Slagning (lag)

Tacking är ett juridiskt begrepp som uppstår enligt sedvanerätten som rör konkurrerande prioriteringar mellan två eller flera säkerhetsintressen som uppstår över samma tillgång. Konceptet illustreras bäst som exempel.

  1. Bank A lånar ut ett första förskott till låntagaren som tryggas genom pant i låntagarens egendom. Bolånet uttrycks för att säkerställa detta förskott och eventuella framtida förskott.
  2. Bank B lånar därefter ut mer pengar till låntagaren och tar en andra ranking inteckning över samma fastighet.
  3. Bank A lånar sedan ut ett andra förskott till låntagaren, beroende på sitt ursprungliga bolån.

Bank A kommer alltid att ha ett första prioritetskrav mot fastigheten för hela beloppet av dess första förskott. Men det kommer att kunna göra anspråk på fastigheten i prioritet till Bank B med avseende på dess andra förskott endast om det är tillåtet att sätta det andra förskottet till inteckningen som togs vid tidpunkten för det första förskottet. Om Bank A inte tillåts ta det andra förskottet, kommer Bank B:s fordran avseende de belopp som den lånade ut att ha företräde framför Bank A:s fordran med avseende på det andra förskottet.

I amerikansk rättspraxis definierar Black's Law Dictionary slag i något snävare termer:


1. Sammanfogning av på varandra följande perioder av innehav av olika personer för att behandla perioderna som en sammanhängande period; särskilt tillägget av ens egen period av markinnehav till den för en tidigare besittare för att fastställa kontinuerlig negativ besittning under den lagstadgade perioden. 2. Förenandet av en juniorpanträtt med den första panträtten för att erhålla företräde framför en mellanpanträtt.

Separat, i definitionen av tabula i naufragio , Blacks kommentarer:

Det kan med rätta sägas att doktrinen bara överlever i den orättvisa och mycket kritiserade engelska regeln om tacking.

Common law regler

Det första fallet som närmade sig ställningen i förhållande till konkurrerande inteckningstagare var Gordon v Graham . Under artonhundratalet kom dess auktoritet att ifrågasättas. Det ifrågasattes om det var korrekt rapporterat och, även om det var korrekt rapporterat, om det var korrekt angivet i lagen.

Ärendet kom därefter till House of Lords i Hopkinson v Rolt . I målet tecknade låntagaren en inteckning över sin mark som uttrycktes för att "säkra de förfallna beloppen och som då och då skall förfalla" till banken. Senare beviljade låntagaren en andra inteckning till förmån för en annan borgenär. Besked om den andra inteckningen lämnades till banken. Låntagaren försattes senare i konkurs och en tvist uppstod om bankens prioritet med avseende på förskott som gjordes under den första inteckningen efter att den fått besked om den andra inteckningen.

De tre lagherrarna som hörde målet var splittrade, med en majoritet som förordade prioritet för den andra panthavaren. Lord Campbell , Lord Chancellor (som Lord Chelmsford höll med om), menade:

Jag måste säga att doktrinen [i Gordon v Graham ] förefaller mig strida mot principen. Även om pantsättaren har skilt sig från det lagliga intresset i de intecknade arven, förblir han den skäliga ägaren till alla sina intressen som inte överförts på ett förmånligt sätt till panthavaren, och han kan fortfarande handskas med sin egendom på något sätt som är förenligt med panthavarens rättigheter. Hur skadas den första panthavaren av att den andra inteckningen verkställs. . . ? Den första panthavaren är säker på tidigare förskott och han är inte skyldig att göra några ytterligare förskott (min kursivering). Han behöver bara hålla sin hand när han blir tillfrågad om ett ytterligare lån. Med kännedom om omfattningen av den andra inteckningen, kan han beräkna att arven intecknade är en riklig säkerhet för panthavarna; och om han tvivlar på detta, avslutar han sitt konto hos pantsättaren och ser efter en bättre säkerhet.

Den avvikande domaren, Lord Cranworth , var för att upprätthålla regeln i Gordon v Graham som den rapporterades. Han uttryckte sin åsikt i en avvikande åsikt:

Jag hade förvisso förstått att i ett sådant fall, exklusive alla särskilda omständigheter, den första panthavaren skulle vara säker för eventuella efterföljande förskott som täcks av hans säkerhet, trots att han hade besked om den andra inteckningen. Detta är så beslutat på auktoritet, har, tror jag, ofta agerat och förefaller mig helt rättvist och rimligt.

Inteckningar är bara kontrakt ; och när väl parternas rättigheter under dem har definierats och förstås, är det omöjligt att säga att någon regel som reglerar deras prioritet är orättvis. Om lagen en gång är fastställd och förstått, att en person som förskotterar pengar på ett andra inteckningslån, med besked om ett tidigare inteckningslån som täcker framtida såväl som nuvarande skulder, kommer att skjutas upp till första panthavaren, i den utsträckning som täcks eller kan omfattas av den förhandssäkerheten har han inget att klaga på. Han är medveten när han förskotterar sina pengar, om den ofullkomliga karaktären av hans säkerhet och agerar på egen risk.

...

Regeln ... är en bekväm regel som inte orsakar orättvisa för någon. Det har förmodligen ofta agerats, och att avvika från det kan, tror jag, i efterhand orsaka stor orättvisa och i framtiden förhindra förskott av pengar från bankirer eller andra, där sådana förskott säkert och användbart kan göras.

Faktiskt meddelande

Även om det i flera år hade antagits att det var tillräckligt för den första panthavaren att ha antingen faktisk eller konstruktiv meddelande om den andra inteckningen , ansågs det i Westpac Banking Corporation v Adelaide Bank Limited att konstruktivt meddelande inte var tillräckligt, och att en första panthavare kunde tackla framtida framsteg såvida den inte hade faktisk varsel om den andra rankade säkerheten.

Effekt av underordning

Om ett efterställningsavtal ger ett senare inteckningslån högre prioritet än ett tidigare beviljat, kommer giltigheten av frigivningar som beviljats ​​av de tidigare panthavarna att ha en betydande inverkan på prioritet till var och en av de säkrade skulderna i fråga. Under 2014 appellationsdomstolen i Newfoundland och Labrador i Medoc Properties Limited v. Standard Trust Company att en överlåtares underlåtenhet att släppa en av två tilldelade inteckningar med avseende på ett sådant avtal resulterade i olika prioriteringar för dem.

Terminslån och checkräkningskrediter

De sedvanliga lagreglerna som rör tacking har orsakat svårigheter i samband med övertrassering och revolverande lånefaciliteter på grund av regeln i Claytons fall , som föreskrev att betalningar till kontot antas betala de tidigaste skulderna först. Detta har ansetts ha flera effekter:

  • När meddelande om en andra inteckning lämnas, tillämpas efterföljande inbetalningar till kontot för att minska den övertrassering som fanns vid tidpunkten för meddelandet och i praktiken till förmån för den efterföljande panthavaren.
  • Den efterföljande panthavaren tar övertrasseringen endast vid den tidpunkten, det vill säga inte föremål för framtida förskott, och minskningen av checkräkningskrediten förbättrar på motsvarande sätt hans säkerhet. Om övertrasseringen betalas av, kommer eventuell efterföljande skuldsättning att ske i form av framtida förskott och bankhypoteket skjuts upp helt i förhållande till det efterföljande inteckningslånet, även om bankinteckningen inte upphör att gälla mellan banken och dess kund, pantsättaren.

Regeln är endast en bekvämlighetspresumtion, men i praktiken är den svår att undantränga, och kan ha en förödande effekt på bottenlåntagares säkerhetsrätt. Anta till exempel att en kund säkrar en övertrassering med ett bolån mot sitt hus. Sedan, vid en tidpunkt då övertrasseringen uppgår till 100 000 pund, beviljar kunden en andra inteckning över sitt hus som säkerhet för ett löptidslån till en annan bank. Om kunden under de följande nio månaderna skulle betala £90 000 till kontot och dra ut ytterligare £70 000 från kontot, skulle beloppet som var skyldigt till den första banken reduceras till endast £80 000, men de skulle bara ha första ranking säkerhet för bara 10 000 £. För de återstående £70 000 skulle de rankas bakom den andra panthavaren.

Följaktligen kommer en bank i praktiken normalt att "bryta" ett konto när de får besked om en efterföljande debitering av egendom som står som säkerhet för en övertrassering.

Lagstadgad ändring

I slutändan ansågs Hopkinson orsaka mer besvär än det löste, och ett antal jurisdiktioner i common law har försökt ändra ställningen genom lag.

Modifiering i England och Wales

Storbritanniens parlament har ändrat tillämpningen av common law-reglerna i flera avseenden:

(a) den mellanliggande inteckningshavaren samtycker,
(b) banken inte hade något meddelande om det mellanliggande inteckningslånet vid tidpunkten för förskottet, eller
(c ) den ursprungliga inteckningen tvingade faktiskt banken att göra ytterligare förskott.
(a) den mellanliggande inteckningshavaren samtycker,
(b) banken inte hade något meddelande om den mellanliggande inteckningen från den efterföljande panthavaren, eller
(c) den ursprungliga inteckningen faktiskt förpliktade bank att göra ytterligare förskott och detta avtal hade införts i registret innan den efterföljande debiteringen skapades.

Anteckningar

Fotnoter

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Tacking_(law)&oldid=1060148285 "