Egendomslag i USA

Egendomslag i USA är det lagområde som reglerar de olika formerna av ägande av fast egendom (mark och byggnader) och personlig egendom , inklusive immateriell egendom som immateriell egendom . Egendom avser lagligt skyddade anspråk på resurser, såsom mark och lös egendom. Egendom kan bytas ut genom avtalsrätt , och om egendom kränks kan man stämma enligt skadeståndslagstiftningen för att skydda den.

USA:s egendomslagstiftning är främst ett område för statlig lag, även om det också finns federala lagar (till exempel om patent och upphovsrätt ) och vissa lokala lagar (om områden som zonindelning och hyresrätt). Egendomslagstiftningen i delstaterna härstammar i allmänhet från sedvanlagen och har modifierats genom lagar. Restatements on Property ger en översikt över vissa områden inom fastighetsrätten i USA.

Teori om äganderätt

Definition av äganderätt

Det finns två huvudsakliga synpunkter på rätten till egendom i USA, den traditionella synen och bunt av rättigheter synen. Traditionalisterna anser att det finns en kärna, inneboende innebörd i begreppet egendom, medan bunträttighetssynen säger att fastighetsägaren endast har en bunt av tillåtna användningsområden över fastigheten. De två åsikterna finns på ett spektrum och skillnaden kan vara en fråga om fokus och betoning.

William Blackstone skrev i sina Commentaries on the Laws of England att den väsentliga kärnan av egendom är rätten att utesluta. Det vill säga att fastighetsägaren ska kunna utesluta andra från saken i fråga, trots att rätten att utesluta är föremål för begränsningar. Underförstått kan ägaren använda saken, om inte en annan begränsning, såsom områdeslagstiftning, hindrar det. Andra traditionalister hävdar att tre huvudsakliga rättigheter definierar egendom: rätten till uteslutning, användning och överföring.

En alternativ syn på egendom, som gynnas av juridiska realister , är att egendom helt enkelt betecknar en bunt av rättigheter definierade av lag och socialpolitik. Vilka rättigheter som ingår i paketet som kallas äganderätt, och vilka paket som föredras framför vilka andra, är helt enkelt en policyfråga. Därför kan en regering förhindra byggandet av en fabrik på en mark, genom områdeslag eller straffrätt, utan att skada begreppet egendom. Synen på "bundle of rights" var framträdande i den akademiska världen under 1900-talet och är fortfarande inflytelserik i amerikansk lag.

Förvärv av fastighet

Första innehavet

Enligt amerikansk lag förvärvar i allmänhet den första innehavaren av en fastighet fastigheten. Den första innehavaren är den första person som avser att hävda kontroll över föremålet och i själva verket utövar betydande kontroll över föremålet. Ett avgörande fall vid första innehav är Pierson v. Post . Post var en jägare som jagade en räv genom ett ledigt land, när Pierson, som visste att den blev jagad av en annan, dödade räven och tog bort den. Frågan inför domstolen är om Post utövat tillräcklig kontroll över räven, ett vilt djur, för att bli första innehavare.

Majoriteten av domstolen citerade Justinian Code och olika jurister, innan de kom fram till att innehav krävde viss kontroll. Med vilda djur, ansåg majoriteten, kan endast en som dödligt sårar eller griper djuret förvärva besittning, det räcker inte att bara jaga. Den avvikande åsikten skulle endast kräva rimliga utsikter till tillfångatagande, nära förföljelse i fallet skulle uppfylla regeln. Oliktänkandet citerade såväl jurister som seden bland jägare.

Majoriteten och oliktänkandet skiljer sig också i sin syn på domens politiska konsekvenser. Majoriteten skulle föredra en tydlig regel, lätt att förstå för alla och som tillåter individer att lösa tvister med den regeln. Avvikelsen tar upp frågan om incitament, och hävdar att regeln om "rimliga utsikter" skulle uppmuntra jägare att jaga rävar, som anses vara skadedjur.

Negativt innehav

Teorier om negativ besittning sammanfattas i en artikel av Thomas W. Merrill .

Typer av dödsbon

Dödsbo och framtida intressen

Markägande i amerikansk lag är mycket komplext, baserat på feodala kategorier som ärvts från engelsk lag. Även om feodalism inte längre är relevant i det moderna USA, har lagen i de flesta stater inte förenklats för att återspegla moderna omständigheter. Nya typer av markägande är dock generellt förbjudna, enligt numerus clausus -principen, om de inte införs genom lagstiftning.

I de flesta stater är fullt ägande av mark känt som avgift enkel , avgift enkel absolut eller avgift. Avgift enkel hänvisar till ett nuvarande intresse i marken, som fortsätter i oändlighet in i framtiden. En annan typ av ägande är den försumbara avgiften , som är som avgiften enkel, förutom att den kan sluta om någon händelse inträffar. Den försumbara avgiften ses ibland med egendom som donerats till välgörenhet för en specifik användning, där bidragsgivaren anger att ägandet kan upphöra om egendomen inte längre används på ett visst sätt.

En annan typ av nuvarande intresse är livboet , varigenom upplåtaren ger livarrendatorn fulla rättigheter under livarrendatorns liv. Men efter hans död, kommer dödsboet antingen att gå tillbaka till bidragsgivaren (känd som en återgång ) eller till en annan person (känd som en rest ). Återstoden kan intjänas eller villkoras, baserat på villkoren för resten. Återstoden är "intjänad" när villkoret för återstoden är uppfyllt, även om besittningen ännu inte har överlåtits. Till exempel, i ett bidrag "till A på livstid, sedan till B om han tar examen från gymnasiet vid 18 års ålder", tillfaller resten till B när B går ut gymnasiet vid 18 års ålder, även om ägandet inte kommer att överföras förrän A dör. Det finns också exekutionsräntan , som är ett framtida intresse som skär av ett föregående intresse när ett villkor är uppfyllt.

Fokus på intjänande är viktigt i många stater eftersom betingade rester (och vissa andra framtida intressen) ogiltigförklaras om de kan intjänas efter den period som definieras av Rule Against Perpetuities (RAP). Rule Against Perpetuities kräver traditionellt att ett intresse ska intjänas "om det överhuvudtaget, inte senare än tjugoett år efter något liv i skapandet av intresset." Alla framtida intressen som inte överensstämmer med Regeln mot evigheter är traditionellt sett ogiltiga. Många stater har reformerat RAP med "vänta-och-se-stadgar" eller avskaffat det hela tillsammans.

Samägande

Enligt allmän lag kan fastigheter vara samägda vid en viss tidpunkt. I de flesta stater, i en gemensam hyresrätt , har medhyresgäster var och en teoretisk rätt att äga hela fastigheten. Medhyresgäster måste också dela hyror som erhållits från tredje part, samt underhållskostnader och skatter. Men om de inte kan komma fram till hur de ska fördela användningen av fastigheten kan en medhyresgäst hindra en annan från att tillträda, men ska vara ansvarig gentemot den avsatta hyresgästen för hyran.

Se även

Egendomsrätt

Bibliografi

Smith, Henry E.; Merrill, Thomas W. (2009). Egendom . Oxford Introductions to US Law. ISBN 978-0195314762 .

Vidare läsning

Sångare, Joseph William; Berger, Bethany R. (2017). Fastighetsrätt: Regelpolicy och praxis . Aspen förlag.