Prisvärda bostäder i Silicon Valley

Silicon Valley

Santa Clara County anses allmänt vara centrum i Silicon Valley.

Bostadspriser i förhållande till personlig inkomst per storstadsområde

  Los Angeles

  San Jose

  Denver

  New York

  Seattle

  Boston

   USA genomsnitt

  Dallas

  Chicago

  Detroit

Silicon Valley , en region som ligger i den södra delen av San Francisco Bay Area , är en av de dyraste regionerna att bo i USA, och många invånare saknar tillgång till prisvärda bostäder . Under 2018 var medianpriset för hus i området 1,18 miljoner dollar, det högsta av de 100 största storstadsområdena i USA. Tillväxten av teknikindustrin i området, inklusive stora företag som Google, Facebook och Apple, nämns ofta som en viktig orsak till problemet. Det har gjorts lokala ansträngningar för att ta itu med bostäder till överkomliga priser, såväl som statliga åtgärder som svar på bostadsfrågor över hela Kalifornien (se Kaliforniens bostadsbrist ) .

Silicon Valley har inga konkreta gränser, och definieras olika av olika organisationer. Därför kommer bostadsinitiativ och data ofta från specifika städer, län eller storstadsområden, snarare än hela regionen. Statistik som refererar till "Silicon Valley" hänvisar till Joint Venture Silicon Valleys index för 2019, som inkluderar alla Santa Clara och San Mateo län, samt utvalda städer i Alameda och Santa Cruz län.

Kostnader och tillgänglighet för billiga bostäder

Under 2018 var medianhyran i Silicon Valley $2 911, den högsta av alla större storstadsregioner i USA. Med 3,20 USD per kvadratfot har San Jose storstadsområde den näst högsta hyran per kvadratmeter i USA, efter San Francisco på 3,42 USD. I jämförelse var medianhyran per kvadratfot i New York $2,67; i Las Vegas var det $1,20. Medianpriset för hus i Silicon Valley 2018 var 1,18 miljoner dollar, en ökning med 21 % från 2017. Nästan 90 % av låginkomsthyresgästerna i San Jose-Sunnyvale-Santa Clara storstadsområde var kostnadstyngda under 2017, vilket innebär att de spenderade mer än 30 % av sin inkomst på bostad. Över en tredjedel av hyresgästerna med medelinkomst var också kostnadsbelagda.

I storstadsområdet San Jose-Sunnyvale-Santa Clara finns det 30 tillgängliga och prisvärda bostäder för varje 100 hushåll med extremt låga inkomster under 30 % av områdets medianinkomst. Det finns 43 tillgängliga och prisvärda enheter för varje 100 låginkomsthushåll under 50 % av områdets medianinkomst. Den genomsnittliga månatliga inventeringen av bostäder till salu i Silicon Valley har sett en kraftig nedgång de senaste åren: 2011 fanns det cirka 7 000 bostäder till salu varje månad; 2018 var det drygt 3 000.

Bostäder som byggs i området är inte nödvändigtvis prisvärda. I Kalifornien samarbetar lokala myndigheter med delstatsregeringen för att utveckla en regional bostadsbehovsallokering, antalet bostäder som bör skapas i ett område för att möta dess bostadsbehov. Mellan 2015 och 2018 tillät städer i Silicon Valley att 85 % av enheterna som behövdes för att nå målet för invånare i kategorin Över måttlig inkomst, eller invånare som har över 120 % av medianinkomsten i området. Men för invånare med mycket låg inkomst, låg inkomst och måttlig inkomst har det varit mycket mindre bostadsproduktion; 5 %, 6 % respektive 2 % av behovet har tillgodosetts för dessa grupper.

Teknikindustrins inverkan på bostadskostnaderna

Teknikindustrin började i detta område på 1960- och 70-talen, när halvledartillverkare flyttade in i området (därav smeknamnet "Silicon Valley"). Under de följande decennierna flyttades fokus till persondatorer, mjukvaruutveckling och internetbaserade företag. Industrin orsakade enorm tillväxt i regionen: från 1960 till 1980 mer än fördubblades befolkningen i Santa Clara County. Befolkningen har fortsatt att växa, men inte i en sådan takt (från 1980 till 2010 växte befolkningen i Santa Clara County med cirka 38%). Bostadspriserna fortsatte att klättra med befolkningstillväxt och teknisk industriexpansion, även efter att dotcom-bubblan sprack. De föll inte förrän den stora lågkonjunkturen 2008, vilket fick medianpriset för hus att gå ner över 30 %.

En viktig orsak till höga bostadskostnader i Silicon Valley är expansiv jobbtillväxt utan tillräcklig bostadsproduktion. Under 2018 skapades nära 36 000 nya jobb i området (varav 34 % var tekniska jobb); endast 8 400 nya bostäder fick tillstånd. Medan högbetalda teknikarbetare i allmänhet har råd att bo i regionen, kan andra inte. För att ha råd med en lägenhet med två sovrum i Santa Clara County måste en individ tjäna minst 54,60 USD i timmen, eller 113 560 USD per år. Programvaruutvecklare i Kalifornien tjänar i genomsnitt 60,27 USD i timmen; däremot tjänar den genomsnittliga grundskolläraren 39,40 USD.

Företagsbostadsinvesteringar

Flera Silicon Valley-företag har vidtagit åtgärder för att hjälpa områdets bostadsbrist.

I januari 2019 tillkännagav en grupp som heter The Partnership for the Bay's Future en investering på 500 miljoner dollar i prisvärda bostäder i Silicon Valley. Projektet leddes av Chan Zuckerberg Initiative , grundat av Facebooks vd Mark Zuckerberg och hans fru Priscilla Chan. Andra supportrar är Morgan Stanley, Kaiser Permanente, Facebook och Genentech. Gruppen kommer att skapa en investeringsfond för att bevara nuvarande bostäder och bygga nya enheter, samt en policyfond för att stödja regeringar och andra grupper i strävan efter bostäder till överkomliga priser.

I juni 2019 meddelade Google att de skulle investera 1 miljard dollar för att hjälpa bostadsbristen i Silicon Valley. Deras plan inkluderar att arbeta med lokala myndigheter för att hyra ut företagsägd mark till utvecklare och skapa en investeringsfond på 750 miljoner dollar för att stimulera till prisvärda bostadsbyggande.

I oktober 2019 meddelade Facebook att de också skulle investera 1 miljard dollar i bostäder i Kalifornien. Pengarna kommer att användas på flera olika sätt. Facebook kommer att samarbeta med Kaliforniens delstatsregering och spendera 250 miljoner dollar för att bygga bostäder med blandade inkomster på statlig mark. 150 miljoner dollar kommer att stödja utveckling av bostäder till överkomliga priser, särskilt för hemlösa, genom Partnership for the Bay's Future. Facebook kommer att producera över 1 500 enheter med blandade inkomster på 225 miljoner dollar av sin egen mark i Menlo Park, och de kommer att spendera 25 miljoner dollar för att bygga bostäder för lärare i hela Silicon Valley. De återstående 350 miljonerna kommer att spenderas beroende på framgången för varje projekt.

I november 2019 tillkännagav Apple en investering på 2,5 miljarder dollar i bostäder i Kalifornien. Apple kommer att skapa en investeringsfond på 1 miljard dollar för bostäder till rimliga priser, och ytterligare 1 miljard dollar i bolånefond för att hjälpa förstagångsköpare i Kalifornien. De kommer också att göra företagsägd mark för 300 miljoner dollar tillgänglig för produktion av bostäder till överkomliga priser, skapa en fond på 150 miljoner dollar för att stödja prisvärda bostäder specifikt i Bay Area, och donera 50 miljoner dollar till Destination: Home, en ideell organisation som tar itu med hemlöshet i Silicon Valley.

Sedan 2015

Sedan 2015 har det rapporterats om en förändrad miljö på bostadsmarknaden. Jobbtillväxten i Silicon Valley har avtagit sedan 2015, och 2018 sågs den lägsta sysselsättningstillväxten sedan den stora lågkonjunkturen. Befolkningstillväxten har också minskat sedan 2015, och fler människor flyttar från området än flyttar in i det. Sedan april 2018 har medianförsäljningspriset för bostäder i Santa Clara County sjunkit; grannlandet San Mateo County har inte haft samma stadiga nedåtgående trend, men medianpriserna för husförsäljning var lägre i augusti 2019 än sin topp i januari 2018. Lokaltidningen The Mercury News rapporterade att i mars 2019 var medianpriset för husförsäljningen för alla nio län av Bay Area tappade för första gången på sju år. Dessutom ökade den genomsnittliga månatliga inventeringen av bostäder till salu i Silicon Valley med 15 % från 2017 till 2018. Fastighetsmäklare rapporterar att ett ökande antal medelålders och äldre invånare säljer sina hem och flyttar till mer överkomliga platser, och även om detta inte har gjorts gjort bostadsmarknaden "överkomlig", orsakar det förändringar.

Policyrekommendationer

Kollektivtrafik nämns ofta som ett viktigt inslag i att producera bostäder till överkomliga priser [ . Experter föreslår att man investerar i bostäder till överkomliga priser som helhet, inklusive bättre sammankoppling av de 27 olika transitkontoren i Bay Area, samt att man strategiskt bygger prisvärda bostäder nära allmänna transportvägar. En annan föreslagen lösning har varit att ändra områdeslagar för att tillåta ökad täthet, även om kritiker, ofta långtidsboende, ofta motsätter sig sådana åtgärder och säger att de kommer att förvärra den redan dåliga trafiken i området. Förespråkare av prisvärda bostäder föreslår också att tillståndsprocessen blir lättare för utvecklare att ta sig igenom, och subventionera prisvärda bostadsbyggande eller sänka avgifterna.

California Housing Partnership, en statlig ideell organisation, utfärdar bostadsrapporter för län över hela staten och arbetar med lokala organisationer för att utveckla länsspecifika rekommendationer. Deras rapport från april 2018 föreslog att Santa Clara County avsätter fler enheter i nybyggnationer för familjer med mycket låg och låginkomst, fokuserar mer på den hemlösa befolkningen, ändrar policyer som skapar hinder för bostadsutvecklare och tittar vidare på utvecklingen av tillbehör . bostäder .

Prisvärda bostäder per stad

San Jose

San Jose planerar att bygga över 6 000 hyresrätter under 2019, en ökning med 283 % från antalet byggda lägenheter förra året. Staden har också nyligen antagit ett lagförslag om att subventionera produktionen av höghus i centrum, även om det är ett kontroversiellt drag som kritiker säger kommer att gynna utvecklare men skada arbetare.

Stadens första prisvärda bostadskomplex någonsin för tidigare hemlösa invånare, Second Street Studios, öppnade i augusti 2019.

San Jose var en av få städer i Amerika som hade lagar om hyreskontroll , som antogs av staden 1979. En statlig hyreskontroll undertecknades av guvernör Gavin Newsom i oktober 2019.

Palo Alto

Under 2018 antog Palo Alto ett antal ändringar i områdeslagar med målet att stimulera bostadsproduktion, både marknadsmässigt och subventionerat. Sedan dess har kommunfullmäktige antagit den första helt prisvärda bostadsutvecklingen sedan 2013, ett lägenhetskomplex med 59 enheter som riktar sig till låginkomsttagare.

Sunnyvale

Ett 100 % prisvärt bostadskomplex känt som "Block 15" kommer att börja byggas i centrala Sunnyvale 2020. Byggnaden med 90 enheter kommer att hysa låginkomsttagare och extremt låginkomsttagare, med 23 enheter avsatta för dem med utvecklingsstörning funktionshinder.