39 Conduit Road
 | |||||||
 | |||||||
| 39 Conduit Road | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
天匯 | |||||||
| Allmän information | |||||||
| Typ | enda torn | ||||||
| Plats | 39 Conduit Road , Hong Kong | ||||||
| Koordinater | Koordinater : | ||||||
| Bygget startade | 2006 | ||||||
| Avslutad | mars 2009 | ||||||
| Hyresvärd | Henderson Land Development | ||||||
| Höjd | 190,9 meter (626 fot) | ||||||
| Tekniska detaljer | |||||||
| Antal våningar | 46 | ||||||
| Golvyta | 229 255 kvadratfot (21 298,5 m 2 ) | ||||||
| Design och konstruktion | |||||||
| Arkitekt(er) | Arthur Au [ citat behövs ] | ||||||
| Arkitektfirma | Dennis Lau & Ng Chun Man Architects & Engineers (HK) Ltd. [ citat behövs ] | ||||||
| Byggnadsingenjör | Stephen Cheng konsultingenjörer [ citat behövs ] | ||||||
| Civilingenjör | Ove Arup & Partners Hong Kong Ltd [ citat behövs ] | ||||||
| Huvudentreprenören |
Heng Shung Constrn. Co. Ltd. (dotterbolag till utvecklare) |
||||||
| kinesiskt namn | |||||||
| Traditionell kinesiska | 天匯 | ||||||
| Förenklad kinesiska | 天汇 | ||||||
| |||||||
| Referenser | |||||||
39 Conduit Road är en lyxig bostadsfastighet belägen i Conduit Road i västra mitten av Hong Kong. Det utvecklades av Henderson Land Development .
Strax efter att utvecklingen lanserades i oktober 2009 hävdade byggherren att han sålt en duplexlägenhet med fem sovrum, på "68:e våningen" i byggnaden med 46 våningar för 439 miljoner HKD (57 miljoner USD ) . Priset, motsvarande 9 200 USD per kvadratfot, satte det nya världsrekordet för den dyraste lägenheten.
Det fanns kritik mot vilseledande marknadsföring där utvecklarna startade projektet och utelämnade 42 mellanliggande våningsnummer. Utvecklingen var återigen föremål för kontrovers när endast en försäljning hade slutförts inom den allmänt accepterade tremånadersperioden; och alla utom fyra transaktioner, inklusive rekordförsäljningen, avbröts senare.
Intrig historia
Inkarnationen av 39 före Henderson-utvecklingen var känd som "Rocky Mount". Denna elvavåningsbyggnad som stod klar 1965 hade totalt 44 enheter, användes av tjänstemän. Hendersons ordförande Lee Shau-kee började förvärva enheter i residenset på 1990-talet. Han ökade inköpstakten från omkring 2001. Han betalade initialt 4 miljoner HKD per enhet, och senare förvärvades enheter för 8–9 miljoner HKD, då han hade samlat ihop 41 av de 44 enheterna. Henderson ansökte till Lands Tribunal om tvångsköp av de återstående 3 enheterna, men detta blev onödigt efter en operation med Peterson Holdings Co Ltd. De 3 återstående enheterna köptes så småningom ut för en genomsnittlig kostnad av HK$12 miljoner. Lee Shau-kee, som ursprungligen ägde 60 procent av platsen för den lyxiga byggnaden, sålde den till företaget för HK$1,75 miljarder ($225m), eller HK$12,759 psf.
Konfiguration
Projektet har 45 våningar ovan mark.
Byggherren ger bruttoytan till cirka 229 255 kvadratfot (21 300 m 2 ), bestående av ett torn med 6-vånings podieparkering, 1-vånings klubbhus och 39 bostadsvåningar. Utvecklingen ger 66 bostäder och 104 parkeringsplatser; dess 66 enheter varierar i storlek, från 2 800 kvadratfot (260 m 2 ) till cirka 7 600 kvadratfot (710 m 2 ).
Försäljningsstrategi
Utvecklaren meddelade att de skulle sälja 40 procent av enheterna 2009. Två duplex på "66:e våningen" i byggnaden listades – den 5 636 kvadratmeter stora enheten var prismärkt till 357,7 miljoner HKD , och Enhet på 5 131 kvadratfot (476,7 m 2 ) är noterad till HK$311,4 miljoner. Före lanseringen har Henderson föreslagit att det kan begära 100 000 HKD för de två takvåningslägenheterna på "88:e våningen" som inte finns på den ursprungliga försäljningslistan.
Världsrekordpris
En 6 158 kvadratfot (572,1 m 2 ) duplexlägenhet, den största av två på "68:e våningen" i byggnaden, har en egen balsal, utomhuspool, fitnesscenter och uteplats. Huvudpriset på HK$71 280 per kvadratfot uppnåddes. Definitionen av golvarean skiljer sig från den på de flesta andra fastighetsmarknader; användbar bostadsyta som inkluderar trädgården på 340 kvadratmeter (32 m 2 ) och dess andel av gemensamma utrymmen. Baserat på ett mer vanligt internationellt mått skulle kvadratfotspriset vara cirka 88 000 HKD, eller 11 350 USD (1 032 USD per kvadratmeter). Enligt utvecklaren såldes den till en icke namngiven köpare från Kina genom ett lokalt registrerat företag. En andra enhet på samma våning fick 397 miljoner HKD eller 64 605 HKD. Det var mycket kontrovers om prisfastställelse av Henderson Land Development när företaget tillkännagav att det hade sålt en duplexlägenhet i byggnaden för ett rekordstort pris 2009 till en ej avslöjad köpare; senare konstaterades att köparen var ett företag registrerat på Brittiska Jungfruöarna. Inte långt efter det kom det fram att alla 24 lägenheter som Henderson Land Development hade sålt köptes av bolag registrerade på Brittiska Jungfruöarna och alla var registrerade av samma advokatbyrå.
I mars 2015 såldes en av dess enheter för ett pris av HK$433 miljoner, med priset per kvadratfot. uppgående till 93 000 HKD. Detta ersätter priset på 82 000 HK$ per kvadratmeter. rekord satt av Swire Properties Opus Hong Kong och i hela Asien 2012. Även om det såldes till ett högre pris på 439 miljoner HKD 2009, resulterade den lägre stämpelskatten vid den tiden i ett lägre pris per kvadratfot. Det bekräftas att köparen inte är bosatt i Hongkong och därför motsvarar stämpelskatten totalt 23,5 %, vilket innebär att köparen måste betala över 100 miljoner HK$ i stämpelskatt.
Det är Asiens dyraste egendom, enligt World Records Academy – det tidigare världsrekordet sattes i London, där en lägenhet i One Hyde Park såldes för 9 585 USD per kvadratfot. Det tidigare asiatiska rekordet sattes i juni 2008, när Sun Hung Kai Properties sålde en takvåning på 5 497 kvadratfot (510,7 m 2 ) på The Arch för 41 100 HKD per kvadratfot. Rekordpriset motverkade oro för en fastighetsbubbla, och tal om möjligheten att liberalisera utbudet av byggmark från regeringen. Experter var dock inte överens om att det fanns någon bubbla och sa att fastigheter av denna typ inte var representativa för den stora bostadsmarknaden.
Ordföranden för en annan utvecklare, Hang Lung Properties , uttryckte skepsis över det uppnådda kvadratfotspriset, men Hendersons ordförande insisterade på att priset var verkligt. Henderson medgav att köparen av den rekordstora lägenheten köpte sex enheter, medan South China Morning Post rapporterade en icke namngiven källa som sa att alla 24 enheter köptes av samma person. SCMP noterade att alla 24 lägenheter som såldes den första dagen köptes av BVI - registrerade skalbolag och hanterades av samma advokatbyrå. Marknadens skepsis mot rekordpriserna som uppnåddes berodde främst på den uppenbara övervärderingen – det genomsnittliga priset som uppnåddes var $40 000/sf, vilket sägs vara minst 50 procent högre än en motsvarande fastighet i närheten på Robinson Road enligt fastighetsbyråer; en typisk fastighet skulle ge en bruttohyra på två procent, jämfört med marknadsgenomsnittet på fem. I maj 2010, efter att ha betalat 1,82 miljarder HKD för en tomt på Peak för familjens bostad, erkände Lee Shau-kee att hans son hade övervägt takvåningen vid utvecklingen, men blev avskräckt av det begärda priset.
En duplexlägenhet på 5 732 kvadratfot (532,5 m 2 ) med 4 sovrum på 46:e våningen med en takterrass på 1 754 kvm såldes i december 2015 för 595 miljoner HKD (76,2 miljoner USD), eller 103 700 HKD per kvadratfot per 4,000 kvadratmeter. ), vilket gör den till den dyraste lägenheten i Asien.
Utvecklares makt och kontroverser om vilseledande marknadsföring
På grund av betydelsen av siffror i kinesisk kultur , antogs "lyckobringande" numreringssystem av utvecklarna, där översta våningen var "88" - kinesiska för dubbel förmögenhet. Det är redan vanligt i Hong Kong att ~4:e våningen inte existerar ; det finns inget krav från Byggnadsavdelningen på numrering annat än att det är "gjort i en logisk ordning". Totalt 42 mellanliggande våningsnummer är utelämnade från 39 Conduit Road: de som saknas inkluderar 14, 24, 34, 64, alla våningar mellan 40 och 59; våningsnumret som följer efter 68 är 88. Det demokratiska partiet anklagade utvecklaren för att vilseleda allmänheten; Albert Ho , dess ordförande, sa "..Detta är en klassisk incident för att visa hur mäktiga stora utvecklare är i Hong Kong." Konsumentrådet erkände den vedertagna vanliga praxisen att hoppa över 13:e och 14:e våningen, men föreslog att utvecklare "fantasihöjder fördes tillbaka till jorden." Henderson sa att de utelämnade våningsnumren överensstämmer med informationen i försäljningsbroschyrer och inte var oförenliga med de godkända byggplanerna och inflyttningslovet. Dess ordförande, Lee Shau-kee, sa att "köpare gillar de siffrorna och vi lurar dem inte."
New York Times noterade att Hongkong har haft många kontroverser om huruvida utvecklare har överskattat lägenhetsstorleken och värdet per kvadratmeter av fastighetstransaktioner, till exempel hur man räknar terrasser, gemensamma utrymmen och andra funktioner. En ledare i Ming Pao sa: "Även om utvecklare har använt kontroversiella marknadsföringstrick, har regeringen sällan utövat sina befogenheter för att skydda konsumenterna. Medborgare ogillar utvecklare. Många är övertygade om att vissa statliga riktlinjer är överdrivet gynnsamma för dem. Det är därför allmänheten av medborgarna har intrycket att regeringen samarbetar med företag."
Kontrovers för försenade slutföranden
I slutet av mars 2010 visar fastighetsregistret att endast en av de 24 sålda lägenheterna hade färdigställts, vilket ger upphov till farhågor om att byggherren kan ha lämnat vilseledande information. En ledare i SCMP sa att större transparens för fastighetsaffärer behövs: "Ovanliga försäljningstransaktioner på 39 Conduit Road [...] kräver en närmare granskning av fastighetsmarknaden av myndigheterna. Det verkar inte som att utvecklarna har brutit mot någon lag Men [...] har gett upphov till anklagelser om att de försökte manipulera marknaden." Ett svar från Henderson till Landsavdelningen den 24 mars, som sade att det hade ingått ett muntligt avtal med de 24 köparna om att förlänga transaktionsdatumet med två till fyra månader, med förbehåll för ytterligare förlängning, ansågs inte vara tillfredsställande av finanskommittén. Legislative Council, som pressade Landsavdelningen att kalla den högsta ledningen för Henderson Land för att personligen förklara varför försäljningen av 24 lägenheter i utvecklingen inte kunde slutföras fem månader efter att de påstås ha sålts. Efter svaret, som inte offentliggjordes, gjorde Landsavdelningen en andra begäran om mer information från byggherren; ett fyrasidigt svar mottogs, där Henderson förklarade att det tillät köparna, som alla saknar koppling till Henderson, att förlänga transaktionstiden efter att Hong Kong Monetary Authority utfärdat ett meddelande den 23 oktober till banker om att minska utlåningen för att finansiera köp av lyxhus . Standarden rapporterade att Landsavdelningen fortfarande är missnöjd med varför det bara fanns muntlig överenskommelse om uppskov.
Den 15 juni möttes Hendersons tillkännagivande om att alla utom fyra av de 24 fastigheter vid utvecklingen som såldes i oktober för rekordpriser hade ställts in av uppståndelse. Henderson sa att "det inte fanns något otransparent", och att underlåtenhet att slutföra var "mycket standard" i branschen, och köparnas initiala insättningar hade förverkats. Företaget sa att fastigheterna skulle säljas om. Regeringen har lovat att följa upp transaktionerna. Gällande gällande bestämmelser är inte kodifierade, utan har formen av en frivillig uppförandekod som överenskommits med Fastighetsutvecklarnas förening. Avslöjandena, såväl som pågående klagomål om att fastighetsförsäljningar saknade insyn och anklagelser om regeringens maskopi med tjänstemän, sätter regeringen under ökande press att anta lagstiftning som reglerar fastighetstransaktioner och göra fastighetsförsäljningsmetoderna mer transparenta, med risk för vrede. hos stadens mäktiga utvecklare. De enda fyra lägenheterna att färdigställa låg på 30:e och 31:a våningen och hade sålts för mellan endast HK$37 800 och HK$40 900 per kvadratfot – mindre än hälften av rekordet. I kombination med det faktum att de avbrutna affärerna alla genomfördes genom BVI-skalföretag, som advokatbyrån som skötte överlåtelsen, skapade misstankar om att de var falska; Lee hävdade att de var äkta och var beredd att satsa 100:1 om affärerna skulle bevisas vara falska. Hong Kong Institute of Surveyors sa att försäljningsavbrottet hade orsakat "allvarlig skada på utvecklarens image och integritet"; lagstiftare från hela det politiska spektrumet efterlyste en utredning och ytterligare åtgärder för att hantera marknadsmissbruk.
I juli 2010 gjorde poliser från Commercial Crime Bureau en razzia mot kontoren Henderson och kontoren hos den advokatbyrå som agerade för dem, och tog bort dokument för de 20 annullerade transaktionerna. I februari 2011 avslöjade polisen att fyra köpare var ansvariga för de 20 affärerna i fråga, och att de hade förhört tre av dem; ingen greps. Medier på det kinesiska fastlandet rapporterade att en av köparna av tre av lägenheterna var Ding Yuxin (även känd som Ding Shumiao), som rapporterade vara part i korruptionsutredningar som involverade järnvägsminister Liu Zhijun och som själv greps av myndigheter på fastlandet i januari 2011 .
Se även
externa länkar
-
Media relaterade till 39 Conduit Road på Wikimedia Commons - Officiell hemsida
