lag Grund 3 1980 års lag Grund 14 1988 års lag
Försämring av möbler Mål 4 1974 års lag Grund 4 1980 års lag Grund 16 1988 års lag
Hyresgästen drar tillbaka sin uppsägning Mål 5 1920 års lag Ingen motsvarighet Grund 10 1988 års lag
Upplåtelse/ andrahandsuthyrning utan samtycke Mål 6 1923 års lag Section 55 1987 Act Section 23 1988 Act
Krävs av hyresvärden för nyanställd hyresgäst Fall? 1915 års lag Inte tillämpbar Grund 17 1988 års lag
Krävs av hyresvärden för sig själv eller familjemedlem (skönsmässig grund) Mål 8 1915 års lag Inte tillämpbar Ingen motsvarighet
För hög hyra för andrahandsuthyrning Mål 9 1919 års lag Ingen motsvarighet Ingen motsvarighet
Trångboddhet Mål 10 1933 års lag Grund 9 1980 års lag Ingen motsvarighet
Krävs av hyresvärden för sig själv eller familj (obligatorisk grund) Mål 11 1965 års lag Inte tillämpbar Grund 1 1988 års lag
Bostadslån Mål 11 1980 års lag Inte tillämpbar Grund 2 1988 års lag
Ålderdomshem Mål 12 1974 års lag Ingen motsvarighet Ingen direkt motsvarighet Grund 1 1988 Lag närmaste jämförelse
Utanför säsong uthyrning av fritidsfastighet Mål 13 1974 års lag Ingen motsvarighet Grund 3 1988 års lag
Lågsäsong studentboende Mål 14 1974 års lag Ingen motsvarighet Grund 4 1988 års lag


SKYDDAD SÄKRA SÄKER
Kort hyresrätt Mål 15 1980 års lag Inte tillämpbar Section 33 1988 Act
Minister/lekmannamissionärs egendom Mål 16 1965 års lag Ingen motsvarighet Grund 5 1988 års lag
Lantbruksanställd Mål 17 och 19 1965, 1967, 1970 Ingen motsvarighet Ingen motsvarighet
Särskild bestämmelse för lantarbetare Section 24, Act of 1984 1970 Act Inte tillämpbar Ingen motsvarighet
Sammanslagning enligt Agriculture Act 1967 Mål 18 1967 års lag Inte tillämpbar Ingen motsvarighet
Anpassning med särskilda behov Mål 20 1980 års lag Grund 1 1 1980 års lag Ingen motsvarighet
Hyresvärd i HM Forces Mål 21 1980 års lag Ingen motsvarighet Ingen motsvarighet
Frånvaro från huset Ingen motsvarighet Grund 5 1980 års lag Ingen direkt motsvarighet. Section 12, 1988 Act
Hyresrätt beviljad på grund av falsk eller hänsynslös uppgift Ingen motsvarighet Grund 6 1980 års lag Ingen motsvarighet
Rivnings-/förbättringsarbete Ingen motsvarighet Grund 10 1986 års lag Grund 6 1988 års lag
Särskilda socialstödsärenden Ingen motsvarighet Grund 12 1980 års lag Ingen motsvarighet
Särskilda behov bostadsrättsförening hyresrätt Ingen motsvarighet Grund 13 1980 års lag Ingen motsvarighet
Hyresvärdens intresse har upphört Ingen motsvarighet Grund 14 1980 års lag Ingen motsvarighet
Utbildningsanställningsbehov Ingen motsvarighet Grund 15 1980 års lag Ingen motsvarighet
Överlåtelse av hyresrätt Ingen motsvarighet Mark 16 1980, 1986 lagar Ingen motsvarighet
Hyresrätt som ärvs enligt testamente eller på arv Ingen motsvarighet Ingen motsvarighet Grund 7 1988 års lag

Se även

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Rent_control_in_Scotland&oldid=1081616908 "