Smith and Snipes Hall Farm Ltd mot River Douglas Catchment Board
| Smith mot River Douglas Catchment Board | |
|---|---|
.jpg) En del av detta land översvämmades. Dess konstruerade (uträtade) bäck hade försvar dåligt installerade. Det såddes med skördar som var förstörda.
| |
| Domstol | hovrätt |
| Bestämt | 3 juni 1949 |
| Citat(er) | [1949] 2 KB 500, [1949] 2 Alla ER 179 |
Smith and Snipes Hall Farm Ltd mot River Douglas Catchment Board [1949] 2 KB 500 är ett beslut om överklagande av engelsk landlag och engelsk avtalsrätt . Fallet, som avgjordes av Denning LJ , bekräftade att positiva förbund kan ersätta kontraktsrättigheter i kontrakt för att förbättra mark och för det andra bör ett förbund vara underförstått där kontraktet visar en avsikt att skyldigheten skulle knyta till marken. För det tredje ansåg målet i detta sammanhang att en något osäker beskrivning av mark som kunde göras säkra genom yttre bevis var tillräcklig för att upprätthålla förbundet.
Fakta
River Douglas Catchment Board kom överens med ett antal markägare av viss västlig mark mellan floden Douglas och Leeds och Liverpool Canal att utföra en del arbete om något bidrag till kostnaden gavs. År 1940 sålde Mrs S, en av avtalen, sin mark ("Low Meadows") till Smith, som införlivade Snipes Hall Farm Ltd 1944 som hans jordbruksarrendator. Hösten 1946 sprack Eller Brook sina stränder och översvämmade Smith och Snipes Hall Farms mark. De framställde ett krav mot styrelsen för skadestånd i avtalsbrott (och på grund av skadestånd, inte beaktat på fakta).
Juridiska frågor uppstår
Det rådde aldrig någon tvekan om att den huvudsakliga skadan lidit av hyresgästen och hyresgästen hade samma locus standi som hyresvärden och utövade då och då sina lagliga rättigheter enligt ett hyresavtal. Frågan om skadeståndsansvar prövades inte, istället sades några ord om den frågan måste prövas av domstolen ( obiter dicta ) . Frågan var om det var ett hinder för återhämtning att inte ha varit insatt i det ursprungliga avtalet.
Dom
Hovrätten ansåg alla att nämnden hade brutit mot avtal, och att överträdelsen orsakade skada på gården. Avtalet visade avsikten att skyldigheten skulle knytas till marken, och det skulle inte spela någon roll vems händer marken kom i: ägaren kunde genomdriva förbundet. Eftersom förbundet löpte med marken, kunde det enligt sektion 78 Law of Property Act 1925 verkställas av förbundet och efterträdarna i äganderätten. Denning LJ:s uppmärksammade beslut gick enligt följande.
Det finns i Lancashire en flod som heter Eller Brook, som riskerar att svämma över sina stränder och översvämma det angränsande landet. För att förhindra översvämningen träffade elva ägare av mark genom vilken älven rann en överenskommelse med den lokala avrinningsnämnden, varigenom styrelsen åtog sig att bredda, fördjupa och åtgärda älvens stränder och därefter underhålla dem. , och markägarna betalade ett bidrag till kostnaden. Styrelsen utförde arbetet och var praktiskt taget färdigt 1940, men de gjorde det så oförskämt att det enligt experters uppfattning var från första början dömt att misslyckas. Markägarna visste naturligtvis inte detta och gav sig i kast med att bruka marken. De låga ängarna, som varit grov kärrmark, bröts upp och fördes under plogen. Grödor såddes och skördades. Men flodens stränder var inte tillräckligt starka för att stå emot allvarliga översvämningar. 1944 brast de. Inbrottet vid det tillfället var snart åtgärdat, men styrelsens ingenjör var medveten om faran. Han rapporterade till styrelsen att "banken är en dålig under alla förhållanden." 1945 var det en annan sprängning i närheten, och han rapporterade att "denna bank är till stor del sammansatt av sand. Jag föreslår att man sätter på en maskin för att förstärka den så snart en finns tillgänglig." Men tydligen gjorde han ingenting, eller i alla fall inget effektivt. Jordägarna och deras arrendatorer fortsatte att odla marken. De visste inte att bankerna var dömda att misslyckas. Sedan 1946 hände det värsta. Allvarliga översvämningar uppstod, stränderna sprack, fälten översvämmades och skördarna förstördes. Denna talan väcks av en arrendator av åkrarna mot styrelsen för att återvinna värdet av de skördar han har förlorat. Den nuvarande ägaren ansluter sig till talan och hävdar sin hyresförlust, men det väsentliga kravet kommer från hyresbolaget.
På dessa fakta är det min uppfattning att styrelsen bröt deras kontrakt. Det var en underförstådd term att de skulle utföra arbetet med rimlig omsorg och skicklighet, för att göra bankerna någorlunda lämpliga i syfte att förhindra översvämningar. Det rätta sättet att göra detta, enligt experterna, var att lägga en lerkärna i bankarna eller göra dem väldigt mycket bredare, men det gjorde de inte heller. Det kan vara så att styrelsen inte haft tillräckliga medel tillgängliga för att utföra sådana arbeten; men det förefaller mig vara en irrelevant hänsyn, eller i alla fall lika irrelevant när det gäller en offentlig styrelse som när det gäller en privat entreprenör. Ingen privat entreprenör som anlitades för att utföra arbeten för ett specifikt ändamål kunde ursäkta sig för dåliga resultat genom att säga att han inte hade tillräckligt med pengar för att uppföra ordentliga arbeten. Därav följer, att om den ursprungliga markägaren, med vilken avtalet träffades, själv hade odlat åkrarna, och lidit skada genom brottet, kunde han återhämta sig från styrelsen. Men han sålde marken och han har inte lidit någon skada. Skadan har dels drabbats av mannen som köpt marken, men främst hyresgästerna, och frågan är om de kan stämma på kontraktet.
Herr Nield säger att kärandena inte kan väcka talan. Han säger att det inte finns något avtalsskydd mellan dem och styrelsen och att det är en grundläggande princip att ingen kan stämma på ett kontrakt som han inte är part i. Detta argument kan tillgodoses antingen genom att man erkänner principen och säger att den inte är tillämplig i detta fall, eller genom att man ifrågasätter själva principen. Jag är så djärv att bestrida det. Principen är inte alls så grundläggande som den ibland ska vara. Den rotade sig inte i vår lag förrän år 1861 ( Tweddle v Atkinson , och nådde sin fulla tillväxt 1915 ( Dunlop v Selfridge ). Den har aldrig helt kunnat ersätta en annan princip vars rötter går mycket djupare. Jag menar principen att en man som avger ett medvetet löfte som är avsett att vara bindande, det vill säga under sigill eller mot god övervägande, måste hålla sitt löfte, och domstolen kommer att hålla honom vid det, inte bara på begäran av den part som lämnat vederlaget, men även på begäran av den som inte varit part i avtalet, förutsatt att det gjorts till hans fördel och att han har ett tillräckligt intresse för att berättiga honom att verkställa det, givetvis alltid med förbehåll för ev. försvar som kan vara öppna i sak. Det är på denna princip, underförstådd om den inte uttrycks (i.) som domstolarna, ända sedan 1368, har ansett att ett förbund som ingåtts med ägaren av mark till dess fördel kan verkställas mot förbundstagare, inte bara av den ursprungliga parten, utan också av hans efterträdare i titeln. (Se The Prior's case , som beskrivs av Lord Coke i hans arbete om Littleton, på s. 384a, och i hans rapport om Spencer's Case ); (ii.) att domstolarna för allmän lag under 1600- och 1700-talen upprepade gånger framtvingade löften som uttryckligen gavs till förmån för en intresserad person; (Se Dutton v Poole , godkänd av Lord Mansfield i Martyn v Hind ); (iii.) att Lord Mansfield ansåg att en hemlig huvudman är berättigad att stämma på ett kontrakt som gjorts av hans agent till hans fördel, även om ingenting sades om agentur i kontraktet; (Se Rabone v Williams citerad i George v Clagett ); och (iv.) att Lord Hardwicke beslutade att en tredje person är berättigad att stämma om det ur kontraktet kan stavas en avsikt från en av parterna att ingå kontrakt som förvaltare för honom, även om ingenting sades om något förtroende i kontrakt, och det fanns ingen förvaltningsfond att administrera. (Se Tomlinson v Gill .)
Genom principens historia har svårigheten naturligtvis varit att säga vad som är tillräckligt intresse för att berättiga den tredje personen att bli frisk. Det har ibland antagits att det alltid måste finnas något i karaktären av ett "förtroende" till hans fördel. (Se Vandepittes fall .) Men detta är ett svårfångat test som inte förklarar alla fall, och det innebär att förvaltaren görs till en nominell part i talan antingen som kärande eller svarande, såvida inte den formaliteten undanröjs, som den var i Les Affréteurs Réunis Société Anonyme mot Leopold Walford Ltd. Sanningen är att principen inte är så begränsad. Det kan vara svårt att definiera vad som är ett tillräckligt intresse. Även om det inte inkluderar upprätthållande av priser till allmän nackdel, täcker det skyddet av tredje persons legitima egendom, rättigheter och intressen, även om det inte går att sluta sig till någon byrå eller förtroende för honom. Den täcker därför rättigheter som dessa som inte med rätta kan förnekas; rätten för en säljare att genom kontrakt med köparen genomdriva en kommersiell kredit som utfärdats till hans fördel av en bank; rätten för en änka att väcka talan om pension som hennes mans arbetsgivare lovat att betala henne enligt kontrakt med honom; (Se Dutton v Poole och jfr In re Schebsman ); eller rätt för en mans tjänare och gäster att göra anspråk på en av honom tecknad försäkring mot förlust genom inbrott som uttrycks för att täcka dem; jfr Prudential Staff Union v Hall . I vissa fall har lagstiftaren själv ingripit, t.ex. för att ge föraren av en bil rätt att väcka talan mot en av ägaren tecknad försäkring som uttrycks för att täcka föraren. Men detta betyder inte att sedvanerätten inte skulle ha nått samma resultat av sig själv.
Den speciella tillämpningen av principen som vi berör här är fallet med förbund som ingåtts med ägaren av den mark som de avser. Lagen i detta ämne förklarades fullständigt av Mr. Smith i hans anteckning till Spencer's Case som alltid har betraktats som auktoritativ. Sådana förbund är tydligt avsedda, och vanligtvis uttryckta, att vara till förmån för den som tills vidare bör vara ägare till jorden; och enligt sedvanerätten har varje successiv ägare ett tillräckligt intresse att stämma eftersom han innehar samma egendom som den ursprungliga ägaren. Det skäl som Lord Coke gav för denna regel är det skäl som ligger till grund för hela principen som nu behandlas. Han sa i sitt arbete med Littleton att det var "för att ge skadestånd till den sörjade parten." Om en efterträdare i äganderätten inte tilläts väcka talan skulle det innebära att förbundstagaren kunde bryta sitt kontrakt ostraffat, för det är uppenbart att den ursprungliga ägaren, efter att han har skiljts från marken, inte kunde återkräva mer än nominellt skadestånd för eventuellt brott. som inträffade därefter. Det ansågs dock alltid enligt sedvanelagen att, för att en efterträdare skulle vara berättigad att väcka talan, han måste vara i samma egendom som den ursprungliga ägaren. Bara detta var ett tillräckligt intresse för att ge honom rätt att verkställa avtalet. Förbundet var tänkt att ingås till förmån för ägaren och hans efterträdare, och inte till förmån för någon annan. Denna begränsning var emellertid, som påpekats i Smiths Leading Cases, kapabel att vara "produktiv av mycket allvarliga och obehagliga konsekvenser", och den har tagits bort genom s. 78 i Law of Property Act 1925 , som föreskriver att ett förbund som hänför sig till varje land som omfattas av förbundet ska anses ingått med avtalet och hans efterträdare i äganderätten, "och de personer som härrör äganderätt under honom eller dem" och ska ha effekt som om sådana efterträdare "och andra personer" uttrycktes.
Upptagningsnämndens förbund i detta fall hänför sig tydligt till avtalets land. Det var ett förbund att utföra arbete på landet till förmån för landet. Enligt stadgan är det därför att anses vara gjord, inte bara med den ursprungliga ägaren, utan även med köparna av marken och deras arrendatorer som om de var uttryckta. Om de nu uttrycktes, skulle det vara klart att förbundet ingicks till deras fördel; och de har uppenbarligen tillräckligt intresse för att ge dem rätt att verkställa det eftersom de har lidit skadan. Resultatet är att kärandena faller inom principen att en intresserad person kan väcka talan på ett avtal som uttryckligen har upprättats till hans fördel.
Jag skulle inte vilja lämna detta ämne utan att även hänvisa till s. 56 i lagen om egendomsrätt, 1925, som säger att en person kan dra nytta av vilket förbund eller överenskommelse som helst avseende mark eller annan egendom, även om han inte får utses som part i instrumentet. Det avsnittet är utan tvekan, som Lord Greene har sagt, begränsat till fall då den person som försöker dra fördel av det är en person "inom förmånen" av förbundet eller avtalet; (Se White v Bijou Mansions ); men med förbehåll för den begränsningen finns det ingen anledning till att paragrafen inte skulle ges sin fulla räckvidd, precis som Lord Dunedin var beredd att ge full räckvidd åt sin smalare föregångare, s. 5 å 1845 års fastighetslagen . (Se Dyson v Forster .) Avsnitt 56 innebär därför att en person kan genomdriva ett avtal om egendom som gjorts till hans fördel, även om han inte var part i det. Så tolkat är det ett tydligt lagstadgat erkännande av den princip som jag har hänvisat till och den är tillämplig i detta fall. Om principen hade grävts upp i In re Miller's Agreement , borde det, tror jag, ha hållits där att döttrarna enligt sedvanerätt hade rätt att väcka talan om sin pension, en rätt som förstärktes genom s. 56. Jag kan inte tro att förbundsgivarna där skulle kunna bryta sitt kontrakt ostraffat. Så mycket för principfrågan.
Mr. Nield uppmanade verkligen att fördelen med förbundet inte skulle gå med landet här eftersom det inte fanns något klart definierat stycke land som det var knutet till. Det är sant att avtalet inte beskrev länderna med meter och gränser, men det gav en beskrivning av dem som kunde göras säker genom yttre bevis; och det räcker. Id certum quod certum reddi potest. Mr. Nield hävdade också att det inte fanns någon tjänande hyresrätt. Men det är bara väsentligt när det är fråga om huruvida bördan av ett förbund löper med landet. Detta är en fråga om förmånen som löper, och ända sedan The Priors fall har det ansetts att förbundstagaren är ansvarig på grund av sitt förbund som getts till ägaren av den dominerande hyresrätten och inte på grund av hans förhållande till någon tjänande hyresrätt. Enligt min mening är därför nämnden skadeståndsskyldig gentemot målsäganden för förbundsbrott. Det är alltså onödigt att överväga om de är skadeståndsskyldiga, men jag ska lägga till ett ord om det. House of Lords beslut i East Suffolk-fallet visar att, i avsaknad av ett kontrakt, är en upptagningsnämnd inte skyldig att utöva sina befogenheter med effektivitet eller direkt eller alls; men den visar också att om den utövar sina befogenheter måste den iaktta rimlig försiktighet för att inte skada personer som sannolikt kommer att påverkas av dess verksamhet. Det aktuella fallet är mycket olikt det, emedan här jordägarna, till följd af de arbeten, som styrelsen utfört, plöjde upp marken och brukade åkrarna; och i följden led skada som de inte skulle ha gjort om styrelsen inte gjort något, ty i så fall skulle de inte ha haft någon skörd där. House of Lords beslut visar emellertid att det, när man överväger om styrelsen bröt sin skyldighet på grund av skadestånd, är väsentligt att undersöka kostnaderna för de verk som det sägs att de borde ha byggt. En intilliggande markägare får inte vara alltför kritisk om styrelsen föredrar sparsamhet framför effektivitet, jag antar på principen att han inte ska se en gåva häst i mun och måste vara beredd att ta det med vissa fel. Men plikten i kontraktet är en helt annan sak. Det är inte tal om en presenthäst där. Jordägaren betalade sitt bidrag mot styrelsens löfte, och de är skyldiga att uppfylla det. Jag håller därför med om att överklagandet ska bifallas.