Davis–Stirling Common Interest Development Act

Davis –Stirling Common Interest Development Act är det populära namnet på delen av Kaliforniens civillag som börjar med avsnitt 4000, som reglerar bostadsrätter , kooperativa och planerade enhetsutvecklingsgemenskaper i Kalifornien. I motsats till vad titeln på lagen antyder, skrevs/utarbetades lagförslaget av University of San Diego School of Law medan hon tjänstgjorde som seniorkonsult till California Assembly Select Committee on Common Interest Developments. Assemblymen Lawrence W. "Larry" Stirling och Gray Davis lade till sina namn som författare innan lagförslaget antogs/antogs av California State Legislature i september 1985. År 2012 omorganiserades lagen och omkodifierades genom Assembly Bill 805.

Villaägarförening

kan en utvecklare av en utveckling med gemensamt intresse skapa en husägarförening (HOA) för att styra utvecklingen. Som en del av att skapa HOA registrerar utvecklaren ett dokument som kallas Declaration of Covenants, Conditions and Restrictions ( CC&Rs ) mot enheterna eller paketen inom HOA med county recorder.

Även om det inte är en statlig enhet, fungerar HOA som en i vissa avseenden. Såsom erkänts av Kaliforniens högsta domstol är deklarationen av CC&R:er HOA:s konstitution och är juridiskt bindande för invånare i den mån den inte strider mot statlig eller federal lag. CC&Rs, när de väl har registrerats, antas vara giltiga tills motsatsen bevisats. California Courts of Appeal har förklarat HOA:s kvasi-statliga karaktär:

I själva verket fungerar husägarföreningarna nästan "som en andra kommunal regering, som reglerar många aspekter av [husägarnas] dagliga liv." [Citation.] " ' "[U]n analys av föreningens funktioner ser man tydligt föreningen som en kvasi-statlig enhet som i nästan alla fall parallellt med befogenheterna, skyldigheterna och ansvaret för en kommunal regering. Som en "miniregering" tillhandahåller föreningen sina medlemmar, i nästan alla fall, allmännyttiga tjänster, vägunderhåll, gatubelysning och belysning av gemensamma utrymmen och avfallshantering. I många fall tillhandahåller den även säkerhetstjänster och olika former av kommunikation inom samhället. Det finns dessutom en tydlig analogi med den kommunala polisen och allmänna säkerhetsfunktioner...." ' [Citat.]" [Citat.] Kort sagt, husägarföreningar tillhandahåller, genom sin upprätthållande av CC&R:s, många fördelaktiga och önskvärda tjänster som tillåter en utveckling av gemensamt intresse att blomstra.

HOA:s styrelse kan anta regler som är juridiskt bindande för invånare så länge de inte strider mot CC&Rs eller statlig eller federal lag. Styrelsemöten, liksom styrelserna för statliga myndigheter, är i allmänhet öppna för HOA-medlemmar, med vissa undantag. Precis som med statliga myndigheter hänvisar domstolar i allmänhet till det breda utrymme för skönsmässig bedömning som HOA:er har när de fullgör sina uppgifter.

HOA får också ta ut vanliga avgifter från husägare inom utvecklingen (jämförbart med skatter). Dessa används för funktioner som att betala för säkerhetsvakter (inklusive för gated communities, driften av ett grindhus) och underhåll av gemensamma utrymmen som korridorer, gångvägar, parkering, landskapsarkitektur, simbassänger, fitnesscenter, tennisbanor och så vidare. HOA kan ta ut böter eller stämma husägare för skadestånd och/eller föreläggande för att upprätthålla HOA:s regler och CC&Rs.

Bakgrund

Det fanns två stora historiska trender under 1970-talet som ledde till antagandet av Davis-Stirling. För det första skedde en övergång bort från enfamiljshusen, som hade varit det dominerande paradigmet för bostadsutveckling under mycket av statens historia. Utvecklare i Kalifornien fokuserade traditionellt enbart på att bygga och sälja enfamiljshus så snabbt som möjligt för att tjäna pengar. De brydde sig inte om att bygga offentliga bekvämligheter som parker. De antog att stadsstyrelser skulle beskatta nya invånare för att bygga sådana saker. På 1970-talet hade utvecklarna mestadels fått slut på bra mark för sådana lågdensitetsbebyggelse och började fokusera på att bygga bebyggelse med högre täthet, ofta på marginell mark som tidigare hade förbisetts eftersom den hade ansetts vara för robust eller för avlägsen från stadskärnor . För att göra dessa utbyggnader lönsamma samtidigt som de överensstämmer med lokala täthetsbegränsningar (som vanligtvis mätte tätheten i termer av genomsnittliga antal över en hel utveckling), byggde de ofta högdensitetsstrukturer på ett skifte, såsom ett lägenhetskomplex, ett kluster av radhus, eller en rad uteplatser (som alla krävde mindre vidsträckt infrastruktur än motsvarande antal småhus som det skulle krävas för att hysa samma antal personer). De skulle samtidigt avsätta ett intilliggande skifte för att antingen lämnas obebyggt som öppet utrymme eller för att utvecklas till ett rekreationsområde som en park för att gynna och tjäna invånarna i bebyggelsen. Därför behövde byggherrar hitta ett sätt att säkerställa att de bebodda skiften som drar nytta av de intilliggande rekreationsområdena skulle ta hand om dem.

För det andra begränsade antagandet av proposition 13 av väljarna i Kalifornien 1978 allvarligt lokala myndigheters förmåga att höja fastighetsskatterna. Detta gjorde att de lokala myndigheterna blev allt mer ovilliga att godkänna nya bostadsområden, eftersom de nu var osäkra på sin förmåga att tillhandahålla adekvata offentliga tjänster till nya invånare baserat på nuvarande och framtida beräknade intäkter. Innan de godkände nya utvecklingar började lokala myndigheter tvinga utvecklare att privatisera alla typer av tjänster som traditionellt sett hade betraktats som allmänna nyttigheter : gatuunderhåll, gatulandskap, avloppsservice, belysning, säkerhet, brandskydd, rekreationscenter, parker och liknande . Utvecklare var tvungna att skapa husägarföreningar som skulle ta ut avgifter och bedömningar från husägare för att betala för sådana tjänster. (Lokala myndigheter började också införa användaravgifter och särskilda bedömningar på fastigheter för tjänster och offentliga förbättringar i stället för högre skatter, vilket sedan inskränktes av 1996 års antagande av Proposition 218, "Right to Vote on Taxes Act" . )

Under det tidiga 1980-talet avslöjade den resulterande HOA-boomen de allvarliga begränsningarna i Kaliforniens lagar som då var tillämpliga på utvecklingen av gemensamt intresse. Många HOAs stötte på svårigheter eftersom de var dåligt planerade och endast var svagt reglerade (om alls) av Condominium Act från 1963. Hösten 1984 California State Assembly en Select Assembly Committee för att ta itu med krisen. Denna kommitté hade fyra breda mål i utformningen av lagförslaget som blev Davis-Stirling Act: (1) konsolidera befintliga lagbestämmelser; (2) standardisera de lagar som styr utvecklingen av gemensamma intressen över hela linjen och göra undantag endast efter behov för specifika typer av utvecklingar; (3) validera befintlig praxis; och (4) lösa olika problem med HOA-operationer.

Strukturell sammanfattning

  • Allmänna bestämmelser (§4000-§4190)
  • Tillämpning av lagen (§4200-§4202)
  • Styrande dokument (§4205-§4370)
  • Äganderätt och överföring av intressen (§4500-§4650)
  • Fastighetsanvändning och underhåll (§4700-§4790)
  • Föreningsstyrning (§4800-§5405)
  • Ekonomi (§5500-§5580)
  • Bedömningar och bedömningssamling (§5600-§5740)
  • Försäkring och ansvar(§5800-§5810)
  • Tvistlösning och verkställighet (§5850-§5985)
  • Tvister om byggfel (§6000-§6150)

Revisioner

Från och med den 1 januari 2014 upphävdes avdelning 6 (som börjar med avsnitt 1350) i del 4 av division 2 i civillagen och ersattes i praktiken av den nyligen tillagda delen 5 (som börjar med avsnitt 4000) i division 4 i civillagen . Davis–Stirling Act omnumrerades fullständigt och omorganiserades inom California Civil Code. Omorganisationen var avsedd att göra lagen lättare att förstå genom att införa standardiserat språk, mer logisk gruppering av ämnen och kortare avsnitt i civillagen.

Mest anmärkningsvärda förändringsområden

  • Standardiserade regler för meddelande och leverans
  • Årsredovisningar och upplysningar
  • Intressekonflikt
  • Exklusiv användning gemensamma utrymmen
  • Bristande efterlevnad
  • Liens
  • Ersättningsbedömningar
  • Tillfällig flytt
  1. ^ Cal. Civ. Kod, §4000
  2. ^ Assem. Lagförslag nr 805 (2011–2012 reg. Sess.)
  3. ^ Villa De Las Palmas Homeowners Ass'n v. Terifaj (2004) 33 Cal.4th 73
  4. ^ Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Ass'n (1994) 8 Cal.4th 361
  5. ^ Villa Milano Homeowners Assn. v. Il Davorge (2000) 84 Cal.App.4th 819
  6. ^ Lamden v. La Jolla Clubdominium Homeowners Assn. (1999) 21 Cal.4th 249
  7. ^ a b Bruce, David E.; Burk, John Rogers; Fransz, Helene Z.; Gilmore, Robert D.; Jackson, F. Scott; Smith, Richard C.; Turner, D. Scott; Wagner, Jeffrey G. (2004). "§ 1.73, A. Historisk bakgrund". Forming California Common Interest Developments (2019 ed.). Oakland: Fortbildning av advokaten. s. 1-56–1-57.
  8. ^ Sproul, Curtis C.; Howell, Mary M.; Rosenberry, Katharine N. (2014). "§ 1. Lagens syften och tillämpningsområde". Advising California Common Interest Communities (2019 utg.). Oakland: Fortbildning av advokaten. s. 1-6–1-7.
  9. ^ Gottlieb, Sandra L Esq.; Noland, Alexander Esq.; Neal, Tracy Esq. " Vad du behöver veta: The New Davis-Stirling Act. "

externa länkar

Hämtad från " https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Davis–Stirling_Common_Interest_Development_Act&oldid=1135410708 "