Registrerad mark i engelsk lag
Registrerad mark i engelsk lag står för cirka 88 procent av den totala markmassan. Sedan 1925 engelsk jordlag krävt att äganderättsintressen i mark ska registreras, utom i de fall det är nödvändigt för att skydda sociala eller familjemässiga intressen som inte rimligen kan förväntas registreras. Engelsk lag har också ett parallellt system för cirka 12 procent av den mark som förblir oregistrerad .
Historia
Eftersom mark kan tjäna flera användningsområden, för många människor, och eftersom dess fasta karaktär gör att dess ägare kanske inte alltid är synlig, kom ett registreringssystem att ses som väsentligt i början av 1900-talet. Från Land Registry Act 1862 som skapade ett organ där människor frivilligt kunde registrera sig, kulminerade en rad regeringsrapporter och bitvis reform slutligen i ett enhetligt, obligatoriskt registreringssystem med Land Registration Act 1925 . Dess förespråkare hävdade att ett registreringssystem skulle öka markens säljbarhet och göra dess överföring lika flytande som registreringssystemet för företagsaktier. Theodore Ruoff, chefsregistrator från 1963, sa att de tre huvudsakliga funktionerna som registret tjänade var (1) att spegla äganderättsintressen i mark (2) för att begränsa mindre eller rättvisa intressen som kunde kringgås (eller "överskridas") i landet transportverksamhet, och (3) att tillhandahålla försäkring genom registrarfonder till alla som förlorat egendom till följd av registerfel. Det ideala målet var alltså att säkerställa att en heltäckande uppsättning personer vars intressen hade företräde i en given fastighet skulle återspeglas i registret. Med fastighetsregistreringslagen 2002, som omarbetade den gamla lagen, har registret fokuserat på "e-förmedling". Enligt 91 till 95 §§ räknas elektronisk registrering som handlingar och syftar till att ersätta pappersarkivet för 2000-talet.
Förvärv av mark genom registrering
Fyra huvudsakliga sätt att förvärva mark är genom gåva, trust, arv och genom kontrakt, som alla involverar uttryckligt eller åtminstone förmodat samtycke. När det gäller en vanlig gåva under en persons liv kräver Law of Property Act 1925, avsnitt 52(1) en handling (som själv definieras i lagen om egendom (diverse bestämmelser) 1989, avsnitt 1) innan någon överföring träder i kraft. Därefter ska en överlåtelse registreras. Land Registration Act 2002 avsnitt 27(2) gör registrering obligatorisk för alla överlåtelser av mark, arrendeavtal över sju år och eventuella avgifter. Enligt LRA 2002 § 27 blir följden av att en underlåtenhet att registrera sitt intresse att det inte binder någon annan person som överlåts fastigheten och som registrerar sig. Om överlåtelsen av mark sker genom ett testamente, Wills Act 1837 avsnitt 9 på liknande sätt att testamentet undertecknas skriftligen och har två vittnen. Förmånstagaren enligt testamentet måste sedan vidta åtgärder för att registrera intresset för mark i hennes namn. I fråga om den som avlider utan att efterlämna testamente kommer dennes egendom, inklusive mark, enligt lag övergå till närstående, eller vid samägd egendom i samarbetsrätt till delägaren. /s.
I alla situationer anses kravet på formalitet förbättra kvaliteten på människors samtycke. Det har resonerats, framför allt av Lon Fuller , att att gå igenom de mödosamma rörelserna av formalitet får människor att verkligen överväga om de vill göra en överföring. Det ger också bevis på transaktionen och gör det enkelt att fastställa tröskeln för en transaktions verkställbarhet. Detta ses mest när det gäller ett kontrakt . Om ett markintresse är föremål för ett kontrakt, isolerar lagen tre steg. Först kommer försäljningen att ske, vilket enligt LPMPA 1989 § 2 endast får ske med undertecknad skrift (även om enligt § 2(5) och Law of Property Act 1925, § 54(2) hyresavtal under 3 år kan göras utan ). För det andra, tekniskt sett måste överföringen ske enligt Law of Property Act 1925, avsnitt 52(1) genom en handling (även om det inte finns någon anledning till varför detta inte kan kombineras med steg 1, genom att använda en handling för försäljningen!). För det tredje måste marken registreras för att det lagliga intresset ska träda i kraft enligt LRA 2002 §§ 27 till 30.
Överordnade intressen
På grund av den sociala användningen av mark, prioritetssystemet för markregistrering och registrets register över alla intressen i mark har gjort betydande undantag för informella metoder för att förvärva rättigheter, och särskilt skäliga intressen, i mark. Enligt Land Registration Act 2002 sektionerna 27 till 30 kommer ett intresse i mark som är registrerat (till exempel äganderätt , ett långtidsarrende eller en inteckning ) att ha företräde framför alla andra intressen som kommer senare, eller som inte anges på Registrera. Det första anmälda intresset i tid råder. Men enligt LRA 2002 schema 3, listas en rad undantag, eller "överordnade intressen". Enligt schema 3, stycke 1, behöver ett hyresavtal som är kortare än sju år inte registreras och kommer fortfarande att binda andra parter. Anledningen är att göra en avvägning mellan en ägare som mycket väl kan ha kvar mark under en längre period och en person som kan hyra som bostad. Mest socialt betydelsefulla, enligt schema 3, punkt 2 (tidigare Land Registration Act 1925 s 70(1)(g) behöver inte intresset för en person som är i "faktiskt yrke" föras in i registret, men kommer fortfarande att binda senare registrerade Denna regel sades vara nödvändig för att förhindra att den sociala rätten till en bostad går förlorad i registreringsvärlden. Den används mest till förmån för människor, vanligtvis en make i ett familjehem vars namn inte står i titeln gärningar, som inte har registrerat ett intresse för att lagen har erkänt att de har förvärvat en rättighet - inte genom ett formellt eller uttryckligt avtal eller gåva - utan genom sina bidrag eller sitt förlitande på en annan persons försäkringar. Om en sådan person befinner sig i "faktisk sysselsättning", då deras informellt förvärvade intresse (vanligtvis genom " konstruktivt förtroende ", som erkänner deras bidrag av pengar eller arbete till familjelivet) kommer att binda parter som förvärvar intressen senare.
"Den som lånar ut pengar till säkerheten i ett äktenskapshem borde numera inse att hustrun kan ha del i det. Han borde se till att hustrun går med på det, eller gå till huset och göra förfrågningar hos henne. Det förefaller mig helt fel att en långivare skulle blunda för hustruns intresse eller möjligheten till det - och i efterhand försöka avvisa henne och familjen - på grund av att han inte visste att hon var i verklig yrke. en bank ska göra sin plikt, i det samhälle vi lever i, den ska erkänna äktenskapshemmets integritet. Den ska inte förstöra den genom att bortse från hustruns intressen i det - helt enkelt för att se till att den betalas makens skuld i full - med den höga ränta som råder nu. Vi bör inte prioritera pengar framför social rättvisa ."
Lord Denning MR i Williams & Glyn's Bank v Boland [1979] Ch 312
I ett ledande mål, Williams & Glyn's Bank mot Boland, hade Boland haft problem med att återbetala sin bank för ett lån han använt på sitt byggföretag. Lånet hade säkerhet i hans hus i Beddington , där han bodde hos fru Boland. Boland hade dock inte samtyckt till bolåneavtalet. Hon var inte registrerad på hemmets lagfart, men hon hade lämnat betydande ekonomiska bidrag till hemmet. Trots att Templeman J i första instans sa att fru Boland endast ockuperade huset genom sin man, var både hovrätten och överhuset överens om att fru Boland faktiskt ockuperade hennes bostad och att hennes intresse bundit banken. Senare fall har visat att testet för den faktiska sysselsättningen måste vara målmedvetet och liberalt bestämt, i enlighet med sökandens sociala omständigheter. Så i Chhokar v Chhokar var en kvinna som hade blivit slagen och attackerad av sin främmande mans vänner för att skrämma henne från sitt hem i Southall , och som vid tidpunkten då hennes hem registrerades på sjukhus med Mr Chhokars barn, fortfarande var i verklig ockupation. Detta innebar att hon hade rätt att bo kvar på grund av att hon bidragit till bostadens köpeskilling. Hennes intresse band, och prioriterade, senare registrerade intressen. Enligt LRA 2002 schema 3, punkt 2, skulle en person i faktisk yrke endast förlora till en registrerad part om en person tillfrågas om sitt intresse och de inte säger något, eller om det inte är uppenbart vid en rimligt noggrann inspektion.
Underförstått samtycke för att förlora intressen
Det har också ansetts att den som bor i ett hus och har ett intresse i bostaden kan ha underförstått samtyckt till att bli föremål för annan parts senare intresse. I både Bristol & West Building Society v Henning och Abbey National Building Society v Cann köpte ett par en bostad med hjälp av ett lån från en byggnadsförening, som säkrades genom pant i fastigheten. I båda fallen ansåg domstolen att eftersom köparna inte hade kunnat få huset utan lånet hade det förekommit ett tyst samtycke från alla till att banken skulle ha företräde, och ingen tidslucka före registrering då maken kunde ha sagts vara i tidigare faktisk inflyttning.
Överdrivet
Ursprungligen för att underlätta överföringar av mark, sektionerna 2 och 27 i Law of Property Act 1925, bestämmelser så att personer med rättvisa intressen i mark inte får hävda dem mot köpare av marken om det finns två förvaltare. Om en person har ett skäligt intresse i en fastighet, tillåter lagen att detta intresse lösgörs från egendomen, eller "överskrids" och återkopplas till pengar som ges i utbyte mot mark, så länge utbytet ägde rum av minst två förvaltare. Detta tillämpades dock inte i syfte att handla med egendom av professionella förvaltare, utan mot husägare i City of London Building Society v Flegg . Här hade två föräldrar, herr och fru Flegg, gett sin bostad till sina barn, som i sin tur belånade fastigheten och misslyckades med lånet. House of Lords ansåg att eftersom stadgarnas ord uppfylldes och köppengarna för räntan på egendomen (dvs. lånet som barnen slösade bort) hade betalats ut till två förvaltare, var Fleggs tvungna att ge upp ägandet. Slutligen är det möjligt att förlora ett intresse i mark, även om det är registrerat, genom negativt innehav av en annan person efter 12 år enligt Limitation Act 1980 avsnitten 15 till 17.