Planerad enhetsutveckling

En planerad enhetsutveckling ( PUD ) är en typ av flexibel, icke- euklidisk zonindelningsanordning som omdefinierar den markanvändning som tillåts inom ett angivet landområde. PUDs består av enhetliga platsplaner som främjar skapandet av öppna ytor, blandad bostäder och markanvändning, miljövård och hållbarhet samt utvecklingsflexibilitet. Områden omzonerade som PUDs inkluderar byggnadsutvecklingar, designade grupperingar av både varierande och kompatibla markanvändningar - såsom bostäder , rekreation , kommersiella centra och industriparker - inom en innesluten utveckling eller underavdelning . Utvecklade områden varierar i storlek och efter zonindelning, såsom industri, kommersiell och bostäder. Andra typer av liknande zonindelningsanordningar inkluderar flytande zoner, överlagringszoner, speciell distriktszonindelning, prestationsbaserade koder och överförbara utvecklingsrättigheter .

Historia

Det konceptuella ursprunget för PUDs går tillbaka till 1926 års antagande av Model Planning Enabling Act från 1925 av kommittén för den regionala planen i New York, som gjorde det möjligt för beslut från planeringsstyrelser och kommissioner att föregå beslut som krävs av lokala zonförordningar. Specifikt bemyndigade 12 § i lagen om bemyndigande för modellplanering planeringsnämnder och kommissioner att rimligen ändra eller ändra utvecklingsplaner och begränsade genomsnittliga befolkningstäthet och total markyta som täcks av byggnader. På liknande sätt tillät sektionerna 14 och 15 i Standard City Planning Enabling Act från 1928 att planeringskommissioner godkände PUDs, efter en överenskommelse mellan regeringen och utvecklarna om PUD:s designprinciper och dess inverkan på både det omgivande samhället och ekonomin.

PUDs fysiska ursprung har sina rötter i den ökade förortsbildningen under mitten av nittonhundratalet, under vilken de äldsta formerna av PUDs i Amerika dök upp kort efter andra världskriget i utvecklingen i Levittown och Park Forest . Ökad implementering av PUDs uppstod som svar på både bristen på estetisk variation bland förortshem och det ökande behovet av högre förortstäthet för att tillgodose ökande befolkningsstorlekar. PUDs löste problemen med storskalig, förortsutveckling i flera, separata markanvändningar kombinerades effektivt, bevarade värdefulla öppna ytor och förortsestetik inom specifika platsparametrars begränsningar. Det första zonindelningsbeviset för PUD skapades av Prince George's County, Maryland 1949, där utvecklingsenheten bestod av flera markanvändningar, i motsats till länets tidigare åtagande att Euklidisk zonindelning för enstaka markanvändning .

Användningen av PUDs i nya amerikanska samhällen har delvis varit resultatet av visst internationellt inflytande; Brittiska städer, som Reston, England , försökte på 1950-talet öka sin ekonomiska bas genom att integrera industriella element i området. Även om amerikanska nya samhällen var tvungna att locka till sig industri efter utvecklingen av bostadssektorer, hade amerikanska nya samhällen liknande ekonomiska behov som dessa brittiska städer och använde följaktligen PUDS för att öka procentandelen av tillåten industriareal i förhållande till bostads- och icke-bostadsareal.

Aktuella definitioner

PUD är ett medel för markreglering som främjar storskalig, platsspecifik markutveckling med blandad användning. PUDs är en mycket flexibel form av zonindelning , jämfört med euklidisk zonindelning , genom att PUDs främjar innovativ och kreativ design, kan främja miljövård och prisvärda bostäder , klustring och ökad täthet. När det är lämpligt främjar denna typ av utveckling:

Förhandsavslut av projektplaner innan utvecklingen påbörjas
En blandning av både markanvändning – såsom kommersiell och industriell karaktär – och bostadstyper som är mer innovativa än vanliga zonindelningsförordningar
Klustringen av markanvändning för bostäder ger offentliga och gemensamma öppna ytor.
Miljövänligt bevarande av känsliga marker, som kullar eller våtmarker, som annars skulle ha utvecklats
Minskning av växthusgasutsläpp om PUD prioriterar gångbarhet vid blandad användning
Minskning av utvecklings- och administrativa kostnader, särskilt infrastrukturkostnader som gator, uppfarter och vatten- och avloppsledningar
Ökat administrativt utrymme för en lokal professionell planeringspersonal samtidigt som nuvarande markanvändningsföreskrifter och stela godkännandeprocesser ställs åt sidan.
Förbättring av förhandlingsprocessen mellan byggherren och statliga kommuner
Ökad befolkningstäthet och minskade gatubredder
Öka tillgängliga bekvämligheter i samhället – som cykelleder och rekreationscenter – och naturliga öppna ytor

Ofta tar PUDs en mängd olika former, allt från små kluster av hus i kombination med öppna ytor till nya och utvecklande städer med tusentals invånare och olika markanvändningar.

Blandningar av markanvändning

PUD är i direkt motsägelse till zonindelningen av en typ som traditionellt har understrukit zonindelning i USA sedan beslutet Village of Euclid v. Ambler Realty Co. Inom PUDs blir zonindelning mycket mer integrerad med flera markanvändningar och distrikt som placeras på intilliggande markskiften. Antagandet av Standard Zoning Enabling Act (SZEA) förstärkte att täthet anses vara en regulatorisk prioritet, vilket ytterligare stödjer utvecklingen av PUDs genom integrering av varierande tomtstorlekar, olika byggnadsanvändningar och blandningen av olika typer av bostäder.

PUDS kombinerar bostäder och icke-bostäder – som kontor, kommersiella butiker och andra tjänster – och lockar till sig ett diversifierat samhälle. Speciellt tenderar trottoarer och gator med PUD att vara mer aktiva och säkrare, både dag och natt, och upplever minskad trängsel under högtrafik. Det krävs detaljerade planer och granskningsprocesser för att godkänna utvecklingen av PUD, på grund av karaktären av att blanda bostäder och icke-bostäder i markområden som tidigare endast var tillåtna för engångsbruk; Att godkänna en PUD kräver i huvudsak en lagstadgad omarbetning, där avvikelser och villkorade användningstillstånd ska rensas av en plannämnd eller nämnd med hänsyn till kommunens översiktsplan .

Underhåll av gemensamma ytor

PUD-bestämmelser inkluderar övervägande av ägarnas, eller relaterade intressenters, förmåga att säkerställa underhållet av gemensamma, offentliga områden; Sådana avsättningar inkluderar relaterade kostnader, inkomstnivå och intressenters intressen, och arten av både det gemensamma området och omgivande bebyggelse. Under hela utvecklingsprocessen, som redan är schemalagd och förgodkänd som en del av PUD-ansökningsprocessen, kan underhåll av gemensamma ytor upprätthållas genom beräknad service av intrång. Efter utvecklingen delegerar styrdokument för husägarföreningar inom PUDs ofta det mesta av underhållsansvaret till ägarna, med minsta möjliga ansvar.

Designprinciper

Minsta paketstorlek

Minimikravet för skiftesstorlek kan gälla antingen bostäder eller tunnland och kan variera beroende på både typ och plats för en utveckling. Med tanke på att minsta skiftesstorlekar är en faktor som sällan är nödvändig för projektgodkännande, används oftare krav på maximal täthet istället, med fokus på antingen ett maximalt antal enheter per hektar eller ett minsta antal hektar per bostadsenhet.

Användning tillåten

Tillåten användning bestäms genom att vissa procentandelar av markanvändningen tilldelas bostäder, kommersiella och industriella användningar. Ofta beror det tilldelade beloppet på andelen bostadsanvändning i förhållande till icke-bostadsanvändning inom ett definierat område.

Densitet

Med tanke på att PUDs fokuserar på att integrera blandad användning i ett specificerat område, beräknas densiteten baserat på Federal Housing Act 's Land Use Intensity (LUI), som omfattar golvarea, öppen yta, beboelighet och rekreationsutrymmen inom en enda, numerisk betyg.

Hus och placering av hus

Hus i PUDS inkluderar ofta tillgång till ett stort, gemensamt öppet utrymme som omger huset, såväl som en mindre, privat gård. Klustrade bostadshus och byggnader ger också husägare lägre priser, i form av lägre infrastrukturkostnader från kortare gator och genom att erbjuda en blandning av enfamiljs- , tvåfamiljs-, flerfamiljsbostäder. PUDs kan betraktas som ett lagligt alternativ till stora partier, enfamiljszonindelning för hur markområdet kan öka bostäder tillgängliga samtidigt som en liten inverkan på lokala fastighetsskatter bibehålls. Bostäder kan placeras intill kommersiella och kontorsmarkanvändningar, samtidigt som man säkerställer bevarandet av andra områden. Hem har dock ofta visuellt garage istället för verandor, eftersom de är placerade i periferin, i förhållande till små gallerior som skapats genom andra PUD-initiativ.

Storleksöverväganden

PUDs av mindre storlek, vanligtvis mindre än 250 hektar, kan främja blandad användning av utvecklingen, men eftersom de är för små för att påverka närliggande utveckling, kan de bidra till spridning i närliggande perifera och landsbygdsområden. I mindre PUDs är det kanske inte hållbart eller lönsamt för utvecklingen att erbjuda shoppingmöjligheter för bara de boende. Mellanstora PUD:er, i allmänhet större än 250 tunnland men mindre än 1000 tunnland, kan upprätthålla en balans mellan utvecklingsinflytande till närliggande områden, samtidigt som tillräckliga kassaflödeskrav upprätthålls. Måttligt stora PUD bidrar också till utvecklingen av kommersiella motorvägar och bostadsområden, vilket kan öka möjligheten för mindre markområden att utvecklas eller användas mer effektivt. PUD:er av större storlek, i allmänhet större än 1000 hektar, kan kontrollera spridningsrelaterade problem, men kan också belasta ledningskapaciteten för lokala utvecklare.

Användbar, offentlig öppen plats

Det finns flera bestämmelser som PUD:er måste inkludera när det gäller tillgängliga öppna utrymmen, som inkluderar, efter villkorat godkännande, de som rör kvantitet, plats och underhåll av allmänna utrymmen. Godkännande för sådana avsättningar kan uppfyllas av något av följande: uppfylla ett minimikrav på areal i förhållande till ett specifikt antal bostäder eller en direkt procentandel av bruttoarealen; godkännande från en planeringsnämnd om den föreslagna placeringen av det offentliga, öppna utrymmet; eller samundertecknade underhållsavtal mellan invånare — oavsett om det är av en kommun eller ett organiserat bostadssamhälle, som en villaägarförening eller en gemenskapsstiftelse. Kravet för dessa ovannämnda revisioner är att säkerställa att öppen, allmän mark, anläggningar, bekvämligheter och förnödenheter är välskötta för att underlätta allmänhetens användning och tillgänglighet.

Gator

Gatumönster kan användas för att ändra kvarterskaraktären i ett bostadsområde, särskilt genom att tillåta utvecklare att flexibelt arrangera byggnader utan att behöva följa icke-PUD-zonindelningsregler. Breda, kurvlinjära och återvändsgrändiga gatumönster är exempel. Användningen av dessa runda gatumönster tillåter utvecklare att gruppera byggnader och maximera tillgängliga öppna ytor. Befintliga gatu- och blockmönster, historiskt bevarande och reservation av gatufronter på bottenvåningen för icke-bostäder, kommersiell användning beaktas också när ett samhälle godkänner en PUD.

Kombinera designfunktioner

Flexibiliteten att inkludera flera bekvämligheter – som verktyg, fritidsanläggningar, skolor och parker – inom en utvecklingsenhet är representativ för hur otraditionella, euklidiska zonindelningsmetoder kan öka kapaciteten för blandad användning av en viss del av marken. PUD-projektplaner kräver en balans mellan bostäder, såsom småhus och lägenheter, och icke-bostadskrav, vilket säkerställer att interagerande individer och fordon kan säkert och bekvämt navigera i de olika byggnaderna, utrymmena och gatorna i PUD. Ägande och ansvar för sådana PUDs kan vara antingen offentligt eller privat.