Kreativ finansiering

Inom fastigheter är kreativ finansiering ett icke-traditionellt eller ovanligt sätt att köpa mark eller egendom . Målet med kreativ finansiering är i allmänhet att köpa , eller finansiera en fastighet , där köparen/ investeraren använder så lite av sina egna pengar som möjligt, även kallat hävstångseffekt . Genom att använda dessa tekniker kan en investerare kanske köpa flera fastigheter med lite eller inga av sina "egna pengar".

Typer

Lån med hårda pengar

Lån med hårda pengar (förkortat HML) liknar privata bolån förutom att de görs genom en långivare med hårda pengar . En långivare med hårda pengar kan få sin finansiering antingen från sina egna kontakter med privata långivare eller finansiella institutioner med vilka han har etablerat sina egna kreditlinjer .

Lån med hårda pengar görs till fastighetsinvesterare i syfte att investera i och rehabilitera fastigheter. Räntorna är lite högre än att låna direkt från en privat långivare , eftersom långivaren med hårda pengar också kan samla in avkastningsspread . Den hårda pengar långivaren kommer också att ta ut poäng på 3% till 6% eller mer. Dessa poäng betalas ofta i förskott, men några långivare kan rulla in dessa i lånet.

Lån med hårda pengar är högräntelån tillgängliga från privata investerare . Desperata låntagare med dåliga kreditvärden, konkurser , ingen verifierbar inkomst eller för mycket skuld tar ofta hårda pengar när de inte kan kvalificera sig för traditionella bolån. Hårda pengar blir en sista utväg när låntagare inte kan uppfylla de utlåningsstandarder som fastställts av banker eller statligt sponsrade företag som Fannie Mae och Freddie Mac .

Privata bolån

En privat inteckning är ett lån med säkerhet i fastigheter som görs av en privat långivare , istället för en traditionell långivare, finansiell institution eller statlig institution. Dessa lån är oftast kortfristiga och löper allt från 6 månader till tre år. Dessa är tillgångsbaserade lån gjorda för köp och rehabilitering av fastigheter. Eftersom lånen är tillgångsbaserade är beslutet att låna baserat på kriterierna för fastigheten och vanligtvis inte låntagarens kvalifikationer eller kredit .

Räntorna på dessa lån är avsevärt högre än traditionella lån och kan variera från 12 % till 18 %, och ibland krävs också poäng. Lån görs på en LTV ( lån till värde ) på 65% till 70%, för att bevara tillräckligt med eget kapital i fastigheten för den privata långivaren vid fallissemang.

Samtidiga stängningar

En samtidig stängning gör det möjligt för en husförsäljare att erbjuda ägarfinansiering på en fastighet utan att behöva ha någon inteckning . På bokslutsdagen överförs fastighetsägandet till köparen och det nyskapade (ägarfinansierade) bolånet säljs samtidigt till en notinvesterare mot kontanter.

Med förbehåll för

En föremål för transaktion är en kreativ finansieringsteknik där en köpare kan ta äganderätten till egendom utan att få lån på traditionellt sätt. Transaktionen innebär vanligtvis att säljaren av fastigheten lämnar sin befintliga finansiering på plats. Denna process liknar att anta ett lån, men skiljer sig eftersom det vanligtvis sker utan vetskap om det ursprungliga låneinstitutet och fungerar utanför de ursprungliga lånevillkoren. Denna teknik är användbar eftersom den ger köparen möjligheten att få finansiering utan behov av transaktionskostnader och inte binder kapital för att få ett nytt lån. Tekniken gör det också möjligt för köparen att köpa fastigheter snabbt utan att gå igenom den mödosamma låneprocessen. Samtidigt erbjuder den en kreativ lösning för säljare med minimalt eget kapital i bostaden som inte skulle kunna sälja på marknaden.

Jordförtroende

En landtrust är ett avtal där en part ( förvaltaren ) går med på att inneha äganderätten till en fastighet till förmån för en annan part (förmånstagaren ) . Land trusts används av ideella organisationer för att hålla bevarandeservitut , av företag och investeringsgrupper för att sammanställa stora landområden och av individer för att hålla sitt fastighetsägande privat, undvika bouppteckning och ge flera andra förmåner.

Vid tillämpning av kreativ finansiering kan en markfond användas för att ta kontroll över en fastighet samtidigt som ägarens namn hålls privat. Även om detta inte hindrar låneinstitutet från att åberopa klausulen om förfallodag vid försäljning, kommer det att göra det svårare för låneinstitutet att upptäcka att fastigheten har sålts med hjälp av kreativ finansiering.

Kort försäljning

Vid en blankning är säljaren skyldig mer än bostaden är värd, eftersom de ofta ligger flera betalningar efter och kan till och med vara nära utmätning . Som ett resultat kan den långivande banken gå med på en försäljning av fastigheten för mindre än vad som är skyldigt på den. För att en bank ska gå med på att ta mindre än husägaren är skyldig på sitt bolån måste säljaren ofta visa på betydande svårigheter som har lett till att de inte kan fortsätta att betala på denna fastighet . Säljaren kommer att ge blankningsinvesteraren ett kontrakt för att köpa fastigheten, en handling som troligen kommer att placeras i deposition , fullmakt och ett antal andra dokument som ger dem full kontroll över fastigheten. Investeraren kommer sedan att lägga fram ett fall för banken som innehar bolånet , att säljaren inte längre kan betala, måste avstå från kontrollen över fastigheten och att lånet på fastigheten måste minskas för att investeraren ska kunna köpa egendomen.

Termen "short rea" är en felaktig benämning eftersom det inte har något att göra med att shorta något i ekonomisk mening. Dessa transaktioner kan också ta en avsevärd tid så det kallas inte för en "short rea" av den anledningen heller. Processen är dock kortare än den traditionella processen att gå igenom avskärmning och försäljning på auktion , vilket fortfarande kommer att ta mycket längre tid.

Detta är en metod för att sälja ditt hus snabbt, eftersom du i praktiken överför kontrollen över din fastighet till blankningsinvesteraren omedelbart efter undertecknandet av dokumenten. Från och med den tiden är det upp till investeraren att slutföra transaktionen. Skulle en bank vägra acceptera investerarens erbjudande om blankning finns det ingen garanti för att huset ändå inte kommer att gå på utmätning, men det ger säljaren en "möjlighet att undvika utmätning", när allt annat har misslyckats.

Denna teknik kan också användas för att stoppa utestängning tillräckligt länge för att tillåta ett annat köp, eller något annat att göra med egendomen.

Se även

• Kreativ bokföring
• Säljarfinansiering

externa länkar

• "Kreativ finansiering kan hjälpa till att sälja ditt hem" . Bankrate.com .
• ABC News berättelse om Creative Financing.
• Realty Times på, "För mycket 'kreativ finansiering'."