Mount Laurel- doktrinen

Mount Laurel -doktrinen är en viktig rättslig doktrin i New Jersey State Constitution . Doktrinen kräver att kommuner använder sina områdesbefogenheter på ett positivt sätt för att ge en realistisk möjlighet till produktion av bostäder till rimliga priser för låg- och medelinkomsthushåll.

Läran har fått sitt namn från huvudmålet där det först uttalades av New Jerseys högsta domstol 1975: Southern Burlington County NAACP v. Mount Laurel Township (vanligen kallat Mount Laurel I ), där kärandena ifrågasatte zonindelningsförordningen av Mount Laurel Township, New Jersey, med motiveringen att den verkade för att utesluta personer med låg och måttlig inkomst från att skaffa bostad i kommunen.

Historia

Inledande utveckling

Efter beslutet i Mount Laurel I väcktes talan mot ett flertal kommuner. Målsägandena i sådana processer föll in i tre klasser: personer med lägre inkomster som faktiskt sökte bostäder och stödorganisationer för deras räkning; New Jersey Public Advocate; och byggare som försökte bygga utvecklingar som innehöll bostäder till överkomliga priser.

Dessa tidiga exkluderande zonindelningsdräkter drabbades av många svårigheter och få, om några, överkomliga bostäder resulterade. Under 1983 överklaganden i flera av dessa fall (varav Southern Burlington County NAACP mot Mount Laurel Township återigen var huvudmålet), gav New Jersey Supreme Court möjligheten att bekräfta och justera Mount Laurel -doktrinen och tillhandahålla flera mekanismer och rättsmedel för att göra doktrinen mer effektiv.

1980-talets lagstiftningsreaktion

Högsta domstolen i New Jersey var medveten om att Mount Laurel II -beslutet skulle vara kontroversiellt och skapa debatt om domstolarnas rätta roll. Yttrandet uppmanade till lagstiftningsåtgärder för att genomföra vad domstolen definierade som den konstitutionella skyldigheten.

1985 svarade New Jerseys lagstiftande församling genom att anta Fair Housing Act . Genom att acceptera utgångspunkten att det fanns en viss konstitutionell skyldighet för kommuner att främja en viss grad av bostäder till rimliga priser, skapade denna lagstiftning en administrativ myndighet, Council on Affordable Housing (COAH), för att fastställa bestämmelser varigenom varje kommuns skyldighet i termer av antalet enheter och hur skyldigheten skulle kunna uppfyllas.

En kommun som valde att delta i COAH:s administrativa process innan den stämdes fick skydd från rättstvister och särskilt byggherrens rättsmedel . Som en övergångsbestämmelse föreskrev lagen att kommuner som var inblandade i tvistemål när lagen antogs skulle kunna överföra tvisten till COAH om inte uppenbar orättvisa skulle bli följden.

COAH utvecklade bestämmelser enligt vilka det specifika antalet prisvärda enheter som varje kommun skulle vara skyldig att tillhandahålla (dess "förhandskrediterade behov") kunde bestämmas. Deltagande kommuner utvecklade efterlevnadsplaner för att tillgodose detta behov med hjälp av till exempel användning av krediter ( t.ex. filtrering, spontan rehabilitering, extra kredit för hyresrätter), användning av regionala bidragsavtal (överföring av en del av skyldigheten till en villig kommun, vanligtvis en stadskärna, i samma region tillsammans med betalning med ett belopp som kommunerna kommer överens om) och zonindelning för bostäder till rimliga priser (vanligtvis med ökad täthet och obligatoriska arealuttag). När COAH godkände en kommuns efterlevnadsplan skulle den ge "substantiell certifiering" som var utformad för att ge kommunen skydd från rättstvister om undantagszoner.

Ur kommunal synvinkel inkluderade fördelarna med COAH:s administrativa process användningen av en formel för att beräkna skälig andel som skulle kunna ge en lägre skyldighet än domstolen skulle ålägga, tillgången till det regionala bidragsavtalet för att minska antalet enheter och förmåga att avgöra var i kommunen som prisvärda bostäder borde utvecklas snarare än att tvingas tillåta en exploatering som en belöning till en framgångsrik byggmästare. De kommuner som valde att inte delta i COAH:s administrativa process förblev sårbara för utestängningsprocesser och utsikterna till byggherrens åtgärd. Nackdelen skulle vara att en deltagande kommun kan bli skyldig att planlägga en del mark så att extra bostäder produceras. Vissa kommuner, som ansåg att sannolikheten för att ställas inför en verklig stämningsansökan om undantagszoner var tillräckligt låg, tog sina chanser genom att inte delta.

Kritik mot beslutet

Medan Mount Laurel-beslutet ålägger en statlig konstitutionell skyldighet för varje kommun i ett "tillväxtområde" att tillhandahålla en rättvis del av sin regions nuvarande och framtida bostadsbehov för låg- och medelinkomstfamiljer, finns det ingen finansieringskälla specificerad för låg- eller mycket- låginkomstfamiljer, i en stat som redan har några av landets högsta fastighetsskatter. Vissa har anklagat beslutet för att vara ett exempel på rättslig aktivism .

1980-talets rättsliga svar på Fair Housing Act

New Jersey Supreme Court välkomnade lagstiftarens antagande av Fair Housing Act. Ett antal rättegångsbeslut hade nekat överföring av pågående mål till COAH enligt standarden för uppenbar orättvisa, men Högsta domstolen läste den termen mycket snävt och beordrade att målen skulle överföras. Domstolarna ålades att anpassa sina avgöranden när det gäller beräkningen av varje kommuns skyldighet och hur den ska uppfyllas till COAH:s föreskrifter och stadgan befanns vara konstitutionell och tolkad för att ge COAH omfattande befogenheter, såsom att begränsa användningen av knappa resurser (avlopp). kapacitet, dricksvatten, mark) för annat än att tillhandahålla bostäder till överkomliga priser, för att säkerställa att bostäder till rimliga priser faktiskt kan byggas.

Council on Affordable Housing (COAH)

COAH är en för närvarande nedlagd statlig myndighet som skapades på 1980-talet för att administrera Mt. Laurels krav. Vissa har hävdat att det behöver förnyas.

Fair Share Housing Center

Fair Share Housing Center, eller FSHC, är en Cherry Hill-baserad ideell organisation som grundades 1975 och som tvistar mot städer för att upprätthålla rättvis bostadsutveckling.

Byggmästarprocesser

En "builder's remedy process" är en stämningsansökan i New Jersey som lämnats in av en fastighetsutvecklare i ett försök att tvinga en stad i New Jersey att tillåta byggandet av ett stort flerfamiljsbostadskomplex som inkluderar en del prisvärda bostäder vid sidan av vanliga lägenheter

Vanligtvis kommer utvecklarens domstolshandlingar att nämna Mt. Laurel-doktrinen, som håller kommuner ansvariga för att tillhandahålla bostäder till rimliga priser till låg- och medelinkomsthushåll. Vissa har hävdat att utvecklare utnyttjar Mount Laurel-doktrinen med byggarens botemedel och förhindrar stadens ansträngningar för att bekämpa överutveckling och spridning. Några nyligen gjorda "builder's remedy"-processer eller relaterade problem inkluderar:

Annandale.
Bridgewater.
Cranford. Utvecklarna Samuel och Peter Hekemian stämde Township of Cranford för att tillåta en massdensitetsutveckling. En lokal i Cranford ansåg att byggarens botemedel "tar makten från våra townshipingenjörer, offentliga säkerhetstjänstemän, utbildningsstyrelser och budgetkontor och ger den till S. Hekemian Group, en Paramus-baserad byggare av lägenhetskomplex. Och det finns ingenting kan någon göra åt det. Det är ett domstolsbeslut baserat på vad de kallar byggrättstvister. Tydligen finns framsteg bara i betong."
Emerson. Lokala tjänstemän uttryckte oro över inverkan av Mount Laurel på utvecklingen av en 19 hektar stor skog som stadens tjänstemän har försökt att förvandla till en park.
Livingston. Trots ansträngningarna från Livingston-Short Hills Coalition, ansökte medlemsförbunden till Kushner Companies om en stämningsansökan för prisvärda bostäder för att bygga utvecklingar i staden.
Millburn. Invånarna i Millburn, New Jersey protesterade mot en föreslagen markutveckling av Canoe Brook, som skulle skapa ett hotell med 250 rum, 200 bostäder och en parkeringsstruktur med flera däck i anslutning till Mall at Short Hills.
Montvale. S. Hekemian Group ansökte om att ingripa i Montvales rättstvister om billiga bostäder för att bygga 1 000 enheter, och hävdade att stadsdelen "bryter mot sin konstitutionella plikt att skapa tillräckliga realistiska möjligheter" för bostäder till överkomliga priser. I juni 2017 uttalade borgmästare Mike Ghassali, "Nu är vi på väg att spendera otaliga mängder tid, pengar och stadsresurser för att försvara vår stad från en monstruös utveckling som skulle förändra vårt samhälle för alltid" angående rättegången.
Nya Milford. Trots invändningar från en samhällsgrupp, "Stop Overdevelopment New Milford", väckte utvecklaren S.Hekemian Group (SHG), ledd av Robert S. Hekemian och Peter Hekemian, en rättegång för Mount Laurel-byggaren mot New Milford, New Jersey . "Jag känner verkligen att jag har en pistol mot mitt huvud", sa New Milfords borgmästare, Ann Subrizi i slutet av 2016. Townshipen bosatte sig till slut, vilket orsakade utvecklingen av en av de sista obebyggda områdena i området.
West Orange. Fair Share Housing Center och Garden Homes, en filial till familjen Wilf , ägare till Minnesota Vikings , ^{[ cirkulärreferens West} ] har väckt rättsliga åtgärder för att skapa mer överkomliga bostäder i Orange, New Jersey .

Regionala bidragsavtal (RCA)

1985 skapade Fair Housing Act det nu upphävda systemet för regionala bidragsavtal. RCA:erna innebar att städer kunde betala för att ta sig ur upp till hälften av sina skyldigheter för bostäder till överkomliga priser genom att finansiera bostäder till rimliga priser någon annanstans enligt kravet i New Jerseys högsta domstols Mt. Laurel-beslut.

2008, på uppdrag av Fair Share Housing Centers Peter O' Connor och på grund av invändningar från några förortsdemokrater, undertecknade guvernör Corzine en lag som spärrar RCA:er. A500. Han skrev under A-500 i lag under en ceremoni på Fair Share Housing Developments Ethel R. Lawrence Homes. Vissa har krävt att RCA ska återlämnas för att minska spridningen.

Miljöproblem

1983 varnade NJ Supreme Court för att vår statskonstitution "inte kräver dålig planering. Den kräver inte förortsspridning. Den kräver inte landsbygdskommuner att uppmuntra storskaliga bostadsutvecklingar. Det kräver inte slöseri. utbyggnad av vägar och onödigt byggande av avlopps- och vattenanläggningar för utflyttning av människor från städer och förorter.Det finns ingenting i vår grundlag som säger att vi inte kan uppfylla vår grundlagsenliga skyldighet att tillhandahålla lägre inkomstbostäder och samtidigt tid, planera statens framtid intelligent."

En invånare i Parsippany sa: "Jag är mycket frustrerad över att denna betydande del av obebyggd mark raseras för utveckling när så mycket egendom i Parsippany är ledig", säger Dave Kaplan, från oppositionsgruppen Stop the Overdevelopment at Waterview.

Sierra Club

New Jersey-avdelningen i Sierra Club applåderade Christies ansträngningar att reformera lagen om bostäder till överkomliga priser 2010:

Den nuvarande COAH-lagen har haft en större inverkan på markanvändning och utveckling än någon annan lag i New Jerseys historia. Sierra Club stöder starkt ett krav på bostäder till överkomliga priser. När städerna växer måste de stå för en rättvis del av det. Men behovet av bostäder till överkomliga priser bör inte undergräva det miljöskydd som ges till våtmarker, översvämningsslätter, branta sluttningar, bäckbuffertar som skyddar vattenförsörjning, havsfronter och utrotningshotade arters livsmiljö. Och inga bostäder ska byggas där vattenförsörjningen är på kritiskt låga nivåer. Dessutom bör nya bostäder placeras där arbetstillfällen finns, för att minska koldioxidavtryck och föroreningar i samband med bilpendling.

Dagens krav på lagstiftningsreform

Vissa tror att NJs högsta domstol eftersträvar lagstiftningsåtgärder för att implementera Mount Laurel-doktrinen baserat på senaste avgöranden, från och med mitten av 2017:

Januari 2017 NJs högsta domstols beslut

I januari 2017 utfärdade NJs högsta domstol en dom som säger att städer måste överväga varje historiskt misslyckande med att tillhandahålla bostäder till överkomliga priser. Som en kommentator uttryckte det,

Det här fallet löste debatter om reglering av bostäder till överkomliga priser som har pågått sedan 1999. Domstolen gav dock ingen vägledning om metoden för implementering av bostäder till rimliga priser som den nu kräver av kommuner. Detta beslut lämnar många obesvarade frågor och det kommer att vara starkt beroende av lagstiftaren för att utfärda reformer av krav på bostäder till överkomliga priser. Detta beslut kräver implementering av bostäder till rimliga priser i townshipplaner som annars inte har beaktats sedan 1999. Det är troligt att de öppna ytorna i städerna nu kommer att fyllas med prisvärda bostäder, vilket kommer att leda till en tillströmning av befolkning till kommunerna. ... Vi kommer att behöva övervaka den lagstiftande församlingen för att se hur och om den kommer att ändra de nuvarande reglerna för bostäder till överkomliga priser för att följa domstolens senaste dom.

I sitt yttrande från januari 2017 välkomnade NJs högsta domstol lagstiftaren att på nytt ta upp frågan om bostäder till överkomliga priser: "Vi inser, som vi har tidigare, att lagstiftaren inte är avstängd från att överväga alternativa metoder för att beräkna och tilldela en kommunal berättigande andel av bostäder till överkomliga priser, och för detta ändamål välkomnar vi lagstiftningsuppmärksamhet på denna viktiga sociala och ekonomiska konstitutionella fråga", skrev domare LaVecchia.

Lagstiftarens kritik

En kandidat från Morris County Freeholder, Harding Committeeman Nicolas Platt, föreslog i maj 2017 att alla borgmästare i hela staten genomför en sittning i Trenton och vägrar att lämna statshuset tills lagstiftarna agerat för att minska överutvecklingseffekten av byggarens åtgärdsproblem.

Holly Schepisi , parlamentsledamot i Bergen och Passaic County, hävdade i ett yttrande från juli 2017 att reformer var brådskande: "Om de byggdes skulle enbart antalet nya bostäder vida överstiga alla bostäder i hela Manhattan," sade hon och kallade frågan. en av överutveckling "galenskap".

Sommaren 2017 höll Schepisi den första av flera planerade offentliga utfrågningar i Paramus med olika civila ledare om mandat för billiga bostäder med lokala borgmästare och andra delstatsförsamlingsmedlemmar.

"Det är för länge sedan dags för lagstiftaren att agera och blockera [den ideella gruppen Fair Share Housing Center] från deras mål att förstöra våra förortssamhällen", sa en borgmästare vid utfrågningen enligt pressen. "Vi behöver verkligen åtgärder. Ingen har gjort vad de behöver göra."

Schepisi uppgav att hon bjöd in Fair Share Housing Center att delta men fick ett brev som avböjde ett framträdande.

I Somerset County sa Montgomery Township borgmästare Ed Trzaska att tillströmningen av lägenhetskomplex skulle förstöra områdets lantliga karaktär, "överväldiga townshipens infrastruktur, kraftigt höja fastighetsskatterna och belasta skolsystemet och negativt påverka livskvaliteten i townshipen. ."

I Union County, sommaren 2017, utfärdade kommunfullmäktige i Clark en enhällig resolution som krävde att statens lagstiftare skulle vidta åtgärder för att reformera frågan om bostäder till överkomliga priser; borgmästaren uppgav att annars "kommer Union County att se ut som Queens om 25 år."

I Berkeley Heights i Union County i juni 2017 sa rådets ordförande Marc Faecher att han ansåg att lagstiftarens underlåtenhet att agera mot överutveckling var ett "obehagligt misslyckande av vår delstatsregering".

Offentlig kritik

I juni 2018 förespråkade radiovärden Bill Spadea i NJ 101.5 för en grundlagsändring för att upphäva doktrinen, med argumentet att införandet av onödig utveckling ökade skattebördan orättvist.

Regionalt stadspartnerskap närmar sig

Sommaren 2017 meddelade borgmästarna i fem städer i Bergens län att de "samarbetar för att ta ett regionalt perspektiv på bostäder till överkomliga priser, i ett försök att hitta rimliga lösningar som skyddar integriteten i deras samhällen."

Fallstudie: Chatham, NJ

Från och med oktober 2019 finns inga prisvärda bostäder listade som tillgängliga i Chatham Township, NJ. I Morris County som helhet, mellan 2010 och 2014, fanns det bara 39 bostäder till överkomliga priser för varje 100 hyresgäster som klassificerades som med extremt låg inkomst (ELI). Detta är en minskning med 6 % av antalet bostäder sedan 2000. Förortsstaden har skaffat COAH-certifierade krediter i samband med tidigare iterationer av den tredje omgången av bostäder till rimliga priser, vilket minskade stadens skyldighet för bostäder till rimliga priser (16). För att komma till rätta med den nuvarande bristen på bostäder till rimliga priser, håller Chatham Township på att bygga den tredje omgången av bostäder till överkomliga priser i enlighet med Mount Laurel-doktrinen. Sterling Sun Homes Developers kommer att bygga 25 bostäder till överkomliga priser på den 3,6 hektar stora tomten av den nuvarande skateparken på Southern Boulevard.

Invändningar:

Chatham Township-gemenskapen har tagit upp flera invändningar mot de nya bostäderna till överkomliga priser, genomgående historiska och regionala invändningar mot Mount Laurel-doktrinen. Många medborgare har uttryckt oro över de påverkansavgifter som kommer att åläggas invånarna för att hjälpa till att finansiera de nya prisvärda bostäderna. En invånare i Chatham Township, som talade vid Township Committee-mötet den 12 september 2019, föreslog att denna "straffavgift ... kan ... godkännas och helt enkelt inte implementeras". Detta förslag speglar den öppna vägran att följa Mount Laurel-doktrinen I, som kräver att kommunen ska tillhandahålla bostäder för människor med flera inkomstklasser, vilket var vanligt mellan 1975 och 1981. Mount Laurel-doktrinen kräver att kommuner ska lägga till rättvisa bostäder via kommunala zonindelning. Bortsett från den monetära kostnaden har invånarna uttryckt oro över förlusten av öppna ytor och träd. Denna utveckling kommer att kräva borttagning av 18 träd på skateparkegendomen och beräknas överstiga den tillåtna byggnadshöjden i townshipen med 2,98 fot. Konflikten om öppna ytor är en som förekommer i många kommuner, till exempel i "Byggmästarrättegången". En grupp tonåringar uttryckte oro över förlusten av samhällets skatepark, som det inte finns några aktuella planer på att bygga om. Eftersom det här området är förorts, sa en invånare "Jag är inte motvillig till prisvärda bostäder i sig", men han är "ovillig mot en utökad befolkning" eftersom staden kännetecknas av lågdensitetsbostäder . En annan invånare noterade att bebyggelsen ligger i ett område med hög trafik i närheten av grundskolan, och de nya invånarna kommer att leda till minskad parkering och fotgängarsäkerhet. Oro över den förändrade förortsformen dyker ofta upp i "lagstiftares ramaskri" i samband med oro för att förortssamhällen i New Jersey kommer att börja se ut som städer.

New Jerseys borgmästare har traditionellt motsatt sig billiga bostäder. Stadsledarskapets inställning till policy för rättvis markanvändning är otydlig eftersom allmänheten har uteslutits från många av dessa diskussioner kring inkluderande inkluderande zonindelning via Open Public Records Act (NJSA 10:4-12) äger rum i verkställande möten, snarare än den offentliga sessionen.

Vakanta och övergivna fastigheter

Vissa har hävdat att syndafloden av övergivna och lediga fastigheter i New Jersey bör beaktas innan tvångsbyggande sker i mindre trånga områden. De har också föreslagit att staten ska öka finansieringen av upprätthållandet av koden för att minska bördorna av tätortsskada på attraktiv bostadsutveckling, inklusive upprätthållande av frånvarande hyresvärdar. Staden Newark "arbetar med Urban League för att identifiera lediga eller övergivna fastigheter som kan säljas till små utvecklare för att sedan sälja till självkostnadspris till invånarna. Cirka 16 procent av Newarks bostäder är lediga och staden har en hög vräknings- och utestängningsgrad enligt en Rutgers-rapport.

Se även

Abbott-distriktet , en likaså kontroversiell rättsdoktrin som är ett resultat av en serie av New Jersey Supreme Court-fall som hävdade att utbildningen av barn i fattiga samhällen var otillräcklig för konstitutionen.
Frederick Wilson Hall , som skrev det första beslutet
Latino Action Network v. New Jersey , en stämningsansökan som lämnades in 2018 för att desegregera de offentliga skolorna.

externa länkar

Bostäder i USA efter stat eller territorium
stater	Alabama Alaska Arizona Arkansas Kalifornien Colorado Connecticut Delaware Florida Georgien Hawaii Idaho Illinois Indiana Iowa Kansas Kentucky Louisiana Maine Maryland Massachusetts Michigan Minnesota Mississippi Missouri Montana Nebraska Nevada New Hampshire New Jersey New Mexico New York norra Carolina norra Dakota Ohio Oklahoma Oregon Pennsylvania Rhode Island South Carolina South Dakota Tennessee Texas Utah Vermont Virginia Washington västra Virginia Wisconsin Wyoming
Icke-stater	Amerikanska Samoa Guam Nordmarianerna Puerto Rico Amerikanska Jungfruöarna Washington, DC
Relaterade ämnen	Arkitektur Ekonomi Vräkning Bostadsägande Hemlöshet Otrygghet i boendet Bolånebranschen Organisationer Politik Homestead Acts Rätt till bostad Slumrensning Rasism Segregation Hukande