Fastighetsutvecklare i Hong Kong

Sedan den brittiska kolonialiseringen 1841 efter det första opiumkriget har Hongkong vuxit från en stenig häll på Kinas södra kust till ett territorium vars fastighetspriser är bland de högsta i världen. Territoriet har en landmassa på 1 111 km 2 (429 sq mi). Enligt regeringens siffror från 2018 är det mesta av marken i Hongkong skog, buskmark och gräsmark – av vilka mycket är utsedda som landsbygdsparker som Lion Rock , Plover Cove Country Park och Sai Kung East Country Park , och endast cirka 25 % av landmassan av det totala territoriet klassas som "bebyggd". De flesta av de 7,3 miljoner människorna i Hongkong bor i ett område som mäter 78 km 2 (30 sq mi). Exklusive bostäder på landsbygden, som representerar 7 % av stadens totala inhemska hushåll, är resten av befolkningen i praktiken inklämd i ett område på 42 km 2 (16 sq mi). Fastighetsutvecklare spelar en direkt roll i bostäder i Hong Kong , inklusive hamstring av cirka 1 000 hektar jordbruksmark som annars skulle kunna användas för bostäder.

Stora utvecklare i Hong Kong

Utvecklingen i Hongkong har historiskt sett dominerats av en kartell med fem familjer, som nu räknar sig till de rikaste i den forna kolonin. Utvecklarna delar liknande kostnadsstrukturer och fördelar och löser konkurrensen på markauktioner genom samverkan. På samma sätt, inom bostadsförsäljning, är projektmåtten lika förutsägbara eftersom den lilla kretsen av arkitekter och banker innebär att hemligheter är svåra att behålla länge. De avstår från officiella prissänkningar, även om de kan erbjuda rabatter, kontantrabatter eller andra incitament till köparna. Den ordnade konkurrensen sänker rörelserisken och säkerställer lukrativ avkastning.

Fastighetsutvecklare är stora hyresvärdar av bostäder, butiker och kontor i territoriet, engagerade i alla aspekter av fastighetsutveckling, konstruktion, fastighetsinvesteringar och förvaltning. De flesta har stora byggmarkbanker , som Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development och Cheung Kong, som har mellan dem över 10 kvadratkilometer (3,9 sq mi) i New Territories. Utvecklarnas avkastning har återinvesterats i andra affärssektorer som t.ex. kraftverk, som hade fördelen av att vara stabila och mycket kassagenererande och ofta hade betydande egendom. Det ledande konglomeratet Cheung Kong Holdings , som kontrolleras av Li Ka-shing , är den främsta hamnoperatören och har också betydande detaljhandelsnärvaro inom territoriet i form av hotell, telekommunikation, detaljhandelsbutiker - stormarknader ( ParknShop ), hushållsapparater (Fortress) och kosmetika kedjor ( Watsons ).

Under de senaste åren har Private equity-fastighetsföretag som Gaw Capital och Phoenix Property Investors också ökat sina innehav i Hong Kong-fastigheter.

Sun Hung Kai är det största fastighetsbolaget i Hong Kong efter börsvärde. Enligt 2012 års uppskattningar av Barclays Capital, utgör Sun Hung Kai, Cheung Kong och Henderson Land Development tillsammans uppskattningsvis 54 procent av de 20 398 privata bostäder som ska lanseras i Hong Kong 2012.

Hongkong-baserade konsoliderade omsättningssiffror och referensperioder inom parentes. ('Interim' anger 6 månaders siffror)

Endast kommersiell egendom

Representation

Ledarna för de olika utvecklingsföretagen är offentliga personer vars åsikter regelbundet efterfrågas av media. Real Estate Developers Association (REDA), branschorganet som representerar utvecklarna som grundades 1965, har bara haft 3 ordförande sedan starten. Det leddes av Stanley Ho i 25 år tills han avgick 2011, för att ersättas av tidigare verkställande direktör för Swire Properties, Keith Kerr. Fyra av de rikaste människorna i Hong Kong (med Raymond och Thomas Kwok från Sun Hung Kai som räknas som en) enligt Forbes – Li Ka-shing (Cheung Kong), bröderna Kwok, Lee Shau-kee (Henderson Land Development) och Cheng Yu-tung (New World Development) – är vice ordförande.

Enligt en analys av South China Morning Post talar 12 stora fastighetskonglomerat direkt för minst 64 platser i den kommitté med 1 200 medlemmar som väljer verkställande direktören . Genom andra intressen än egendom har de inflytande på många fler sittplatser, till exempel transporter.

Utvecklarnas intressen finns representerade i LegCo i en funktionell valkretsplats för delsektorn fastighet och bygg . Abraham Razack har ockuperat platsen sedan hans första val 2000; han har sedan dess blivit vald utan motstånd fyra gånger.

Allmänhetens uppfattning och policymisslyckande

Historiskt sett har det funnits allmänhetens uppfattning att regeringen för en politik för höga markpriser för att ekonomiskt dra nytta av den.

I en studie beställd av REDA 2010 hade cirka 90 procent av fastighetsköparna ett genomsnittligt, negativt eller mycket negativt intryck av fastighetsmagnaterna. De tillfrågade kunde inte identifiera vad föreningen gjorde bäst, och deras främsta kritik var bristande transparens i kombination med en upplevd närhet till regeringen. Forskare noterar den drastiska förändringen i regeringens markanvändningspolitik sedan de första åren av Tung Chee-hwas administration: nämligen ett minskat utbud av allmännyttiga bostäder och en ökning av marktillgången till den privata sektorn. Dessa åtgärder hade effekten att skapa brist och driva upp bostadspriserna avsevärt sedan SARS-krisen 2003.

En ledare i Ming Pao sa: "Även om utvecklare har använt kontroversiella marknadsföringstrick, har regeringen sällan utövat sina befogenheter för att skydda konsumenterna. Medborgare ogillar utvecklare. Många är övertygade om att vissa statliga riktlinjer är överdrivet gynnsamma för dem. Det är därför allmänheten av medborgarna har intrycket att regeringen samarbetar med företag." Förutom olika vilseledande och ogenomskinliga försäljningsmetoder har det ökande förmögenhetsgapet och bostadspriserna utanför räckhåll för vardagliga invånare blivit centrala försörjningsfrågor. Enligt BusinessWeek har fastighetspriserna i Hongkong tredubblats och hushållens medianinkomster har stagnerat på cirka 20 000 HKD (2 580 USD) sedan 1997. Generalvikaren i det katolska stiftet demoniserade Li Ka-shing för hans politik och jämförde honom med jäkel. Föreningen fick kritik av opacitet och engagerade sig i Ogilvy Public Relations , på vars begäran en webbplats lanserades i juli 2011.

Enligt en opinionsundersökning som publicerades i augusti 2011 av det kinesiska universitetet i Hong Kong , tänkte två tredjedelar av de intervjuade att utvecklare bara brydde sig om att tjäna pengar och ingenting om socialt ansvar. Även om chefssekreterare Henry Tang i maj 2011 hävdade att det inte fanns något sådant som "egendomshegemoni" – utvecklarnas påstådda dominans över lokal politik och ekonomi – instämde 78 procent av de tillfrågade att det fanns i Hong Kong. Hälften av de tillfrågade trodde att regeringen fortfarande kunde begränsa utvecklarnas makt och inflytande genom kontroll över utbudet av mark och bostäder. Ungefär en tredjedel instämde starkt i att utvecklare hade bidragit till stadens ekonomiska välstånd, 30 procent "höll ganska mycket med" och ytterligare 30 procent höll inte med; 44 procent trodde att utvecklarna hade mest kontroll över fastighetspriserna, och regeringen fick 23 procent.

REDA har konsekvent lobbat mot statlig reglering inom fastighetssektorn. Ändå har det politiska inflytande de utövar varit källan till disharmoni i Hongkongs samhälle. Allmänhetens missnöje har eskalerat till hat mot fastighetsmagnaterna. Markus, brorson till Run Run Shaw, konstaterade: "Tills nyligen var kumpankapitalism en konspirationsteori... Nu med vad som hänt med Donald Tsang och hans relation med dessa affärsmän, har konspirationsteorin visat sig vara sann." Under de sista åren hans administration blev Tsang i fokus för kontroverser om ekonomiska förmåner som han påstås ha fått från egendomsmagnader, såsom en resa till Phuket med ett privat jetplan som påstås ägas av Cheung Chung-kiu, en miljardäraffärsman från Chongqing ; transport till Hong Kong från Macau ombord på en yacht på 19 miljoner dollar som ägs av Thomas Lau . Rafael Hui, chefssekreterare utsedd av Tsang, utreddes också av ICAC och dömdes i slutet av 2014 tillsammans med flera rektorer inom fastighetsbranschen i ett landmärke korruptionsfall . Denna händelse fick en del att misstänka att Tsang avsiktligt förträngde långsiktig strategisk utvecklingspolitik av rädsla för att rubba utvecklarnas kartell.

Under protesterna i Hongkong 2019–20 , tillskrev den kinesiska statliga pressbyrån Xinhua den sociala oroligheten att bostäder inte hade råd med bostäder och skyllde på egenintressen för att "maximera vinsterna genom att hindra regeringen i dess försök att öka marktillgången, eller höja priset på marken de hamstrade, eller genom att ändra markanvändningen”. En kommentar i People's Daily uppmanade: "För allmänintressets skull ... är det dags att utvecklare visar sin yttersta uppriktighet istället för att bry sig om sina egna affärer, hamstra mark för vinst och tjäna den sista kronan".

Statens markförsäljning

Hongkongs regering har monopol på markförsörjning och är starkt beroende av intäkter från egendom. Regeringen, under brittiskt kolonialstyre, skapade ett system för markanvändning baserat på beviljande av hyresavtal. Varje ombyggnad av fastigheter enligt befintliga hyresavtal skulle bli föremål för förhandlingar för att fastställa ett nytt hyresavtal och betala skillnaden i marknadsvärde mellan de två användningarna i form av en "markpremie". Regeringen hade därför ett intresse av att upprätthålla ett högt markpris för att hålla skatterna låga. Markpremierna uppgick till 65,5 miljarder HKD (8,4 miljarder USD) under räkenskapsåret 2010–2011, vilket utgör 17,4 procent av intäkterna; Stämpelskatten från fastighetsförsäljningar utgjorde ytterligare 6,5 procent, vilket innebär att 24 procent av statens inkomster kom från fastighetsaffärer. Den kapitalintensiva karaktären av utövandet av markpremier gör att de välkapitaliserade och etablerade aktörerna i branschen gynnas. Det har spekulerats i att tjänstemän från Landsavdelningen har incitament att erbjuda erbjudanden som är mottagliga för stora utvecklare, eftersom många hittar färdiga anställningar och även professionella efterlivet hos de stora utvecklarna.

Regeringen försökte skydda intäkterna genom att sätta ett minimipris på markauktioner efter den asiatiska finanskrisen 1997 . Denna politik har kritiserats av ekonomen Andy Xie , som anser att marktillgången bör anpassas efter utvecklingsbehoven i den lokala ekonomin, och inte för att uppnå målpriser för marken. Han konstaterar vidare att politiken, uppbackad av lösa pengar från banksektorn, har fått ekonomin att omstruktureras kring det statliga markpriset.

Konsumentklagomål och skydd

Hongkong, som har rankats av USA:s konservativa Heritage Foundation som "World's Freest Economy" i deras Index of Economic Freedom under 15 år i rad, har en stark konsumentkultur men en svag kultur av konsumentskydd. Inte ens konsumentrådet, det enda organ som har till uppgift att skydda konsumenterna, har ingen utrednings- eller disciplinbefogenhet; Vidare har den aldrig rapporterat om byggherrar och fastighetsförsäljningar. Enligt bolagsstyrningsaktivisten David Webb , "det faktum att vi fortsätter att vinna världens friaste ekonomi beror bara på att det inte finns några mått på den inhemska ekonomins frihet."

Kontroverser – vilseledande metoder

Under åren har det förekommit ett antal kontroverser som involverar regelförluster och intressekonflikter inom sektorn.

New York Times noterade att Hongkong har haft många kontroverser om huruvida utvecklare har överskattat lägenhetsstorleken och värdet per kvadratmeter av fastighetstransaktioner, till exempel hur man räknar terrasser, gemensamma utrymmen och andra funktioner.

Utbudsmanipulation

Byggherrar har länge kritiserats för att hamstra lägenheter och i övrigt medvetet undanhålla färdigställda lägenheter för senare försäljning. Hang Lung Properties, som hade färdigställt The Long Beach Estate i Tai Kok Tsui 2005, hade fortfarande osålda enheter till hands 2018; på samma sätt, i The Cullinan , en avancerad utveckling i West Kowloon som introducerades 2007, hade utvecklaren fortfarande 60 av de lyxigaste enheterna i projektets två torn mer än ett decennium senare, för intäktsmaximering på en ständigt stigande marknad . I mitten av juni 2018 hade byggherrar osålda lager av mer än 9 000 nya lägenheter enligt statliga uppgifter, av vilka några hade hållits i mer än ett decennium.

I takt med att fastighetspriserna fortsatte att stiga, och bostadssituationen blev kritisk under 2010-talet, kom regeringen under press att agera för att öka bostadsutbudet. Med hänvisning till uppgifter om att antalet osålda enheter i avslutade projekt hade ökat, införde regeringen åtgärder för att stoppa byggherrar från att hamstra lägenheter. 2018 föreslog regeringen en vakansskatt som riktar sig till att alla nybyggda lägenheter står obebodda ett halvår på ett år. Lägenheter anses färdigbyggda ett år efter det att byggherren erhållit inflyttningstillstånd, från vilken tidpunkt den föreslagna skatten skulle tas ut motsvarande två års taxeringsvärde.

Bruttoareaberäkning

Fastighetsförsäljningar är vanligtvis noterade på priser på byggd fastighet baserad på "bruttoarea". Det finns dock ingen enhetlig definition av detta begrepp i försäljningsdokument och det finns inte heller någon lag som reglerar sådana åtgärder. Enligt Hong Kong Institute of Surveyors har det varit en stor variation av priser från ett projekt till ett annat. Den generella bristen på jämförbarhet av försäljningspriser för köpare och slutanvändare på grund av att utvecklare är fria att inkludera alla möjliga olika gemensamma områden i prisberäkningen. Till skillnad från åtgärder i andra jurisdiktioner, som British Columbia, är "bruttogolvarean" baserad på en golvarea som inkluderar balkonger och verandor och en procentandel av alla gemensamma utrymmen; köparna betalar med andra ord för 30–35 procent av den obeboeliga ytan. Fastighetsköpare i Hongkong accepterar därför vanligtvis att det användbara utrymmet för en bostad endast är 65–70 procent av dess bruttogolvarea – detta kallas effektivitetskvoten. Denna andel låg på 93 procent för trettio år tidigare. Den 29 april 2013 trädde praxis i förordningen om bostadsfastigheter (förstahandsförsäljning) i kraft, som förbjöd termen "bruttoarea" i reklam för lägenheter i nybyggnation; exploatörer ska hädanefter ange storleken på lägenheter i termer av "säljbar yta" – nyttjandeytan inom lägenheten – i försäljningsbroschyrer för nya bostadsprojekt.

Off-site show lägenheter

I avsaknad av strikta regler för byggmyndigheter för att reglera utformningen av utställningslägenheter, har byggherrar anklagats för att vilseleda köpare genom att skapa vilseledande enheter för att marknadsföra sina produkter. Dessa är ofta belägna utanför anläggningen, inne i köpcentra, och det enda kravet är att följa rudimentära brandregler. Enligt The Standard använder utvecklare glasväggar, medvetet underdimensionerade möbler, saknade dörrar och tak som är högre än specifikationerna för att felaktigt skapa ett intryck av rymd. REDA hävdade att dess medlemmars utställningslägenheter är korrekta representationer och förnekade att det fanns behov av reglering.

Hyping The Arch

Sun Hung Kai Properties kritiserades för sin försäljningstaktik vid The Arch -utvecklingen i West Kowloon 2005. Företaget anklagades för "internförsäljning" av ofullbordade enheter, frånvaron av försäljningsprislistor och även för att hypa försäljningen för lägenheter i The Arch genom att tillkännage upphöjda priser (per kvadratmeter) uppnådda. En köpare betalade tydligen 168 miljoner HK$, eller 31 300 HK$ per kvadratfot, för en takvåning på 5 360 kvadratmeter (498 m 2 ) . Rabatter på ytterligare enheter som köpts av samma köpare ska ha getts, men de har exkluderats från beräkningen. Detta gjorde det möjligt för SHK att höja priserna på nästa parti om 500 enheter med 5–10 procent; SHKP har förnekat anklagelserna.

Opacitet för handpenning

Detaljhandelsprislistor är ofta inte tillgängliga eller dyker upp efter evenemanget. Vid förförsäljningen av två bostadsområden, ' Park Island ' och ' Le Point ', uppmanades köpare av utvecklare, Sun Hung Kai respektive Cheung Kong , att göra en handpenning på 50 000 HKD (6 430 USD) utan förmånen av någon försäljningsbroschyr eller prislista. Denna taktik utnyttjades för att hjälpa till att hypa försäljningen genom att skapa falska intryck av ett utvecklingsprojekts popularitet och priser. I efterdyningarna av klagomålen förhandlade regeringen, Konsumentrådet, Fastighetsutvecklarnas Förening och Fastighetsmäklarverket (EAA) fram ett stängt avtal där EAA utfärdade en uppsättning reviderade försäljningsriktlinjer, medan byggherrarna undgick sanktioner.

Flodnumreringskontrovers

År 2009 utvecklarnas numreringsplan för golvnivåer på 39 Conduit Road , där 42 mellanliggande våningsnummer togs bort, och 46:e våningens takvåning djärvt omnumrerades till "88:e våningen", väckte kontrovers. Konsumentrådet erkände den vedertagna vanliga praxisen att hoppa över 13:e och 14:e våningen, men föreslog att utvecklarnas "imaginära höjder [förs] tillbaka till jorden."

Tvist om försäljning av närstående

New World Development var inblandad i kontroverser när de påstås sålde 39 lägenheter på The Masterpiece i Tsim Sha Tsui till affärspartners före den offentliga försäljningen i augusti 2010 för att skapa en illusion av stort intresse. Detta fick regeringen att uppmana utvecklare att upprätta en avslöjandemekanism för försäljning av bostadsfastigheter till närstående.

Korruptionsskandaler

Leung Chin-man-kontrovers

Huvudartikel: Leung Chin-man utnämningskontrovers

I augusti 2008 blev det furore över utnämningen av den tidigare ständige sekreteraren för bostäder, planering och mark, Leung Chin-man , till vice verkställande direktör och verkställande direktör för New World China Land Ltd.

2004, medan Leung var bostadsdirektör, hade regeringen sålt Hung Hom Peninsula, ett oanvänt projekt för deltagande i den privata sektorn , till mindre än hälften av det ursprungliga utropspriset. Det fanns en utbredd misstanke bland allmänheten att ett jobberbjudande var en motprestation för de tjänster han påstås ha beviljat dess moderbolag, New World Development (NWD), 2004.

Korruptionsrättegången mot Sun Hung Kai/Rafael Hui

SHK:s verkställande direktör Thomas Chan greps av Independent Commission Against Corruption (ICAC) den 19 mars 2013. Ytterligare åtta personer med anknytning till företaget omhändertogs av polisen på eftermiddagen den 29 mars 2012. Medordförandena Thomas och Raymond Kwok och fem andra greps av ICAC på grund av anklagelser om korruption. Rafael Hui , tidigare chefssekreterare, togs också in för förhör och släpptes senare mot borgen. Undersökningen orsakade ett 15-procentigt fall i bolagets aktiekurs och en nedgradering av bolagets utsikter.

I december 2014 dömde juryn Thomas Kwok och Rafael Hui för mutan på 8 500 000 HKD , och Hui dömdes för ytterligare fyra anklagelser om tjänstefel i offentliga ämbeten. Juryn frikände Raymond Kwok från alla förändringar.

Lagstiftningsåtgärder

Riktade åtgärder

I linje med principerna för den fria marknaden har regeringen till stor del förlitat sig på industrins självreglering, vilket har varit problematiskt: regeringens roll som huvudleverantör av byggmark i territoriet har fört med sig anklagelser om samverkan och intressekonflikter. 1995, efter tre års överläggningar, publicerade Law Reform Commission (LRC) en rapport med sina rekommendationer om hur byggherrar måste beskriva lägenheter till salu, och anta standardiserade metoder för att beräkna bostadsyta, men det dröjde till 2010 när, efter utdraget diskussioner med REDA och utvecklare beslutade Tsang-administrationen att bryta återvändsgränden. Regeringen tillkännagav i oktober 2010 att den skulle inrätta en kommitté med 14 medlemmar för att överväga direkt lagstiftning för att reglera fastighetstransaktioner på den primära marknaden och för att ge rekommendationer inom ett år.

I mars 2012, efter ett två månader långt offentligt samråd under vilket en tydlig konsensus uppstod för lagstiftning så snart som möjligt för att ta itu med vilseledande försäljningsmetoder, lade regeringen fram lagförslaget om bostadsfastigheter (förstahandsförsäljning) som inkluderar en rad åtgärder som syftar till att öka transparensen av fastighetstransaktioner, som täcker utställningslägenheter, reklambroschyrer, hur lägenhetsstorlekar definieras och den tidpunkt som krävs för att publicera data om priser och transaktioner. Den föreslagna lagstiftningen skulle ålägga fastighetsutvecklare att ange priser för nya fastigheter för att använda "försäljningsbar yta" som det enda måttet för att ange storleken på en fastighet och priset per kvadratmeter i alla försäljningsrelaterade dokument, inklusive annonser. Åtgärden stöds av maximalt straff för överträdelse på 5 miljoner HKD och upp till sju års fängelse. Enligt den föreslagna lagstiftningen kan byggherrar bli föremål för böter på upp till 500 000 HKD om insättningar tas från lägenhetsköpare innan prislistor publiceras.

REDA invände mot lagstiftningen med motiveringen att "strider mot skyddet av rätten till privat ägande och förfogande över egendom som stadgas i grundlagen." De argumenterade också för att förbjuda användningen av GFA-åtgärden var att förneka deras konstitutionella rätt till yttrandefrihet, och antydde möjligheten av en konstitutionell utmaning. De klagade också över orättvisan i att tillåta GFA för andrahandsbostäder men inte för att sälja förstahandsfastigheter. REDA argumenterade för att få ta med GFA "som referens". Bostadssekreterare Eva Cheng sa "Att ha en enhetlig definition för att beräkna arean av en enhet är grunden för lagstiftningen ... Men det är löjligt att ha vissa delar av prislistan som referenser, medan den verkliga informationen redan anges." I en kommentar i South China Morning Post välkomnade Alex Lo åtgärderna och kritiserade REDA:s arrogans och sa "Människor som åtnjuter för mycket makt och privilegier vet sällan när de ska sluta."

Fotnoter

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Property_developers_in_Hong_Kong&oldid=1117361071 "