Företagspriser i England

Företagspriser i England , eller icke-inhemska priser , är en skatt på ockupation av icke-inhemsk egendom ( National Non-Domestic Rates ; NNDR ) . Priser är en fastighetsskatt med gamla rötter som tidigare användes för att finansiera lokala tjänster som formaliserades med fattiglagen 1572 och ersattes av fattiglagen från 1601 . Local Government Finance Act 1988 införde företagsräntor i England och Wales från 1990 och upphävde dess omedelbara föregångare, General Rate Act 1967. Lagen införde också företagsräntor i Skottland men som en ändring av det befintliga systemet, som hade utvecklats separat till det i resten av Storbritannien. Sedan inrättandet 1997 av en walesisk församling som kan anta lagstiftning , har de engelska och walesiska systemen kunnat skilja sig åt. Under 2015 delegerades företagspriserna för Wales .

Local Government Finance Act 1988, med uppföljningslagstiftning, tillhandahöll en ny administrativ ram för bedömning och fakturering men omdefinierade inte den juridiska enhet av egendom, arvet , som hade utvecklats genom rättspraxis för klassificering .

Fastigheter värderas i en ratinglista med taxeringsvärde, en värdering av deras årliga hyresvärde på ett fast värderingsdatum med antaganden som är fastställda i lag . Betygslistor skapas och underhålls av Valuation Office Agency , en brittisk verkställande myndighet . Betygslistor kan ändras antingen för att spegla förändringar i fastigheter, eller när värderingar överklagas. Nya betygslistor skapas normalt vart femte år, dock har omvärderingen 2015 skjutits upp till 2017.

Under 2014-15 samlade myndigheterna in totalt 22,9 miljarder pund i affärsräntor, vilket motsvarar 3,53 % av den totala brittiska skatteinkomsten och uppnådde en genomsnittlig indrivningsgrad på 98,1 % under året.

Den 1 april 2013 började ett nytt system för bibehållande av affärspriser i England. Före april 2013 bildade alla inkomster som samlats in av kommunerna en enda nationell pott, som sedan fördelades av regeringen i form av formelbidrag. Genom den kommunala finanslagen 2012, och förordningar som följde, gav regeringen de lokala myndigheterna befogenhet att behålla upp till hälften av företagens inkomster och överföra hälften av dem centralt till staten. Den centrala andelen fördelas sedan till fullmäktige i form av inkomststödsbidrag. Den andra hälften som hålls av lokala myndigheter utsätts sedan för tariff-, avgifts-, tilläggs- och säkerhetsbetalningar beroende på rådets ekonomiska ställning. Enligt regeringen ger förändringen ekonomiska incitament till kommunerna att växa sina lokala ekonomier och öka sina inkomster från företagspriser. Samtidigt har det nya systemet resulterat i mer risk och osäkerhet.

Historia

Tidigare arbetshus i Nantwich , med anor från 1780. Arbetshus utvecklades som en del av fattiglagen , som finansierades av skattesatser

Företagspriser är den senaste inkarnationen av en serie skatter för finansiering av lokala tjänster som kallas priser, baserade på fastighetsvärden. Den första satsen var en del av Elizabethan Poor Law Act 1572, som etablerade lättnad för de fattiga på lokal församlingsnivå, bekostad av invånarna i församlingen. Ett system med skattesatser för att finansiera lokala myndigheter och tjänster utvecklades under de kommande tre århundradena, inklusive ett separat system för London från 1869 till 1963. Förändringar inkluderade en strängare definition av hur man värderar en taxa; införandet av en värderingslista som innehåller de bedömda värdena; förmågan att invända mot taxeringsvärdet; och införandet av värderingsmannen, utsedd av Commissioners of Inland Revenue (numera HM Revenue & Customs ), till assessor.

Den omedelbara föregångaren till företagspriser var den allmänna taxan, som fastställdes av General Rate Act 1967. Detta var en lokal skatt i England och Wales på både inhemska och icke-inhemska fastigheter och baserades på hyresvärden. Den behöll kärnkonceptet för hur man identifierar en taxeringsbar fastighet från de äldre klassificeringssystemen, vilket, tillsammans med andra funktioner, fortfarande kan ses i det moderna systemet. Local Government Finance Act 1988 upphävde den allmänna skattelagen och ersatte den med två nya skatter från den 1 april 1990. Gemenskapsavgiften, mer känd som "pollskatten", ersatte klassificeringen av inhemsk egendom. Den ersattes själv senare av kommunalskatten . De återstående utomhusfastigheterna skulle omfattas av en moderniserad version av den allmänna taxan.

Det nya icke-inhemska betygssystemet blev känt som företagspriser, eller ibland den universella affärsräntan. Det behöll från sina föregångare konceptet med en serie lokala betygslistor, där varje fastighet bedömdes för ett taxeringsvärde baserat på hyresvärden. Betygslistor utarbetades och upprätthölls av Valuation Office (ombildad 1991 som ett brittiskt verkställande organ , Valuation Office Agency ), medan fakturering och indrivning var de lokala myndigheternas ansvar. Tidigare hade lokala myndigheter bestämt hur stor andel av taxeringsvärdena som skulle tas ut; det nya systemet innehöll en centralt inställd multiplikator, ofta kallad Uniform Business Rate, med vilken grundnotan beräknades. Lagförslaget skulle kunna modifieras ytterligare genom olika lättnader, inklusive den nyligen införda övergångslättnaden, som var utformad för att jämna ut stora förändringar i ansvar på grund av omvärderingar. Multiplikatorn beräknades för att säkerställa att räkningarna i genomsnitt inte steg med mer än inflationstakten.

Ett klassificeringssystem hade också utvecklats i Skottland , genom separat lagstiftning. Även om de på många sätt liknade varandra, skilde sig viktiga underliggande begrepp i det skotska systemet , liksom det administrativa systemet. Local Government Finance Act 1988 döpte om de skotska räntorna och införde den centralt inställda multiplikatorn, men störde inte i övrigt den skotska ratinglagstiftningen.

Under införandet av företagspriser fokuserade kritiken på nivån på den multiplikator som skulle väljas och på övergångssystemet, där organisationer som Confederation of British Industry krävde en lägre multiplikator och ett lättnadssystem mer till fördel för dess medlemmar. 2007 Lyons utredning om lokala myndigheter att det inte fanns något betydande motstånd mot principerna för skatten, men att nivån var ett bekymmer för fastighetsintensiva företag. På grund av att den totala avkastningen är kopplad till detaljhandelsprisindex som ett mått på inflationen har företagsräntornas bidrag till kommunernas finanser minskat jämfört med kommunalskatten och statliga bidrag. Många lokala myndigheter har krävt att räntan ska höjas och att makten att ställa in multiplikatorn ska återföras till lokal kontroll; båda förslagen har motarbetats av företagsorganisationer som British Retail Consortium . Lyonsutredningen avvisade återgången till lokal kontroll och föreslog istället att de lokala myndigheterna skulle ge de lokala myndigheterna befogenhet att ta ut ett lokalt tillägg, i samråd med berörda företag; svaren från näringslivet har varierat från försiktighet till opposition. Efter skapandet av nationalförsamlingen för Wales 1999 överläts en del av de befogenheter som tidigare utövats av den brittiska regeringen till den walesiska församlingens regering. De engelska och walesiska systemen kunde avvika något, med Wales som satte en annan enhetlig företagskursmultiplikator och olika lättnader.

Fakturering och lättnader

För varje fastighet i klassificeringslistan för sitt område beräknar och utfärdar kommunen en räkning, som den ansvarar för att samla in, med befogenheter att fullfölja betalning. Det skattepliktiga värdet multipliceras med Uniform Business Rate, som i lagstiftningen kallas den icke-inhemska ratingmultiplikatorn, för att komma fram till en årlig räkning. Till exempel skulle ett taxeringsvärde på £10 000 och en multiplikator på 40p ge en årlig räkning på £4 000. Propositionen kräver vanligtvis delbetalning under räkenskapsåret.

Multiplikatorer för företagspriser

Multiplikatorn sätts av centralregeringen och är enhetlig. Makten att ställa multiplikatorn i Wales har delegerats till Wales nationalförsamling . Ett specialfall finns där en definierad specialmyndighet kan sätta sin egen multiplikator inom centralt definierade gränser. Den enda behöriga myndigheten för närvarande är City of London . Multiplikatorn ökas årligen, i april. Ökningen är begränsad till samma proportion som ökningen av detaljhandelsprisindexet för september månad föregående år. När omvärderingar sker justeras multiplikatorn så att den totala förändringen över landet är densamma som förändringen i detaljhandelsprisindex.

Införandet av skattelättnader för småföretag 2005 lade till ett tillägg till UBR för att finansiera lättnaden. Intäkterna från företagsavgifter går för närvarande inte direkt till den lokala myndigheten (till skillnad från kommunalskatt) ; snarare slås det samman centralt och omfördelas till myndigheterna. Under 2014-15 samlade myndigheterna i England in totalt 22,9 miljarder pund i affärsräntor, vilket motsvarar 3,53 % av den totala brittiska skatteinkomsten och uppnådde en genomsnittlig indrivningsgrad på 98,1 % under året.

För 2016/17 är multiplikatorn 49,7 pence och multiplikatorn för småföretag är 48,4 pence. Multiplikatorn för 2017/18 är 47,9 pence, vilket innebär att denna skatt har ökat i reala termer med 37,6 % sedan starten 1990. De taxeringsbara värdena uppdateras till aktuella marknadsvärden, men multiplikatorn har ökat från 34,8p (eller 34,8). %) till 47,9p (47,9%).

Företagspriser multiplikatorer

År	2019/20	2018/19	2017/18	2016/17	2015/16	2014/15	2013/14	2012/13	2011/12	2010/11	2009/10	2008/09	2007/08	2006/07	2005/06
Multiplikator för småföretag	49,1p	48,0p	46,6p	48,4p	48,0p	47,1p	46,2p	45,0p	42,6p	40,7p	48,1p	45,8p	44,1p	42,6p	41,5p
Högre multiplikator	50,4p	49,3p	47,9p	49,7p	49,3p	48,2p	47,1p	45,8p	43,3p	41,4p	48,5p	46,2p	44,4p	43,3p	42,2p
År	2004/05	2003/04	2002/03	2001/02	2000/01	1999/00	1998/99	1997/98	1996/97	1995/96	1994/95	1993/94	1992/93	1991/92	1990/91
Multiplikator	45,6p	44,4p	43,7p	43,0p	41,6p	48,9p	47,4p	45,8p	44,9p	43,2p	42,3p	41,6p	40,2p	38,6p	34,8p

Lättnader

Notan kan också minskas genom att en eller flera lättnader tillämpas på den, såsom lättnader för tomma fastigheter eller för välgörenhetsorganisationer. Lättnaderna administreras av den lokala myndigheten och de påverkar inte taxeringsvärdet på en fastighet. Vissa är obligatoriska, medan andra avgörs av den lokala myndigheten, som också helt eller delvis måste stå för kostnaderna för vissa lättnader. Utöver specifika lättnader finns en svårighetslättnad tillgänglig efter den lokala myndighetens bedömning. En lättnad för icke-jordbruksverksamhet på jordbruksmark eller tidigare jordbruksbyggnader har tagits bort från och med den 14 augusti 2006.

Lättnad för välgörenhet och ideell organisation

Det finns tre typer av lättnader som en välgörenhetsorganisation kan ha rätt till: obligatorisk lättnad på ockuperad egendom, diskretionär lättnad på ockuperad egendom och obligatorisk nollbetyg för obebodd egendom. Den relevanta lagstiftningen är Local Government Finance Act 1988. Lättnaderna är inte enkla, och i synnerhet kan beviljandet av den diskretionära lättnaden (som är av den lokala myndigheten, eller "faktureringsmyndigheten") variera från plats till plats.

I korthet är lättnaderna en obligatorisk lättnad på 80 % på ockuperade fastigheter, som välgörenhetsorganisationen aktivt måste ansöka om. En ytterligare skönsmässig lättnad, upp till 20 %, kan också sökas. Nollklassificeringslättnaden för obebodda fastigheter kommer att gälla där en fastighet är obebodd men kommer, när den tas i bruk nästa gång, helt eller huvudsakligen användas för välgörande ändamål (eller för en amatöridrottsklubb i samhället).

Att vara en registrerad välgörenhetsorganisation är avgörande bevis på välgörenhetsstatus, men är inte den enda metoden för att etablera det. Att bara ägas av en välgörenhetsorganisation kommer dock inte att vara tillräckligt för att kvalificera sig för befrielsen. Egendomen måste också användas helt eller huvudsakligen för välgörande ändamål, och kriterierna i Local Government Finance Act 1988 måste också uppfyllas. Kriterierna för berättigande är inte enkla och det finns viss rättspraxis, särskilt när det gäller välgörenhetsbutiker, som ger vägledning.

Vissa ideella organ kan också ansöka om en liknande, men godtycklig, lättnad. Kriterierna ges enligt följande:

För att komma i fråga för ersättning måste skattebetalaren vara ett ideellt organ och arvet som används för välgörande, filantropiska eller religiösa ändamål, eller som sysslar med utbildning, socialvård, vetenskap, litteratur eller konst, eller används helt eller huvudsakligen för rekreation av en ideell klubb eller förening.

Tom och delvis upptagen relief

Från och med den 1 april 2008 ändrades tomavlastningen, varvid den tidigare totalavlastningen för industrifastigheter togs bort och 50%-avlastningen för övriga fastigheter togs bort. Tremånadersperioden med total lättnad för icke industrifastigheter bibehölls och en sexmånadersperiod inleddes för industrifastigheter. Som tidigare behöll vissa fastigheter 100 % tomrelief; dessa inkluderade alla fastigheter under ett visst taxeringsvärde (£2 200 från 2005) och kulturminnesmärkta byggnader . I Pre Budget Report 2008 höjde kanslern det skattepliktiga värdet för full lättnad till £15 000 för perioden 1 april 2009 till 31 mars 2010.

Där en del av en fastighet ska stå tom under en kort tid, finns en godtycklig form av tomavlastning för den tomma delen. Kommunen kan begära en fördelning av taxeringsvärdet mellan tomma och upptagna delar från Värderingsbyrån; den tomma delen kan då få avlastning på normalt sätt. Denna fördelning påverkar inte införandet av betygslistan.

Lantlig fastighetslättnad

För att ge lättnad till fastigheter som anses viktiga för landsbygdssamhällen finns en kombination av obligatoriska och diskretionära lättnader i England. Det walesiska systemet införlivades i skattelättnader för småföretag från den 1 april 2007.

Fastigheter med ett visst taxeringsvärde (£7 000 i England från 2005) kan få lättnaden om de är i en lantlig bosättning (definierad som en befolkning på 3 000 eller mindre, inom angivna landsbygdsområden), och är den enda allmänna butiken eller postkontoret , eller mataffär i bosättningen. Det enda offentliga huset eller bensinstationen (med taxeringsvärden på upp till 10 500 £, från och med 2005) i en uppgörelse kan också få lättnaden, vilket är obligatoriska 50 %.

Diskretionär lättnad på upp till 100 % är tillgänglig för de tidigare fastigheterna och för alla andra upp till en nuvarande gräns på £12000 taxeringsvärde, förutsatt att de bedöms vara till nytta för lokalsamhället.

Prislättnad för småföretag

Officiellt känd som "Non-Domestic Rating (Small Business Rate Relief)" (SBRR) trädde den senaste ordern i kraft den 2 mars 2015 och förlänger lättnaden till slutet av mars 2016.

I England innehöll ratinglistan som trädde i kraft den 1 april 2005 en ny lättnad avsedd att gynna småföretag. Local Government Act 2003 införde en lättnad för småföretag, initialt satt till 50 % för fastigheter med ett taxeringsvärde på under £6 000, vilket reduceras med 1 % för varje £120 över £6 000 (i praktiken en glidande skala från 50 % till £ 6 000 till 0 % vid £12 000), där skattebetalaren har:

• en fastighet, eller
• en fastighet plus ytterligare fastigheter, av vilka ingen får ha ett taxeringsvärde på mer än £2 200, och det totala taxeringsvärdet för alla fastigheter är £15 000 (£21 500 i London).

Där det finns ytterligare fastigheter är det bara huvudfastigheten som kommer att få lättnaden tillämpad. Avlastningen ska aktivt sökas genom att fylla i en blankett som finns tillgänglig hos varje kommun. Ett lagförslag om att göra tillämpningen av lättnaden obligatorisk antogs inte i lagstiftning även om det skulle ha lett till ett större utnyttjande av denna hjälp.

För att finansiera lättnaden i England läggs ett tillägg till multiplikatorn för Uniform Business Rate. Detta tillägg tillämpas dock endast på fastigheter med taxeringsvärde på £15 000 eller högre (£21 500 i London), så fastigheter mellan £12 000 och £18 000 får varken lättnad eller tillägg

I Wales infördes skattelättnader för småföretag inte förrän 2007. Den ersatte lättnader på landsbygdsfastigheter, men inkluderade liknande bestämmelser, med 50 % lättnad för de flesta fastigheter med ett taxeringsvärde under 2 000 pund och 25 % lättnader för taxeringsvärden mellan 2 000 pund och 2 000 pund. £5 000. Postkontor med skattepliktiga värden på upp till £9 000 är berättigade till 100 % lättnad; medan de över £9 000 och upp till £12 000 får 50 %. Det bemyndigar också lokala myndigheter att inrätta lokala system för lättnad för fastigheter upp till en gräns på £12 000 taxeringsvärde.

Övergångslättnad

Vid omvärdering justeras multiplikatorn så att den totala skuldökningen över landet är i linje med detaljhandelsprisindex, ett mått på inflationen. En fastighet vars taxeringsvärde ändras exakt i linje med riksgenomsnittet skulle få en ökning av skulden endast med inflation. Omvänt skulle fastigheter med ovanligt stora förändringar i taxeringsvärde få en betydande förändring av skulden. För att jämna ut dessa hopp i ansvar har system för övergångslättnader tillämpats på varje ratinglista. Dessa fungerar genom att begränsa andelen med vilken ansvar kan förändras per år, både uppåt och nedåt. 1990 och 1995 års övergångsstödsystem krävde finansiering från statskassan , medan 2000 års listsystem utformades för att vara intäktsneutralt under listans livstid, om än med finansiell finansiering i början. Local Government Act 2003 krävde att alla omvärderingar i England skulle ha ett intäktsneutralt system, som börjar med 2005 års ratinglista. Övergångslättnader gäller endast förändringar i ansvar mellan ratinglistor, inte ändringar inom listor. Till exempel, enligt 2005 års övergångsstöd i England, om ett taxeringsvärde hade stigit med 20 %, skulle ökningen av skulden begränsas till 12,5 % under det första året, 17,5 % under det andra året och hela 20 % i det tredje året (olika restriktioner skulle gälla för ett litet företag). Övergångssystem har tillämpats på 1990, 1995 och 2000 års ratinglistor i England och Wales och på 2005 års ratinglista i England.

Betygslista

Stadshuset , London. Ingick i 2005 års betygslista den 1 april 2005 som 110, The Queens Walk, London, SE1 2AA; kontor och lokaler, taxeringsvärde 3 740 000 £.

Från och med den 1 april 1990 sammanställdes en betygslista för varje kommun. Även om det tekniskt sett finns en separat lista för varje myndighet, är det vanligt att hänvisa till sammanställningen av listorna som till exempel 1990 års ratinglista. Betygslistor upprätthålls under deras livstid för att spegla förändringar i fastigheter, och nya listor sammanställs vart femte år. Den nuvarande listan trädde i kraft den 1 april 2017. Förutom lokala listor finns det ett mindre antal centrala ratinglistor, som används för att bedöma fastigheter som annars skulle sträcka sig över flera listor, till exempel järnvägs- eller telefonnät. En klassificeringslista krävs för att identifiera varje relevant utomhusfastighet i området och tilldela ett taxeringsvärde baserat på en hyresvärdering av fastigheten. Vissa typer av fastigheter, till exempel allmännyttiga tjänster, värderas istället med en lagstadgad formel. Uppdraget att sammanställa och upprätthålla listan ges till värderingsmannen för varje myndighet, som är tjänsteman i Värderingsbyrån, ett verkställande organ för HM Revenue & Customs .

Bedömbart värde

Taxeringsvärdet är en uppskattning av den årliga hyra som skulle betalas för fastigheten vid ett fastställt datum. För närvarande är detta datum två år före början av listan (känd som det föregående värderingsdatumet), vilket inkluderar vissa antaganden som fastställs i lagstiftningen. För att värdera en fastighet skulle en värderingsman titta på fastighetens fysiska egenskaper (såsom storlek och läge) och överväga de ekonomiska förhållandena (marknadspriset för liknande lokala fastigheter), tillsammans med transaktionens karaktär (t.ex. friköp eller avtal om hyresavtal ) .

Att bedöma ett taxeringsvärde kräver en värdering som följer ovanstående process, men de frågor som ska beaktas är begränsade av lagstiftning. Så de fysiska egenskaperna betraktas inte i dag, utan på materialdagen, och är begränsade av värderingsantagandena. De ekonomiska förhållandena beaktas vid den tidigare värderingsdagen. Värderingen baseras på ett hypotetiskt hyresavtal som fastställs i värderingsantagandena. Utrikesministern som ger en lagstadgad formel för taxeringsvärdet istället för hyresvärdet. Dessa klasser inkluderar stora hamnar och allmännyttiga företag .

Värderingsantaganden

Värderingen förutsätter att ett år till år (det vill säga löpande) hyresavtal avtalas, där hyresgästen betalar alla reparationer och försäkringar samt att fastigheten "är i ett rimligt skick". Det verkar som om det var avsikten hos författarna till Local Government Finance Act 1988 att det tidigare antagandet om @reasonable repair' skulle fortsätta i det nya systemet. En framgångsrik rättslig överprövning vid Lands Tribunal ( Benjamin (VO) mot Anston Properties Ltd [1998]) visade dock att de faktiskt hade underlåtit att inkludera det i lagstiftningen. Detta rättades till genom Rating (Valuation) Act 1999, som ändrade 1988 års lag för att uttryckligen inkludera antagandet. Reparationsantagandet inkluderar förbehållet att "utesluta från detta antagande alla reparationer som en rimlig hyresvärd skulle anse vara oekonomiska." Fastigheten förutsätts vara vakant och uthyrd.

Materialdag och föregående värderingsdatum

Materialdagen är den dag då frågor som påverkar fastighetens fysiska tillstånd beaktas. Frågor är de som påverkar det fysiska tillståndet eller den fysiska njutningen, och läget eller kategorin för fastigheten. Detta kan innefatta ortens fysiska tillstånd, eller ärenden som har en fysisk manifestation på orten, och användning av andra fastigheter på orten. För vissa fastigheter, inklusive gruvor, stenbrott och deponier , beaktas mängden mineraler, avfall eller andra ämnen som deponeras på eller finns kvar i marken.

När listan upprättas är materialdagen den dag då listan upprättas (1 april 2005 för 2005 års värderingslista). Om listan ändras ytterligare kan materialdagen vara annorlunda för den ändringen. Till exempel, i 2005 års betygslista kommer den väsentliga dagen för en ändring för att återspegla en tillbyggnad av en fastighet vara den dag då tillbyggnaden slutförs. Tidigare hade materialdagen för en förlängning varit den dag då listan ändrades. Det finns ett antal olika kategorier av händelser som gör att listan ändras (som en ny post i listan eller sammanslagning av fastigheter), som var och en har en specificerad materialdag. Vanligast är materialdagen dagen då händelsen inträffade.

Det föregående värderingsdatumet är den dag från vilken alla andra frågor (i praktiken de som har att göra med ekonomiska förhållanden) fastställs. I lagstiftningen kan det vara antingen dagen för sammanställningen eller ett tidigare datum fastställt av regeringen. I praktiken har den alltid satts till två år före listans början, så att den för 2005 års ratinglista är den 1 april 2003.

Arv

Arv är en juridisk term för en fastighetsenhet, som ofta verkar vara synonymt med helt enkelt "egendom", i ordets tegel och murbruk. Begreppet arv i ratinglagstiftningen har utvecklats tillsammans med begreppet skattskyldigt yrke genom rättspraxis, eftersom ingen enskild lag har definierat det på ett adekvat sätt. Local Government Finance Act 1988 bibehöll specifikt definitionen av arv från General Rate Act 1967:

"arv" avser egendom som är eller kan bli skattepliktig, som är en enhet av sådan egendom som är eller skulle komma att visas som en separat post i värderingslistan.

Detta i sig ger inte direkt en definition, utan beror på den rättspraxis som redan etablerats genom tidigare former av rating; Det finns ingen lagstadgad definition av arvet. I rättspraxis är begreppet arv oupplösligt kopplat till begreppet taxeringspliktig ockupation.

Bedömbar sysselsättning

Beskattningsbar ockupation är att uppta ett arv för att vara skyldig att betala en taxa. I fallet LCC v Wilkins (VO) [1957] sammanförde domstolen olika tidigare mål för att fastställa fyra väsentliga förutsättningar för skattepliktig ockupation:

• Faktiskt bruk — kräver fysiskt bruk av fastigheten, i den meningen att viss användning görs av den eller kontroll utövas över den. Det behandlas som en sakfråga, så den juridiska titeln kanske inte alltid är relevant.
• Exklusiv sysselsättning – Också en sakfråga, även om laglig titel ofta spelar en roll. Domstolarna har slagit fast att där det finns konkurrerande yrken måste fakta beaktas för att fastställa var den största kontrollen ligger. Till exempel, i Westminster City Council v Southern Railway Co & Others [1936], var domstolen tvungen att överväga nivån av kontroll som utövades av operatörer av olika stånd och butiker på en järnvägsstation, jämfört med den för järnvägsbolaget.
• Fördelaktigt yrke – till viss fördel för ockupanten. Det är inte nödvändigt att ta hänsyn till ekonomisk vinst, eftersom testet här är om någon kommer att betala hyra för fastigheten. Till exempel, i R v School Board for London (1886), kunde styrelsen som driver en skola inte ta någon vinst; domstolen ansåg att detta inte hindrade nyttjande.
• Inte för övergående – ockupationen får inte vara för kort och flyktig. Domstolarna har hållit tillbaka från att ge en exakt tidsperiod och föredrar att bedöma mål på deras fakta, inklusive de inblandade parternas avsikter.

Förhållandet mellan taxeringspliktig ockupation och arv kan vara komplext – att ta taxeringspliktig ockupation av en del av ett arv skapar till exempel ett nytt arv av det större. I praktiken är bestämning av taxeringspliktig ockupation och arv ofta sammanlänkade.

Begreppet arv

Three Brindleyplace , ett kontorskvarter i Birmingham . Även om den är en enda byggnad har den flera personer. Den innehåller därför flera arv, var och en med en separat post i 2005 års betygslista.

I det ledande fallet Gilbert (Valuation Officer) mot Hickinbottom & Sons Ltd [1956], sa Lord Denning :

Fallet väcker därför den viktiga frågan: Vad är ett separat arv i klassificeringssyfte? Stadgarna innehåller ingen definition, men praxis, som har rådt under många år tidigare, motiverar följande allmänna regler

Om två eller flera fastigheter ligger inom samma kant eller gränsar till varandra, och är i samma yrke, ska de som en allmän regel behandlas i klassificeringssyfte som om de utgjorde delar av ett enda arv. Det finns dock undantagsfall där de av någon speciell anledning kan behandlas som två eller flera arv.

Om de två fastigheterna är i samma yrke men inte är inom samma skärm eller angränsande till varandra, måste var och en av dem som en allmän regel behandlas som ett separat arv för värderingsändamål: och detta är fallet även om de används av innehavaren för hans enda verksamhet.

Den princip som Denning anförde visar att om en verksamhet upptar en enskild fastighet så är det arvet. Om det bara upptar bottenvåningen är det arvet (och första våningen är ett separat arv). Om det upptar grannfastigheten också är de två tillsammans arvet.

Gilbert v Hickinbottom innehöll ett undantag från den allmänna regeln, där det fanns två fastigheter i samma yrke, åtskilda av en allmän motorväg. Det ansågs att det funktionella sambandet mellan de två fastigheterna var så stort att de skulle behandlas som ett enda arv. Funktionell koppling bedöms av kopplingens styrka och graden och arten av separationen. I Edwards (VO) v. BP Refinery [1974] användes analogin med ett tändstift för att illustrera principen.

Ett arv kan inkludera rätten att visa reklam på annans egendom (som en kommersiell reklamhamstring ), gruvor och vissa sporträttigheter. Vissa anläggningar och maskiner inom ett arv antas ingå i arvet.

Befrielse

Vissa fastigheter som annars skulle kunna bedömas är i själva verket undantagna från klassificering (det vill säga är inte upptagna i någon klassificeringslista). Dessa fastigheter specificeras av Local Government Finance Act 1988 och inkluderar följande:

• Jordbruksmark och byggnader

Portland Bill Lighthouse , som ägs av Trinity House och är därför undantaget från utländska priser

• Fiskodlingar
• Platser för offentlig religiös tillbedjan
• Fyrar, bojar och fyrar upptagna av eller tillhörande Trinity House
• Avlopp och tillbehör som hör till ett avlopp
• Viss egendom hos avloppsmyndigheter
• Parker
• Fastighet som används för funktionshindrade
• Luftanfallsskydd fungerar, förutsatt att arvet inte används eller upptas för något annat ändamål
• Svängande förtöjningar
• Vägar som korsar över eller under vattendrag
• Arv i företagszoner
• Besökande styrkor lokaler

Det är möjligt för endast en del av en fastighet att vara undantagen, och resten av den klassificeras därefter.

Inrikes och utomlands

Inhemsk egendom definieras i Local Government Finance Act 1988 som "används helt i syfte att leva boende", med förbehåll för att utesluta hotell och korttidsboende och inkludera båtplatser och husvagnar där så är lämpligt. Där står det att outnyttjad bostadsegendom ska anses inhemsk om det visar sig att det blir nästa användning. Alla arv som inte uppfyller kriterierna för inhemsk kommer att vara icke-hemska (även om det då kan vara undantaget). Det är möjligt för ett arv att vara både utomlands och inhemskt i olika delar, till exempel en butik med boende. Detta är känt som ett sammansatt arv, och hela fastigheten är inskriven i betygslistan, men den utländska värderingen baseras endast på den icke-inhemska delen.

Ändringar och förslag

Varje betygslista löper i fem år och kan ändras inom den tiden. Värdet från början av listan kan ändras eller händelser under listans livstid (som en förlängning) kan reflekteras av ändringar i listan, vilket leder till olika värden vid olika tidpunkter. Till exempel, en fastighet förs in i en klassificeringslista den 1 april 2005 med ett taxeringsvärde på £10 000, och ett år senare förlängs fastigheten vilket leder till en ökning till £12 000 från den 1 april 2006; den ursprungliga posten på £10 000 förblir oförändrad under det första året. Ett framgångsrikt förslag skulle kunna ändra detta ursprungliga värde på £10 000 till £9 000 från 1 april 2005 till 31 mars 2006, men den andra posten från 1 april 2006 skulle förbli oförändrad på £12 000.

Den kommunala finanslagen 1988 ger ett brett bemyndigande för föreskrifter om ändringar, vilket kan innefatta ändringar av Värderingsbyrån för att föra listan korrekt, eller förslag från berörda parter om att ändra listan. Reglerna har skiljt sig åt mycket, vilket har ändrat tidsramen för när ändringar är effektiva. Till exempel begränsades förslag om att ändra 2000 års ratinglista från en hyresgäst till att börja gälla under det räkenskapsår då de gjordes, men 2005 års ratinglista tog bort denna begränsning, så att ett framgångsrikt förslag kan ha effekt så långt tillbaka som 1 april 2005.

Det som vanligtvis kallas en överklagan är mer korrekt känt som ett förslag om att ändra betygslistan. Förslag kan lämnas på ett antal grunder, inklusive att ifrågasätta det grundläggande taxeringsvärdet, en ändring av fastigheten eller att föreslå en minskning från ett visst datum på grund av en viss händelse (såsom förändringar av en gata som påverkar trafiken). När ett överklagande görs kommer det först att diskuteras med Värderingsbyrån som ska försöka komma överens. Om ingen överenskommelse nås, och förslaget inte dras tillbaka, kommer det att höras av en oberoende värderingsnämnd.

Se även

• Beskattning i Storbritannien
• Priser
• Lokala myndigheter i Storbritannien: Finansiering

Anteckningar

•   Rötter, kille; Richard Glover; Neil King; Mary Macpherson; Gabriel Moss; Jenny Wigley (2007). Ryde om Rating och Council Tax . Butterworths lag. ISBN 978-0-406-00634-9 .
•   Hamilton, Susan; Glover, Richard; Warren, Rupert (1998). "Taxering och rådsskatt". I Lord Mackay av Clashfern (red.). Halsburys lagar i England . Vol. 39 (4:e nyutgåvan). London: Butterworths. s. 461–649. ISBN 0-406-99789-6 .
• Värderingsbyrån Agency Rating Manual , Valuation Office Agency

externa länkar

• Den officiella webbplatsen för statliga företagspriser
• Värderingsbyrån