Hyresvärds- och hyresrättslagen 1985
| |
| Lång titel | En lag för att konsolidera vissa bestämmelser i lagen om hyresvärd och hyresgäst som tidigare fanns i bostadslagarna, tillsammans med lagen om hyresvärdar och hyresgäster 1962 , med ändringar för att ge verkan åt rekommendationer från lagkommissionen. |
|---|---|
| Citat | 1985 ( c 70 ) |
| Territoriell utsträckning | England och Wales |
| Datum | |
| Kungligt samtycke | 1985 |
Status: Ändrad | |
| text av Landlord and Tenant Act 1985 som är i kraft idag (inklusive eventuella ändringar) i Storbritannien, från legislation.gov.uk . | |
Landlord and Tenant Act 1985 ( c 70 ) är en brittisk lag av parlamentet om engelsk jordlag . Den ställer upp miniminormer för hyresgästers rättigheter gentemot sina hyresvärdar.
Bakgrund
Landlord and Tenant Act 1985 anger rättigheterna och skyldigheterna för både hyresvärden och hyresgästen. I 11 § i lagen framgår vem som ansvarar för att en fastighet repareras medan den hyrs ut. Landlord and Tenant Act 1985 hänvisar till alla korta hyresavtal för bostadsfastigheter och hyresrätter som överenskommits för en period på mindre än sju år, dvs. Assured Shorthold Tenancies. Korta hyresavtal omfattar periodiska hyresavtal där hyresgästen inte har något tidsbestämt avtal utan hyr fastigheten på vecko- eller månadsbasis. Denna lag trädde i kraft den 30 oktober 1985 och gäller alla korta hyresavtal (under sju år) och periodiska hyresavtal. Lagen anger att om ett kortare hyresavtal på mindre än sju år eller periodisk hyresrätt är på plats är hyresvärden ansvarig: 1. att underhålla bostadens struktur och exteriör, inklusive avlopp, rännor och yttre ledningar, 2. att reparera bostadens konstruktion och exteriör. hålla anläggningarna i bostaden i gott skick för leverans av vatten, gas, elektricitet och för sanitet (inklusive handfat, handfat, bad och sanitära bekvämligheter) men inte andra inventarier och anordningar för att utnyttja leveransen av vatten, gas eller elektricitet, och 3. att hålla installationen i bostaden för uppvärmning och uppvärmning av vatten i reparations- och funktionsduglig skick.
Anledningen till lagens införande var inte som man kunde anta hjälpa de befintliga privata bostadshyresvärdarna som 1985 enligt lag var skyldiga att ha Reglerad hyresrätt; deras reglerade hyresavtal gav alla hyresgäster en livslängd som de kunde överlåta till andra boende i bostaden när de dog, hyrorna sattes vanligtvis till 50 % av marknadsvärdet, de kunde inte belånas om på grund av den "sittande hyresgästen" och om sålda var värda 50 % av ledigt ägandevärde på grund av att den reglerade hyresgästen fanns på plats. Vid denna tidpunkt var Regulated Tenancies den enda hyresrätten som fanns tillgänglig för privata hyresvärdar och utgjorde bara 5 % av bostadsbeståndet. Privata hyresnivåer bestämdes av "skälig hyra" Med otillräcklig hyra för att göra vinst eller betala dyra fastighetsreparationer sålde privata hyresvärdar upp så fort en hyresgäst flyttade ut, det var bättre investeringar, på andra håll. Anledningen till att lagen om hyresvärdar och hyresgäster antogs var som förberedelse för privatiseringen av bostadsföreningarna, (som medvetet hade uteslutits från köprättssystemet trots att de hade 400 000 bostäder) Denna lagstiftning bör ses i sammanhang med Housing and Planning Act 1986 som gav kommunerna möjlighet att överföra bostadsbeståndet till en annan privat hyresvärden (registrerad social hyresvärd) och hyreslagen från 1988 som avreglerade PRS-sektorn under några år tills de återinfördes 1991 av Labour Party on Regulated Tenancies, så nu kunde bostadsrättsföreningar ta ut vad de ville, höja privata investeringar, sälja rådhus etc.
Lagen ändrades inte i grunden av vare sig majorens, Blairs, Browns eller Camerons regeringar med hänvisning till rimliga hyror, rättigheter till skäliga skäl för att avsluta en hyresförhållande eller förbud mot fastighetsmäklararvoden. Ändringar infördes dock genom Landlord and Tenant Act 1987 , Housing Act 1996 , Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 , Localism Act 2011 och Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 gjorde ändringar.
Innehåll
1–3A §§ kräver att hyresvärdar ger grundläggande information till hyresgäster om deras identitet, inklusive styrelseledamöter om hyresvärden är ett företag . Enligt 3A § ska hyresvärdar upplysa om det finns en (lagstadgad eller annan) rätt för hyresgästen att förvärva hyresvärdens andel.
4 till 7 §§ kräver att uppgifter ska finnas i hyresböcker. Avsnitt 5 kräver att detta inkluderar namn och adress till hyresvärden, hyran, villkoren i kontraktet eller frågor som föreskrivs av Secretary of State i förordningar.
Avsnitt 8 till 10 anger att det är ett underförstått avtalsvillkor att fastigheten kommer att vara lämplig för mänsklig bebyggelse, vilket enligt avsnitt 10 inkluderar tillståndet "reparation, stabilitet, frihet från fukt, invändigt arrangemang, naturlig belysning, ventilation, vattenförsörjning, dränering och sanitära bekvämligheter, faciliteter för beredning och tillagning av mat och för bortskaffande av avloppsvatten".
11 till 17 §§ ställer obligatoriska skyldigheter på hyresvärdar att reparera fastigheter i hyresavtal under 7 år som är bostadshus (där människor bor). I 11 § anges att reparationsskyldigheten omfattar " bostadshusets konstruktion och exteriör (inklusive avlopp, rännor och yttre ledningar)", installationer för " vatten , gas och el samt för sanitet (inklusive tvättställ, handfat , bad och sanitära bekvämligheter" , och "för rumsuppvärmning och uppvärmning av vatten".
18 till 30 §§ begränsar eventuella "serviceavgifter" som en hyresvärd kan ta ut en hyresgäst. Dessa är utformade för att hindra hyresvärdar, som får hyra, från att ta ut ytterligare orimliga avgifter, och enligt avsnitt 19 måste sådana avgifter vara strikt relaterade till kostnaden. Brott begås av hyresvärden för att han inte alltid har tillhandahållit relevant information, och att han intygar den relevanta informationen av en kvalificerad revisor. Avsnitt 20 föreskriver att hyresgäster ska rådfrågas innan underhålls- och förbättringskostnader kan återkrävas från arrendatorer och försäkrade hyresgäster. Om hyresvärden är en upphandlande myndighet för offentliga upphandlingsändamål , måste genomförandet av överensstämmelsesamråd vävas samman med en upphandlingsövning i överensstämmelse med 2015 års bestämmelser om offentliga kontrakt. Det är möjligt att ansöka om dispens hos fastighetskammaren i First Tier Tribunal. från kravet på samråd, till exempel i en akut situation.
Avsnitt 30A och schemat till lagen, infört genom Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, ger hyresgäster rätt till sammanfattningar av alla försäkringar som ingår i en serviceavgift. Enligt avsnitt 30B har en "erkänd hyresrättsförening" (av First-tier Tribunal i England) rätt att bli konsulterad om alla som arbetar som managing agent.
Enligt paragraf 31 har utrikesministern fortfarande en "reservbefogenhet" att begränsa hyrorna genom order. Närmare bestämt, var som helst i England eller Wales, kan en order utfärdas "(a) som begränsar eller förhindrar hyreshöjningar för bostäder som annars skulle äga rum, eller (b) begränsar hyresbeloppet som annars skulle betalas vid nyuthyrning av bostäder "för alla hem, var som helst. Denna makt har inte använts på något nämnvärt sätt.
I avsnitten 31A till 39 anges "kompletterande" bestämmelser. Avsnitten 31A-C avser jurisdiktionen för arrendenämnden. Avsnitt 33 säger att företagsledare är solidariskt ansvariga med företag för brott som begåtts med deras samtycke. 36–39 §§ innehåller definitioner.
Avsnitten 18 till 30 utgör grunden för engelska och walesiska hyrestagares juridiska rättigheter och skyldigheter när det gäller rörliga serviceavgifter för boende.
Förslag till ändringar
En betydande politisk diskussion har kretsat kring återinförandet av en genuin hyresreglering , för att säkerställa en lagstadga om hyresgästernas rättigheter. Detta inkluderar för det första reglering av en hyresvärds maximala hyreshöjningar, som är verksamma i de flesta OECD-länder som Kanada och Tyskland . För det andra har det förekommit uppmaningar för att säkerställa att hyresgäster har rätt att stanna kvar i sitt hem om inte hyresvärden har en god anledning att vräka dem, särskilt så att hyresvärdar inte kan vräka gamla hyresgäster och höja hyran på nya hyresgäster. För det tredje har olika förslag lagts fram för att stoppa fastighetsmäklare från att ta ut avgifter av hyresgäster, på samma sätt som arbetsförmedlingar är förbjudna att ta ut avgifter av personer som söker arbete enligt Employment Agencies Act 1973 .
Se även
Anteckningar
- S Bright, hyresvärds- och hyresrätt i sammanhang (2007)
- K Gray och SF Gray, Land Law (OUP 2011)