Manhattan House
 | |
| Manhattan House | |
|---|---|
 sett från Third Avenue och 65th Street
| |
| Allmän information | |
| Plats | 200 East 66th Street , Upper East Side , Manhattan , New York City |
| Koordinater | Koordinater : |
| Banbrytande | april 1949 |
| Bygget startade | 1950 |
| Avslutad | 1951 |
| Klient | New York Life Insurance Company |
| Tekniska detaljer | |
| Strukturellt system | Betongplatta |
| Antal våningar | 21 |
| Design och konstruktion | |
| Arkitekt(er) |
Gordon Bunshaft från Skidmore, Owings & Merrill Albert Mayer och Julian Whittlesey från Mayer & Whittlesey |
| Ingenjör | Richard T. Geoghegan |
| Annan information | |
| Antal enheter | 582 (original) |
| Utsedda | 30 oktober 2007 |
| Referensnummer. | 2246 |
Manhattan House är en 21-vånings bostadsrättsbyggnad på 200 East 66th Street på Upper East Side på Manhattan i New York City . Byggnaden designades i modern stil av Gordon Bunshaft från Skidmore, Owings & Merrill (SOM), i samarbete med företaget Albert Mayer och Julian Whittlesey . Det upptar ett helt stadskvarter som begränsas av Third Avenue i väster, 66th Street i norr, Second Avenue i öster och 65th Street i söder. Manhattan House byggdes mellan 1949 och 1951 och utvecklades av New York Life Insurance Company som ett hyreshus i medelklass. Manhattan House, ett av de första hyreshusen i New York City som använder glaserat vitt tegel på sin fasad , är ett landmärke som utsetts till New York City .
Manhattan House består av en central "ryggrad" med fem vingar som vetter mot norr och söder, samt låga detaljhandelspodier i väster och öster. Strukturen ligger tillbakadraget från både 65:e och 66:e gatan och upptar bara cirka två femtedelar av tomten. För att tillåta byggandet av en hög struktur med färre bakslag donerade New York Life den norra delen av platsen till New York Citys regering, och den placerade en trädgård på den södra delen. Huvudentréerna är på norra sidan av byggnaden, mot 66th Street, medan det finns olika skyltfönster på Second and Third Avenue. Manhattan House innehåller en lobby med glasväggar, samt ett parkeringsgarage i källaren och en takträdgård . De övre våningarna var ursprungligen indelade i fem sektioner och innehöll cirka 582 lägenheter, var och en med två till sju rum. De flesta lägenheterna innehöll glasbalkonger och några av lägenheterna innehöll eldstäder .
Strukturen byggdes på platsen för en billada från 1800-talet, som New York Life hade förvärvat 1946. Efter olika förseningar började New York Life bygga byggnaden i april 1949, och de första invånarna flyttade in i Manhattan House i oktober 1950 Under hela mitten av och slutet av 1900-talet drev New York Life Manhattan House, och hyrde ut lägenheter till i stort sett medelklasshyresgäster; dess invånare inklusive Bunshaft, klarinettisten Benny Goodman och skådespelerskan och senare prinsessan av Monaco Grace Kelly . New York Life sålde byggnaden 2005 till utvecklaren N. Richard Kalikow och investeraren Jeremiah W. O'Connor Jr., som gjorde om lägenheterna till bostadsrätter. Konverteringsprojektet försenades på grund av många stämningar, klagomål från befintliga hyresgäster och finanskrisen 2007–2008 . O'Connor slutförde slutligen projektet själv till en kostnad av 1,1 miljarder dollar, vilket gör det till en av de dyraste bostadsrättsomvandlingarna i New York City; de sista lägenheterna såldes 2015.
Webbplats
Manhattan House ligger på 200 East 66th Street på Upper East Side på Manhattan i New York City . Det upptar ett stadskvarter som begränsas av Third Avenue i väster, 66th Street i norr, Second Avenue i öster och 65th Street i söder. Tomten är rektangulär och täcker 98 108 sq ft (9 115 m 2 ), med en fasad på cirka 160,83 ft (49 m) på endera avenyn och cirka 610 ft (186 m) på båda gatan . Tomten mätte ursprungligen 200 fot (61 m) bred, men byggnadens utvecklare, New York Life Insurance Company , hade donerat en 40 fot bred (12 m) landremsa längs 66th Street till regeringen i New York City innan Manhattan House byggdes. Detta gjorde det möjligt för staden att bredda det intilliggande kvarteret på 66th Street från 60 till 100 fot (18 till 30 m), med separata vägar för genomfartstrafik och lokal trafik. Plataner planterades på båda sidor av 66th Street och i medianen; en vägg av granitblock skiljer de två vägarna åt. Platsen sluttar ner mot öster, så andra avenyns ände av byggnaden är 18 fot (5,5 m) lägre än tredje avenyns ände.
.jpg)
Innan Manhattan House byggdes hade platsen ockuperats av en billada för vagnar och hästdragna bilar, som hade byggts på 1860-talet. Second Avenue och Third Avenue förhöjda järnvägslinjer i New York City Subway hade byggts på 1880-talet, vilket avsevärt sänkte markvärdena i området mellan dessa linjer. Billadan, som designades i italiensk stil eller fransk andra imperiets stil, renoverades på 1890-talet efter design av Henry Janeway Hardenbergh . Second Avenue Elevated hade rivits 1942, och Third Avenue Elevated följde strax efteråt, vilket ledde till ett återupplivande av det omgivande området.
I samband med Manhattan Houses konstruktion förvärvade New York Life också fastigheter på alla fyra sidor av byggnaden. Företaget förvärvade tio låga hyreshus på 205–227 East 66th Street omedelbart i norr, och anlitade sedan Carlisle H. Johnson för att designa om byggnaderna i modern stil 1951, med grågrönt tegel och kontinuerliga designdetaljer. Strukturerna på 66th Street fungerade som en "skyddande buffert" och bevarade utsikten för invånarna i Manhattan House. New York Life anlitade också Fellheimer & Wagner för att designa en tvåvåningsbyggnad på östra sidan av Second Avenue mellan 65th och 66th Streets, som innehöll Beekman Theatre och två banker. New York Life hade arrenderat kvarteret söderut med planer på att bygga ett parkeringsgarage och en allmän park där, men garaget och parken byggdes aldrig, och företaget tog slutligen över de återstående strukturerna på platsen 1958. Slutligen, försäkringen Företaget köpte ett par hyreshus i väster, vid 1116 och 1118 Third Avenue, men kunde inte förvärva ytterligare egendom på båda sidor om hyreshusen. New York Life sålde av alla dessa sajter till utvecklare mellan 1960 och 1996.
Arkitektur
Manhattan House designades i modernistisk stil av Gordon Bunshaft från arkitektbyrån Skidmore, Owings & Merrill (SOM), i samarbete med företaget Mayer & Whittlesey, som består av Albert Mayer och Julian Whittlesey . Bunshaft, projektets huvudarkitekt, uttryckte tvivel om omfattningen av Mayer & Whittleseys engagemang i projektet och hävdade att New York Life inte var "exalterad över deras typ av arkitektur". Bunshafts påstående står i konflikt med det faktum att Manhattan House har många arkitektoniska drag gemensamma med Mayer & Whittleseys design med 40 Central Park South; dessutom hade New York Life förvärvat sajten på Mayer & Whittleseys rekommendation. Cauldwell-Wingate Company var huvudentreprenör för projektet. Byggnadsingenjören Richard Geoghegan, maskiningenjören Jaros, Baum & Bolles och hisstillverkaren Otis Elevator var också involverade i byggnadens konstruktion.
Form
.jpg)
Manhattan House är en 21-våningsbyggnad som mäter 214 fot (65 m) hög. Byggnaden upptar mitten av kvarteret mellan 65th och 66th Street och täcker bara cirka två femtedelar av tomten. Strukturen mäter 591 fot (180 m) lång från väst till öst. Det ligger tillbakadraget från både 65th och 66th Streets, med en trädgård på 65th Street och planterade områden på 66th Streets. Detta stod i kontrast till äldre hyreshus i New York City, där de yttre fasaderna sträckte sig till tomtlinjen och trädgårdarna placerades inom byggnadens inre. Byggnaden är indelad i fem sektioner från väst till öst. Varje sektion består av två flyglar som sträcker sig utåt från en central "ryggrad", som gav naturligt ljus till varje lägenhet utan behov av ljusplaner ; det finns tio vingar totalt. New York City Landmarks Preservation Commission (LPC) beskrev planlösningen som ett avlångt "H", medan Architectural Forum karakteriserade layouten som att likna tre sammankopplade "+"-symboler med ett "T" i vardera änden.
Byggnaden flankeras av låga butikspodier i väster och öster; var och en av pallplatserna är 12 fot (3,7 m) höga, och det finns ett bakslag ovanför varje pall. Vid tidpunkten för Manhattan Houses konstruktion 1916 års Zoning Resolution mandat att inkludera bakslag på byggnader i New York City baserat på höjden på den angränsande gatan. För att tillåta byggandet av en högre struktur med färre motgångar, hade New York Life donerat de nordligaste 40 foten av platsen till stadsstyrelsen, vilket utökade det intilliggande segmentet av 66th Street. Som sådan reser sig byggnaden som en sammanhängande platta till 18:e våningen; endast takvåningarna på 19:e och 20:e våningen är tillbakadragna. Denna design maximerar också mängden naturligt ljus som varje lägenhet fick, eftersom lägenheterna ligger så långt tillbaka som möjligt från byggnaderna tvärs över gatan.
Joanna Diman från SOM fick kredit för designen av både trädgården på 65th Street och planteringarna på 66th Street. Trädgården är omgiven av en låg granitmur, vilket gör att allmänheten kan se trädgården samtidigt som invånarna får avskildhet. I trädgården finns slingrande stengångar, svarta ljusstolpar och ett ventilationsschakt i vitt tegel. Vid tiden för trädgårdens färdigställande var det New York Citys näst största privata trädgård bakom Gramercy Park . När byggnaden gjordes om till bostadsrätter i slutet av 2000-talet Sasaki Associates om trädgården. Två skulpturer av Hans Van de Bovenkamp , känd som Trinity and Red Gateway , installerades under renoveringen.
Fasad
Fasaden är gjord av vitt tegel, vilket gör Manhattan House till ett av de första hyreshusen i New York City som använder det materialet på sin fasad. När Manhattan House byggdes New York Herald Tribune byggnaden som det första stora lägenhetshuset som använde "helkeramiskt tegelsten ogenomtränglig för smuts och fläckar" på sin fasad. Det vita teglet var glaserat, vilket gjorde att smuts sköljdes bort i regnet. Det finns också skorstenar i gult tegel ovanpå var och en av vingarna.
Huvudentréerna till lägenheterna är placerade på byggnadens norra sida, mot 66th Street, inom de näst yttersta sektionerna i vardera änden. Var och en av byggnadens två huvudentréer består av en uppfart och trottoar som kröker sig under byggnaden, vilket i sin tur leder till en uppsättning glas- och aluminiumdörrar. Det finns böjda ljuslådor intill uppfarterna, samt infällda lampor monterade på pelare intill uppfarterna. Dessutom finns det planterade ytor med järnstaket mellan antingen uppfart och gata, samt på vardera sidan om båda entréerna. Öster om den östra ingången finns en trappa och ramp som leder till en läkarmottagning; ett skyltfönster mot Second Avenue; och en planteringsbädd med granitblocksväggar toppad av ett järnstaket. Bredvid den västra ingången finns ett skyltfönster mot Third Avenue, en planteringsbädd i granit och ett järnstaket.
.jpg)
Byggnaden innehåller flera skyltfönster på gatunivå, mot andra och tredje avenyerna. Skyltfönsterna på Second Avenue innehåller dörröppningar och profiler i aluminium , och mitten av den fasaden inkluderar även glaserade betongpaneler. Lastbryggorna och en ingång till byggnadens garage finns på 65th Street nära Second Avenue. Ett luftkonditioneringsskåp i metall är placerat på taket av garaget. Väster om garagets entré finns en mur av granitblock som toppas av ett staket av järn; höjden på denna mur minskar när platsen sluttar uppåt mot Third Avenue. Det finns en metallgrind i mitten av denna granitblocksmur, som leder till trädgården. Det finns en grind nära den västra änden av höjden på 65th Street, som leder till en trappa som går ner till en läkarmottagning på Third Avenue. Skyltfönsterna på Third Avenue, inklusive en restaurang i två våningar i hörnet med 65th Street, modifierades någon gång efter att byggnaden var klar.
Bostadsvåningarna var ursprungligen inredda med bågfönster och bandfönster, som en författare beskrev som 40 procent större än genomsnittliga fönster på den tiden. Vart och ett av fönstren placeras cirka 1,5 tum (38 mm) bakom den yttre ytan av tegelväggen; detta gjordes för att förhindra att vatten droppade på och färgade av fönsterbrädorna. Ovanför femte våningen innehåller lägenheter med minst tre rum privata balkonger, som gränsar till vardagsrum eller matsal i varje lägenhet. Balkongerna spänner över hela bredden av vardagsrummet eller matsalarna; det finns även ett fönster intill alla sovrum som ligger i anslutning till en balkong. Dessa balkonger hade en genomsnittlig yta på 6,5 m 2 , som mätte cirka 2 till 2 m djupa och antingen 9 fot (2,7 m), 10,25 fot (3,1 m) eller 13,67 fot (4,2 m) m) bred. Architectural Forum skrev att balkongerna kostade 750 dollar styck. Var och en av balkongerna har glasräcken, som var avsedda att minska deras visuella påverkan.
Funktioner
Exteriören på Manhattan House liknar en kontinuerlig platta, men var och en av byggnadens fem sektioner är fysiskt åtskilda för att minska mängden utrymme som krävs för korridorer. Endast källaren, lobbyn och taket på varje sektion är anslutna till varandra. Det finns hissar och trappor där var och en av flyglarna skär byggnadens ryggrad. Byggnaden byggdes med 15 hissar, ordnade i fem bankar. Varje bank innehåller en servicehiss och två passagerarhissar. Dessa hissar manövrerades ursprungligen manuellt; de flesta hyresgäster valde att använda hissarna själva, även om de också kunde använda en summer för att tillkalla en hissoperatör .
Överbyggnaden på de övre våningarna består av platta betongplattor, vilket tar bort behovet av synliga takbjälkar . Lägenheterna innehåller pelarfria bostadsytor som mäter 22 eller 25 fot (6,7 eller 7,6 m) i diameter. Varje lägenhet har en relativt låg takhöjd på 9 fot (2,7 m), kortare än bostadshus från förkrigstiden, som vanligtvis hade en takhöjd på 3,0 m (10 fot). Byggnadsbalkar placerades inom mellanväggarna i varje lägenhet, samt precis bakom ytterväggen. Följaktligen är ytterväggarna extremt tjocka och varje lägenhet har en mycket djup fönsterbräda .
Lobby och bekvämlighetsutrymmen
Som planerat 1948, var första våningen i byggnaden tänkt att innehålla en lobby, en restaurang, läkarmottagningar och sju lägenheter. Som byggd inkluderade markplanet flera lobbyr, en restaurangyta och 16 000 kvadratfot (1 500 m 2 ) skyltutrymme, såväl som sex läkarmottagningar. Den tredje avenyns sida av byggnaden innehåller 6 000 fot (1 800 m) skyltfönster på marknivå och 8 500 kvadratfot (790 m 2 ) skyltutrymme i källaren. I det sydvästra hörnet av byggnaden fanns ursprungligen en 12 000 kvadratfot (1 100 m 2 ) Longchamps -restaurang, som hade 400 sittplatser på två plan, förutom en utomhusterrass. Terrassen är till stor del täckt över, men mycket av restaurangens västra vägg är fortfarande intakt.
Ett garage för 225 bilar ligger i källaren, nära Second Avenue; det fortsatte att fungera efter 2000-talets bostadsrättsomvandling. Ursprungligen var garaget planerat att ha 175 parkeringsplatser. Dessutom fanns det lastutrymmen i källaren för leveransbilar och flyttbilar, som gick in och ut ur byggnaden från 65th Street.
Lobbyn ligger på ett mellanplan mellan butikerna på Third Avenue, som ligger på en högre nivå, och marknära butikerna på Second Avenue, som ligger på en lägre nivå. Lobbyn var uppdelad i fyra sektioner, var och en med egen ingång, och var inredda i nyanser av grönt, grått och brunt. Manhattan Houses lobby innehöll också glasväggar på båda sidor, vända mot trädgårdarna, som kunde skjutas upp under perioder med varmt väder. Det var en av de första lägenhetslobbyerna i New York City med glasväggar på två sidor, vilket gjorde att fotgängare kunde se genom lobbyn. Enligt en annons från 1952 för entreprenören Atlas White Cement innehåller lobbyn 74 betongpelare. Dessa pelare är täckta med gjutstensbeklädnad med plats för uppvärmning av stigrör; varje pelare är klädd med två "U"-formade granitplattor som mäter 11 fot (3,4 m) höga och 2,5 tum (64 mm) tjocka. Arkitekterna planerade ursprungligen att installera väggmålningar på lobbyns norra och södra väggar, men dessa planer övergavs under konstruktionen.
När byggnaden byggdes om till bostadsrätter renoverades en av lägenheterna till ett lekrum för de boendes barn, designat av Ohio-baserade designföretaget Roto. Den översta våningen innehöll en takträdgård som sträckte sig över byggnadens längd. Takträdgården hade glasväggar mot norr och söder, samt väggmålningar av Attilio Salemme. Under ombyggnadsprojektet omvandlades takträdgården till en takbar på 10 000 kvadratmeter (930 m 2 ) . Under detta projekt skapades en lounge kallad Manhattan Club på översta våningen, tillsammans med ett spa, ett gym och utomhusterrasser på samma våning.
Lägenheter
De ursprungliga planerna för byggnaden krävde 26 lägenheter på andra våningen, 32 lägenheter på var och en av tredje till nittonde våningen och 18 lägenheter på tjugonde våningen. Strukturen hade annonserats som en byggnad med 582 enheter med totalt 2 486 rum. Som byggd hade strukturen 581 lägenheter, med 2 524 rum mellan dem; detta hade ökat till 583 lägenheter i slutet av 2000-talet. Det fanns också en lägenhet för byggnadens överintendent. Byggnaden uppfördes med 60 sovrum för tjänstefolk, varav 50 var placerade i enskilda lägenheter; de återstående 10 tjänsterummen var centralt grupperade. Varje sektion innehöll högst sex lägenheter per våning.
Merparten av lägenheterna är belysta från söder, men alla lägenheter på byggnadens norra sida har även västra eller östliga exponeringar. Av de 32 enheterna på ett typiskt våningsplan har 18 en exponering i söder och åtta har exponeringar i både norr och söder. Dessutom upptar 20 av enheterna på en typisk våning byggnadens hörn och har därmed exponeringar i väster och öster. Totalt har 95 procent av lägenheterna tvärventilation . Varje lägenhet innehöll mellan två och sju rum, även om majoriteten av lägenheterna byggdes med tre till fem rum. Byggnaden innehöll 480 lägenheter med mellan tre och fem rum, bestående av 104 lägenheter med tre rum, 2 med tre och ett halvt rum, 180 med fyra rum och 194 med fem rum. Det fanns också 35 tvårumslägenheter, 51 sexrumslägenheter och 15 sjurumslägenheter.
New York Life installerade elektriska diskmaskiner och kylskåp i alla lägenheter med minst tre rum; boende i dessa lägenheter kunde välja mellan flera modeller av kylskåp. Cirka 60 av lägenheterna var utrustade med eldstäder , som började ovanför 12:e våningen. Manhattan Houses invånare kunde ringa personalen eller någon av deras grannar utan att använda en central telefonväxel , en ny funktion när byggnaden stod färdig. Byggnaden byggdes inte med ett centralt luftkonditioneringssystem , eftersom kostnaden för ett sådant system skulle ha varit oöverkomlig; istället installerade ingenjörer ytterligare ledningar, vilket gjorde det möjligt för hyresgästerna att installera sina egna luftkonditioneringsapparater. För att förhindra att matlukt sprider sig till andra lägenheter har hallarna högre lufttryck än lägenheterna.
Efter att Manhattan House omvandlades till ett bostadsrättskomplex innefattade det flera lägenheter med tre och fyra sovrum. Några av de ursprungliga hyreslägenheterna slogs samman; till exempel slogs två enheter samman för att skapa en takvåning på 6 000 kvadratmeter (560 m 2 ) med fyra sovrum och fyra eldstäder. Dessutom designade inredningsarkitekterna James Huniford , Rita König och Celerie Kemble var och en en modelllägenhet i byggnaden, som märktes som en del av byggnadens "Model Collection". Takvåningarna designades om 2014 av den kubanskfödda inredningsdesignern Vicente Wolf . Dessa lägenheter inkluderade material som glimmer, vit ek och rostfritt stål, samt bänkskivor gjorda av Caesarstone -kvarts. Den 21:a våningen innehåller en takvåning på 7 597 kvadratmeter (705,8 m 2 ) med nio sovrum, åtta och ett halvt badrum, en öppen spis, ett mediarum, ett privat gym, ett lekrum och en dedikerad serviceingång. Som en del av omvandlingen av lägenheten designade Wolf också anpassade eldstäder i rostfritt stål för befintliga lägenheter.
Historia
Utveckling
Third Avenue Transit Corporation sålde av tio tomter på auktion i november 1946, inklusive billadan på kvarteret som avgränsas av Second Avenue, 65th Street, Third Avenue och 66th Street. New York Life Insurance Company köpte platsen på 66th Street för 1,6 miljoner dollar och slog ut budgivare som en filmstudio. New York Life tillkännagav snabbt planer på ett lägenhetskomplex med måttlig inkomst på platsen; man planerade att hyra ut rummen för 50 USD per månad. Dessutom hyrde New York Life en tomt omedelbart söderut, som man ursprungligen planerade att använda som parkeringsplats. Third Avenue Transit fortsatte att använda sin 66th Street-depå fram till mitten av 1947, medan förhandlingar med New York Life pågick. New York Life tog äganderätten till platsen i augusti 1947 och började omedelbart riva billadan, en process som var planerad att ta fyra månader. Dessutom anlitade New York Life SOM och Mayer & Whittlesey som arkitekter för projektet. Ett tidigt förslag till platsen krävde tre separata lägenhetstorn; enligt Gordon Bunshaft skulle det ha funnits ett 12-våningar torn i mitten av platsen, flankerat av två 18- till 20-våningar torn.
I december 1947 lämnade New York Life in planer till New York City Board of Estimate för ett 19 våningar högt hyreshus mellan 65th och 66th Streets. Strukturen skulle innehålla 2 350 rum totalt, och den skulle flankeras av trädgårdar på 65:e och 66:e gatan. Företaget föreslog också ett allmänt parkeringsgarage på kvarteret omedelbart söderut, med 1 400 till 2 000 parkeringsplatser, och det planerade att donera en del mark längs 66th Street till stadsstyrelsen. Mayer & Whittlesley och SOM lämnade in planer för utvecklingen till New York City Department of Buildings i januari 1948, men projektet försenades av tvister om parkeringsgaraget, som borgmästaren William O'Dwyer slutligen stoppade i augusti 1948. Senare samma månad , New York Life meddelade att det hade skjutit upp det planerade hyreshuset på obestämd tid på grund av stigande byggkostnader; företaget skulle istället använda platsen som en parkeringsplats med 500 platser.
New York Life meddelade i april 1949 att huvudentreprenören, Cauldwell-Wingate Company, omedelbart skulle börja bygga byggnaden, som skulle kallas Manhattan House. New York Life-tjänstemän var värd för en banbrytande ceremoni för utvecklingen den 6 april 1949; då hade försäkringsbolaget redan fått över tusen ansökningar från potentiella hyresgäster. Utvecklingen förväntades ursprungligen kosta mellan 11 miljoner och 14 miljoner dollar. Charles E. Lane Jr. anställdes som byggnadens boendechef följande månad, och arbetare började gjuta betonggolvet i augusti. Staden och New York Life enades i september 1949 om att bygga en parkeringsplats med 850 platser söder om Manhattan House, med en offentlig park ovanpå garaget, men en domstol stoppade därefter dessa planer. Manhattan House toppade under maj 1950 och New York Life visade upp en "modelllägenhet" i byggnaden nästa månad.
New York Life ägande
De första invånarna började flytta in i byggnaden i början av oktober 1950. De två första butikerna i utvecklingen, Manhattan House Stationers och Delicraft Inc., öppnade i augusti 1951, då New York Life hade hyrt ut alla skyltfönster. De andra skyltfönsterna ockuperades av en Longchamps-restaurang, Gristedes stormarknad, Horn & Hardart- automat, en presentbutik, florist och kemtvätt. Lägenheterna hyrdes ut till 22 olika priser; den billigaste lägenheten kostade $95 per månad, medan den dyraste takvåningen kostade $750 per månad. Hyrorna på Manhattan House var avsevärt högre än för byggnader av liknande storlek vid New York Lifes Fresh Meadows, Queens, utveckling.
Manhattan House blev snabbt populärt bland medelklassinvånare, trots byggnadens närhet till Third Avenue Elevated, och trots att medelklassfolk vanligtvis inte bodde i lägenheter. Vid tidpunkten för öppningen hade Manhattan House varit fullt uthyrt. Architectural Forum tillskrev delvis byggnadens framgång till det faktum att New York Life hade begränsat byggnadens avkastning på investeringen på 6 procent, vilket gjorde det möjligt för företaget att attrahera hyresgäster utan att tillgripa hektiska marknadsföringskampanjer. Det fanns till och med stor efterfrågan på parkeringsplatser i byggnadens garage, som kostade 35 dollar per månad och hade en väntelista 1952. Manhattan House var inte särskilt familjevänligt, eftersom endast 78 av byggnadens ursprungliga hushåll hade barn. Även dessa hushåll hade i genomsnitt färre än två barn.
För att minska trängseln ändrade stadsstyrelsen riktningarna för 65th och 66th Streets utanför byggnaden 1956. Genomgående trafik på 66th Street började färdas västerut, men servicevägen framför Manhattan House bar fortfarande östergående trafik. New York Life utökade servicevägen för att täcka hela kvarteret, vilket gjorde det segmentet av 66th Street till en dubbelriktad väg, och installerade två U-svängar i medianen för att tillåta västgående fordon att komma åt byggnadens serviceväg. New York Life hyrde ut byggnadens garage till Mayer Brothers Parking System 1961. Efter att New York State lagstiftande församling antog hyresstabiliseringslagen från 1969, skyddades alla lägenheter av hyresreglering eller hyreskontroll . Manhattan House förblev en exklusiv utveckling på 1970-talet; vid den tiden var den genomsnittliga månadshyran $1 000 och byggnaden sysselsatte 132 personer. New York Observer rapporterade att en potentiell invånare under 1970-talet, en producent för NBC "mindes att hon bar vita handskar till intervjun och svarade på frågor om hennes föräldrars bakgrund trots att hon länge etablerat sin egen karriär - och en årslång väntelista".
1982 började New York Life byta ut byggnadens ursprungliga bågfönster mot dubbelhängda skjutfönster. Tjänstemän i New York Life sa att de skulle byta ut alla 6 800 fönster för att spara energi och för att förhindra att de öppnas oavsiktligt på grund av kraftiga vindar. Redan 1996 hade arkitekten och författaren Robert AM Stern föreslagit att Manhattan House var en gångbar kandidat för officiell landmärkestatus. Den lokala medborgargruppen Friends of the Upper East Side Historic Districts började förespråka för att LPC skulle utse Manhattan House, liksom två andra efter andra världskrigets strukturer på Upper East Side, som officiella stadslandmärken 2002. talesperson för gruppen sa att de tre byggnadernas moderna design "ville sticka ut. Det var det som fick folk att hata det. Men det är en viktig del av vår kollektiva historia."
Försäljning och bostadsrättsomvandling
I mitten av 2005 planerade New York Life att sälja Manhattan House för så mycket som 600 miljoner dollar, mitt i en ökning av fastighetspriserna under 2000-talets amerikanska bostadsbubbla . Företaget ska ha fått erbjudanden från investerare som Yair Levy och RFR Holding . Runt den 21 oktober 2005 sålde New York Life Manhattan House till utvecklaren N. Richard Kalikow och investeraren Jeremiah W. O'Connor Jr. för 623 miljoner dollar eller 625 miljoner dollar. Detta uppgick till cirka 1,072 miljoner dollar per lägenhet, det högsta priset per enhet som någonsin betalats för ett hyreshus på Manhattan. På den tiden var ungefär hälften av byggnadens hyresgäster skyddade av hyresreglering eller hyreskontroll och betalade 1 800 dollar per månad. De återstående invånarna betalade marknadshyror på upp till 20 000 USD per månad; deras enheter hade avreglerats eftersom deras månadshyra hade ökat till över 2 000 USD.
Plan för initialt erbjudande och tvister
Kalikow och O'Connor planerade att omvandla byggnaden till bostadsrätter för uppskattningsvis 1,1 miljarder USD, och de ville sälja lägenheter för 1 500 USD per kvadratfot (16 000 USD/m 2 ) . Kalikow motiverade det höga köp- och konverteringspriset med att East Side innehöll en brist på exklusiva lägenheter. Männen skulle ordna om lägenheterna men lämnade dekorationerna, som balkonger och eldstäder, i stort sett intakta. studiolägenheter på 600 kvadratmeter (56 m 2 ) till 220 m 2 -lägenheter med fyra eller fem sovrum. Utvecklarna planerade att lägga till ett biljardrum, gym, bibliotek och taklounge; de har också lagt till bemannad parkering och en conciergeservice. Till skillnad från typiska lägenhetskonverteringar, där utvecklare betalade för projekten med sina egna pengar, samlade partnerna in pengar till projektet från kapitalanrop . Kalikow och O'Connor lämnade in en plan för bostadsrättserbjudanden till kontoret för justitieministern i New York i februari 2006.
De nya ägarna sa upp hyreskontrakten för 327 hyresgäster till marknadspris, och många invånare, som till stor del var rika och äldre, flyttade ut i början av 2006. Projektet försenades snart på grund av stämningar och budgetöverskridanden. Befintliga hyresgäster hävdade att O'Connor och Kalikow hade vägrat att förnya sina hyreskontrakt, hade höjt sin hyra avsevärt och trakasserade dem med höga byggljud. Dessa hyresgäster hävdade också att männen erbjöd en lägre än normalt "insiderrabatt", jämfört med lägenheter av liknande storlek, till befintliga invånare som ville köpa lägenheter. En invånare hävdade att hennes farfar hade dött på grund av stressen i samband med att bli vräkt från byggnaden. Andra invånare hävdade att byggnaden led av råttangrepp, översvämningar och olagligt höga ansamlingar av asbest . Flera hyresgäster lämnade in ett klagomål 2006 till riksåklagarens kontor och hävdade att Kalikow, O'Connor och deras långivare Credit Suisse hade sålt obligationer för projektet innan riksåklagaren formellt hade godkänt det. Hundratals hyresgäster som inte ville flytta hade donerat till en juridisk fond.
Justitieminister Andrew Cuomo accepterade planen för att erbjuda lägenheter i mars 2007. I april påstod Manhattan House Tenants' Group att Kalikow och O'Connor hade tvingat bort hundratals invånare. Vid den tiden övervägde LPC att utse Manhattan House som ett landmärke i New York City. Dessutom var Kalikow och O'Connor själva inblandade i en hård tvist om finansiering, vilket ledde till att Kalikow stämde O'Connor i april 2007 på 75 miljoner dollar. Kalikow ville rekrytera externa investerare för att refinansiera projektet, medan O'Connor hade lämnat in en stämningsansökan i New Yorks högsta domstol för att köpa ut Kalikows andel. Den augusti stämde Kalikow också Prudential Douglas Elliman , mäklaren för lägenheterna, och hävdade att Prudential Douglas Elliman och O'Connor konspirerade mot honom.
Reviderad erbjudandeplan
O'Connors företag, O'Connor Capital Partners, lämnade in en reviderad erbjudandeplan i oktober 2007 och köpte ut Kalikows andel. Den reviderade erbjudandeplanen indikerade att lägenheterna skulle säljas för totalt 958 miljoner USD; dessutom höjdes rabatten för befintliga boende från 15 till 25 procent. O'Connor började visa modelllägenheter för potentiella lägenhetsköpare samma månad. Han fick ett lån på 750 miljoner dollar för byggnaden från den tyska banken HSH Nordbank ; under lånevillkoren var han tvungen att sälja 15 procent av lägenheterna senast den 1 juni 2008. LPC utsåg Manhattan House som ett landmärke i New York City den 30 oktober 2007, och försäljningen av bostadsrätter började nästa månad. En domare i statens högsta domstol beslutade i januari 2008 att befintliga hyresgäster inte hade ställning att utmana planen för omvandling av lägenheter, som åklagarmyndigheten redan hade godkänt. Men få människor var villiga att köpa lägenheter efter Lehman Brothers konkurs 2008, och några av de befintliga köparna försökte säga upp sina köpekontrakt. Åtminstone en potentiell köpare stämde O'Connor för att säga upp hennes kontrakt 2008, och uttryckte oro för att byggherren inte skulle betala ett bygglån.
O'Connor ville sälja byggnadens butiksyta för 100 miljoner dollar i mars 2008, och åklagarmyndigheten förklarade att erbjudandeplanen skulle vara effektiv i augusti 2008. Madison Capital gick med på att köpa butiksytan för 86 miljoner dollar i oktober. vid den tiden ockuperade butiker som Aldo , Club Monaco , Lululemon Athletica och Staples Inc. hela butiksytan. Corcoran Sunshine Marketing Group anställdes som projektets nya mäklare i början av 2009, och ersatte Prudential Douglas Elliman. Då hade 140 köpare skrivit på köpekontrakt och ett 60-tal köpare hade slutfört sina kontrakt. För att locka köpare sänkte O'Connor lägenhetspriserna med 20 procent. Byggnadens takbar öppnade i juni 2009, då färre än 80 lägenheter förblev osålda; det fanns ytterligare 200 lägenheter som inte hade byggts om. Till slut spenderade O'Connor Capital Partners 1,1 miljarder dollar på omvandlingen, som vid den tiden var en av de dyraste omvandlingarna av lägenhet i stadens historia.
År 2010 ökade efterfrågan på lägenheter på Manhattan House igen. För att möta dessa ökade efterfrågan började O'Connor sälja flera större lägenheter, och han anställde tre inredningsarkitekter för att skapa tre modelllägenheter. De återstående lägenheterna såldes för 1 700 USD per kvadratfot (18 000 USD/m 2 ) 2012, och cirka 140 hyresgäster bodde fortfarande på Manhattan House. Samtidigt var O'Connor fortfarande inblandad i en rättegång med 35 hyresgäster , som fortfarande ockuperade hyreslägenheter. 2014 sålde Madison Capital och JPMorgan Chase butiksytan till det tyska företaget GLL Real Estate Partners för 110 miljoner dollar. Samma år började O'Connor sälja takvåningslägenheterna (som tidigare varit osålda) efter att Vicente Wolf hade renoverat dem.
Ombyggnadsprojektet slutfördes slutligen i december 2015. Byggnaden hade fortfarande 93 hyreskontrollerade hyresgäster efter att lägenhetskonverteringen var klar. James Development köpte 72 enheter 2017 för 83,3 miljoner dollar och blev en av de största bostadsrättsägarna i byggnaden. Samma år översteg Manhattan House 1 miljard dollar i totala bostadsrättsförsäljningar, även om endast 69 procent av enheterna hade sålts.
Anmärkningsvärda hyresgäster
Bland Manhattan Houses första invånare var dess egen arkitekt, Gordon Bunshaft, som bodde i byggnaden resten av sitt liv. Skådespelerskan Grace Kelly , som blev prinsessan av Monaco 1956, var en annan tidig hyresgäst, som flyttade till Manhattan House från det närliggande Barbizon Hotel for Women . Klarinettisten Benny Goodman bodde i en av Manhattan Houses takvåningslägenheter och enligt uppgift bjöd in Bhumibol Adulyadej , då kungen av Thailand, till sitt hem. Basebollspelaren Jackie Robinson bodde också på Manhattan House. Andra anmärkningsvärda hyresgäster var möbeldesignern Florence Knoll , filmskaparen Rubaiyat Hossain , tidigare New Yorks guvernör Hugh Carey och Horn & Hardart-grundaren Frank Hardart . Efter att byggnaden omvandlades till lägenheter, inkluderade dess invånare David Sackler från Sacklers läkemedelsfamilj .
Påverkan
kritisk mottagning
Innan byggnaden färdigställdes citerade New York World-Telegrams redaktör James L. Holton en rådgivare för New York Life som sa att Manhattan House var "det nya Rockefeller Center" när det gäller dess betydelse. Magazine Architectural Record berömde Manhattan Houses layout 1948 och sa: "Användningen av mark i New Yorks bostadsområden har hållit sig ganska styvt till traditionella formler och har sällan angripits med ett så fräscht öga som användes av arkitekterna i New York Life. Försäkringsbolagets senaste hyreshusprojekt". Nästa år skrev samma tidning att Manhattan House "utför i stor skala, i en storstad, en syntes inomhus-utomhus som hittills mest funnits i moderna lanthem".
När Manhattan House öppnade skrev tidskriften Progressive Architecture om lobbyn: "Sammantaget är utseendet ljust men ändå intimt. Färgläggningen är fridfull - allt är vilsamt och bekvämt utan några försök till en dum liten dekorativ bit som helt skulle gå förlorad." Architectural Forum skrev att Manhattan House var "det största, vitaste och mest intressanta efterkrigstidens berg av klipphus för New York Citys välbeställda infödda". Lewis Mumford , som skrev en detaljerad analys av byggnaden i november 1951, berömde strukturen som ett "förebild för ekonomi, elegans och användbarhet". Å andra sidan ansåg Mumford strukturen som för stor för det omgivande grannskapet, och han ifrågasatte andra aspekter som luftkonditioneringsenheterna på fasaden och användbarheten av balkongerna. American Institute of Architects New York-avdelning utropade Manhattan House som stadens bästa hyreshus som byggdes under 1950 och 1951. Kapitlet beskrev byggnaden som "extremt attraktiv i utseende och vacker i detaljer och material".
När de ursprungliga fönstren togs bort 1982 sa Paul Goldberger från The New York Times : "Det är chockerande att tänka på en byggnad som uppfördes så sent som 1950 som i behov av officiellt landmärkeskydd, men det verkar verkligen vara fallet här ." Christopher Gray från Times skrev 1998: "Trots dess exteriöra klarhet är byggnadens design sofistikerad." Stern ansåg att byggnaden var "den mest bokstavliga manifestationen i New York av Le Corbusiers efterkrigstidens uppfattning om vertikalt boende", och LPC jämförde på liknande sätt Manhattan House med Le Corbusiers princip om unité d'habitation . Matt AV Chaban från The New York Times skrev 2016 att "midcentury-läget sågs i den vita tegelstenen i Manhattan House på East 66th Street och dess otaliga imitatorer".
Inflytande på andra byggnader
Även om Manhattan House fick mycket beröm, var det få utvecklingar på Upper East Side som följde dess ledning, till stor del på grund av bristen på tillgängliga platser i grannskapet som ockuperade ett helt kvarter. Dess design inspirerade många andra vita tegelkonstruktioner runt New York City, inklusive 2 Fifth Avenue, Washington Square Village , Stewart House, Imperial House och byggnaderna på 215 East 68th Street och 500 East 77th Street. Goldberger skrev 1979 att Manhattan House var "den andliga föräldern till alla höghus i vitt tegel som förorenar den estetiska atmosfären på Upper East Side", även om han sa att byggnaden var den "första framstående delen av efterkrigstidens bostäder på Manhattan, och på något sätt förblir det bäst”. År 1994 var Manhattan House en av cirka 200 vita tegelbyggnader i staden. Chefen för Historic Districts Council Simeon Bankoff sa att även om vitt tegel hade blivit ett överanvänt material, "är Manhattan House en otroligt viktig byggnad, och det var verkligen det bästa av en dålig tomt." Enligt arkitekturhistorikern Andrew Dolkart bidrog även användningen av vitt tegel till balkongernas ökande popularitet i medelklassiga hyreshus.
En New York Times- artikel från 1966 krediterade byggandet av Manhattan House, tillsammans med Sutton Terrace-utvecklingen på Sutton Place , med att ha hjälpt till att återuppliva den sydligaste delen av Upper East Side. Carter B. Horsley från Times beskrev Manhattan House som ett "pionjärprojekt" bland stora bostadsområden på Upper East Side; enligt Horsley hade sådan utveckling nått den nordligaste delen av grannskapet i början av 1980-talet. Horsley tillskrev också Manhattan House, såväl som Butterfield House , som att ha påverkat lobbydesigner i New York City, vilket betecknade "övergången från den något blygsamma enkelheten i de flesta lobbyer sedan depressionen".
Se även
Anteckningar
Citat
Källor
- "Manhattan House" (PDF) . Arkitektforum . Vol. 96. Juli 1952.
- Manhattan House (PDF) . New York City Landmarks Preservation Commission (rapport). 30 oktober 2007.
- " 'Manhattan House' ersätter gamla Carbarns" (PDF) . Arkitekturuppteckning . Vol. 104, nr. 5. maj 1949. s. 106, 107, 206.
- Stern, Robert AM; Mellins, Thomas; Fishman, David (1995). New York 1960: Arkitektur och urbanism mellan andra världskriget och tvåhundraårsjubileet . New York: Monacelli Press. s. 840–842. ISBN 1-885254-02-4 . OCLC 32159240 .