Maritime Industrial Zoning Overlay District

Maritime Industrial Zoning Overlay District (MIZOD) skapades i Baltimore, Maryland 2004 för att bevara djupvattentillgång för hamn- och sjöfartsindustri . När bostads- och kommersiell utveckling vid vattnet inkräktade på den maritima industriella användningen i staden, fick industrier vid vattnet det svårare att få lån från banker för att uppgradera och utöka sin verksamhet. MIZOD är ett zonindelningsdistrikt som ligger över befintliga industrizoner längs vattnet för att endast tillåta industrier som använder eller behöver tillgång till djupt vatten. Overlay-distriktet skulle upphöra att gälla 2014, men förlängdes nyligen till 2024. [

Historia och förverkligande

Baltimore, Marylands hamn riskerade att vissna ut i dunkel på grund av praktiskt taget ohämmad utveckling av vattnet av kommersiella och bostadsutvecklare. Utvecklingen av Harbor Place vid vattnet i Downtown Baltimore 1980, nära de då lediga Inner Harbor- ångfartygsbryggorna , var förebudet om utveckling av kommersiellt och bostadsområde vid vattnet på industrimarker i Baltimore. 1990- och 2000-talen ledde till snabb utveckling och återanvändning av industribyggnader, inklusive Tide Point, återanvändning av en tvåltillverkare till kontor och Silo Point , som omvandlade en oanvänd spannmålssilo till en bostadsrättsutveckling. Dessa projekt var viktiga i utvecklingen av Marine Industrial Overlay District (MIZOD) 2004 för att begränsa användningen av mark i distriktet till användningar som betjänas av djupvattenhamnarna. Detta inkluderade att förbjuda Planned Unit Developments (PUD), återanvändning av industrifastigheter till blandad användning och otillåten användning av kontor och hotell från villkorlig användning i zonindelningslagarna . Staden Baltimore skrev följande i den lagstiftningsakt som antog MIZOD:

"Maritime Industrial Overlay District är designat för att säkerställa bevarandet av begränsade djupvattenfronter i Baltimores hamn för maritimt bruk. Avsikten är att avgränsa ett område där sjöfart kan bedrivas utan intrång av icke-industriell användning och där investeringar i sjöfartsinfrastruktur uppmuntras.”

Baltimore hade upplevt snabb tillväxt vid vattnet och planerare fruktade att mycket av infrastrukturen som stödde Baltimores hamn skulle tas bort för att möjliggöra ytterligare gentrifiering vid vattnet . När denna infrastruktur väl tagits bort skulle det vara antingen omöjligt eller mycket dyrt att ersätta, inklusive både fastigheter med djupvattentillgång och järnvägs- och lastbilsvägar som stödjer dem. Medan MIZOD skapades för att skydda industrier runt hamnen och hamnanläggningar som är beroende av tillgång till djupt vatten, var den avsedda effekten att inkubera tillverkningstillväxt i hela staden och regionen. Många tillverkningsföretag utanför MIZOD:s gränser förlitar sig på närheten till ett internationellt och nationellt transportnav. Baltimore har en unik position för att dra nytta av internationella evenemang, utbyggnaden av Panamakanalen som ska slutföras 2014 kommer att öppna östkusten för mycket större fartyg som kallas "Mega Ships" eller Panamax -fartyg. Kanalen kommer att tillåta fartyg som är en kvarts mil långa som kan ta emot 14 000 fraktcontainrar i motsats till de fartyg som transporterar 4 500 containrar som för närvarande kan passera genom kanalen. Baltimore är för närvarande i en position att dra fördel av mycket av denna nya trafik på grund av bristen på infrastruktur i större hamnar på östkusten. Kanalerna som servar Savannah och Charleston är för grunda för att rymma fartygens djupgående djupgående och Bayonne Bridge blockerar tillgången till Newark för dessa större fartyg. Detta kommer att sätta Baltimore i en position att dela möjligheten till "Mega Ship"-trafik med endast ett fåtal andra hamnar på östkusten.

Industriellt skydd behövs både av nödvändighet för att skydda industrier från att inkräkta på icke-kompatibla användningsområden och för att bevara jobb med hög lön och låg utbildning. Intrånget av kommersiella och bostadsändamål på industrimark gör banker mycket försiktiga med att låna ut pengar till marin- och industriföretag i områden där icke-kompatibla användningsområden utvecklas i de omgivande områdena. Banker förstår den makt och politiska övertygelse invånarna har när de flyttar till eller nära ett industriområde. Trafiken och bullret som skapas av tidiga morgon- och sena nattskift och sjöfarten leder till klagomål till staden och så småningom leder invånarnas lobbyinsatser till restriktioner för industrifastigheter och verksamheter som sätter produktiviteten, lönsamheten och livskraften för ett industriföretag i fara. En från University of Wisconsin om planerade tillverkningsdistrikt använde frasen "industriell förskjutning" för att beskriva processen med icke-kompatibla användningsområden som tvingar industrin ut ur områden, särskilt de runt stadens centrala kärna.

Motstånd mot MIZOD

Maritime Industrial Zoning Overlay Districts mötte motstånd och tog upp många farhågor över att försöka skydda industrimarker. Baltimore upplevde nedgångar i tillverkning och hamntrafik, en anledning till att industrifastigheterna upplevde ett sådant tryck från gentrifiering var att det fanns många lediga byggnader som skulle konverteras till andra användningsområden. Många hävdade att bevarande av industri inte var den "högsta och bästa användningen" för marken, bostads- och kommersiell utveckling kunde förvandla underutnyttjade fastigheter med lågt skattevärde till skatteproducerande bebyggelse. Oron för att lediga byggnader förblir oanvända skulle försämra kvarteren ytterligare, trettio procent av all mark i Baltimore används för industri, av den marken förblir 13,5 % ledig. Det finns fortfarande en relativt hög vakansgrad i MIZOD och ägarna av den marken kan nu inte sälja den marken till bostads-, kommersiella eller ens vissa industriutvecklare. Denna mark kommer sannolikt att förbli tom utan ersättning för missade alternativkostnader och oförmågan att sälja eller utveckla marken sänker fastighetsvärdena för dessa tomter. Utvecklare i Baltimore var särskilt motståndskraftiga mot MIZOD eftersom ombyggnad och adaptiva återanvändningsprojekt som Silo Point och Tide Point var sådana framgångar. Många tillverkningsföretagsägare var emot skapandet av MIZOD och menade att om deras byggnader blev för små, gamla eller föråldrade skulle fastigheterna vara svåra att sälja om de behövde flytta till en större eller mer avancerad fastighet.

Effekter av MIZOD

Baltimore insåg att förlusten av maritim industrimark skulle hindra deras förmåga att locka hamntrafik. Skapandet av MIZOD och den säkerhet det har gett till sjöfartsindustrin , den fortsatta muddringen av sjöfartsleder och den förestående utbyggnaden av Panamakanalen har stimulerat en hel del privata investeringar. Banker är nu mer bekväma att låna ut till industriverksamheten i de områden som omfattas av MIZOD och inom två år efter MIZODs implementering har det spenderats miljontals dollar på förbättringar av bryggor och tillägg av produktionslinjer i den maritima baserade industrin. Enligt Baltimore Development Corporations årsrapport för 2007; bland de stora företagen i Baltimores hamn under MIZOD-skydd som har expanderat eller planerar att utöka verksamheten är: CSX Railroads, som driver kol- och råvarubryggor har spenderat 19 miljoner dollar på pirreparationer och butiksförbättringar; Domino Sugar har flyttat hotade verksamheter i New York och Louisiana till Baltimore och utökat med anställda, ytterligare en produktionslinje på 1,5 miljoner dollar och överväger att lägga till fler produktionslinjer, lager och en forsknings- och utvecklingsanläggning; Maryland Port Authority som har lagt till en kryssningsterminal på 26,4 miljoner dollar och färdigställt North American Paper Terminal och Rukert Terminals Corporation , som precis byggt en ny 1000 fot "state of the art" 50 fots djupgående brygga för 25 miljoner dollar. I november 2009 gick staten Maryland med på att hyra ut den statligt ägda containeranläggningen Seagirt till ett privat företag i 50 år. Företaget investerar 105 miljoner dollar för att bygga en 50 fot djup kaj för att rymma "megafartygen". Detta kommer att skapa 2 700 fler permanenta hamnrelaterade jobb och 3 000 byggjobb, 1 000 för byggandet av kajen och 2 000 statliga och stadsentreprenörer för att förbättra infrastrukturen runt terminalen inklusive vägar och broar. Under de 50 åren förväntas hyresgästerna i hamnen investera 500 miljoner dollar (Dresser 2009-11-20). Denna nyliberala strategi för privatisering av statligt ägda anläggningar kommer att minska mängden kapitalinvesteringar som krävs av staten, samtidigt som hamnanläggningar modifieras för inflödet av större fartyg.

Baltimore Development Corporation. 2007. "Maritime Overlay District 2006 årsrapport"

Att stävja industriell nedgång eller motverka ombyggnad: en utvärdering av Chicagos planerade tillverkningsdistrikt Clybourn Corridor, Goose Island och Elston Corridor. (2005, november) University of Wisconsin-Milwaukee Center for Economic Development

Dansa Scott. 2009. "Borgmästare Dixon undertecknar lagförslag som skyddar hamnen i Baltimores maritima zonindelning till 2012" Baltimore Business Journal. 5/12/09

Dresser, Michael. 2009. "Port of Baltimore för att få flera miljoner dollar uppgradering." Baltimore Sun. 20/11/09.

Friedmann, John. 1987. "The Terrain of Planning Theory" Planering i det offentliga området. Princeton, NJ. Princeton University Press

Hentschel, John J. 2009. "Karta framtiden för Baltimores industriella vattenfront" Baltimore: Abbel Foundation.

Kraul, Chris. 2009. "Panama Canal Expansion är på väg" Los Angeles Times 6/1/09.

Maritime Industrial Zoning Overlay District (MIZOD) Draft Summary and Evaluation (2010) Maryland Department of Planning.

externa länkar

• Maritim industriområdesöverläggningsstudie . september 2008